回顧過去需求不斷增長的樓市上行周期，企業(yè)不斷的增加庫存，增加杠桿，依靠信用擴張的方式擴大資產(chǎn)負債表，進而實現(xiàn)利潤的不斷增長。

　　核心要點：

　　反應企業(yè)實際運營的各項指標均明顯轉(zhuǎn)壞

　　分析住宅開發(fā)企業(yè)半年報財務報表，我們得出結(jié)論：(1)上半年房地產(chǎn)板塊收入、利潤增速顯著下滑；(2)銷售環(huán)境惡化，費率顯著提升，銷售回款首次出現(xiàn)同比下降；(3)庫存居于高位，財務杠桿加速提升，潛在風險不斷加大；(4)各項指標有加速惡化跡象。

　　高庫存、高杠桿，企業(yè)降價跑量動力足

　　供求方面，當前樓市需求已達到高位，而庫存仍在不斷增長，供求惡化將持續(xù)加劇企業(yè)競爭，企業(yè)去庫存壓力大，降價去量動力足。從企業(yè)運營角度來看，企業(yè)短期償付壓力不斷加大，固定的利息支出也在持續(xù)的壓縮企業(yè)的盈利空間，企業(yè)有足夠的動力降價跑量以進行債務兌付及減少利息對利潤的擠壓。

　　行業(yè)將逐步進入去庫存、信用收縮的下行周期

　　回顧過去需求不斷增長的樓市上行周期，企業(yè)不斷的增加庫存，增加杠桿，依靠信用擴張的方式擴大資產(chǎn)負債表，進而實現(xiàn)利潤的不斷增長。而當需求增長不再繼續(xù)，供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，且房企負債水平達到一定高位時，依靠擴大資產(chǎn)負債表的模式也就逐漸到頭了。未來行業(yè)將逐步進入去庫存、信用收縮的下行周期，大多數(shù)企業(yè)的盈利增長將難以為繼，且財務風險不斷加大。

　　選股邏輯及公司推薦

　　在樓市進入下行周期時，但行業(yè)政策博弈機會較高的情況下，我們?nèi)越ㄗh投資者精選個股，擁抱財務穩(wěn)健、運營能力強的行業(yè)龍頭公司。因此，從均好性角度，我們依然推薦萬科、保利。此外，我們推薦業(yè)務模式獨特的華夏幸福。

　　銀河證券-房地產(chǎn)行業(yè)：庫存與負債將推動企業(yè)降價跑量