這些鎮(zhèn)有消費(fèi)能力，有產(chǎn)業(yè)聚集，有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有收入的增長(zhǎng)，也有消費(fèi)的需求，所以嘉凱城選擇在長(zhǎng)三角啟動(dòng)城鎮(zhèn)商業(yè)戰(zhàn)略。

　　編者按：走過(guò)一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來(lái)新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來(lái)？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)資金需求大、管理難度高，市場(chǎng)泡沫、區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)等都是需要開(kāi)發(fā)商面對(duì)的問(wèn)題，特別是在區(qū)域布局上，三四線甚至更低級(jí)城市，之前一直被大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商放棄。

　　但是，在嘉凱城最新公布的發(fā)展戰(zhàn)略中，三四線甚至是四五線城市，成為布局的首選目標(biāo)。

　　嘉凱城集團(tuán)總裁姜叢華在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)介紹：“在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，嘉凱城將拓展新的發(fā)展板塊，轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)居民生活服務(wù)平臺(tái)商。”

　　在板塊布局上，嘉凱城看中長(zhǎng)三角城市群，擁有產(chǎn)業(yè)支撐、較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和完善的公共硬件設(shè)施，城鎮(zhèn)化率較高。

　　姜叢華指出：“這些城鎮(zhèn)還缺公共服務(wù)職能，包括教育、科學(xué)文化、政府職能和商業(yè)功能于一體的、和一二線城市一樣便利的、滿足綜合消費(fèi)與服務(wù)需求的場(chǎng)所。”

　　“這些鎮(zhèn)有消費(fèi)能力，有產(chǎn)業(yè)聚集，有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有收入的增長(zhǎng)，也有消費(fèi)的需求，所以嘉凱城選擇在長(zhǎng)三角。”

　　不過(guò)，市場(chǎng)逐步分化下，在三四線城市發(fā)展商業(yè)避不過(guò)的是比一二線城市更高的不確定性。在姜叢華看來(lái)，旗下項(xiàng)目需要通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)獲取最大利益，由于項(xiàng)目具有唯一性，在小環(huán)境內(nèi)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，風(fēng)險(xiǎn)不等同于現(xiàn)有住宅或商業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　他明確表示：“只要控制好成本，做好招商經(jīng)營(yíng)，絕對(duì)是安全的。”

　　根據(jù)計(jì)劃，嘉凱城準(zhǔn)備在三年內(nèi)快速?gòu)?fù)制200個(gè)一站式城鎮(zhèn)會(huì)客廳產(chǎn)品--城市客廳項(xiàng)目，以“現(xiàn)代體驗(yàn)式商業(yè)+政府公共資源配套”的業(yè)態(tài)組合打造獨(dú)特的城鎮(zhèn)商業(yè)。據(jù)姜叢華介紹，商業(yè)品牌的推出，需要在一定時(shí)間內(nèi)快速占領(lǐng)市場(chǎng)；其次所有商業(yè)品牌的形成都需要一定的密度，必須要在短時(shí)間內(nèi)搶占資源。

　　在管理方面，姜叢華也不否認(rèn)存在管理難度：“我們半年度工作會(huì)議要求，一個(gè)項(xiàng)目需要資深總經(jīng)理配三到四個(gè)副總，整個(gè)團(tuán)隊(duì)全面參與，這些人在跟完項(xiàng)目后可直接做項(xiàng)目老總。”

　　“在人力資源隊(duì)伍培養(yǎng)上，除利用自身的平臺(tái)外，嘉凱城還會(huì)全面引進(jìn)認(rèn)同公司戰(zhàn)略的團(tuán)隊(duì)、人才，與其他有管理能力的公司合作，以滿足公司快速發(fā)展對(duì)人才隊(duì)伍、管理隊(duì)伍的需求。”

