社會上對我們最大的質(zhì)疑就是認(rèn)為我們的負(fù)債率會上升。實(shí)踐證明，我們的負(fù)債率沒有上升，只有百分之十幾的負(fù)債率。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 歷時四年，SOHO中國布局上海的重要項(xiàng)目凌空SOHO于11月1日正式竣工。該項(xiàng)目在不久前剛作價30.5億元出售其中一半予上海攜程。

　　出席揭幕活動的除了SOHO中國董事長潘石屹、SOHO中國CEO張欣外，還有SOHO中國首席建筑師陰杰等。

　　另外才宣布退休的任志強(qiáng)也現(xiàn)身凌空SOHO，參與多場活動為潘石屹站臺。同時活動現(xiàn)場還意外出現(xiàn)另一位重量級嘉賓，就是復(fù)星集團(tuán)老板郭廣昌，他與SOHO中國就外灘8-1地王的糾紛官司二審還未宣判。

　　在活動現(xiàn)場，對出售半個凌空SOHO予攜程的做法是否意味SOHO中國轉(zhuǎn)型并未成功的質(zhì)疑，潘石屹回應(yīng)稱，“經(jīng)過兩年時間，應(yīng)該說SOHO中國轉(zhuǎn)型是非常成功的。”

　　他以負(fù)債率為依據(jù)來支撐上述結(jié)論，“社會上對我們最大的質(zhì)疑就是認(rèn)為我們的負(fù)債率會上升。實(shí)踐證明，我們的負(fù)債率沒有上升，只有百分之十幾的負(fù)債率。”同時他還介紹，北京望京SOHO租金從5塊漲至7塊，是非常成功的。

　　上海規(guī)模維持現(xiàn)狀

　　據(jù)潘石屹透露，凌空SOHO租金價格已經(jīng)定為四塊多，雖然由于地段原因價格稍低，但非?？春闷錆摿?。

　　“這個區(qū)域沒有一個標(biāo)志性的建筑，我們在北京的望京，那個區(qū)域已經(jīng)開發(fā)了15年，整個周圍的租金價格一直都不高，自從我們這個望京SOHO建好之后，周邊的租金就翻了一番，一個區(qū)域還是需要有一個標(biāo)志性的建筑。”

　　對是否會在上海繼續(xù)投資，潘石屹明確表示，現(xiàn)在的投資量已經(jīng)夠大。而對是否會繼續(xù)出售上海物業(yè)，潘石屹同樣明確表示，剩下的都準(zhǔn)備持有。

　　看起來對上海市場，老潘是準(zhǔn)備就此控制在當(dāng)前的規(guī)模，既不擴(kuò)張也不收縮。事實(shí)上，對凌空SOHO剩余部分，他透露也是有買家想買，但SOHO中國還是想持有。

　　但凌空SOHO所處大虹橋地區(qū)其寫字樓市場并未被業(yè)內(nèi)人士看好，隨著2015年上海中心入市，預(yù)期悲觀的寫字樓市場或?qū)⒔o凌空SOHO將來更大競爭。

　　“還是看好北京和上海辦公樓的市場，這兩個城市辦公樓的市場都是比較穩(wěn)定的，相對來說北京辦公樓市場的租金上漲幅度更大一些。”就寫字樓市場問題，潘石屹表示，覺得上海寫字樓市場沒有那樣悲觀，可能就是離得比較遠(yuǎn)一點(diǎn)的寫字樓有受到一些影響。

　　活動現(xiàn)場被問及企業(yè)接班人問題，CEO張欣回復(fù)稱：“我們已經(jīng)看著這么老了嗎？需要找接班人了嗎？”她表示，覺得自己還是正值壯年，正在工作的高峰期，沒有考慮接班人的事情。

　　而在企業(yè)發(fā)展思路上，潘石屹夫婦透露將會在未來有所突破，但并未透露詳情，僅表示要保持這個驚喜，會在2015年2月1日對外宣布。

　　而正與SOHO中國在打外灘8-1地王官司的復(fù)星集團(tuán)郭廣昌現(xiàn)身該活動現(xiàn)場，外界紛紛猜測雙方或已達(dá)成某些協(xié)議。

