主持人：謝謝賈康先生的演講，我們今天演講環(huán)節(jié)到此也全部結(jié)束。接下來進行的是本屆博鰲房地產(chǎn)論壇第三場也是最后一場“地產(chǎn)精英博鰲論劍”。

　　與資本結(jié)合日益密切的房地產(chǎn)行業(yè)，仍然尋找著更多的途徑，以獲得資本的輸血。在下行調(diào)整期，錢從哪里來？誰能在資本市場如魚得水？本次“地產(chǎn)精英博鰲論劍”的主題是：“錢荒”了嗎？

　　下面有請精英對話的主持嘉賓上臺就坐，有請：中國銀河證券股份有限公司研究部執(zhí)行總經(jīng)理、房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強先生。

　　有請我們的對話嘉賓上臺就坐：

　　住建部住房政策專家委副主任顧云昌先生

　　著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生

　　住建部政策研究中心主任秦虹女士

　　瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光先生

　　沿海綠色創(chuàng)投有限公司總裁夏向龍先生

　　歌斐資產(chǎn)管理有限公司CEO、諾亞財富創(chuàng)始合伙人殷哲先生

　　趙強：各位專家、學(xué)者、老總，上午好！剛才我聽了兩個專題演講，咱們這個部分有三個主題，關(guān)于金融、商業(yè)地產(chǎn)和稅收。關(guān)于這三個方面咱們展開一些討論，我們先從房地產(chǎn)稅這個問題開始討論。

　　我經(jīng)常也被投資者問到房地產(chǎn)稅的問題，我也答不上來，剛才賈所長已經(jīng)把這個問題講得比較清楚了，但是大家還是有一些關(guān)心的問題，比如說在房地產(chǎn)稅環(huán)節(jié)當(dāng)中，從投資到賣房子，到二手房的持有環(huán)節(jié)，整個環(huán)節(jié)的稅負(fù)好像是不低的，我們稅收改革有句話是叫有增有減，增了房產(chǎn)稅，我們會減哪些稅的？這是我關(guān)心的第一個問題。第二個問題是稅收的使用問題，老百姓其實對征稅沒有意見，如果這些稅征來以后，真的能提高社區(qū)的品質(zhì)，提高社區(qū)的學(xué)校、醫(yī)療，像美國那樣的話，我覺得大家還是能夠接受的，所以我想就這兩個問題，請賈所長再展開跟我們談一談。

　　賈康：主持人提的兩個問題都很重要。對于你的第一個問題，我認(rèn)為房地產(chǎn)稅除了立法有一個落實之外，和房地產(chǎn)相關(guān)的所有的稅和費應(yīng)該有一個通盤的整合。從土地批復(fù)開始，開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)，現(xiàn)在我們看到的那些稅和費，正稅部分是體現(xiàn)著前面偏重，而保有環(huán)節(jié)缺失，住房保有環(huán)節(jié)無稅可征，而費是偏多的，甚至在有些情況下有過多、過濫的情況，要整合這些所有的稅和費。當(dāng)然更重要的一點是土地出讓金的地租也應(yīng)該形成一個對應(yīng)的關(guān)系，把它放在一起考慮。理順地租、稅收方面的關(guān)系，這都應(yīng)該納入立法里面。

　　您說的第二個問題，我們認(rèn)為比較理想的是結(jié)合房地產(chǎn)立法的推動，在地方靠近基層的層面上，首先進入房地產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)上的稅收實征的狀態(tài)以后，就要有非常有細(xì)心、細(xì)致的把錢從哪里來用到哪里去最大化的透明。美國的方式是非常值得借鑒的，一個地方政府，大到一千多萬人的紐約市，小到只有幾千人的鎮(zhèn)，他們的稅基每年都是由當(dāng)?shù)鼐用駴Q定的。他們由當(dāng)?shù)氐娜诉x出他們認(rèn)為品質(zhì)上有公信力的人士，當(dāng)然這種人也要有奉獻精神，基本沒有工資，他們要入戶一一核對數(shù)據(jù)，不是按咱們理解的一大堆干部去做，是社區(qū)的賢達，先把數(shù)據(jù)搞清楚以后，然后把全套資料擺在全體社區(qū)居民面前，告訴大家我們今年要做這個事情，還有多少資金的缺口，這一塊需要我們用財產(chǎn)稅把它填上，這樣算出每年的負(fù)擔(dān)數(shù)，每個年度是可以有變化的。如果你覺得這個稅率你不認(rèn)同的話，你可以搬離這個地方，到一個公共服務(wù)不那么高，但我覺得過得去的地方，這叫用腳投票。

