“只要中小企業(yè)健康發(fā)展，華南城肯定是一個共贏的、同步發(fā)展的生態(tài)圈。”

　　觀點網(wǎng) “每輛卡車在高速路上行駛三十個小時，便會經(jīng)過一個華南城項目。”

　　華南城執(zhí)行董事、集團首席財務總監(jiān)馮星航說出這句話時顯得很開心，“十年八城”的華南城，如今既做平臺，也做品牌。

　　在與觀點新媒體兩小時面對面交流中，馮星航始終面帶微笑，嚴謹而又不失幽默。

　　于是，輕松愉快的氛圍成為了這場專訪的基調(diào)，圍繞著產(chǎn)業(yè)基因、與騰訊的合作，以及融資渠道等主題不斷深入。

　　起點

　　2002年，包括華南城董事長鄭松興在內(nèi)的香港五大實業(yè)家，發(fā)起成立華南城項目課題組。

　　同年5月8日，華南城控股有限公司正式在香港注冊成立；次年，深圳華南城一期奠基動工，下設紡織服裝、皮革皮具、電子、印刷紙品包裝、五金化工塑料五大原輔料交易中心。

　　彼時，深圳華南城落戶的平湖區(qū)還是荒蕪的小山崗，而今已成一個“物流王國”。

　　“第二代批發(fā)市場都是單一產(chǎn)業(yè)，沒有配套，沒有服務。華南城做的是第三代批發(fā)市場，整合市場群，接下來將升級為第四代，所以我們與騰訊策略性合作。”這是馮星航對華南城模式的開場白。

　　公開資料顯示，華南城的核心定位有兩個，一是綜合商貿(mào)物流，二是商品交易中心。

　　馮星航介紹，華南城的收入主要來自交易中心展示位、配套商業(yè)及住宅的銷售和租賃、以及提供電子商貿(mào)、倉儲物流服務、奧特萊斯、物業(yè)管理等增值服務的收入。

　　簡而言之，華南城模式即是主力發(fā)展和營運商貿(mào)物流和商品交易中心，再輔以周邊基礎和增值配套設施等。

　　華南城早前公布，2014/15財政年度上半年(從2014年4月1日至9月30日)錄得合約銷售約68.37億港元，較上年同期上升18.1%，以平均售價9480港元/平方米售出建筑面積約72.08萬平方米的物業(yè)。物業(yè)銷售之外，馮星航指出，華南城未來3年的持續(xù)性收入達到每年15到20億的目標。

　　在業(yè)務范圍方面，華南城主要提供專業(yè)的綜合商貿(mào)物流及商品交易平臺，以及全面的增值配套服務，包括電子商貿(mào)、一站式物流倉儲服務、會議展覽服務、奧特萊斯商場營運和物業(yè)管理，為中小型企業(yè)的發(fā)展提供有力的支持。

　　在運作經(jīng)營方面，馮星航則表示，華南城運營模式不是單一的，不是純粹靠資產(chǎn)的滾動，建好就賣，賣完再建另外一個項目。

　　“華南城的運作模式是把每個項目大概一半的規(guī)劃建筑面積用作發(fā)展商品交易中心，其中約一半自行持有，另一半出售，長期跟中小企業(yè)商戶捆綁在一塊。”

　　歷程

　　“持有50%，資金哪里來？”這是大多數(shù)人的第一反應。

　　馮星航解釋稱：“隨便一個華南城項目發(fā)展起來最少需要200億，但是不要被這個數(shù)字嚇到了，因為這個項目可能要開發(fā)10年。”

　　華南城每個項目的規(guī)模均相當龐大，因此采取分期分階段購地、分階段開發(fā)及營運。一般而言，公司透過銷售三分之一至一半物業(yè)產(chǎn)生可觀的物業(yè)銷售收入和現(xiàn)金流，再把回籠資金繼續(xù)投入下一期建設開發(fā)，所以不用太在意總資本開支。從整個集團的發(fā)展來說，華南城也不是一下全部鋪開。

　　“深圳公司2002年成立，2003年拿地，2007年在南寧、南昌簽訂了項目框架協(xié)議。到2009年，深圳項目一二期有點成績了，才在那個時候上市融資30個億，投到南寧、南昌及西安項目。”

