“我們是相對保守的，未來龍湖也不會跟別人拼增長，拼速度，我們是有意把速度放緩?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 8月4日龍湖地產(chǎn)有限公司披露，截至2014年7月底七個月，集團(tuán)累計實現(xiàn)合約銷售金額人民幣241.4億元，同比減少9.96%；合同銷售面積222.9萬平方米，同比減少4.54%。

　　按照全年目標(biāo)570億元計算，前七個月龍湖地產(chǎn)完成目標(biāo)約42.35%。對此，龍湖似乎對目標(biāo)完成信心十足。

　　“當(dāng)然上半年完成241.4億元，離全年目標(biāo)還是有一定距離，但是我們維持570億的目標(biāo)不變。”龍湖首席執(zhí)行官邵明曉在今日召開的中期業(yè)績發(fā)布會上如是強(qiáng)調(diào)。

　　同時，邵明曉表示，龍湖會靈活使用價格策略來促進(jìn)銷售。

　　為努力完成全年目標(biāo)，龍湖在去化率上也做了詳細(xì)規(guī)劃。據(jù)龍湖財務(wù)總監(jiān)趙軼介紹，龍湖全年的供貨大概在980億，目前預(yù)計銷售目標(biāo)是570億，目標(biāo)去化率是58%。而980億當(dāng)中有370億是上一年度的存貨，預(yù)設(shè)去化率大概是45%到46%，預(yù)計能銷售170億；還有480億是老項目的新一期，預(yù)設(shè)去化率為63%，預(yù)計能夠銷售300億；另外133億是全新項目，預(yù)設(shè)去化率是75%，預(yù)計能夠銷售100億。

　　趙軼表示，按照目前上半年的去化率逐步往下走，980億的存貨，去化率58%，是一定能達(dá)成的。同時公司在供貨上也會保留彈性，隨行就市，以此來逐步達(dá)成570億的全年目標(biāo)。

　　在加緊去存貨的同時，龍湖也在加大商業(yè)地產(chǎn)的投入。

　　目前，龍湖主要在建商場10個，累計在建面積127.7萬平方米。其中，天街系列在建面積為123.3萬平方米，星悅薈系列4.4萬平方米。據(jù)悉，北京的長楹天街在今年年底會開業(yè)。

　　而邵明曉亦在中期業(yè)績會上透露，每年就是一兩個商業(yè)項目的規(guī)模，而且會布局在一些高能級城市，今年開始龍湖在一線城市會有項目開業(yè)，未來三年公司會在北京、上海、杭州、成都形成雙天街的布局。

　　至于拿地方面的策略，龍湖將采取觀望態(tài)度。邵明曉表示，現(xiàn)在地價還不合適，目前看不到好的機(jī)會，下半年還是會采取穩(wěn)健的策略。

　　另外，趙軼亦表示，公司土儲量已由滿足5-7年開發(fā)調(diào)整為5年。今年也已基本完成新城市的進(jìn)入目標(biāo)，下半年無迫切投資取向。

　　對此，龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍則坦言，“我們是相對保守的，未來龍湖也不會跟別人拼增長，拼速度，我們是有意把速度放緩?！?/p>

　　其還強(qiáng)調(diào)：“龍湖不是懼怕未來，不是不敢面對競爭、不敢面對市場，但是我們做投資安排、財務(wù)安排，做存貨管理安排的時候要基于安全考慮，這樣才能持久發(fā)展，未來行業(yè)可能會呈現(xiàn)很多的機(jī)會，但很多公司已經(jīng)不能在場上踢球了?！?/p>

　　以下是龍湖地產(chǎn)有限公司2014年度中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：龍湖全年的銷售目標(biāo)是570億，但是現(xiàn)在只完成了三成多，請問公司下半年會采取什么策略來達(dá)成目標(biāo)？會怎么去庫存？會不會考慮減價？

　　邵明曉：我們會保持全年570億的目標(biāo)不變，當(dāng)然上半年完成203億，加上7月份的38億，離全年目標(biāo)還是有一定距離，但是我們維持570億的目標(biāo)不變。

