230億元這個(gè)目標(biāo)也是有一點(diǎn)難度的。因?yàn)橐环矫媪课幢貕蚨?；第二方面市場的價(jià)格是調(diào)整的，對(duì)于內(nèi)地住宅市場也是不樂觀的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “今年上半年來看，九龍倉在賣樓方面確實(shí)沒有達(dá)標(biāo)。從全年來看，也不能說絕對(duì)有信心可以達(dá)標(biāo)?！本琵垈}副主席吳天海在8月12日舉行的2014年度中期業(yè)績會(huì)上坦誠，“230億元這個(gè)目標(biāo)是有一點(diǎn)難度的?！?/p>

　　據(jù)中報(bào)顯示，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)方面，九龍倉期內(nèi)獲確認(rèn)的內(nèi)地物業(yè)銷售額升6%至53.28億港元；香港發(fā)展物業(yè)銷售額則增61%至1.13億港元。

　　同時(shí)，其報(bào)告強(qiáng)調(diào)期內(nèi)不計(jì)綠城已簽約物業(yè)銷售額按年跌18%至89.17億元人民幣，來自超過十個(gè)內(nèi)地城市。6月底未確認(rèn)銷售額增5%至217.05億元人民幣，尚待各項(xiàng)物業(yè)分階段落成時(shí)確認(rèn)入賬。

　　“我們今年的目標(biāo)本身是230億元，上半年大概賣了90億元，是差了一點(diǎn)的?！眳翘旌＿M(jìn)一步表示。

　　談及下半年市場預(yù)期以及是否延續(xù)上半年的降價(jià)策略，吳天海指出：“公司目前主要是先把手上的存貨賣完，把資金拿回來，重新再尋找新的投資目標(biāo)。所以可以看到，過去大半年公司也沒有買入新的土地?！?/p>

　　“但是九龍倉也不是隨便降價(jià)，當(dāng)看到這個(gè)市場有需求的時(shí)候，九龍倉會(huì)將價(jià)格調(diào)整至貼近市場進(jìn)行促銷。如果降價(jià)都達(dá)不到去化效果的時(shí)候，九龍倉也不會(huì)瘋狂降價(jià)。”吳天海強(qiáng)調(diào)。

　　不過，在吳天?？磥恚m然九龍倉對(duì)內(nèi)地的住宅市場有所保留，但是，在商業(yè)樓方面，九龍倉不僅會(huì)繼續(xù)落實(shí)，還會(huì)繼續(xù)尋找新的項(xiàng)目，所以說并不是對(duì)內(nèi)地市場看淡。

　　另外，在業(yè)績會(huì)上與銷售并重的話題離不開融創(chuàng)綠城。問及該事件的后續(xù)發(fā)展，吳天海稍顯謹(jǐn)慎地回應(yīng)稱：“據(jù)我所知，融創(chuàng)收購綠城股權(quán)事宜還沒有完成，也就是說融創(chuàng)還沒有進(jìn)入綠城的董事局，至于什么時(shí)候完成就要問兩位當(dāng)事人。”

　　“希望孫先生入股綠城后可以幫助綠城的業(yè)務(wù)更上一層樓。九龍倉既然在綠城持有24%的股權(quán)，自然也希望綠城的業(yè)績是好的。屆時(shí)，公司的價(jià)值是絕對(duì)比九龍倉的投資值高?！?/p>

　　基于此，吳天海指出：“九龍倉將持有綠城的股權(quán)視為長線投資。暫時(shí)來說，九龍倉亦覺得這是應(yīng)該繼續(xù)持有的投資。因?yàn)楸藭r(shí)投資的50多億港幣，如今已經(jīng)回本38億港元，這樣的投資回報(bào)是相當(dāng)吸引人的?！?/p>

　　以下為九龍倉集團(tuán)有限公司2014年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：過去半年香港的零售業(yè)銷售有所下跌，降幅是1.3%，公司旗下的商場有沒有發(fā)生同樣的情況？

　　吳天海：今年上半年香港的主要商場銷售額的增長其實(shí)是優(yōu)于香港整體大勢(shì)，雖然跟之前相比確實(shí)是有所下調(diào)。

　　李玉芳(執(zhí)行董事)：1月到6月全香港是下跌了1.3%，但是公司旗下的海港城本身提升了4.8%。同時(shí)，時(shí)代廣場提升了18.4%，所以，我們是有所增長的。

　　現(xiàn)場提問：香港的零售業(yè)會(huì)不會(huì)影響公司投資物業(yè)的收益？同時(shí)，公司對(duì)旗下的項(xiàng)目那么有信心？是不是意味著看好香港未來的零售業(yè)銷售呢？

　　吳天海：有不同的朋友曾經(jīng)問，怎么看這個(gè)市場？實(shí)際上過去十幾年我們每一次看這個(gè)市場都是看錯(cuò)的，當(dāng)市場已經(jīng)很高的時(shí)候，我們就在想還會(huì)不會(huì)繼續(xù)高？結(jié)果最后出來的成績也有很大的驚喜。