　　趙強：賈所長對稅收非常有研究，我還想問你兩個問題，第一個是稅收改革下一步推進的時間點怎么辦？第二點和海南有關(guān)的，海南的房子是季節(jié)性和度假的房子，它如果將來納入房地產(chǎn)稅的征收體系，它會不會課到一個比較高的稅？對海南旅游島的興建和發(fā)展是不是不利的？我們國家有沒有特殊的制度安排？

　　賈康：對于前面一個問題，政府已經(jīng)明確提出，2016年作為全面改革重頭戲，現(xiàn)在已經(jīng)馬上就要拉開帷幕，一步一步去出手往前推的財稅配套改革，要在重點層面上建立。在這個問題上，房地產(chǎn)稅是重點之一。我們認(rèn)為無論如何，2016年以前加快立法應(yīng)該會實現(xiàn)，到2016年以后，各個方面會更加考慮盡可能取得一些一致的共識，2016年年底之前把房地產(chǎn)稅加快立法的事定下來，在2017年實施，這是可以推測的大致時間點。這里面出現(xiàn)什么不確定因素就不是我現(xiàn)在能看到的。我認(rèn)為按照中央的意圖，給我們剩下的時間就是兩年，今年年底以前有望聽到消息，國務(wù)院把文本交到全國人大那里。

　　你說的第二個問題，關(guān)于海南的問題，房地產(chǎn)稅在通盤的框架下，因為是地方稅，應(yīng)該給海南留出比較彈性的空間，可以針對性地研究海南的房地產(chǎn)稅應(yīng)該是什么樣的，總體來說不會產(chǎn)生太大的問題，因為實際上拿到這樣的物業(yè)的主體，他不會因為一年1%的稅完全改變它的經(jīng)營模式。

　　趙強：謝謝賈所長給我們分享這么多非常專業(yè)的房產(chǎn)稅的信息。下面我想請教秦主任，關(guān)于資產(chǎn)證券化的主題您的演講也很精彩，我們看到國外的一些基金都是上市的房地產(chǎn)信托，我們現(xiàn)在這一塊，后面有沒有可能在交易所這一塊推進上市的房地產(chǎn)信托？現(xiàn)在這一塊有沒有什么障礙，或者監(jiān)管有什么說法？

　　秦虹：我們房地產(chǎn)企業(yè)這個傳統(tǒng)的行業(yè)過去發(fā)展很快，賺錢相對比較容易，未來面臨新的格局一定要往前看。國內(nèi)目前還沒有真正的公開市場發(fā)行的REITs，但是我們有一個大膽的預(yù)判，我們認(rèn)為這一定是一個方向，值得開發(fā)企業(yè)關(guān)注、學(xué)習(xí)、準(zhǔn)備。一旦我們這個制度成熟，馬上就能夠見效，因為到香港上，畢竟境內(nèi)、境外差別很大，只要國內(nèi)有這個市場，對龐大的商業(yè)資產(chǎn)的盤活，提升它的商業(yè)價值意義是非常重大的，我們也很希望作為商業(yè)地產(chǎn)的投資人，包括資本市場共同推動這個既有前瞻性，又符合實際，在國外非常有成熟經(jīng)驗的項目往前發(fā)展。

　　趙強：實際上是大好事，事在人為，關(guān)鍵靠我們來做。

　　秦虹：這是一個新事情，對很多決策者來講，他可能一無所知，他不知道你說的是什么。對房地產(chǎn)融資，他們覺得風(fēng)險是巨大的，所以不會理會。我覺得要把這個道理講清楚，對房地產(chǎn)到底是有好處、有壞處，要把道理給他們分析清楚，這是我們這個行業(yè)內(nèi)的責(zé)任。你自己行業(yè)都搞不清楚，你都不明白，你讓監(jiān)管層就方市場，讓你來做，我覺得這也是不現(xiàn)實的，所以這就是我今天想研究的一個目的，就是看看方向，大家共同努力，推動這個事情發(fā)展。