　　雖然原有傳統(tǒng)地產(chǎn)板塊仍然是主營(yíng)業(yè)務(wù)，但姜叢華也指出，在調(diào)整之后，傳統(tǒng)板塊的要求是控制一定的規(guī)模，做精做強(qiáng)。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)嘉凱城集團(tuán)總裁姜叢華先生的2014博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：2014博鰲論壇的主題是“下行通道中的房地產(chǎn)”，您是否認(rèn)同這個(gè)主題？對(duì)今年房地產(chǎn)整體的看法是怎樣的？

　　姜叢華：中國(guó)房地產(chǎn)還是存在差異化，區(qū)域的、城市的、公司的、產(chǎn)品的差異化都很大，僅講總體趨勢(shì)，我不認(rèn)為對(duì)單個(gè)企業(yè)特別有指導(dǎo)意義。

　　大趨勢(shì)說(shuō)下行通道，可能是根據(jù)總體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，比如新開(kāi)工面積、新增投資規(guī)模、銷(xiāo)售總量、銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售均價(jià)等。具體到某個(gè)區(qū)域、某個(gè)公司，甚至到公司不同的產(chǎn)品間，還是有差異。大的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的下行趨勢(shì)中，有差異化，也存在有上揚(yáng)的部分，但總體是下行的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您本人主觀的感受不是這樣的嗎？

　　姜叢華：我主觀的感受是，整體形勢(shì)不是很好，但并不認(rèn)為所有的區(qū)域、所有的公司、所有的項(xiàng)目都是下行的。在大的數(shù)據(jù)支持下，不同個(gè)體之間是有差異的，正因?yàn)榇嬖谶@個(gè)差異，房地產(chǎn)行業(yè)還有機(jī)會(huì)。

　　所謂下行通道，我理解為整個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)下行，與下行到一定的階段并維持常態(tài)有所不同。從字面理解就是一直往下走，下行通道的提法我不贊同。更有可能的是市場(chǎng)會(huì)下行到一個(gè)水平，然后在這個(gè)水平上保持一種平穩(wěn)狀態(tài)。當(dāng)然在這個(gè)下行過(guò)程中可能有漲有跌，但對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)卻是到了一個(gè)平臺(tái)期，會(huì)形成一種常態(tài)。

　　下行并不是無(wú)底的，我還是比較樂(lè)觀?，F(xiàn)在企業(yè)都在調(diào)整，對(duì)投資規(guī)模、投資方向、投資區(qū)域會(huì)慎重選擇，也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的整體盈利水平、市場(chǎng)的需求情況找準(zhǔn)消費(fèi)者，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位，從而獲得相應(yīng)的穩(wěn)定收益。也就是說(shuō)活下來(lái)的企業(yè)，一定是可以找到這個(gè)支撐點(diǎn)。

　　我比較贊同秦虹主任的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)整體不會(huì)崩盤(pán)，但是差異化一定有，也一定有企業(yè)做不下去。

　　對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，包括我們?cè)趦?nèi)，面對(duì)的選擇就是：一，能不能持續(xù)生存下去；二，愿不愿意持續(xù)做傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；三，怎么樣創(chuàng)新管理模式、創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新融資模式以及怎樣更好地管理成本。

　　觀點(diǎn)新媒體：杭州市場(chǎng)庫(kù)存量持續(xù)高企，加上銷(xiāo)售處于不太暢通的狀態(tài)，如何看杭州市場(chǎng)？

　　姜叢華：市場(chǎng)太復(fù)雜，說(shuō)市場(chǎng)的時(shí)候需要用到很多數(shù)據(jù)，如果沒(méi)有數(shù)據(jù)支撐的話，很難去分析。市場(chǎng)不能簡(jiǎn)單地看現(xiàn)有存量是多少，也不是看現(xiàn)在的銷(xiāo)售價(jià)格是多少。

　　第一要看國(guó)家對(duì)杭州的城市規(guī)劃，以后的城市功能是什么，杭州未來(lái)的產(chǎn)業(yè)定位是什么，以上內(nèi)容決定了以后這個(gè)城市的容量和產(chǎn)業(yè)的支撐度，同時(shí)也決定了未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的需求。