　　我們會靈活使用價格策略，但不能一概而論，在某些區(qū)位，某些項目可能會用價格的手段來促進(jìn)銷售。

　　現(xiàn)場提問：內(nèi)地現(xiàn)在放寬限購，這對公司下半年的發(fā)展有沒有影響？預(yù)計政府下半年的政策走向是怎樣？

　　邵明曉：現(xiàn)在很多城市的銷售是有挑戰(zhàn)的，但是最近包括杭州在內(nèi)的很多城市都放開了限購，而且我們也期待按揭方面會有一點改善，所以政策走向不會更差。

　　限購令的影響有兩個層面，第一是在數(shù)量上解決了一些人的購買資格，尤其在一些高層級城市，另外它對客戶的心理預(yù)期也會有所推動，所以放松限購是正面的政策。在這種情況下，龍湖會把握住機(jī)會，把貨量供出來，努力實現(xiàn)全年的銷售目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：龍湖在7月份重新梳理了以天街為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路徑，商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求比較高，公司會怎么解決資金方面的問題？

　　邵明曉：做商業(yè)地產(chǎn)是一個重資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，要平衡投入和周轉(zhuǎn)之間的關(guān)系確實相當(dāng)有難度。但是從2011年開始，龍湖就已經(jīng)很明確地提出，把每年回款的10%投在持有商業(yè)上，包括買地、建造。這個比例是經(jīng)過精算的，經(jīng)過三年左右的往前推動，我們發(fā)現(xiàn)這是一個比較好的比例，它能夠較好地平衡龍湖持有物業(yè)和銷售物業(yè)的比例，當(dāng)然這個比例肯定也會對銷售物業(yè)的銷售額增長帶來一定的壓力，但從長遠(yuǎn)看，這對龍湖來講是具有戰(zhàn)略價值的，所以我們會堅持這么做。

　　此外，龍湖會非常小心地控制擴(kuò)張節(jié)奏，按照現(xiàn)在的鋪排，每年差不多就是一兩個項目的規(guī)模，而且會布局在一些高能級城市，今年開始，龍湖在一線城市會有項目開業(yè)，北京的長楹天街在今年年底會開業(yè)，未來三年公司會在北京、上海、杭州、成都形成雙天街的布局。在投入上、布局上，包括周轉(zhuǎn)上我們會非常謹(jǐn)慎，這是龍湖商業(yè)地產(chǎn)的策略。

　　現(xiàn)場提問：擴(kuò)合作也是龍湖的一個運營關(guān)鍵詞，公司選擇合作的伙伴以及合作項目具體有哪些標(biāo)準(zhǔn)？合作項目的盈利指標(biāo)有沒有一個具體的要求？

　　邵明曉：擴(kuò)合作只是相對而言，因為龍湖在合作方面的策略是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，過往我們只跟一些海外的基金有過合作。合作伙伴主要有兩類，一類是在拿地的時候，主要還是跟像龍湖一樣有品牌的，而且最好是上市的開發(fā)商合作。第二是更愿意跟財務(wù)型的基金進(jìn)行同股同權(quán)合作，而且必須是真的股權(quán)，這是龍湖一個非常嚴(yán)格的界限?，F(xiàn)在合作項目還不是龍湖最主要的部分，但是這部分會慢慢地適度增加。

　　現(xiàn)場提問：龍湖今年的毛利率越來越靠近30%，以后會不會一直保持這個水平甚至以上？從銷售數(shù)據(jù)看，龍湖好像越來越保守謹(jǐn)慎，比如營業(yè)額增長會比其它企業(yè)慢。

　　趙軼：龍湖今年的竣備面積是685萬平方米，上半年只竣備了142萬平方米，所以住宅項目在毛利率這個盤面占比相對比較少，只占20%，而今年上半年毛利率達(dá)到30%以上主要是公司有一些商業(yè)項目在毛利率盤面里面占比比較高。從全年來看，因為今年可能還要繼續(xù)消化2011年底和2012年在市場波動期銷售的一些物業(yè)，所以全年的毛利率還是穩(wěn)定在公司所引導(dǎo)的20%到30%這么一個穩(wěn)定區(qū)間。

　　吳亞軍：其實龍湖的保守姿態(tài)是從2013年就開始的，不是從今天才開始。龍湖在2012年進(jìn)的城市比較多，買地也比較多，但是在2013年買地整體偏少，開工量也做了大幅的調(diào)整，去年年終的時候新開工量減少了300萬平方米，這使得我們現(xiàn)在存貨量、負(fù)債率優(yōu)于同行。這是基于我們對房地產(chǎn)行業(yè)的整體認(rèn)知，有一句話叫房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場，這個行業(yè)10年的黃金時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在說是進(jìn)入了白銀時代。

