資本市場認為過去資本市場的這種高周轉模式，在將來是難以持續(xù)的，所以地產公司必須要尋找一個新的盈利模式。

　　趙強：現(xiàn)在還是簡單地過一些數(shù)據(jù)，講一些樓市的狀況。今年截止到6月份，全國商品房銷售面積和金額都是同比下降的，我們主要是關注一些大城市和二線城市，39個城市平均降了18%左右，國家統(tǒng)計局的數(shù)字降幅沒有那么大，它的降幅只有6%。但是不管怎么樣，總體上來說，量都是萎縮的。數(shù)據(jù)證明，今年的市場比去年差，但是比2011、2012年要好。

　　如果從絕對量來看，今年上半年銷售的量和金額都是比2011年和2012年要高的。但是開發(fā)商的感受可能不太一樣，開發(fā)商感覺好像又回到了2011年或者說2008年，這可能是說它從2013年一下超預期的跌入到冰水里面，所以這種反差是比較強烈的。去年大家都說全國是分化的，今年大家說總體都是下跌的。2013年全國樓市都有上升，但是從2010年開始，上升的動力已經有點衰竭，所以到2012、2013年已經有點下滑。

　　但是我們看到一線城市，尤其是像北京、廣州繼續(xù)高歌猛進，在不同的區(qū)域里面差別很大，過去兩天，我和一些開發(fā)商朋友也有交流，我們的數(shù)據(jù)也驗證了，總體上今年市場比較好的都是以前不怎么起眼的小城市，比如說南南寧、西北的蘭州這些地方，這些城市過去的需求沒有完全釋放，所以還在需求釋放的過程中。但是過去一直領跑全國樓市的地方，像浙江、江蘇，包括廣東的一些地方都出現(xiàn)比較嚴重的問題。所以相對來說，中西部的地方反而是強的。

　　根據(jù)我們觀察，房價下跌是從4月份開始的，前三個月不太明顯，雖然開發(fā)商已經感受到一些壓力，但是真正下調是在4月份開始。如果下半年市場沒有什么好轉的話，我們預期7到9月份應該是第二輪下降。庫存方面，我們長期跟蹤十來個大城市，現(xiàn)在從庫存的絕對值來說，是創(chuàng)了幾年的新高，和2011年相比，現(xiàn)在已經超過了2011年最差的時候，2011年全球經濟也是收縮期，現(xiàn)在庫存壓力對開發(fā)商來說是史無前例的大。另外一個就是去化率，現(xiàn)在去化率也是明顯顯示出市場供大于求。

　　總結來看，房地產市場還是有周期的特征，當然周期有長周期和短周期，從短周期來看，我們認為2012年到2013年是一個短周期的上升階段，它主要的推動因素是政府對首套剛需政策的扶持，包括信貸的相對寬松。而2014年是對這兩年的一個調整期，它主要的原因是整個信貸有一定的緊縮，同時宏觀經濟也出現(xiàn)了一個回落，所以房地產也跟著有一個下調的周期。這是我們對短周期的判斷。

　　下面講一下上市公司的一些表現(xiàn)。今年上市公司總體上的銷售也受到了影響，但是龍頭公司的表現(xiàn)是明顯好于行業(yè)的表現(xiàn)。比如說萬科今年1—6月份的銷售金額增長了23%，但是全國的數(shù)字是下降的，保利是基本持平的，有一點點下降。我們這里列的主要是一些龍頭的公司，是行業(yè)的領先者，但是可能有很多二三線的公司的銷售情況就不太樂觀。我們也看到一線龍頭公司里面，有些公司今年出現(xiàn)了20%到40%的下降。前面的數(shù)字是銷售金額，這張圖是銷售面積的統(tǒng)計表，銷售面積比銷售金額要低，因為今年上半年的價格比去年是要高的，去年房價是前低后高，一路上漲，所以和去年同比，今年的房價還是高的。所以在今年上半年，成交的面積還是有所下降的。這是一個去化率的統(tǒng)計，即使是很多龍頭公司，它的去化率都在40%、50%左右，在1到6月去化不到70%，是比較令人擔心的。這是在A股上市的幾個龍頭公司的表現(xiàn)，我們看到表現(xiàn)比較好的是萬科和華夏幸福。

　　再簡要回顧一下股票市場的反應，今年的樓市基本面是不好的，但是我們看到股市方面，今年地產板塊還是跑贏了大盤，說明股市還是有一個提前的表現(xiàn)。去年的地產板塊是大幅好過指數(shù)的，去年股市已經預見到今年樓市要降溫，或者是預見到了今年樓市的高歌猛進是難以持續(xù)的。我認為股市對整個經濟的預期還是有一個晴雨表，或者說它有一個提前發(fā)現(xiàn)的功能，所以做實業(yè)的朋友可以關注一下股市，根據(jù)我的經驗來看，股票市場基本上提前6個月就能反映整個行業(yè)板塊的表現(xiàn)，當然它這個行業(yè)可能在一兩個月之內有些被動，但是如果它形成了趨勢的話，應該是市場達成了共識，而這種共識可能會在未來6個月在實體得到驗證。

　　這里是A股市場一些地產公司上半年的表現(xiàn)，我們看到也是參差不齊的，但總體上是跌得多，漲得少，但有些龍頭公司漲幅是比較大的。我們觀察今年這個板塊里面表現(xiàn)最好的三個龍頭公司，它的股價上漲的北方，其實都有一些基本面的因素支持的，并不是偶然的。而我認為這三個案例又代表了房地產行業(yè)，或者房地產公司未來的一些特點，或者說資本市場正在對哪些因素進行投票。

