現(xiàn)在我們看到中國的情況和海外資本市場相反，我們在收，海外的資金還在放，所以這也就看到，海外的利率要遠遠低于國內(nèi)的利率。

　　沈建光：尊敬的各位學(xué)者和朋友們，大家好！非常有幸參加博鰲房地產(chǎn)論壇，我今天主要談?wù)劸惩赓Y本市場和房地產(chǎn)。今年以來，我們看到海外的投資者對中國的房地產(chǎn)發(fā)生了一個巨大的變化。資本市場，特別是香港的資本市場從極度悲觀，到現(xiàn)在已經(jīng)相對樂觀，其實已經(jīng)有一個翻天覆地的變化。從中國的股市也可以看到，港股里面的房企股先漲，而且漲幅遠遠領(lǐng)先于A股，這一波已經(jīng)漲了20%多，房地產(chǎn)是投資者非?？春玫囊粋€板塊。

　　為什么會有這樣的變化？年初的時候，海外的投資者對中國的房地產(chǎn)是非常不看好的，估值是非常低的。我們看到很多公司的市盈率只有3倍、4倍左右，主要的原因有兩個。第一，年初的時候，投資者對中國的經(jīng)濟，特別是對房地產(chǎn)是非常擔(dān)心的，主要擔(dān)心影子銀行會爆掉，房地產(chǎn)會崩盤，還有一個地方債務(wù)問題。去年年底、今年年初海外的投資者都看空中國，在今年年初的時候，這個情況變得尤為嚴重，這跟我們的貨幣政策和財政政策也是相關(guān)的。我們看到今年上半年，特別是一季度，中國的財政政策是偏緊的，貨幣政策也是收縮的。剛才向博士說的貨幣政策比較寬松，確實是很寬松，但是它的周期性波動很大，一季度的時候，我們看到影子銀行收縮的非常劇烈，包括4月份、5月份，我看到基本上信托、貸款就是沒有增長的，財政政策方面，今年本來是積極的財政政策，一季度的時候我們財政的支出，基本上是零增長，而財政收入還是10%以上的增長，所以這樣一個反差，使中國的經(jīng)濟出現(xiàn)比較大的下滑，我們看到工業(yè)生產(chǎn)、投資都在下滑。在這種情況下，海外的投資者就覺得中國有可能出現(xiàn)一個硬著陸，這是一個比較重要的原因。

　　第二，中國的房地產(chǎn)市場海外投資者很難看得懂，我看了過去四五年中國房地產(chǎn)的價格變化，基本上是一年一變，2011年的增長還可以，到了2012年又是一個負增長，2013年又是一個大增長，今年又是一個從增長到下滑的過程。中國的房地產(chǎn)市場可以說是全球絕無僅有的，價格的變化可以一年一變，我覺得這個很明顯就是政府的調(diào)控對房價的影響非常大。一般的房地產(chǎn)周期，在美國、歐洲基本上是上升10年、下降10年，它自然的調(diào)整周期是非常長的。但是我們這邊每年一變，海外投資者也搞不清楚這個政策怎么變化這么頻繁，所以我覺得這兩個原因在里面的時候，全球資本對中國的房地產(chǎn)就特別不看好。但是最近發(fā)生了非常大的變化，這里面一方面是我們國內(nèi)的政策，我們看到5月份開始，貨幣政策開始定向放松，財政支出的增長達到20%多，明顯的看到財政政策比較積極了，貨幣政策也開始轉(zhuǎn)向。一季度的時候利率都在上升，但到了二季度，整個利率是下降的。銀行貸款的有效利率下降了20%多，二季度貸款有所放松，這使得全球的投資者感到中國經(jīng)濟出現(xiàn)硬著陸的風(fēng)險大幅下降?；久娴母纳?，加上流動性的放松，使得海外資本市場出現(xiàn)了一個比較大的漲幅，這個趨勢還會延續(xù)。