　　馮星航續(xù)稱，第三階段是南寧、南昌及西安項目開始貢獻業(yè)績，然后在2011年發(fā)了2.5億美金的債券，又拿到一筆錢，所以進入了鄭州、合肥、哈爾濱。PAG、騰訊的投資進來后，公司就會進入重慶和廣州，“所以，華南城一個階段一個階段地發(fā)展起來，是很謹慎的。”

　　“每個項目分期滾動開發(fā)，有業(yè)績了再往外擴，不用擔心華南城的資金投入很大。公司每年有收入跟資本開支的平衡，如果銷售慢下來，資本開支也會放慢，如果賣得好，也會隨之加快發(fā)展。”馮星航表示。

　　作為在資本市場上經(jīng)驗豐富的專家，近期馮星航主導的多筆融資亦令人“眼前一亮”。

　　馮星航也表示，發(fā)展需要資金，華南城今年的目標是拓闊融資渠道、降低融資成本，改善債務結構。

　　他強調(diào)，華南城發(fā)的中票利率平均不到8%，短融利率是5.4%。境外融資方面公司在一月發(fā)行利率8.25%，5年期4億美元的優(yōu)先票據(jù)，主要用來提前償還前幾年利率13.5%的債券。

　　“也即是說，境內(nèi)境外的銀行和資本市場對華南城業(yè)務模式、前景都是認可的。”

　　馮星航還不忘強調(diào)：“華南城的成本控制可以說是比較嚴謹?shù)?，因為公司老板是實業(yè)家，對每一分錢都會很審慎，所以我們只會專注本業(yè)。”

　　未來

　　“為什么華南城只看省會城市？”談及華南城未來發(fā)展思路，馮星航說，根據(jù)城市的人口和GDP增長動力，華南城這么大的項目，只有省會城市才有足夠的能量支持10年、8年的發(fā)展。

　　“如果城市的體量小、需求少，就會做得很累。如果是在省會城市，就會做得較輕松。”馮星航繼續(xù)補充。

　　至于接下來的具體發(fā)展規(guī)劃，馮星航透露，華南城大概一年拓展1-2個新的點，不會擴張得過快。雖然現(xiàn)在發(fā)展速度很快，但是公司是很穩(wěn)健的。

　　資料顯示，華南城已在8個城市建設及運營大型商貿(mào)物流及商品交易中心，總規(guī)劃建筑面積7880萬平米，還計劃于廣州發(fā)展規(guī)劃面積1000萬平米的商貿(mào)物流及商品交易中心。

　　在業(yè)務方面，為向城內(nèi)中小企商戶提供的更多增值及創(chuàng)新服務，華南城還要往第四代批發(fā)市場升級，就是線下線上融合，也就是O2O，這無疑加強了對物流服務的需求?，F(xiàn)時華南城項目的布局橫跨東西南北兩大物流走廊，貫通全國網(wǎng)絡；整體而言，華南城正為城內(nèi)商戶構建整合一個“實體+網(wǎng)絡+物流”生態(tài)圈。

　　公司發(fā)展不進則退，華南城在物流行業(yè)也并非找不到對手，在馮星航看來，市場把華南城、五洲國際、卓爾發(fā)展、毅德控股歸為一類，自然有它的道理，因為都是做批發(fā)市場。

　　“但是業(yè)務模式還是不一樣，比如項目選址、戰(zhàn)略布局不一樣，還有實際項目內(nèi)容不一樣。”

　　拋開外部的競爭，從華南城自身發(fā)展的因素來講，馮星航表示，瓶頸也是會有的。

　　“隨著公司的高速發(fā)展，確實需要很多新的關鍵崗位的管理人員，因為華南城不只是賣了就走，還要運營。運營這一塊，比如說物業(yè)管理、倉儲物流、會議展覽、奧特萊斯商場運營以及電商，都需要不同的專業(yè)運營人才。”

　　馮星航續(xù)稱：“專業(yè)的團隊確實不容易找，所以我們需要尋找合作伙伴，比如跟騰訊在電商方面的合作。”

　　有人說，華南城是一個沒有圍墻的市場。馮星航說，公司到了一定的規(guī)模，也不會追求高速發(fā)展。

　　“至于什么時候?qū)崿F(xiàn)東西南北物流網(wǎng)絡相互貫通的布局，不想說得太進取或者太保守，只能說公司會盡力去做，也會非常勤懇、實在地在這些區(qū)域布局。”馮星航如是說。

　　以下為觀點新媒體對華南城控股有限公司執(zhí)行董事、首席財務總監(jiān)馮星航先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：華南城成立于2002年，當時為什么會想到做綜合商貿(mào)物流及商品交易中心開發(fā)商及運營商？