　　在國(guó)家沒(méi)有特別明確的定位之前，很難說(shuō)市場(chǎng)現(xiàn)在的存量能消化多少年。短期內(nèi)可以看到今年，甚至可以看到明年，但不一定能看到后年。我不贊同沒(méi)有在全方位、宏觀層面分析的情況下，就斷然地說(shuō)這個(gè)城市會(huì)怎么樣。

　　對(duì)杭州市場(chǎng)我還是比較樂(lè)觀，但不等于就不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)，也不等于有些房企現(xiàn)在就活不過(guò)去。

　　觀點(diǎn)新媒體：城鎮(zhèn)居民生活服務(wù)平臺(tái)商這個(gè)定位，在嘉凱城的整體布局中處于怎樣的地位？項(xiàng)目布局上又有怎樣的考慮？

　　姜叢華：嘉凱城新的戰(zhàn)略安排，對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)板塊進(jìn)行了投資結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和投資周期調(diào)整。傳統(tǒng)板塊仍然是主營(yíng)業(yè)務(wù)，但是在調(diào)整之后，對(duì)傳統(tǒng)板塊的要求是控制一定的規(guī)模，做精做強(qiáng)。

　　所謂控制一定的規(guī)模，是不再追求土地儲(chǔ)備量，也不再追求銷(xiāo)售規(guī)模，重心放在考慮滿足投資收益標(biāo)準(zhǔn)。

　　做精就是指產(chǎn)品做精、管理做精。產(chǎn)品做精就是讓產(chǎn)品能夠更好地滿足消費(fèi)群體消費(fèi)需求，在產(chǎn)品上創(chuàng)新，進(jìn)行精確的研究，把標(biāo)準(zhǔn)做好，把產(chǎn)品質(zhì)量做好；管理做精就是通過(guò)提高管理水平控制成本、降低費(fèi)用，并且在保證品質(zhì)的前提下做好成本控制。

　　投資結(jié)構(gòu)、區(qū)域上的調(diào)整，會(huì)進(jìn)一步加大上海的投入，聚焦長(zhǎng)三角核心城市和核心業(yè)態(tài)，選擇優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目發(fā)展。對(duì)于一些長(zhǎng)周期的大盤(pán)會(huì)更慎重。

　　為什么要做新的戰(zhàn)略板塊？因?yàn)橛X(jué)得房企應(yīng)該多元化發(fā)展，嘉凱城在這之前已經(jīng)安排了房地產(chǎn)金融板塊，還有物業(yè)和貿(mào)易的板塊，圍繞物業(yè)服務(wù)也在提升和創(chuàng)新。

　　從宏觀上來(lái)說(shuō)，國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程客觀上提供了這樣的發(fā)展機(jī)遇。作為企業(yè)，大股東是浙江省商業(yè)集團(tuán)，這也是一次回歸，把原有的資源進(jìn)一步利用。

　　觀點(diǎn)新媒體：嘉凱城實(shí)施這一戰(zhàn)略做了哪些準(zhǔn)備？現(xiàn)在推進(jìn)順利嗎？

　　姜叢華：我們已經(jīng)出資10億元成立“嘉凱城城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展有限公司”，為嘉凱城城鎮(zhèn)商業(yè)戰(zhàn)略快速實(shí)施打下基礎(chǔ)和品質(zhì)保證；收購(gòu)了“名鎮(zhèn)天下”城鎮(zhèn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理品牌，成立了浙江、上海、江蘇、蘇州、四川、青島6家名鎮(zhèn)天下平臺(tái)公司；現(xiàn)有有商管公司管理并自持商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模近50萬(wàn)平米，商業(yè)資產(chǎn)總價(jià)值約104億，在杭州、蘇州、連云港等地運(yùn)營(yíng)管理6個(gè)特色街項(xiàng)目，有一定的資源積累和運(yùn)營(yíng)管理能力。我們還成立了專業(yè)從事房地產(chǎn)金融與投資的全資子公司凱思達(dá)資本，能為城鎮(zhèn)商業(yè)戰(zhàn)略通過(guò)提供金融產(chǎn)品服務(wù)，為城鎮(zhèn)商業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施提供資金支持和發(fā)展空間。從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)到金融產(chǎn)品服務(wù)，我們希望能實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈資源運(yùn)營(yíng)。