　　在我看來，上半年的表現(xiàn)仍然有它的水準(zhǔn)。下半年不敢說一定會(huì)很樂觀，但是到年底的時(shí)候有驚喜也不一定。與此同時(shí)，公司在香港以外的地區(qū)也在陸續(xù)開發(fā)新的收租物業(yè)(IP)，以此分散IP投資。

　　現(xiàn)場提問：請(qǐng)問將來在香港的IP可以給集團(tuán)貢獻(xiàn)多少業(yè)績？除海港城之外，公司的酒店業(yè)務(wù)是否受零售影響而有所下滑？

　　吳天海：公司現(xiàn)在在內(nèi)地有五個(gè)國金中心正在建設(shè)當(dāng)中，其中成都今年1月份開業(yè)，重慶應(yīng)該在2016年，長沙是一年之后。重慶的商場大約是香港的一半；成都的商場跟香港海港城差不多規(guī)模；而長沙會(huì)更大。這些是未來加入的新血，還會(huì)繼續(xù)找，也還會(huì)繼續(xù)有新的。

　　香港酒店方面來說，今年上半年比去年同期生意是好了一點(diǎn)的。但是這是因?yàn)槿ツ晟习肽暧胁糠值姆块g在裝修，裝修完成之后重新投入服務(wù)必然會(huì)有新的貢獻(xiàn)。整體來說，我們看到香港的酒店業(yè)務(wù)是平穩(wěn)發(fā)展的，沒有什么大的問題。下半年公司也覺得市場基調(diào)是可以的，雖然不會(huì)過分樂觀。

　　現(xiàn)場提問：公司在上半年采取了降價(jià)的策略，那下半年會(huì)不會(huì)有其他策略來推進(jìn)銷售目標(biāo)的完成呢？對(duì)于下半年的內(nèi)地市場您是怎么看的？另外，在融創(chuàng)綠城事件過后，公司是否還會(huì)繼續(xù)扮演財(cái)務(wù)投資的角色？

　　吳天海：公司上半年銷售沒有達(dá)標(biāo)，較去年同期是低了一點(diǎn)的。我們今年的目標(biāo)本身是230億元，上半年大概賣了90億元，是差了一點(diǎn)的。

　　整體來說，現(xiàn)在內(nèi)地的住宅市場還是有點(diǎn)問題，所以過去大半年公司也沒有買入新的土地。先把手上的存貨賣完，把資金拿回來，重新再尋找新的投資目標(biāo)。

　　關(guān)于綠城，據(jù)我所知，融創(chuàng)還沒有完全進(jìn)入綠城。而我們跟融創(chuàng)在以前透過綠城的一些項(xiàng)目也是有合作的。孫先生在行業(yè)也是有相關(guān)能力的，也希望他入股綠城后可以幫助綠城的業(yè)務(wù)更上一層樓。

　　現(xiàn)場提問：公司下半年在內(nèi)地發(fā)展物業(yè)方面的銷售信心來自于哪里？公司會(huì)有什么具體的舉措？另外，在香港的零售方面，預(yù)計(jì)下半年的增長會(huì)否有所回升？

　　吳天海：大陸的數(shù)據(jù)，尤其是住宅樓，主要是看政策，香港是這樣，大陸也是這樣。香港政府覺得樓市需要調(diào)控，所以出辣招。而在大陸也有類似的情形。

　　既然是政策問題，那么對(duì)于企業(yè)來說，是沒有能力將政策進(jìn)行改寫的。所以今年上半年大家都可以看到，九龍倉在賣樓方面確實(shí)沒有達(dá)標(biāo)。從全年來看，不能說絕對(duì)有信心可以達(dá)標(biāo)。而230億元這個(gè)目標(biāo)也是有一點(diǎn)難度的。因?yàn)橐环矫媪课幢貕蚨?；第二方面市場的價(jià)格是調(diào)整的，對(duì)于內(nèi)地住宅市場也是不樂觀的。

　　4月份周安橋副主席跟大家見面的時(shí)候，他也說過暫時(shí)對(duì)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場持保留意見，所以大家可以看到九龍倉目前沒有新的投資，公司想看市場的情況怎么樣再做決定。

　　李玉芳：關(guān)于下半年對(duì)于香港零售的展望，以集團(tuán)來說，對(duì)于單位數(shù)字的增長是持很樂觀的態(tài)度。實(shí)際上我們看到7、8月份人流方面的增長有很大的幅度。另外，公司非常注重不把所有雞蛋放在一個(gè)籃子里面的思想，要發(fā)展不同的市場。于商場來說，只要做得大，做得好，做得精，那么受眾就不僅是一個(gè)市場，所以公司是樂觀的。這個(gè)月九龍倉的銷量也是不錯(cuò)的，所以我很樂觀，我覺得單位數(shù)的增長是沒有問題。

　　現(xiàn)場提問：在住宅市場方面，下半年公司會(huì)不會(huì)再選一些更快速去庫存的辦法？另外，現(xiàn)在內(nèi)地發(fā)展比較平淡，九龍倉會(huì)不會(huì)更多投資回香港或者是海外？還有就是在成都很多商場運(yùn)營較為一般，有下調(diào)租金的情況，公司如何看待？