　　龍湖在鋪排新的城市，又在做大量持有商業(yè)的情況下，如果不提前做戰(zhàn)略性的安排，我覺得這個公司會非常難受。從這一點上來講，我們是相對保守的，未來龍湖也不會跟別人拼增長，拼速度，我們是有意把速度放緩，在這個重新打造自己的核心能力，提升管控，提高品質(zhì)和品牌，迎接未來的這個行業(yè)可能到來的波動和泥濘期。

　　現(xiàn)場提問：在市場占有率方面，龍湖除了在重慶能保持第一之外，其它城市的表現(xiàn)相比以前有所下降，未來這些城市的發(fā)展會是怎樣？

　　邵明曉：城市的排名看起來是一個很表面的問題，但是背后還是有邏輯的，這跟整個公司穩(wěn)健的運營戰(zhàn)略是相關(guān)的。跟同行相比，龍湖進(jìn)入的城市數(shù)量還是不多，現(xiàn)在在進(jìn)入的城市當(dāng)中，龍湖在重慶是排第一的，在北京、杭州、成都都是在前5名，保持著相當(dāng)?shù)囊?guī)模。

　　這是一個策略選擇，有兩個原因，第一是因為龍湖對每個城市公司的要求，一個叫有回款的簽約，另一個叫有營運的增長，就是實事求是的增長。比如說在北京，龍湖的北京公司始終保持80億的簽約規(guī)模，這個簽約百分之百都是權(quán)益銷售。在北京出現(xiàn)過百億的公司都是用合作的方法，互相重復(fù)計算的，我們不希望公司過多地用這種方法去沖這種規(guī)模，因為要保持那種規(guī)模就要求在價格高點的時候買地，龍湖是沒有合適的地寧愿不買，所以公司并不強(qiáng)求規(guī)模要在哪個城市做到第一。

　　第二個原因，龍湖現(xiàn)在進(jìn)入的高能級城市，包括在北京、上海、杭州、成都的核心區(qū)都有商場，這實際上是要沉淀一定的資金，這方面對銷售物業(yè)的規(guī)模增長都有一定的影響，所以龍湖總體上還是實事求是的原則。

　　現(xiàn)場提問：今年上半年公司的回款率是多少？跟以前相比是不是降低？

　　邵明曉：回款率跟去年相比沒有下降?；乜盥试邶埡?nèi)部是一個強(qiáng)控制指標(biāo)，當(dāng)簽約額、銷售額和回款發(fā)生矛盾的時候，我們一定會選擇回款，也就是對客戶的篩選非常嚴(yán)格，龍湖不會要那種虛的、有泡沫的簽約模式。

　　龍湖上半年的回款率依然保持在90%以上，從集團(tuán)到財務(wù)體系，到地區(qū)公司，基本上都是按這個標(biāo)準(zhǔn)來把控，未來也會堅持這樣做，

　　現(xiàn)場提問：今年上半年很多商業(yè)地產(chǎn)的出租率都有下跌，而且零售行業(yè)的增速今年也開始放緩，在這樣的背景下，公司怎么看待對商業(yè)地產(chǎn)的前景？有沒有一個預(yù)期的投資回報率？

　　邵明曉：商業(yè)現(xiàn)在肯定是要直面競爭，龍湖的策略第一是布局在高能級城市，包括北京、上海、杭州、成都，重慶這邊已經(jīng)非常穩(wěn)定。另外，其實龍湖商業(yè)地產(chǎn)的出租率在同行當(dāng)中依然保持著很高的水平，雖然比去年微降了兩個點，但還是在95%以上。任何一個行業(yè)，包括任何一個業(yè)務(wù)板塊都必須面臨競爭，在競爭當(dāng)中壓力會很大，但是要堅持做的話，還是能做好。我相信未來兩三年商業(yè)的競爭會更加的激烈，但是商業(yè)地產(chǎn)的門檻還是非常高的，我們堅信能夠真正堅持下來。