　　目前，城鎮(zhèn)商業(yè)核心產(chǎn)品一站市城鎮(zhèn)會(huì)客廳已經(jīng)實(shí)踐。目前，已布局紹興諸暨店口鎮(zhèn)、千島湖及浙江海鹽，均為浙江經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)。其中，店口城市客廳項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2015年初開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：在布局上為什么會(huì)選擇長(zhǎng)三角百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)，而不是其他區(qū)域的城市？

　　姜叢華：按照城市等級(jí)劃分，嘉凱城是到了四五線城市。國(guó)家新一輪的城鎮(zhèn)化規(guī)劃里，整體規(guī)劃是三個(gè)城市群，從南到北是珠三角、長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海城市群。三個(gè)城市群中，南方是以廣州、深圳為核心，長(zhǎng)三角城市群是以上海為核心，環(huán)渤海城市群是北京為中心。

　　現(xiàn)在這三個(gè)城市群里，真正已經(jīng)形成網(wǎng)絡(luò)狀的城市和城鎮(zhèn)的區(qū)域是珠三角和長(zhǎng)三角。而在珠三角和長(zhǎng)三角里面，長(zhǎng)三角是最好的，在新一輪城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群發(fā)展會(huì)最快。

　　同時(shí)長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)一直是全國(guó)領(lǐng)先的，長(zhǎng)三角的城鎮(zhèn)都有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)支撐，居民的收入水平都比較高。居住硬件和基礎(chǔ)設(shè)施比較完備，城鎮(zhèn)化率很高，但是還缺公共服務(wù)職能，包括教育、科學(xué)文化、政府職能和商業(yè)功能于一體的，和一二線城市具有同樣設(shè)備設(shè)施的消費(fèi)場(chǎng)所。

　　這些鎮(zhèn)有消費(fèi)能力，有產(chǎn)業(yè)聚集，有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有收入的增長(zhǎng)，也有消費(fèi)的需求，所以嘉凱城選擇在長(zhǎng)三角。

　　觀點(diǎn)新媒體：新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)啟動(dòng)了人口10萬(wàn)以上建制鎮(zhèn)設(shè)市，這個(gè)政策對(duì)嘉凱城的城市客廳項(xiàng)目發(fā)展有怎樣的影響？

　　姜叢華：這個(gè)政策實(shí)際上就是發(fā)展城市群，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，發(fā)展小城市，完成網(wǎng)絡(luò)狀城市群分布的一個(gè)舉措。這個(gè)舉措選點(diǎn)主要是在長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海。

　　我們?cè)瓉?lái)預(yù)期，項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)入的鎮(zhèn)會(huì)形成城市群里的小城市，國(guó)家十一部委的通知，則是給我們政策的佐證和支持。這些鎮(zhèn)一定有很多會(huì)被規(guī)劃為衛(wèi)星城、小城市，來(lái)吸納人口，消化大城市轉(zhuǎn)移人口。

　　大城市轉(zhuǎn)移人口里邊，在一二線城市的只有46%左右，大部分是在縣和鎮(zhèn)上。這樣的話對(duì)我們也是一個(gè)利好。這些鎮(zhèn)、縣和城市的最大區(qū)別不在于收入，不在于消費(fèi)的需求，而是在提供服務(wù)的水準(zhǔn)和質(zhì)量。

