中糧地產(chǎn)此次引進(jìn)基金開發(fā)成都攀成鋼項目，也是其刻意強化節(jié)流降本的一個縮影。

　　觀點網(wǎng) 自今年8月底以總價13.16億元、溢價率24%奪下成都攀成鋼地塊后，時隔兩個多月，中糧地產(chǎn)便開始為該項目開發(fā)緊鑼密鼓地籌集資金。

　　11月11日，中糧地產(chǎn)公告宣布，公司擬與上海景時成攀投資中心(有限合伙)就開發(fā)成都攀成鋼地塊項目進(jìn)行合作，雙方通過股權(quán)投資和提供股東借款的方式對項目公司進(jìn)行投資。

　　其中，上海景時成攀出資1.96億元持有項目公司49%股權(quán)，并提供股東借款5億元，年利率9.5%。兩者相加，中糧地產(chǎn)獲得合作方投資總額近7億元。

　　中糧地產(chǎn)稱，本次交易能夠進(jìn)一步拓寬公司融資渠道，有利于成都攀成鋼地塊項目的開發(fā)建設(shè)。

　　縱觀中糧地產(chǎn)近兩年的融資方式如出一轍，均以股權(quán)加債權(quán)手法，與基金合作開發(fā)旗下不同項目。此次引進(jìn)基金開發(fā)成都攀成鋼項目，也是其刻意強化節(jié)流降本的一個縮影。

　　攀成鋼項目股權(quán)融資

　　根據(jù)合作協(xié)議，中糧地產(chǎn)成都公司將與上海景時成攀共同以現(xiàn)金方式對項目公司進(jìn)行增資，其中上海景時成攀增資1.96億元，成都公司以自有資金增資400萬元。

　　增資后，中糧地產(chǎn)對項目公司共出資2.04億元，持有項目公司51%股權(quán)；上海景時成攀出資1.96億元，持有剩余49%股權(quán)。

　　同時，中糧地產(chǎn)成都公司和上海景時成攀將共同以股東借款形式對項目公司提供資金支持。其中，上海景時成攀提供股東借款5億元，年利率9.5%；成都公司前期已對項目公司提供4.75億元資金的流動性支持，同樣按年利率9.5%計收利息。

　　此次融資涉及的項目，位于成都“天府走廊”攀成鋼板塊。由于攀成鋼板塊土地的稀缺性，也讓該地塊備受市場關(guān)注。

　　今年8月22日，錦江區(qū)攀成鋼2號地塊公開出讓，土地面積6.43萬平方米(約96.47畝)，土地用途為住宅兼容商業(yè)，建筑面積19.29萬平方米，其中可兼容的商業(yè)面積不大于1.93萬平方米，起始單價約5500元/平方米。

　　該地塊共計吸引19家房企參與競拍，包括東原、藍(lán)潤、綠地、合能、吉寶、保利、天合、中糧地產(chǎn)等。經(jīng)過103次激烈角逐，最終中糧地產(chǎn)成都公司以總價13.16億元拿下地塊，樓面價6820元/平方米創(chuàng)下攀成鋼板塊最高紀(jì)錄，溢價率24%。

　　據(jù)了解，除了中糧地產(chǎn)外，攀成鋼目前已先后進(jìn)駐仁恒置地、吉寶、樂天等外企，新鴻基、恒基兆業(yè)、九龍倉、香港置地等港企，以及綠地、合景泰富等內(nèi)地企業(yè)。

　　對此，成都市場分析師楊明富向觀點新媒體表示，攀成鋼板塊在一眾實力房企的打造下，已經(jīng)成了高端項目的聚集地?！爸屑Z地產(chǎn)要進(jìn)入攀成鋼，也必須建成符合地段價值的高端項目，而這需要不小的資金投入?！?/p>

　　同時，目前攀成鋼板塊在售的項目中，價格約1.2-2.4萬元/平方米不等。楊明富認(rèn)為，中糧地產(chǎn)項目樓面價達(dá)6820元/平方米，利潤空間較周邊項目小了不少，未來定價或需在1.5萬元/平方米以上。

　　不過，其也表示，中糧地產(chǎn)在成都的項目諸如中糧錦云、中糧祥云以及中糧凱萊帝景等，都注重在質(zhì)量、服務(wù)及圈層方面的打造，這一風(fēng)格很有可能在攀成鋼項目延續(xù)，目的多為在房企云集的攀成鋼保持一定競爭優(yōu)勢。

　　融資或為降負(fù)債率

　　觀察中糧地產(chǎn)近兩年的融資動作不難發(fā)現(xiàn)，與此次為攀成鋼項目操作類似，同樣是將其余項目進(jìn)行股權(quán)融資。

　　2013年，中糧地產(chǎn)通過招拍掛方式共獲取南京上訪項目、成都崔家店項目以及北京“單價地王”孫河項目，無一例外以股權(quán)融資的方式為這些項目引入了戰(zhàn)略投資者。

　　其中，去年10月29日，中糧地產(chǎn)與上海中城永璽投資中心(有限合伙)合作，以股權(quán)投資和股東借款的方式對成都崔家店項目進(jìn)行投資，投資總額7.05億元。

　　隨后12月，中糧地產(chǎn)與中信信誠資產(chǎn)管理有限公司合作開發(fā)北京孫河項目，其中中信信誠增資3.92億元持有項目公司49%。同時，中信信誠為項目公司提供9.08億元委托貸款，年利率10%。

　　2014年7月2日，中糧地產(chǎn)宣布與上海景時深光投資中心(有限合伙)合作開發(fā)深圳創(chuàng)維城市更新項目。上海景時深光對項目公司增資3.92億元獲持股49%，并提供股東貸款6億元，年利率8%。

　　相關(guān)分析認(rèn)為，相比于銀行開發(fā)貸款，基金類融資盡管成本相對高，但沒有“四證齊全”的約束，在資金的取得及運用方面比較靈活，因此仍有不少房企愿意和基金合作。

　　戴德梁行中國投資及顧問服務(wù)部董事邱會在接受觀點新媒體采訪時表示，對于中糧地產(chǎn)而言，股權(quán)投資不僅可以起到切實的降低風(fēng)險作用，還有利于將公司布局?jǐn)U大。

　　“比如說100塊錢本來只能做一個項目，但引入合作伙伴后，就可以做兩個項目了?！?/p>

　　邱會續(xù)指，房企融資可以使杠桿增大，由于中糧地產(chǎn)在項目公司持股51%，相關(guān)數(shù)據(jù)并表后，包括負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率(ROE)等部分財務(wù)數(shù)據(jù)變得“更好看”。

　　事實上，中糧地產(chǎn)在此前幾次股權(quán)融資時也有提及，公司引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，拓寬了資金來源途徑，降低了資產(chǎn)負(fù)債率，有效地借助資本市場力量促進(jìn)了項目發(fā)展。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，中糧地產(chǎn)今年三季度長期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計121.27億元，較年初增長73.57%。其中，長期借款105.89億元，較漲幅89.37%，主要由于項目開發(fā)需要增加金融機構(gòu)借款。截至期末，負(fù)債率約78.33%，較上半年有所下降。

　　不過，對于這種股權(quán)性質(zhì)的合作，相關(guān)分析也表示，將股權(quán)讓渡出去，雖能與中糧地產(chǎn)分擔(dān)項目未來發(fā)展存在的風(fēng)險，但也會稀釋項目未來的收益。