　　趙強：下一個問題我想請教來自諾亞財富的殷總，您能不能簡單給我們介紹一下你們公司現(xiàn)在正在做的一些事情，尤其是在房地產(chǎn)的投融資領(lǐng)域在做哪些有意義的創(chuàng)新。

　　殷哲：我們是做另類投資為主的，在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們也是跟隨中國地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展應(yīng)運而生的。過去有了錢之后到底采用什么樣的投資方式，其實中國的金融工具并不發(fā)達，所以我們在2009年的時候開始做這一塊的業(yè)務(wù)，我們總體來說是為高凈值的客戶進行另類資產(chǎn)的投資選擇。

　　趙強：在今年樓市有點調(diào)整的態(tài)勢下，你們的客戶或者你們的產(chǎn)品，無論是兌現(xiàn)到期收益還是發(fā)行，這一塊有什么變化嗎？

　　殷哲：從結(jié)構(gòu)來說，我們主要是分為兩種結(jié)構(gòu)，一個是股權(quán)性的投資，這是真正的股權(quán)性的投資，我們跟很多開發(fā)商都有很多項目合作，都是股權(quán)性的投資，還有一種是債權(quán)性的融資，有很多地產(chǎn)融資的項目。總體來說，因為我們在這幾年看到房地產(chǎn)市場開發(fā)商的并購格局其實是非常大的包括前面說6萬多家到3萬多家，未來可能只有幾千家房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在出現(xiàn)大的開發(fā)商越來越整合，越來越聚焦，從這個角度來說，中國的房地產(chǎn)市場也在集中。從股權(quán)性的投資來說，住宅市場確實有點下滑，尤其在部分區(qū)域，它的直接的影響因素就是銷售和回款的周期變長了，進而會影響到一些項目。但是總體來說我們也可以看到，如果這個項目的定位是比較符合現(xiàn)階段的市場發(fā)展，比如說建筑以剛需或者首改為主，能夠有降價空間的，本身這個城市的價格是比較健康的，這種類型的產(chǎn)品我們整體的收益率還不錯，尤其是在某些局部的地區(qū)，像福州、廈門、上海等地的項目，收益率還是非常不錯的。

　　趙強：下一位我想請教顧主任，您是行業(yè)內(nèi)非常資深的專家，您對這個行業(yè)有哪些新的看法和觀點？

　　顧云昌：總的來看這個行業(yè)是下行和分化，去年是分化，今年是下行。我覺得房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)進入了一個新的常態(tài)。今天大家關(guān)心的一個是財稅政策問題，一個是金融，當(dāng)然今天沒有討論土地的問題，其實這三個方面是影響到房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素。也就是說房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本面沒有改變，我講的基本面不是好的基本面，而是壞的基本面，這些體制性的障礙還是這樣的。當(dāng)前房價高的背后主要是地價高，今年上半年土地的價格和土地的交易量是下降的，土地交易量同比下降了5.8%，但是土地的交易價格同比上升了9%。房價開始在回落，地價沒有回落，也許下半年會改變。

　　趙強：開發(fā)商說政府定的地價是只升不降的，所以它是阻礙了市場去庫存的因素。

　　顧云昌：土地市場是壟斷的，市場化的程度在一級市場沒有體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場一半放開，一半沒放開，從市場經(jīng)濟來說，我們這方面還有很長的路要走。當(dāng)然金融方面的改革，在房地產(chǎn)方面也是滯后的。我們要改變這些方面，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)的不斷發(fā)展。

　　趙強：我再問一個實際的問題，昨天恒隆的主席陳啟宗問了一個問題，就是說那個70年產(chǎn)權(quán)到了以后怎么辦？現(xiàn)在已經(jīng)過了20多年了，有些期限短的物業(yè)，只有40年的，馬上迫在眉睫了，恒隆做的商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓比較多，如果到期了再交出讓金的話，對他來說損失很大，所以他很關(guān)心這個問題，他昨天問了兩次，所以我想請問您，住宅70年到期之后，老百姓是不是還要續(xù)交這個出讓金？商業(yè)地產(chǎn)的出讓金要不要再交？政府怎么解決這個問題？