　　我們希望，嘉凱城的城市客廳布局將來(lái)能成為一個(gè)城鎮(zhèn)城市化水平的重要指標(biāo)。

　　觀點(diǎn)新媒體：城市客廳的項(xiàng)目是如何獲取的？是通過(guò)拿地新建，還是會(huì)有一部分收購(gòu)整合？

　　姜叢華：一是從嘉凱城自身的角度，制定每個(gè)城市客廳項(xiàng)目的選址標(biāo)準(zhǔn)，大的選址標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)定了，其他的標(biāo)準(zhǔn)包括人口現(xiàn)狀、人口結(jié)構(gòu)、人口增長(zhǎng)率，還有產(chǎn)業(yè)、居民收入、消費(fèi)指數(shù)、消費(fèi)價(jià)值取向、消費(fèi)需求、發(fā)展趨勢(shì)等要素。我們會(huì)根據(jù)不同的人口、不同的需求規(guī)模設(shè)定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二就是建造標(biāo)準(zhǔn)，外觀設(shè)計(jì)成什么樣，怎樣布局，客流動(dòng)線如何設(shè)計(jì)，物流怎么設(shè)計(jì)都要考慮。如果為了快速?gòu)?fù)制和控制成本，還必須有建造標(biāo)準(zhǔn)。

　　嘉凱城以這樣的標(biāo)準(zhǔn)去建這么多項(xiàng)目，實(shí)際獲取的方式有兩個(gè)。我們做城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺(tái)指導(dǎo)思想中，第一層次是要管理這樣的服務(wù)平臺(tái)，嘉凱城可以作為服務(wù)平臺(tái)商來(lái)運(yùn)營(yíng)，并不是說(shuō)一定要自己建。

　　第二個(gè)層面是嘉凱城要自己建造。如果我們?nèi)サ牡胤交緵](méi)有這樣的項(xiàng)目，那就要自己建。自己建也存在三種情形，一是獨(dú)資，二是參股或者控股，第三則是別的投資商建完交給嘉凱城管理。

　　在嘉凱城的管理品牌和影響力還沒(méi)有完全形成的情況下，我們要靠自己建，所以現(xiàn)階段還是以自己建為主。原則上，在這一階段嘉凱城不合資，沒(méi)有特別迫切的資源整合需求。商業(yè)是要孵化的，如果投資者急功近利的話，嘉凱城就沒(méi)法進(jìn)行，另外也要避免股東之間的協(xié)調(diào)影響速度。

　　所以這是要分幾個(gè)階段，第一階段要靠自己，等品牌影響力夠了，能拿到管理的就拿，拿不到就靠自己建。嘉凱城整個(gè)投資計(jì)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃都是立足于自身，再去整合資源。

　　觀點(diǎn)新媒體：城市客廳項(xiàng)目會(huì)根據(jù)不同城鎮(zhèn)打造不同級(jí)別商業(yè)，對(duì)于品牌或者標(biāo)準(zhǔn)有怎樣的思路？

　　姜叢華：品牌引進(jìn)要完全符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民的消費(fèi)能力和對(duì)品牌的需求。既不會(huì)盲目地追求高大上，也不會(huì)很地?cái)?。這就需要對(duì)城市人口結(jié)構(gòu)、收入、過(guò)去消費(fèi)數(shù)據(jù)分析后來(lái)確定品牌。就目前來(lái)看，基本上是類似于印象城的品牌。比如服裝方面是優(yōu)衣庫(kù)、H&M這一類，有些高大上的也要引進(jìn)，比如說(shuō)星巴克，現(xiàn)在也在跟我們談。

　　另外，有些商家自己會(huì)調(diào)研，比如說(shuō)物美跟我們簽戰(zhàn)略合作，在于他們的選址跟嘉凱城的戰(zhàn)略發(fā)展完全契合。

　　這些選址就是要靠真正的分析，當(dāng)然會(huì)有差別，所以嘉凱城會(huì)根據(jù)各個(gè)地方不同來(lái)調(diào)整業(yè)態(tài)。也就是說(shuō)，消費(fèi)的地域差異性還是客觀存在的，所以在標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)不能忽略差異性。