　　不過無論是復(fù)星還是SOHO中國均稱外灘地王案無新進(jìn)展。SOHO中國方面透露，郭廣昌當(dāng)日是參加VIP晚宴，未參與其他活動。

　　減半的成功？

　　隨著凌空SOHO項(xiàng)目揭幕，于SOHO中國而言是其轉(zhuǎn)型歷程的一個節(jié)點(diǎn)。隨之而來還有市場對其轉(zhuǎn)型成果的關(guān)注。

　　今年早些時候，SOHO中國曾出售上海物業(yè)，SOHO中國與金融街達(dá)成一項(xiàng)收購協(xié)議，將以52.32億元出售位于上海的“靜安項(xiàng)目”和“海倫項(xiàng)目”。

　　隨后SOHO中國又在9月與上海攜程訂立預(yù)售框架協(xié)議，計(jì)劃以30.5億元出售凌空SOHO中建筑面積10.02萬平方米物業(yè)及若干配套設(shè)施。

　　連續(xù)3次項(xiàng)目出售，市場紛紛認(rèn)為上述出售舉動是SOHO中國轉(zhuǎn)型過程中帶來的巨大資金壓力所致。

　　就該質(zhì)疑，此潘石屹回應(yīng)：“SOHO中國是兩年前宣布轉(zhuǎn)型的，經(jīng)過這兩年時間，應(yīng)該說SOHO中國轉(zhuǎn)型是非常成功的。”

　　“兩年前當(dāng)我們宣布轉(zhuǎn)型的時候，社會上對我們最大的質(zhì)疑就是認(rèn)為我們的負(fù)債率會上升，因?yàn)榘唁N售的物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟械奈飿I(yè)，需要大量現(xiàn)金。實(shí)踐證明，我們的負(fù)債率沒有上升，只有百分之十幾的負(fù)債率。”

　　據(jù)潘石屹介紹，從宣布轉(zhuǎn)型到今年年底，SOHO中國有4個項(xiàng)目要交付使用，分別是凌空SOHO、上海長興SOHO、北京望京SOHO，還有上海的復(fù)興路SOHO。

　　潘石屹還表示，轉(zhuǎn)型之后對其最大的考驗(yàn)就是出租的租金水平。“兩年前我們預(yù)計(jì)望京的租金水平是每平方米每個月5塊錢，現(xiàn)在我們租的情況是7塊錢人民幣，所以它是非常成功的。”

　　談及出售凌空SOHO項(xiàng)目一半予攜程，潘石屹解釋稱，凌空SOHO有30多萬平方米，若是自己出租要形成比較成熟的氛圍，需要一段時間。而攜程直接搬過來，就有幾萬人在這邊上班，區(qū)域的氣氛會很快得以形成。

　　然而對其加速區(qū)域氣氛的形成，而不是出于盡快回籠資金原因的解釋，并不為市場所接受。有業(yè)內(nèi)人士稱，加速區(qū)域氣氛形成的說辭還是表明SOHO中國比較著急。銷售半個項(xiàng)目對轉(zhuǎn)型持有戰(zhàn)略的SOHO中國而言，是不得已而為之，若算成功也是減半。

　　另據(jù)了解，SOHO中國尋找大客戶加速物業(yè)氣氛形成已有先例。已100%出租的位于上海陸家嘴世紀(jì)大道的SOHO世紀(jì)廣場，其中大約一半面積出租給上海期貨交易所，余下面積租戶主要也是金融機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)公司。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2013年末，SOHO中國全年合同銷售金額約46.87億元，投資物業(yè)的租金收入為2.79億，租金收入僅占營業(yè)收入的1.91%。

　　而2014年上半年SOHO中國營業(yè)額為47.5億元，同比上升83%；核心凈利潤達(dá)到12.24億，同比上漲128%。其中租賃業(yè)務(wù)占比仍較小，租金收入約1.64億元人民幣，同比上升84%。

　　對比最近數(shù)據(jù)，國元證券在近期研報(bào)中指出，總體來說，自2012年SOHO中國決定轉(zhuǎn)型成為租賃模式進(jìn)程較緩，租金收入僅占收入3.45%。

　　另有分析認(rèn)為，近期幾起銷售物業(yè)所回籠的資金應(yīng)該足夠支撐SOHO中國當(dāng)前所持部分運(yùn)營，所以老潘才會明確表示剩余部分將全部持有。同時老潘稱持有量已經(jīng)夠大，也多少意味著資金量并不充裕。