利用住房公積金異地互貸“刺激”剛需入市是一個(gè)值得鼓勵(lì)的具體做法。

張宏偉 10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。新政策主要包括，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，貸款對(duì)象為購(gòu)買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。其中，三部門文件還提出：今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。

這也就意味著，未來(lái)更多的省份或城市之間將實(shí)現(xiàn)住房公積金異地互貸。

從今年新出臺(tái)的住房公積金異地互貸的城市或地區(qū)來(lái)看，已經(jīng)有部分省份開始在省內(nèi)展開，比如，據(jù)安徽省各市公積金中心消息，目前阜陽(yáng)、六安、淮南、滁州、淮北5市均已出臺(tái)了落地細(xì)則，明確這些城市與省內(nèi)其他城市之間公積金貸款異地買房互通互貸，并且從2014年9月1日起，安徽省公積金貸款異地買房制度正式開始執(zhí)行。

此外，最近幾年來(lái)，部分城市和地區(qū)已經(jīng)開始執(zhí)行住房公積金異地互貸業(yè)務(wù)。比如，廣東省內(nèi)公積金互貸的城市增加到了9個(gè)。此外，長(zhǎng)株潭、沈陽(yáng)8市、北京和秦皇島、武漢等城市已經(jīng)加入到公積金異地互貸的行列。

那么，對(duì)于公積金的互貸現(xiàn)象，它對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？出現(xiàn)的原因是什么，又起到了什么作用？是否大勢(shì)所趨？

一般來(lái)講，公積金的異地互貸主要是在本省內(nèi)或一定區(qū)域內(nèi)，其主要作用還是為了實(shí)現(xiàn)刺激本區(qū)域內(nèi)自住剛需入市購(gòu)房，在當(dāng)前市場(chǎng)周期的“低谷期”的階段，一定程度上也可以刺激市場(chǎng)成交量的穩(wěn)定和回升；而從盤活存量住房公積金的角度來(lái)說(shuō)，截至2014年8月末，全國(guó)繳存住房公積金職工為1.07億人，繳存總額7.03萬(wàn)億元，職工提取總額3.49萬(wàn)億元，當(dāng)前住房公積金還有大量閑置，異地互帶業(yè)務(wù)的展開有利于盤活存量住房公積金，提高住房公積金的使用效率。

從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，住房公積金的異地互貸的作用主要還是得益于其本身的優(yōu)勢(shì)：

第一、公積金貸款利率較商業(yè)貸款低，可以降低購(gòu)房者購(gòu)房成本；

第二、可以充分利用購(gòu)房者自己的公積金貸款的額度，避免異地從業(yè)人員公積金額度的浪費(fèi)，為異地從業(yè)人員購(gòu)房可以提供便利支持；

第三、部分城市利用公積金貸款購(gòu)買首套住房還可以享受到首付兩成的政策，如沈陽(yáng)公積金繳存半年即可申請(qǐng)貸款，首付減至兩成，此外，廣州也重申，首套房90平米以下最低可公積金貸款兩成首付。武漢市也出現(xiàn)公積金貸款購(gòu)置首套房可以首付兩成的做法。

公積金貸款購(gòu)置首套房可以首付兩成，這也將大大降低購(gòu)房者入市的門檻，對(duì)于一部分自住需求購(gòu)房者來(lái)講，可以提前購(gòu)置房產(chǎn)，以應(yīng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲而帶來(lái)越來(lái)越買不起房子的狀態(tài)。這些政策這對(duì)于剛需來(lái)講，應(yīng)該可以刺激這部分需求入市購(gòu)房，也是對(duì)于這部分購(gòu)房者購(gòu)房機(jī)會(huì)的保護(hù)。

那么，多地公積金異地互貸將“刺激”剛需入市，如果這個(gè)作用是有效的，這是否大勢(shì)所趨？是否會(huì)有可能更多的省份會(huì)效仿？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，其中提出：今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。這給各省市住房公積金異地互貸展開提供了政策面的支持，也有利于盤活住房公積金存量資金。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)會(huì)有更多的省份或地區(qū)在住房公積金政策層面會(huì)進(jìn)行“微調(diào)”，以“刺激剛需”入市。

同時(shí)，我們也應(yīng)該明白，“刺激剛需”入市的方式是靈活多樣的，只要政策層面的微調(diào)并沒有偏向投資性、投機(jī)性需求，政策調(diào)控的大局仍然是偏向以“自住需求”為主，這些政策也都不為過。而利用住房公積金異地互貸“刺激”剛需入市是一個(gè)值得鼓勵(lì)的具體做法，是為“剛需類”購(gòu)房者爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)機(jī)和權(quán)利的做法。

但是，在住房公積金異地互貸的執(zhí)行環(huán)節(jié)還要嚴(yán)格控制非剛需群體鉆空子入市(打擦邊球套取公積金貸款額度等)，也要考慮這樣操作是否有相應(yīng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，也要控制好這樣操作對(duì)于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是否有益。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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