　　觀點(diǎn)新媒體：與物美同類型的商業(yè)品牌還有很多，為什么會(huì)選擇物美？

　　姜叢華：物美在戰(zhàn)略上跟嘉凱城完全契合，一是愿意下鄉(xiāng)，第二要在某個(gè)區(qū)域做大。如果戰(zhàn)略不契合，合作起來(lái)也很麻煩。有些大賣(mài)場(chǎng)的定位就是在一二線城市，在四線城市都不會(huì)啟動(dòng)，因?yàn)槊磕甑慕?jīng)營(yíng)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)以及未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略都是定了的。

　　嘉凱城現(xiàn)在也和其它的一些品牌在談，不下五六家，既包括本土的，也包括外地的。但是能夠在戰(zhàn)略和追求上完全吻合的就只有物美。物美在華北的影響很大，在華東處在第二，也很想在長(zhǎng)三角立足，最重要的是物美愿意跟著嘉凱城“下鄉(xiāng)”。

　　觀點(diǎn)新媒體：城市客廳是否也跟其他傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商一樣，簽大批的戰(zhàn)略合作商？

　　姜叢華：我們必須有一大批戰(zhàn)略合作品牌，否則實(shí)現(xiàn)不了快速?gòu)?fù)制。等建完了再一家家去談，這肯定不行。

　　嘉凱城有一個(gè)品牌庫(kù)，在業(yè)態(tài)選擇方面有自己的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的差異性來(lái)進(jìn)行選擇。這就像個(gè)籃子，對(duì)照項(xiàng)目所有的分析數(shù)據(jù)來(lái)籃子里配，組合好了仍然可以做到快速?gòu)?fù)制。

　　觀點(diǎn)新媒體：擁有一大批戰(zhàn)略合作品牌之后，如何解決項(xiàng)目定位與品牌之間的矛盾？

　　姜叢華：嘉凱城不是為戰(zhàn)略而戰(zhàn)略，而是去滿足當(dāng)?shù)匦枨螅?dāng)?shù)匦枨笫鞘裁次覀兙投ㄊ裁?，我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)矛盾。

　　所有的商家都有自己的獨(dú)立判斷，如果對(duì)方判斷賺不了錢(qián)，那我們也不會(huì)強(qiáng)迫它去。

　　觀點(diǎn)新媒體：大股東浙商旗下商貿(mào)和物流資源對(duì)城市客廳會(huì)起到什么作用？

　　姜叢華：嘉凱城現(xiàn)在還是依靠自己，大股東的資源如果能整合，也完全是市場(chǎng)化整合，畢竟嘉凱城是上市公司。如果大股東的資源在市場(chǎng)同等條件下有優(yōu)勢(shì)，嘉凱城會(huì)整合，如果沒(méi)有優(yōu)勢(shì)則不會(huì)接受整合。

　　大股東對(duì)我們也一定有幫助，因?yàn)槠煜掠新糜巍⑹称?、家電?S店等很多資源。這些資源的品牌對(duì)我們會(huì)是個(gè)支持。

　　觀點(diǎn)新媒體：您預(yù)計(jì)今年下半年房企的融資環(huán)境會(huì)怎樣？房企如何面對(duì)這樣一個(gè)金融環(huán)境？

　　姜叢華：從我的預(yù)期來(lái)說(shuō)，今年下半年的金融環(huán)境不會(huì)比上半年寬松。雖然有觀點(diǎn)說(shuō)，今年下半年的房地產(chǎn)形勢(shì)一定好于上半年，但是在金融上，國(guó)家為什么對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控？就是管好金融，精準(zhǔn)地調(diào)控。但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，央行有指導(dǎo)政策，除了剛需的房貸之外，其它的都會(huì)趨緊。

　　當(dāng)然，下半年不會(huì)比上半年惡化，對(duì)嘉凱城來(lái)說(shuō)，只要不惡化就行，因?yàn)槲覀儾](méi)有預(yù)期會(huì)變好。

　　差異化調(diào)控方面，嘉凱城應(yīng)該不會(huì)受大的影響，可能還會(huì)更有利，尤其是上海的舊改項(xiàng)目和城鎮(zhèn)化項(xiàng)目。在住宅方面，嘉凱城基本上可以讓每個(gè)項(xiàng)目保持現(xiàn)金流平衡，這也是做企業(yè)最關(guān)注的。