　　第一個是萬科，萬科今年銷售領跑行業(yè)，股價也領跑行業(yè)。萬科在上半年做了些什么事情呢？第一個，萬科在嘗試著進行公司的轉型，我們知道萬科過去的模式主要是規(guī)模擴張、高周轉，但是現(xiàn)在我們看到萬科開始在考慮怎么樣進行小股操盤，降低資本投入，但是能夠維持它的盈利水平不降。

　　第二是嘗試進入新的領域，比如說物流地產、城市的配套運營服務商，做這樣的定位，這些嘗試在股價上得到了積極的反映。資本市場認為過去資本市場的這種高周轉模式，在將來是難以持續(xù)的，所以地產公司必須要尋找一個新的盈利模式。

　　第三，在資本市場或者是市值管理方面，萬科也有很大的突破。萬科推出了事業(yè)合伙人制，這是一個很大的突破。作為一個股份公司，這么大的上市企業(yè)，在項目層面，讓一些公司的核心員工參與到其中來，和股東共進退，共同承擔收益和風險，在房地產進入下半場的背景下，我認為對股東來說是一個利好的因素，我們不想看到的是職業(yè)經理人只是為了個人的利益，把公司的規(guī)模搞得很大，但是股東回報率不理想，這樣的話，股東的利益和管理層就脫鉤了。萬科現(xiàn)在做的這個改革，我們是非常歡迎的。同時萬科對公司層面的高管進行了股票的增持，公司的高管拿公司的股票，項目層面的高管在項目層面投資，這是兩個不同的層面。這是萬科股價大幅跑贏板塊的主要原因。

　　第二個案例是金地，金地的股價上漲的主要原因是保險公司對它的股票增持。保險公司在我看來是未來中國房地產的最大投資者，美國很多的大型購物中心，包括一些商場，它的持有者很大一部分是保險公司。保險公司的資金來源是長期穩(wěn)定的，它來自于保費，這個資金投資周期也比較長，所以它跟房地產是天然的合作關系，所以我認為未來一段時間，保險公司和地產公司之間的合作、并購，或者一些戰(zhàn)略聯(lián)盟，是一個大的趨勢。

　　第三個表現(xiàn)好的股票就是華夏幸福，這個公司過去三年多的時間股價漲了10多倍，今年它的表現(xiàn)還是很好，在北京市場銷售下降了3成多的情況下，它在北京的銷售逆市增長50%，它的房價只降了5%。資本市場自然對這種強勢的表現(xiàn)進行了反應，當然它的模式方面有很多創(chuàng)新的東西。

　　后面再簡單回顧一下債券市場的融資情況。今年債券市場利率是下降的，今年上半年債券是個小牛市，對房地產市場也是一個好消息，但是銀行這一塊的利率并沒有下降，還是在攀升的。

　　最后再展示幾個圖表，第一個是昨天蔡洪平先生講的估值的問題，地產公司有一個估值方法，就是用他的資產價值和股價對比，他的項目按照當前的房價來算它值多少錢，現(xiàn)在在A股和香港上市的地產公司折價基本上在50%左右。所以它的股價實際上是低于它的清算價值，或者說是可兌現(xiàn)價值，所以這為場外的資金來進行并購和重組提供了一個很好的機會。第二，我們再看地產公司的負債率，在香港上市的地產公司平均是百分之七八十左右，這在國際上來看，負債率是比較高的，香港的同行基本上是控制在30%左右，很多公司是凈現(xiàn)金的，所以中國地產公司過去有一個資本的饑渴癥，未來我認為應該降杠桿，如果不降杠桿的話，我認為企業(yè)是非常危險的。

　　這里我提幾點建議。對地產公司來說，高歌猛進的時代已經過去，因為過去這個繁榮，房價地價的漲幅是高于資金成本的，所以可以提高負債率，但是未來可能房價、地價的漲幅和資金成本差不多，甚至可能會低，那時候就要控制負債的成本和杠桿率?，F(xiàn)在這么高的杠桿率其實是一個資本殺手。另外，股票市場也是被低估的，從我剛才講的資產的折價可以看出來。所以股票市場現(xiàn)在不是賣的時候，而是買的時候，所以應該進行一些并購、增持。保險公司是值得重視的一個長期的戰(zhàn)略性融資者。最后是債務這一塊，這個問題留給后面的演講者介紹一下。

　　下面我想就主辦方給的話題再發(fā)表一些我的看法。中國的房地產企業(yè)多元化融資現(xiàn)狀，我總結下來有幾個特點，第一是非常依賴銀行體系，直接融資不發(fā)達。第二，龍頭公司上市基本完成，除了萬達跟少數(shù)公司還沒有上市。在項目融資方面空間非常大。第三，地產公司的整體負債率非常高，處于資本饑渴狀態(tài)，但是未來是一個去杠桿的過程。第四，地產公司融資的利率水平還是偏高的。所以未來整個房地產行業(yè)融資的創(chuàng)新是很有可為的。

　　和美國對比，中國有幾個方面是空白的，第一個是房地產的信托基金，也就是REITs，在美國REITs的容量是大于股票容量的，中國的老百姓買股票產品，其實最適合買一個REITs，因為它是最透明的。

　　另外，在項目這一塊我們做得也是不夠的，包括房地產的直接投資基金，這一塊的市場投資空間也是比較大的。房地產股票這一塊，短期來看已經喪失了融資功能，無論是香港的還是A股的，一方面是由于政府監(jiān)管太嚴厲，過去一些政策的要求，比如說土地要進行審核等等，另外現(xiàn)在的股市也比較低靡，不是一個特別好的融資的時機。未來房地產在項目融資、企業(yè)債、公司債，包括一些短期的產品上，是一個創(chuàng)新的比較大的空間。