　　中國的貨幣政策現(xiàn)在已經(jīng)非常寬松，我們看到美國的貨幣政策也絕對不比中國放松得少。在全球整個資本市場，包括整個貨幣體系，我們考慮中國的房地產(chǎn)市場，考慮流動性，很重要的一個出發(fā)點，我們還是處在一個不正常的狀態(tài)下，還是后危機時代，基本上剛剛擺脫美國最危險的時代，美聯(lián)儲的量化放松還在進行。很多人說退出，其實退出只是說它不再增加印錢的數(shù)量，但是美聯(lián)儲印到什么程度？2007年的時候，美聯(lián)儲的資產(chǎn)負債表上，它的平衡表資產(chǎn)一共也就8000億美元，今年達到了4.5萬億美元，這5年來，平均印了超過3.5萬億美元的錢。它的中央銀行擴張得這么厲害，但是它的廣義貨幣只增加了30%。中國的中央銀行4萬億之后，資產(chǎn)負債表變化不大，根本沒有看出巨幅擴張的態(tài)勢，但是我們的廣義貨幣確實上升非常多，一年上升30%。這樣一個情況，表面上我們看中國廣義貨幣占GDP比重200%，雄冠全球。但是美國貨幣擴張的速度絕對不比中國低，它的中央銀行的貨幣增加了5倍多，但是它的主要形式不是給銀行貸款，而是在資本市場操作。我看到美國增加的有1.5萬億是美國的中央銀行，美聯(lián)儲直接在美國的資本市場購買了住房支持債券。美聯(lián)儲就是印了錢之后投入到房地產(chǎn)，這樣壓低了美國的住房貸款利率，這個我覺得是一個很重要的現(xiàn)象。

　　今年對中國房地產(chǎn)市場，包括房地產(chǎn)股票，出現(xiàn)了一個不錯的表現(xiàn)，其中一個重要的原因就是海外投資者認為中國的經(jīng)濟硬著陸風(fēng)險降低，不會出現(xiàn)崩盤的情況。還有一個原因，全球還有大量的流動性，美國的企業(yè)2萬億現(xiàn)金，很多企業(yè)都是去資本市場購回股票，而不是去投資，美國的這么多錢壓在賬上，所以美國這一波經(jīng)濟的反彈，其實有一大塊是房地產(chǎn)市場復(fù)蘇拉動的。

　　房地產(chǎn)在中國如果崩盤的話，政府肯定會救，因為從美國的次貸危機來看，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)了問題，它會出現(xiàn)劇烈的動蕩，然后對整個金融、經(jīng)濟都產(chǎn)生深入的影響。即使美聯(lián)儲印了這么多錢，現(xiàn)在也開始企穩(wěn)復(fù)蘇，美聯(lián)儲這樣一個巨量的資金，現(xiàn)在還在市場上。我們看到所謂的美聯(lián)儲退出，它只不過是現(xiàn)在每個月少印100億美元，但是它的資產(chǎn)負債表還是增加了3.6萬億美元，它不會收縮的，它要加息可能也要到明年才會加息。全球的資本市場貨幣的源頭——美聯(lián)儲，它這個寬松的貨幣政策還會繼續(xù)保持，它造成了一個局面就是整個美國的房地產(chǎn)起來了、股市起來了，但其實我們看看美國實體經(jīng)濟，它并沒有很大的復(fù)蘇。美國所謂的重新搞制造業(yè)，其實這個路很長，我們現(xiàn)在看美國每個月新增加的就業(yè)崗位，建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)是上升最快的，而制造業(yè)還是很少的。特別是美國這一輪工資的變化，金融業(yè)的工資水平大幅上升，而制造業(yè)平均的工資水平現(xiàn)在才剛剛回到2007年的水平，所以美國這一波實體經(jīng)濟的復(fù)蘇要比我們很多的預(yù)測慢得多，在這種情況下，美聯(lián)儲的退出非常慢，所以全球資本市場的錢還是很多的。

　　再看歐洲，歐洲央行現(xiàn)在也準(zhǔn)備量化寬松，這對全球的流動性是一個非常大的支持。歐元、美元都在面臨大的放松的狀態(tài)。特別是今年上半年，歐洲股票市場都出現(xiàn)了一波大幅上漲，現(xiàn)在我覺得就是一個轉(zhuǎn)折點。我接觸很多美國的投資者、歐洲的投資者，他們這一波投資買香港的股票，也就在兩個月前開始，現(xiàn)在對歐洲和美國的股市，海外的投資者都有點擔(dān)心了，因為經(jīng)濟持續(xù)還是比較低靡的，都靠貨幣增速來，特點也是擔(dān)心這樣一個局面會不會持續(xù)。在這種情況下，就大量開始關(guān)注發(fā)展中國家，現(xiàn)在我們看到中國的情況和海外資本市場相反，我們在收，海外的資金還在放，所以這也就看到，海外的利率要遠遠低于國內(nèi)的利率。這樣一個變化，造成的就是下半年人民幣還是會升值。從今年上半年貶值，到下半年如果出現(xiàn)升值的趨勢，更加會吸引全球的投資者投資中國的資產(chǎn)，投資中國的股票的熱情。所以我覺得這兩個方面，是上半年對我們的股市的一個重大推動力。10月份又有滬港通，很多的資金現(xiàn)在都囤積到香港。