　　吳天海：關(guān)于內(nèi)地住宅樓的銷售，九龍倉一貫以貨如輪轉(zhuǎn)的思維來解決，也就是說存著貨的意思不大。但是九龍倉也不是隨便降價(jià)，當(dāng)看到這個(gè)市場有需求的時(shí)候，九龍倉會(huì)將價(jià)格調(diào)整至貼近市場進(jìn)行促銷。如果降價(jià)都達(dá)不到去化效果的時(shí)候，九龍倉也不會(huì)瘋狂降價(jià)。

　　第二個(gè)問題就是我們將來的投資會(huì)到哪里？其實(shí)，將來的投資就是由DP轉(zhuǎn)IP，IP就是投資物業(yè)，收租，香港大樓的收購是其中一個(gè)動(dòng)作。其實(shí)我們?cè)趦?nèi)地也做很多IP，分別建了五個(gè)國金中心，而未來幾年我們的建筑費(fèi)已經(jīng)達(dá)到一兩百億，所以這些不是小的投資。

　　假設(shè)九龍倉未來的DP從今天開始，不再買新地，我們將會(huì)看到有數(shù)百億的資金回籠。那么，如何將數(shù)百億的資金投入新的項(xiàng)目，一個(gè)可能就是找到適合的IP，無論在香港也好，還是在大陸。只要九龍倉找到適合的IP都會(huì)去做，公司也相信DP的市場將來未必不能做，九龍倉暫時(shí)不做，但是如果有適合的話也都會(huì)去做。

　　需要澄清一下，九龍倉對(duì)于內(nèi)地的房地產(chǎn)市場分為IP和DP，香港也是這樣分。暫時(shí)來說，DP方面，尤其是住宅九龍倉是有所保留的。但是，在商業(yè)樓方面，尤其是市中心一些大規(guī)模的靚地，九龍倉不僅會(huì)繼續(xù)落實(shí)，還會(huì)繼續(xù)找新的，九龍倉不是說對(duì)于內(nèi)地市場整體看淡。

　　李玉芳：關(guān)于零售商場的租金方面，會(huì)有下調(diào)的壓力。不過，我相信做新的商場的時(shí)候，如果地點(diǎn)不夠好，那么就不只是下調(diào)那么簡單。現(xiàn)在的零售商很謹(jǐn)慎，但是因?yàn)榫琵垈}一直跟他們合作，而且九龍倉在地點(diǎn)的選擇方面，一直以來選的位置都是不錯(cuò)的。基本都是地王，所以零售商在地點(diǎn)或者是其他配套方面對(duì)于九龍倉都是有信心的。

　　在基本租金方面可能會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)壓力，但是抽成方面就要靠大家做生意的力度。九龍倉大部分的租客都能夠看到前景，所以越做越好，而我們的人流也是雙倍增長的。

　　現(xiàn)場提問：剛才管理層說對(duì)于內(nèi)地銷售有所保留，那么九龍倉未來會(huì)不會(huì)將手上持有的綠城股權(quán)賣掉？

　　吳天海：據(jù)我們所知，融創(chuàng)收購綠城股權(quán)事宜還沒有完成，也就是說融創(chuàng)還沒有進(jìn)入綠城的董事局，至于什么時(shí)候完成就要問兩位當(dāng)事人。

　　于九龍倉來說，持有24%左右綠城的股權(quán)，九龍倉將此視為長線投資。而實(shí)際上九龍倉在2012年中的時(shí)候，總共投入在綠城的資金是50多億港幣。里面有一半是股權(quán)，另外是可換股的債券，可換股的債券在今年上半年已經(jīng)贖回。過去兩年給九龍倉帶來的股息，從當(dāng)初的50多億港元投資凈額減到15億港元左右，也就是說我們現(xiàn)在這樣的回報(bào)是非常吸引人的。

　　九龍倉也希望孫主席將來成為綠城的主席之后可以幫助解決綠城的一些問題。例如銷售方面的一些問題，讓綠城的業(yè)績可以走上正軌。九龍倉既然在綠城持有24%的股權(quán)，自然也希望綠城的業(yè)績是好的。將銷售方面改善，公司的價(jià)值是絕對(duì)比九龍倉的投資值高，所以，暫時(shí)來說，我們覺得這個(gè)是應(yīng)該繼續(xù)持有的投資。

　　現(xiàn)場提問：下半年公司會(huì)用什么策略去完成銷售目標(biāo)？近期看到有很多內(nèi)地城市取消限購令，管理層怎么看？

　　吳天海：下半年九龍倉本身的目標(biāo)是高一點(diǎn)的，而我們最近也有市況稍微放松的跡象。所以今年來說，雖然九龍倉是略有保留，但是也一定會(huì)盡量去做，就算達(dá)不到目標(biāo)，也會(huì)逼近目標(biāo)。如果市場有向好的變化，九龍倉也會(huì)更加利用好機(jī)會(huì)，再過幾個(gè)月跟大家有所交待。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 何緣    審校：劉滿桃）