　　顧云昌：據(jù)我所知，到期以后要續(xù)，只要是政府沒有特殊要求的話，就要續(xù)交，但是交多少還沒有定。

　　趙強：可能續(xù)交一個比較低的地租的可能性比較大，大家象征性地交一點，但是這個金額很低。相當(dāng)于土地使用費。

　　賈康：我插一句話，現(xiàn)在物權(quán)法里已經(jīng)明確的不動產(chǎn)的使用權(quán)是用益物權(quán)，在它的相關(guān)土地使用到期之后，可以做暫期處置。我覺得現(xiàn)在是應(yīng)該促進有關(guān)部門趕快給社會一個信息，省得這個東西扯到最后越來越緊張，就是沒有得到官方的確定的消息。

　　趙強：下面我們討論一個金融方面的話題，我想先聽聽來自企業(yè)的夏總的看法，您現(xiàn)在是做沿海創(chuàng)投的總裁，您跟我們分享一下，在您的工作實踐當(dāng)中對錢荒的感受。

　　夏向龍：錢慌的問題，我的感受是這樣的，要從企業(yè)來看，覺得有兩個錢荒，一個是投資大幅下降了，另外一個是從業(yè)人員減少了，今年上半年我看到錢沒有投資減少很多，從業(yè)人員也沒有減少，所以我覺得不存在錢荒這個概念，但是錢比較緊，這是房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都有的事情。我做了很多的項目，我覺得好項目是不差錢的。

　　殷哲：我們感受到的其實不是錢荒，而是項目荒，就是真正的好的項目少，所以投資者的投資就有點收縮。

　　趙強：在房地產(chǎn)融資當(dāng)中，資金的擁有者和項目的開發(fā)者當(dāng)中的環(huán)節(jié)還是比較多的，在這個過程當(dāng)中，怎么樣打通這個渠道是一個關(guān)鍵。今天秦主任講的REITs是一個方式，我想再請教各位，還有沒有什么新的方式？除了REITs以外，還有什么新的方式能夠降低這個交易的環(huán)節(jié)和降低交易成本？殷總你們做了一些結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品是吧？

　　殷哲：我覺得現(xiàn)在是由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變的過程。間接融資的資金成本比較低，傳統(tǒng)的就是銀行的貸款，但是它的風(fēng)險也很大。直接融資就是用基金的方式，我們看到很多海外的模式跟中國現(xiàn)在發(fā)展直接融資的需求很大，它讓投資者真正去承擔(dān)風(fēng)險，但是它的收益率跟這個風(fēng)險對應(yīng)。對于被投資企業(yè)或者融資企業(yè)來說，它的資產(chǎn)負(fù)債率沒有那么高，它的整個風(fēng)險降低，但是他可能會讓出一些收益率，從這個角度來說，也是一種融資結(jié)構(gòu)的補充和平衡。我覺得這是一個可用的方式。

　　趙強：你們的客戶都是一些高凈值人士，過去幾年你給他們提供的房地產(chǎn)理財產(chǎn)品的收益在多少？能不能透露一下？

　　夏向龍：錢荒的問題，我的感受是這樣的，要從企業(yè)來看，覺得有兩個錢荒，一個是投資大幅下降了，另外一個是從業(yè)人員減少了，今年上半年我看到錢沒有投資減少很多，從業(yè)人員也沒有減少，所以我覺得不存在錢荒這個概念，但是錢比較緊，這是房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都有的事情。我做了很多的項目，我覺得好項目是不差錢的。

　　殷哲：我們感受到的其實不是錢荒，而是項目荒，就是真正的好的項目少，所以投資者的投資就有點收縮。

　　趙強：在房地產(chǎn)融資當(dāng)中，資金的擁有者和項目的開發(fā)者當(dāng)中的環(huán)節(jié)還是比較多的，在這個過程當(dāng)中，怎么樣打通這個渠道是一個關(guān)鍵。今天秦主任講的REITs是一個方式，我想再請教各位，還有沒有什么新的方式？除了REITs以外，還有什么新的方式能夠降低這個交易的環(huán)節(jié)和降低交易成本？殷總你們做了一些結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品是吧？