　　馮星航：華南城5個創(chuàng)始股東里面沒有一個房地產(chǎn)開發(fā)商。中國是世界工廠，而珠三角是中國工業(yè)最密集的地方之一，工業(yè)采購需求量很大，但是沒有一個很好的平臺。

　　一般的批發(fā)市場都是單一產(chǎn)業(yè)，規(guī)模比較小，沒有什么服務和配套，這些是第二代批發(fā)市場。第三代批發(fā)市場就是把這些市場群整合在一起，使得中小企業(yè)的成本大大降低。

　　華南城等于是做平臺，同時給中小企業(yè)提供比較完善的增值配套，比如說倉儲物流、物業(yè)管理、展覽展會。通過展覽，把那些可能的商機帶進來，讓這些中小企業(yè)有比較好的經(jīng)營環(huán)境。

　　另外，華南城模式還要往第四代批發(fā)市場升級，就是線下線上融合，也就是O2O。

　　過去幾年，華南城已經(jīng)開始建立電商平臺，因為公司看到了這方面的需求，所以開始發(fā)展第四代批發(fā)市場，并跟騰訊合作。

　　觀點新媒體：跟騰訊合作的情況是怎樣的？

　　馮星航：雙方談得很好，最后達成戰(zhàn)略合作，對華南城的幫助很大。這個幫助不只是短期的，也不只是資本層面的，更多是在策略、咨詢及運營層面，實現(xiàn)雙方合作共同發(fā)展“實體+網(wǎng)絡”平臺。

　　騰訊對公司的支持很大，是很友好的一個戰(zhàn)略股東。因為騰訊不只是給華南城資金支持，派到華南城董事會的人也是很有能力的，同時他帶領一個顧問團，能夠在電商發(fā)展方面給華南城很多好的意見。

　　因為公司讓騰訊進來不是只要騰訊的錢，而是華南城要做O2O，為中小企業(yè)構建線上線下融合的商貿(mào)平臺，加快華南城的線上服務升級，為商戶提供更高效的一體化商貿(mào)服務。

　　騰訊有領先的互聯(lián)網(wǎng)技術，成熟的在線商貿(mào)和支付平臺，有經(jīng)驗，也有人才，華南城則有獨特的全國商貿(mào)物流實體，所以雙方的合作可共同探索和建構更多增值服務。

　　觀點新媒體：除了騰訊，華南城跟其他公司的合作是基于什么考量？

　　馮星航：跟馬可波羅、好百年合作都是圍繞著華南城的生態(tài)圈，比如說好百年進來后能夠豐富產(chǎn)業(yè)形態(tài)、增加人流，對華南城批發(fā)市場有幫助；馬可波羅是B2B網(wǎng)站，有1200萬注冊會員、5億個產(chǎn)品，肯定有很多線上線下資源可以共享、互補。

　　只要合作的目標能豐富華南城的生態(tài)圈，公司就會歡迎，我們是懷著創(chuàng)新和共贏的心態(tài)在發(fā)展這個產(chǎn)業(yè)。

　　因為華南城發(fā)展這個產(chǎn)業(yè)是長期的，共贏體現(xiàn)在中小企業(yè)要贏，企業(yè)股東要贏，政府要贏。

　　華南城可以帶動就業(yè)、稅收、GDP，所以地方政府很歡迎我們。除了深圳之外，公司進入的七八個城市都是當?shù)卣I導參觀之后邀請我們?nèi)サ摹?/p>

　　華南城目標是打造一個很好的生態(tài)圈，中小企業(yè)賺了錢后自然會留在華南城，公司不只依靠企業(yè)的租金收入，而是企業(yè)生意做大了，員工多了，在麥當勞多吃幾個漢堡，麥當勞也是要交租給華南城。只要中小企業(yè)健康發(fā)展，華南城肯定是一個共贏的、同步發(fā)展的生態(tài)圈。

　　總的來說，華南城要讓中小企業(yè)在這個平臺做生意時感覺比以前單一市場更好，就要做一些增值服務，讓中小企業(yè)能多些生意。

　　華南城的運營方式都不是短期的，而且有50%面積自持，公司亦透過長期營運其綜合商貿(mào)物流及商品交易中心的持續(xù)性業(yè)務收入，包括租金、物業(yè)管理、電商、倉儲物流及奧特萊斯等，為公司帶來持續(xù)及穩(wěn)定的回報，以支持長期可持續(xù)發(fā)展。

