廣鋼新城，超越常規(guī)的地價(jià)，鶴立雞群的項(xiàng)目定位，挑戰(zhàn)正變冷的市場(chǎng)。發(fā)展商愛(ài)怕交加，只能謹(jǐn)慎前行。

趙卓文 9月29日，廣州土地市場(chǎng)迎來(lái)一次土地盛宴。

廣州一次性推出13幅地塊，出讓底價(jià)達(dá)146億元。其中最引人關(guān)注的是廣鋼新城將有6幅地塊出讓?zhuān)鲎尶偨ㄖ娣e達(dá)到90萬(wàn)平方米，出讓底價(jià)達(dá)到111億元。

廣鋼新城土地出讓已成為今年廣州樓市風(fēng)向標(biāo)。

1、從政府方面看，2014年廣州土地出讓金收入計(jì)劃為800億元，這次9月29日的土地出讓?zhuān)瑢槿暧?jì)劃的完成奠定基礎(chǔ)。

廣鋼新城第一季度出讓5幅地塊，出讓底價(jià)13000元/平方米，加上配建，多幅地塊成交價(jià)(折算為可出售面積地價(jià))突破23000元/平方米。可以認(rèn)為，第一季的廣鋼新城土地出讓價(jià)格偏高，超出了預(yù)期。

市場(chǎng)在下半年已經(jīng)發(fā)生了明顯的改變。1-9月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降8.3%，廣東下降11.3%，廣州下降逾30%，土地市場(chǎng)也隨之變冷。

政府在這樣的背景下，已經(jīng)調(diào)低了對(duì)地價(jià)的預(yù)期。

廣鋼新城6幅地塊出讓底價(jià)由13000元/平方米上升到14000元/平方米，表面上提價(jià)了，實(shí)質(zhì)上是下降了，因?yàn)闆](méi)有配建了。這可以認(rèn)為是“明升暗降”。

另外，政府公示的金融城新出讓地塊，底價(jià)也僅僅是14000元/平方米，政府現(xiàn)在也是“以穩(wěn)為主”。

幾乎可以確定，9月29日的土地出讓?zhuān)欢〞?huì)獲得“大豐收”。政府已經(jīng)做好了充足的準(zhǔn)備。

2、從發(fā)展商方面看，廣鋼新城是令其“又愛(ài)又怕”的地塊。

——廣州市中心區(qū)土地資源稀缺，特別是大幅成規(guī)模地塊更屬罕見(jiàn)。廣鋼地塊出讓底價(jià)14000元/平方米，發(fā)展商只要賣(mài)到25000元/平方米，即能保本，有微利。

如果以底價(jià)成交，發(fā)展商仍大有可為。

——芳村缺高端物業(yè)，但不缺高端人群。芳村的茶葉市場(chǎng)，花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)、醫(yī)療器材等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)催生出不少有錢(qián)人。南海的千燈湖都可以發(fā)展為豪宅區(qū)，廣鋼新城的豪宅空間極大。

——對(duì)廣鋼新城，發(fā)展商也“怕”。越過(guò)鶴洞橋，在芳村造豪宅區(qū)，壓力不小。如果地價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米，發(fā)展商要賣(mài)到4萬(wàn)元/平方米，才有微利。也不是一件容易的事情。

另外，廣鋼新城的容積率偏高。幾幅地塊容積率達(dá)到4.8。發(fā)展商要做足容積率，又要保持樓盤(pán)品質(zhì)，還要兼顧“工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)”，難度很大。

今年第一季度出讓的5幅地塊的發(fā)展商已經(jīng)“吃盡”了苦頭。

廣鋼新城，超越常規(guī)的地價(jià)，鶴立雞群的項(xiàng)目定位，挑戰(zhàn)正變冷的市場(chǎng)。發(fā)展商愛(ài)怕交加，只能謹(jǐn)慎前行。正常地價(jià)應(yīng)為15000元/平方米-20000元/平方米。

廣鋼新城土地出讓的結(jié)果，可以讓業(yè)內(nèi)把握行業(yè)的溫度。

趙卓文 國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專(zhuān)家、策劃專(zhuān)家和專(zhuān)欄專(zhuān)家。

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