　　還有一個新的變化。全球很多地緣沖突，香港金管局每個星期都在注入流動性，資金流進來很多，那些錢到了香港，下一步就是到大陸。最近我們看到俄羅斯、烏克蘭的危機，造成了一個制裁，很多俄羅斯的資金就換成港幣，他也不能換美元，也不能換歐元，他就換成港幣，都流到香港，所以全球資本市場有一批資金還是要準(zhǔn)備投入到中國。在這種情況下，我們看到國內(nèi)的政策變化，其實就是決定它怎么進行投資的，它不是說沒有錢，我覺得全球的流動性還在很大的泛濫的過程中，錢是有的，目前就是一個分化的情況，他投資也是有很大的選擇性?，F(xiàn)在這種格局就是看中國下半年的宏觀經(jīng)濟政策，以及流動性這樣一個狀態(tài)。海外的錢流進來，包括人民幣升值，全球的投資者對美國股票、歐洲股票過去兩年上漲程度的擔(dān)心，促使它現(xiàn)在已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向發(fā)展中國家。

　　中國股市表現(xiàn)，今年從7月份開始很好，但是在此之前，我們看到是印度和印尼的表現(xiàn)很好。但是從估值角度來看，中國都是相對比較低的。在這種狀態(tài)下，只要我們下半年宏觀經(jīng)濟保持現(xiàn)在的格局，繼續(xù)定向放松，特別是財政政策繼續(xù)放松的態(tài)勢?，F(xiàn)在的財政政策還是有很大的寬松的余地，現(xiàn)在中央和地方一級的財政當(dāng)局還有3.66萬億的現(xiàn)金存款在中央銀行，地方政府一直缺錢，要去搞投資，但是中央和地方有3.66萬億的現(xiàn)金就存在中央銀行里面。我們提出利率化最大的初衷就是讓利率和經(jīng)濟相適應(yīng)，讓銀行可以自主，現(xiàn)在我們的經(jīng)濟其實是在下滑，但是利率市場化之后，存款的利率水平是在上升的，就促使它貸款方面的利率水平也要往上走。這個完全跟利率市場化的初衷違背，就是你的利率水平要跟實體經(jīng)濟相適應(yīng)，這一點是不適應(yīng)的。這也是為什么中央最高決策層反復(fù)提到的，下半年要解決的是融資難、融資貴的問題。

　　利率改革之后，財政改革和國企改革還沒有跟上，這兩個部門大量需要貸款，而且他們對資金價格不敏感，這種情況下，你放多少錢他都可以拿到，而且他可以跟私人企業(yè)競爭，在這種情況下，反而把利率推高了。我們要看到利率下降，不光是貨幣政策的問題，還是財政改革、國企改革，這兩個下半年如果有突破的話，對我們的利率下降是非常有好處的。我不同意利率市場化以后，利率一定會上升的觀點，中國現(xiàn)在的利率水平這么高，在全世界也是極少的，在這種情況下，利率應(yīng)該往下走。這一方面是財政改革、國企改革，他們跟進的話，可以降低利率水平。另外一方面就是央行的貨幣政策繼續(xù)放松，央行還有很多的手段可以使用，解決融資難、融資貴。我并不認為降低準(zhǔn)備金率是一個全面放松的信號，我們20%的準(zhǔn)備金率是非常高的，根本沒有這個必要。以前是海外的錢大量流進來，用這個對沖，現(xiàn)在錢在流出的情況下，適當(dāng)降低一點準(zhǔn)備金，完全是在定向調(diào)整或微刺激的范圍，不能算全面放松。我覺得降準(zhǔn)、降息是完全可能的，我對下半年貨幣政策放松還是抱有很大的期待。

　　在這種情況下，海外的投資者對中國的資本市場，包括房地產(chǎn)市場會有越來越大的興趣。這兩天聽到最多的一個詞就是“分化”，上行通道、下行通道并不重要，重要的是行業(yè)內(nèi)的分化，我覺得海外的資本市場有各種各樣的手段，有各種錢想進來，資本管制的放開，中國金融市場跟全球資本市場對接，接下來一個政策就是人民幣國際化，就是資本管制的放開。我們的利率水平這么高，全球利率水平這么低，放開的結(jié)果肯定會帶來融資成本的降低。從全球貨幣市場的貨幣政策、全球的資本市場，以及中國的基本態(tài)勢來看，我對下半年的融資環(huán)境、對整個產(chǎn)業(yè)還是有非常大的信心。