　　因此，華南城的創(chuàng)新就是推動第三代和第四代批發(fā)市場的開發(fā)及運營，這是華南城的戰(zhàn)略定位和運營模式。

　　觀點新媒體：50%自持對資金需求量非常大，華南城是如何考慮的？

　　馮星航：華南城是分期滾動開發(fā)，除項目的首期資金，之后每一期的開發(fā)都必須先把前一期的資金收回才會開展，所以不用太在意總投資。

　　華南城隨便一個項目發(fā)展起來最少需要200億元，但是不要被這個數(shù)字嚇到了，因為這個項目可能要開發(fā)10年。

　　深圳華南城項目一期投資10億元，通過兩年的時間賣掉建好的1/3，收回這10億元的投資，還有2/3可以租、可以賣，然后發(fā)展第二期；第二期投了37億元，然后用三年多的時間賣了1/3，收回了37億元，留下2/3持有，繼續(xù)發(fā)展第三期。

　　華南城是滾動發(fā)展的，這里面的平衡點要把握好，要先把投資的資金收回來，才有能力繼續(xù)培育市場。

　　因此不用擔心華南城的資金投入很大，公司每年平衡收入與資本開支，比如在2013-2014財年，華南城的銷售目標是110億港元，最后完成了140億港元。資本開支是100億港元，就是拿地跟開發(fā)的投資是100億港元，賣出110個億港元后，除去一些日常開支，就能基本上取得平衡。

　　今年華南城的合約銷售目標是180億港元到200億港元，資本開支是160億港元。2014/15財年上半年數(shù)據(jù)顯示，合約銷售68.37億港元，同比增長是18%，下半年沒有壓力，因為華南城大部分的活動是在下半年，收入有季節(jié)性。

　　可以對比前兩個財年，上一個財年上半年的合約銷售約占全年目標41%，再上一個財年則占23%，至于今年上半年亦已達38%。這幾年來，上半年銷售占全年目標的比例大致一樣，大部分合約銷售都集中在下半年。

　　所以華南城不擔心下半年的銷售，投資者也不要覺得財年過半業(yè)績還沒過半是意外的事情。

　　如果華南城的銷售真的慢下來，公司的資本開支亦會慢下來，如果銷售成績好，資本開支也會隨之加快。華南城上一個財年合約銷售額達140億港元，其資本開支不止100億港元。

　　觀點新媒體：華南城在財務方面有什么優(yōu)勢？

　　馮星航：華南城的成本控制可以說是比較嚴謹?shù)?，因為公司?chuàng)始人是實業(yè)家，對每一分錢都會很審慎，所以我們只會專注做好本業(yè)。

　　華南城對成本控制比較嚴謹，資產(chǎn)負債表也比較審慎，截至今年3月底，公司現(xiàn)金是100多億港元，負債率24%，是偏低的。

　　為什么這么低？今年有比較特別的原因，就是因為騰訊的錢進來，公司的股本多了，現(xiàn)金也多了，所以負債率降低。負債率為40%到50%還是挺健康的，過低反而未必最理想。將來的目標是把華南城負債率控制在40%-50%水平，比現(xiàn)在稍微高一點，但是也不會太高。

　　由于華南城的定位不是房地產(chǎn)企業(yè)，所以公司融資渠道比較多、比較暢順。

　　觀點新媒體：華南城近期在資本市場上的動作也非常多，是否有進一步的融資計劃？

　　馮星航：發(fā)展需要資金，另外也需要降低融資成本。比如今年騰訊的投資進來以后，公司發(fā)了4億美金優(yōu)先票據(jù)，利率是8.2%，比2011年、2012年發(fā)債利率13.5%降低了很多，華南城就是用這次融資的錢來提前償還利率13.5%的債券。

　　還有對市場提供一個公司融資的基準指標，就是公司以后的融資成本目標是以8.2%利率為標桿，或者更低，而不是之前的13.5%。今年的主要目標是拓展融資渠道，調(diào)整結構，降低成本。

　　觀點新媒體：為什么能夠拿到這么低的利率？

　　馮星航：首先是資本市場對華南城的業(yè)務模式、前景很看好，例如近期匯豐給華南城的6億港元兩年期無抵押貸款的利率，是按香港銀行同業(yè)拆息加2.65%計算。