　　在目前的形勢(shì)下，利潤(rùn)水平肯定會(huì)下降。對(duì)嘉凱城來(lái)說(shuō)，我們會(huì)努力保持盈利，但是對(duì)利潤(rùn)水平不做更高的預(yù)期，對(duì)資金的情形也不做更壞的預(yù)期。

　　觀點(diǎn)新媒體：嘉凱城城鎮(zhèn)基金的發(fā)展方向是怎樣的？會(huì)逐漸朝城市客廳這邊傾斜嗎？

　　姜叢華：嘉凱城的基金未來(lái)可能更多的商業(yè)培育、孵化上發(fā)揮作用，包括對(duì)一些品牌資源的投資，對(duì)于需求量很大的一些品牌會(huì)進(jìn)行投資和合作，讓它跟著嘉凱城發(fā)展，而這方面的職能就在凱思達(dá)資本。

　　另外，嘉凱城會(huì)加大對(duì)未來(lái)資本市場(chǎng)的研究，比如說(shuō)管理公司的商業(yè)信托、持有物業(yè)的REITs。持有物業(yè)的孵化完全是市場(chǎng)化的，會(huì)把我們的產(chǎn)品推向市場(chǎng)。因?yàn)樯虡I(yè)孵化我們想惠及當(dāng)?shù)氐睦习傩蘸屯顿Y者，這樣的商業(yè)物業(yè)孵化幾年以后，一定有巨大的上升空間。

　　如果散售，當(dāng)?shù)氐木用窨赡軟](méi)有能力購(gòu)買(mǎi)完整的商鋪，我們就可以設(shè)計(jì)一些基金產(chǎn)品，發(fā)揮基金的作用，讓大家看到物業(yè)的價(jià)值。

　　商業(yè)地產(chǎn)一定要基金持有，自己持有是不劃算的?；鸪钟泻罂梢匀プ鯮EITs、BT，市場(chǎng)有溢價(jià)、有增值后隨時(shí)可以退出。但是我們基金要起到宣傳引導(dǎo)作用，一定要保證投資者的利益，不做任何高利的承諾回報(bào)，不做保底。

　　觀點(diǎn)新媒體：基金投向電商的越來(lái)越多，您如何看待這一現(xiàn)象？

　　姜叢華：可能每個(gè)投資者有自己的偏好，現(xiàn)在都認(rèn)為觸電、觸網(wǎng)是高回報(bào)的事，但我認(rèn)為基金還是要冷靜一下，過(guò)多跟風(fēng)也可能會(huì)出問(wèn)題。

　　總體上，電商做得好肯定好，關(guān)鍵是有沒(méi)有能力做好？電商多了，行業(yè)會(huì)不會(huì)產(chǎn)生壟斷？有沒(méi)有整合？生存環(huán)境怎么樣？

　　我不知道他們會(huì)選擇怎樣的電商，但是對(duì)我們來(lái)說(shuō)，目前還沒(méi)有投資電商的想法。

　　觀點(diǎn)新媒體：一二線與三四線城市逐漸在分化，嘉凱城項(xiàng)目在擴(kuò)展到三四線甚至是五線城市過(guò)程中，存在的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是什么？

　　姜叢華：第一點(diǎn)，從建設(shè)角度來(lái)看，我們?cè)诳h鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是一個(gè)生活服務(wù)平臺(tái)，和商業(yè)地產(chǎn)差不多，未來(lái)需要通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)獲取最大利益。如果銷(xiāo)售的話，就存在去庫(kù)存的問(wèn)題。當(dāng)然，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不能用現(xiàn)在三四線城市的住宅或商業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)判斷，三四線城市的住宅已供大于求，但嘉凱城的項(xiàng)目具有唯一性，在小環(huán)境內(nèi)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)。只要控制好成本，做好招商經(jīng)營(yíng)，絕對(duì)是安全的。