　　殷哲：我覺得現(xiàn)在是由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變的過程。間接融資的資金成本比較低，傳統(tǒng)的就是銀行的貸款，但是它的風(fēng)險也很大。直接融資就是用基金的方式，我們看到很多海外的模式跟中國現(xiàn)在發(fā)展直接融資的需求很大，它讓投資者真正去承擔(dān)風(fēng)險，但是它的收益率跟這個風(fēng)險對應(yīng)。對于被投資企業(yè)或者融資企業(yè)來說，它的資產(chǎn)負(fù)債率沒有那么高，它的整個風(fēng)險降低，但是他可能會讓出一些收益率，從這個角度來說，也是一種融資結(jié)構(gòu)的補充和平衡。我覺得這是一個可用的方式。

　　趙強：你們的客戶都是一些高凈值人士，過去幾年你給他們提供的房地產(chǎn)理財產(chǎn)品的收益在多少？能不能透露一下？

　　殷哲：如果說直接融資的股權(quán)性投資，一般的投資期限，短期的開發(fā)項目是3到5年，長期的可能更長，從這個角度平均一個項目，剛剛結(jié)束的幾個基金，收益率都超過30%，但是未來幾年，我覺得能夠有百分之十幾的收益率應(yīng)該是很滿意的了，這是股權(quán)性的投資。海外的情況也是差不多，很多的地產(chǎn)基金，它可能也能夠獲得大概12%到15%的收益。

　　趙強：我看一些數(shù)據(jù)，國外的房產(chǎn)長期收益率也就6%到9%，看來中國的收益還是非常高的，所以全球資金會不會再流到中國來投房地產(chǎn)呢？關(guān)于這個問題我想請沈首席講講，你說國外的錢流入到房地產(chǎn)，他們會投股市，還是投房地產(chǎn)項目，還是有其他的考慮？

　　沈建光：年初的時候中國的錢還在往外流，我看國家外管局出來的報告，年初是大幅的外出。但是現(xiàn)在為什么一下子改變了預(yù)期呢？就是大家對現(xiàn)在的判斷改變了，當(dāng)時投資者擔(dān)心房地產(chǎn)崩盤，現(xiàn)在出現(xiàn)一些好轉(zhuǎn)的跡象，我認(rèn)為這是宏觀政策的變化對這個改革的預(yù)期非常重要。我覺得海外的基金經(jīng)理和國內(nèi)的基金經(jīng)理相比，國內(nèi)的相對更悲觀，這里可以看到估值還是有差距的。萬科在香港上市的估值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在A股上市的估值。為什么那么多錢現(xiàn)在囤在香港呢？就是等10月份的滬港通。很多海外的基金經(jīng)理都跟我反映，他說QD的額度沒有，表面上我們大放QD，但是對每家投資者來說，你想增加QD也增加不到。很多錢進來，我覺得它是準(zhǔn)備一旦放開，它還是要投。那么投什么呢？海外的投資者一般都是投藍籌股的，藍籌股就是金融、地產(chǎn)，這是很關(guān)鍵的投資標(biāo)的。還有一個因素就是全球資產(chǎn)配備問題。美國的一個股票投資基金就有上億美元，那跟國內(nèi)的規(guī)模不能比的，它對中國的投資增加一點點，對我們有很大的影響。

　　趙強：現(xiàn)在看來我們對錢荒的事情也不用太擔(dān)心，中國的房地產(chǎn)市場可能下行也不是一個確定性的結(jié)論，平行也好，振蕩也好，都是有可能的。國外的錢又那么多，剛才殷總說，中國的地產(chǎn)收益即使沒有過去那么高，但是也有兩位數(shù)的回報，歐洲那邊現(xiàn)在都負(fù)利率，我們通過這個討論可以得出的結(jié)論就是對未來也不用過于悲觀。由于時間關(guān)系，我們這場對話到此結(jié)束。

　　主持人：謝謝趙強先生，也謝謝各位對話嘉賓的精彩發(fā)言。請臺上的嘉賓留步，工作人員邀請其他嘉賓上臺，我們一起合影留念，謝謝！