　　現(xiàn)場提問：公司對下半年一、二、三線城市的房價走勢有怎樣的預(yù)測？會不會出現(xiàn)下跌的情況？

　　邵明曉：我們認(rèn)為一線城市和部分二線城市的房價整體上還是比較健康。但現(xiàn)在不能簡單地說房價，一定要落到具體城市，而且是要落到城市的板塊，現(xiàn)在即使是同一個城市里，不同板塊之間也出現(xiàn)了分化。

　　從供求關(guān)系這個角度來講，其實大量的城市都存在著供應(yīng)量比較飽和的情況，所以價格大幅度上漲的動力沒有了，對從業(yè)者來說，龍湖還是保持靈活的價格策略，保持正常的去化，能夠把房子賣出去，把錢收回來是最關(guān)鍵的。但是地價到現(xiàn)在為止還沒改變，尤其是一線、二線城市，實際上政府的心態(tài)需要做一些調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：龍湖其中一個目標(biāo)是去存貨，今年去存貨的總量會控制在什么樣的水平？會不會依靠減價去達(dá)到去存貨的目標(biāo)？

　　邵明曉：龍湖的存貨嚴(yán)格來說是指現(xiàn)房的存貨，還有另外一個就是有進(jìn)銷存的管理，包括現(xiàn)房，包括一些可售貨值。

　　關(guān)于進(jìn)銷存的管理，龍湖從去年開始已經(jīng)對開工量做了嚴(yán)格控制，所以今年全年的貨源也不過900多億，也就是說龍湖沒有推動堆貨來實現(xiàn)規(guī)模增長。另外，龍湖內(nèi)部對現(xiàn)房的比例有一個嚴(yán)格指標(biāo)，我們覺得在簽約額的15%左右是相對可以接受的，而且這里不存在減價。

　　現(xiàn)場提問：龍湖下半年的去化率大概是多少？

　　趙軼：龍湖全年的供貨大概在980億，目前預(yù)計銷售目標(biāo)是570億，目標(biāo)去化率是58%。而980億當(dāng)中有370億是上一年度的存貨，預(yù)設(shè)去化率大概是45%到46%，預(yù)計能銷售170億；還有480億是老項目的新一期，預(yù)設(shè)去化率為63%，預(yù)計能夠銷售300億；另外133億是全新項目，預(yù)設(shè)去化率是75%，預(yù)計能夠銷售100億。

　　這樣預(yù)設(shè)去化率是跟我們上半年整體的去化率掛鉤的，上半年公司整體的去化率是40%，其中老的存貨去化率是30%左右，老項目新一期去化率是60%，全新項目去化率是70%多。按照目前這個去化率逐步往下走，980億的存貨，去化率58%，是一定能達(dá)成的。當(dāng)然公司在供貨上也會保留彈性，隨行就市，以此來逐步達(dá)成570億的全年目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：吳總剛才說到現(xiàn)在內(nèi)房的市場過了黃金時期，而且龍湖在住宅市場方面好像也有些保守，那您覺得下半年或者未來，整個內(nèi)房市場會不會有其它危機(jī)出現(xiàn)？

　　吳亞軍：我不是對行業(yè)的未來非常悲觀，再好的市場里頭也會有冷的板塊，但是在一片悲觀的市場里頭，也存在著可能看不見的機(jī)會，那就需要懂得和識別這樣的機(jī)會，這是未來龍湖要鍛造的能力，就是去讀懂客戶，看準(zhǔn)機(jī)會。

　　第二要有防守能力，就是對品質(zhì)、節(jié)奏、欲望、成本的控制。如果不具有這樣的能力的時候，我們會整體放緩開工的節(jié)奏，買地的節(jié)奏，這不是說保守，是安全。

　　龍湖不是懼怕未來，不是不敢面對競爭、不敢面對市場，但是我們做投資安排、財務(wù)安排，做存貨管理安排的時候要基于安全考慮，這樣才能持久發(fā)展，未來行業(yè)可能會呈現(xiàn)很多的機(jī)會，但很多公司已經(jīng)不能在場上踢球了。

　　現(xiàn)場提問：今年整個土地市場都比較冷，龍湖會不會在下半年趁機(jī)多拿地？

　　邵明曉：我們認(rèn)為現(xiàn)在地價還不合適，下半年還是會采取穩(wěn)健的策略，其實政府的心態(tài)還是蠻熱的，公司目前還看不到好的機(jī)會。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 黃銀橋    審校：劉滿桃）