　　現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)與三四線城市包括縣級(jí)市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)是兩回事，唯一的風(fēng)險(xiǎn)在于我們自己，不在外界，在于我們自己對(duì)城市的選擇。如果我或調(diào)研團(tuán)隊(duì)弄錯(cuò)了選址，嘉凱城就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

　　選址比業(yè)態(tài)更重要，選址對(duì)了，業(yè)態(tài)可以調(diào)整。所以，我們需要充分考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地的城市規(guī)劃與未來(lái)的利潤(rùn)空間。人口數(shù)量是增長(zhǎng)的，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)的，產(chǎn)業(yè)聚集也會(huì)很快增長(zhǎng)。嘉凱城選擇與哈佛大學(xué)城市研究院、省發(fā)改委的研究所一起討論成立城鎮(zhèn)化商業(yè)研究院，就是想獲得最準(zhǔn)確的規(guī)劃數(shù)據(jù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：嘉凱城準(zhǔn)備三年快速?gòu)?fù)制200個(gè)城市客廳項(xiàng)目，為什么追求如此快的發(fā)展速度？

　　姜叢華：這個(gè)問(wèn)題很關(guān)鍵。一個(gè)商業(yè)品牌的推出，需要在一定時(shí)間內(nèi)快速占領(lǐng)市場(chǎng)，這個(gè)叫做先機(jī)。第二是數(shù)量，所有商業(yè)品牌的形成都需要一定的密度，因此我們選擇在長(zhǎng)三角而不是全國(guó)集中布局200個(gè)項(xiàng)目。一個(gè)商業(yè)產(chǎn)品的成功，需要的是速度和密度，所以我們必須要在短時(shí)間內(nèi)搶占資源。

　　觀點(diǎn)新媒體：這樣會(huì)不會(huì)增加管理的難度？

　　姜叢華：管理難度一定有，這就要靠團(tuán)隊(duì)的支持。我們半年度工作會(huì)議要求，一個(gè)項(xiàng)目需要資深總經(jīng)理配三到四個(gè)副總，整個(gè)團(tuán)隊(duì)全面參與，這些人在跟完項(xiàng)目后可直接做項(xiàng)目老總。在人力資源隊(duì)伍培養(yǎng)上，除利用自身的平臺(tái)外，嘉凱城還會(huì)全面引進(jìn)認(rèn)同公司戰(zhàn)略的團(tuán)隊(duì)、人才，與其他有管理能力的公司合作，以滿足公司快速發(fā)展對(duì)人才隊(duì)伍、管理隊(duì)伍的需求。

　　雖然存在一定的難度，但基本是標(biāo)準(zhǔn)化的，在幾個(gè)項(xiàng)目上培育的隊(duì)伍是有效率的。長(zhǎng)三角的半徑很短，如此高密度的布局也給我們的管理提供了一些變化。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，管理也會(huì)變得更為簡(jiǎn)單有效，所有的數(shù)據(jù)，甚至是所有的圖象都是可視的。

　　觀點(diǎn)新媒體：項(xiàng)目單個(gè)的體量會(huì)有多大？在縣級(jí)市場(chǎng)內(nèi)，本身就有商業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)不會(huì)很激烈？

　　姜叢華：單個(gè)體量控制在2至3萬(wàn)平方米左右，會(huì)根據(jù)城市人口來(lái)定。

　　競(jìng)爭(zhēng)的話，縣里原先一般會(huì)有賣(mài)場(chǎng)，不過(guò)這跟嘉凱城城鎮(zhèn)商業(yè)不沖突。若是市場(chǎng)原本就有綜合體，而且跟市政服務(wù)、商旅文化都結(jié)合在一起，那嘉凱城就不會(huì)進(jìn)入這樣的市場(chǎng)。如果存在這樣的綜合體但是管理不好，那嘉凱城可以提供管理服務(wù)。

（發(fā)稿：魯鵬、見(jiàn)習(xí)編輯 張常旺 付慶榮    審校：劉滿桃）