萬科4季度月均200億以上的推盤，完成年初我們預(yù)計(jì)增15%無疑，并有望實(shí)現(xiàn)銷售2050億元。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 30周年的巡演未落，萬科的搜索關(guān)鍵詞自動(dòng)刷新為“10月銷售”。

　　最新披露的公告顯示，10月份單月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積190.6萬平方米，銷售金額220.9億元。分別較去年同期增長(zhǎng)13.6%和27.3%。

　　今年1-10月份，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1454.4萬平方米，銷售金額1711.4億元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.8%和17.3%。

　　至此，似乎又到了盤點(diǎn)每家房企排名以及年度目標(biāo)達(dá)成率的時(shí)刻。然而，張家界上一席觥籌交錯(cuò)間的反問猶在耳邊。

　　彼時(shí)，郁亮稱，“你們?cè)谀甑卓隙ㄓ幸粋€(gè)話題，就是要看誰是老大。問題是這個(gè)行業(yè)都在變的時(shí)候，再拿銷售規(guī)模來衡量老大還準(zhǔn)確嗎？”

　　“萬科做老大做了好久，好累了，有誰愿意做就拿去，真的很好。”郁亮進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。

　　頗有意思的是，于萬科發(fā)布10月業(yè)績(jī)當(dāng)晚，廣東保利董事長(zhǎng)余英在微博的喊話告訴市場(chǎng)，接下來是各顯神通的日子。“2014還有2個(gè)月，你們猴急啥呀？”

　　快周轉(zhuǎn)助力2000億

　　“1700多個(gè)億，很正常”，這是銀河證券房地產(chǎn)分析師趙強(qiáng)的第一反應(yīng)。在其看來，萬科目前的業(yè)績(jī)基本符合預(yù)期。

　　談及市場(chǎng)下行，萬科業(yè)績(jī)向上的緣由，趙強(qiáng)認(rèn)為，“一方面是萬科本身的推盤節(jié)奏掌握得好，另一方面得益于整體市場(chǎng)的回暖。”

　　數(shù)據(jù)顯示，10月單月銷售額220億元?jiǎng)?chuàng)歷史以來第二高，僅落后于2014年1月的276億元。就十一黃金周數(shù)據(jù)來看，萬科較13年同期增長(zhǎng)一倍多，認(rèn)購(gòu)量是來訪量的120%。

　　相關(guān)分析也指出，在房貸新政以及地方政府不同程度松綁政策的推動(dòng)下，10月主要城市成交普遍回升，42城成交總量環(huán)比增長(zhǎng)12.6%，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　事實(shí)上，根據(jù)德銀最新的一份研究報(bào)告也可以得到互相佐證的結(jié)論。其把萬科企業(yè)評(píng)級(jí)由持有上調(diào)至買入，目標(biāo)價(jià)調(diào)高18.8%至18元，主要反映對(duì)未來12個(gè)月內(nèi)地住宅市場(chǎng)持更加正面的看法。

　　在趙強(qiáng)看來，萬科今年完成2000億元目標(biāo)是板上釘釘?shù)氖虑椋?ldquo;甚至是超出一部分”。

　　按照2000億元的銷售預(yù)期計(jì)算，萬科完成率已達(dá)85.5%。中投證券報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“萬科4季度月均200億以上的推盤，完成年初我們預(yù)計(jì)增15%無疑，并有望實(shí)現(xiàn)銷售2050億元”。

　　作為年內(nèi)首家銷售過千億的房企，郁亮總結(jié)認(rèn)為，快周轉(zhuǎn)是關(guān)鍵。“競(jìng)爭(zhēng)在激烈，供求關(guān)系發(fā)生變化，這個(gè)時(shí)候的毛利不可能高，所以更要提高我們的周轉(zhuǎn)率水平。”

　　據(jù)悉，年內(nèi)萬科積極推進(jìn)“小股操盤”、“合伙人制”、全員營(yíng)銷、百度、淘寶及騰訊合作等加快銷售。

　　在產(chǎn)品方面，其也均為開發(fā)適合快周轉(zhuǎn)的剛需項(xiàng)目。上半年萬科銷售的產(chǎn)品中，144平方米以下的戶型占比達(dá)92%，較2013年增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

　　四季度萬科或積極拿地

　　任志強(qiáng)調(diào)侃的“萬科一邊喊著白銀時(shí)代，一邊還在買地”的情況在10月份愈發(fā)明顯。

　　據(jù)多位熟悉萬科的分析師表示，萬科于前三季度的拿地意愿不高，土地獲取也相對(duì)謹(jǐn)慎。

　　數(shù)據(jù)顯示，前三季公司合共獲取新增土地27塊，新增土地建面635.6萬平米，同比大幅下降74.5%；權(quán)益土地價(jià)款140.4億，同比也下降77.7%，整體拿地款項(xiàng)僅為銷售金額的9.4%。

　　于9月份銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來，萬科共新增加4個(gè)項(xiàng)目，共需支付地價(jià)款約58億元。分別為深圳紫悅山項(xiàng)目、廣州天河軟件園二期項(xiàng)目、合肥廬陽(yáng)區(qū)周灣項(xiàng)目及重慶高新區(qū)高九路項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，前述4個(gè)項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e分別為3.8萬平方米、8.9萬平方米、15.2萬平方米和16.8萬平方米。須支付地價(jià)款約1.04億元、26.7億元、25.45億元和4.7億元。

　　除深圳紫悅山項(xiàng)目萬科享有70%權(quán)益的權(quán)益外，其他項(xiàng)目萬科享有100%的權(quán)益。

　　對(duì)此，郁亮笑稱，“白銀時(shí)代告訴我們?nèi)杂袡C(jī)會(huì)，但機(jī)會(huì)不是所有人都有。萬科當(dāng)然需要買地，否則我們就餓死了。”

　　巧婦難為無米之炊，郁亮輕松的話語(yǔ)背后卻是不輕松的現(xiàn)實(shí)。中信證券認(rèn)為，萬科新開工低于年初預(yù)期，造成2015年之后可銷售資源彈性不足的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“公司在2014年前三季度僅增加權(quán)益建面415.2萬平米，期末規(guī)劃中項(xiàng)目權(quán)益建筑面積3879.2萬平米。比起2013年年底，按照萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃中項(xiàng)目建筑面積已經(jīng)下降了13.7%。”

　　不過，萬科董秘譚華杰表示，公司4季度竣工面積占全年竣工的比例歷來較高，今年這一特征尤為明顯。隨著未來幾個(gè)月竣工交付高峰的到來，預(yù)計(jì)全年竣工量將與年初計(jì)劃相差不大。