“加上市場(chǎng)購(gòu)買能力、優(yōu)惠利率這些因素，實(shí)際上房?jī)r(jià)沒(méi)跌，而是漲了。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2014年這半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞是“下行”，在這個(gè)微妙時(shí)刻，我們關(guān)注和挖掘更加深度的“企業(yè)家、企業(yè)和它所代表的責(zé)任與承擔(dān)”。

　　7月7日，2014年博鰲房地產(chǎn)論壇開幕前夕，觀點(diǎn)新媒體在北京與華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)面對(duì)面交流，反思和回顧過(guò)去半年的地產(chǎn)大勢(shì)，問(wèn)詢下半年市場(chǎng)前進(jìn)的導(dǎo)向和力量。

　　在自傳《野心優(yōu)雅》中，任志強(qiáng)曾自白道：“我太想讓大家知道我也是個(gè)有血有肉的人，有辛酸，也有委屈，一張表面嚴(yán)厲的面孔背后，也有‘不可告人’的弱點(diǎn)。”

　　更多時(shí)候，任志強(qiáng)給外界的印象是激進(jìn)與強(qiáng)勢(shì)。不久前，任志強(qiáng)還曾就空置率問(wèn)題與西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授甘犁展開激辯。

　　有市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布《城鎮(zhèn)住房空置率與住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014》報(bào)告認(rèn)為，2013年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%，空置房約占據(jù)了4.2萬(wàn)億的住房貸款余額，其結(jié)論近5000萬(wàn)套空置房仍可能有低估。

　　數(shù)據(jù)一出，任志強(qiáng)便應(yīng)聲而起，決然不同意這種說(shuō)法：“他們犯了錯(cuò)誤，統(tǒng)計(jì)就沒(méi)搞清楚?，F(xiàn)在統(tǒng)計(jì)混亂，保障性住房大部分可能都仍然在房地產(chǎn)開發(fā)里。”

　　什么叫下行？

　　在激進(jìn)“任大炮”的外衣包裹下，任志強(qiáng)卻始終保有一顆率直、理性而且憂慮的心。

　　“干開發(fā)商的活，操總理的心。”這是地產(chǎn)同仁給任志強(qiáng)的普遍評(píng)價(jià)，或許這便是任志強(qiáng)作為一位企業(yè)家給自己的定位與擔(dān)當(dāng)。

　　什么叫下行？任志強(qiáng)的回答是，當(dāng)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增速的時(shí)候，一般經(jīng)濟(jì)是下行的。

　　一種下行就是所有行業(yè)都下行，很難找到在宏觀經(jīng)濟(jì)下行時(shí)完全一枝獨(dú)秀的行業(yè)。

　　“今年我們可以看到的是，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率下行，估計(jì)可能會(huì)變成個(gè)位數(shù)，可能小于10%。”但任志強(qiáng)認(rèn)為，小于10%對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)也是正影響。

　　在他看來(lái)，當(dāng)投資增長(zhǎng)是正的時(shí)候，一定是對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度是正的；只是沒(méi)有過(guò)去那么大了。

　　第二種下行是價(jià)格下行。在這里，任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“資產(chǎn)價(jià)格”這個(gè)概念：“資產(chǎn)價(jià)格是波動(dòng)過(guò)程，經(jīng)常是今年下行、明年可能會(huì)上漲。”

　　據(jù)任志強(qiáng)分析，資產(chǎn)價(jià)格既受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，也受市場(chǎng)供求關(guān)系、購(gòu)買力等多種因素影響。

　　“如果資產(chǎn)價(jià)格完全下行了，那就預(yù)示著房?jī)r(jià)跌了。但如果國(guó)內(nèi)貸款提高利率的時(shí)候，實(shí)際資產(chǎn)價(jià)格就沒(méi)有下行，而是上行了”。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，我們不能只看房?jī)r(jià)跌沒(méi)跌，要加上市場(chǎng)購(gòu)買能力、優(yōu)惠利率這些因素，實(shí)際上房?jī)r(jià)沒(méi)跌，而是漲了。

　　第三種下行是增速下行，房地產(chǎn)和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)更多的關(guān)系還是增速下行，不能說(shuō)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)掉下去了。

　　“7%的增長(zhǎng)和10%相比確實(shí)掉下去了，但是7%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還是正增長(zhǎng)。”任志強(qiáng)指出，現(xiàn)在我們50多萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)總量，按照7%的增速，也比過(guò)去10%增長(zhǎng)得更多。

　　任志強(qiáng)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)稱，這叫增速下滑，“今年房地產(chǎn)都不好，但是增速可能還是正的，只要是投資正增長(zhǎng)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響也是正增長(zhǎng)”。

　　第四種是總量下降，房地產(chǎn)下一個(gè)階段可能面臨總量下降的過(guò)程，就是說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)下一個(gè)臺(tái)階的時(shí)候，房地產(chǎn)也會(huì)下一個(gè)臺(tái)階。

　　對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后，任志強(qiáng)推算認(rèn)為，以去年13億平方米的銷售面積計(jì)算，今年銷售即便是下降20%，也有10億平方米的銷售面積；而下降到百分之二十五、六，接近于30%的時(shí)候，還是相當(dāng)于2011年和2012年的水平，規(guī)模還是很大的。

　　“未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)銷售可能會(huì)維持10到12億平方米之間的水平。”任志強(qiáng)進(jìn)一步指出，如果按照總量計(jì)算的話，我們還需要新增200多億平方米的建筑總量，那就需要維持七八年左右。

　　此外，城鎮(zhèn)化對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激曾被寄予厚望，但在任志強(qiáng)看來(lái)，新城鎮(zhèn)化本身就是個(gè)錯(cuò)誤；“我從來(lái)就不認(rèn)為這樣可以城鎮(zhèn)化，只有土地私有化才能形成城鎮(zhèn)化”。

　　對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，任志強(qiáng)依然保持樂(lè)觀態(tài)度：“今年并沒(méi)有那么壞，下降18%之后，還有10億多平方米。”

　　“沒(méi)有準(zhǔn)備的人才會(huì)死。”任志強(qiáng)一如既往地犀利。

　　最嚴(yán)厲的政策

　　今年以來(lái)，業(yè)界普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)政策變化不大，更多歸于市場(chǎng)導(dǎo)向。

　　“這是錯(cuò)誤的。”任志強(qiáng)則尖銳地指出，中央出臺(tái)了兩項(xiàng)最嚴(yán)厲的政策，一是利率問(wèn)題，另外就是棚戶區(qū)改造政策。

　　首先，影響最大的宏觀調(diào)控政策就是銀行個(gè)貸利率，“限購(gòu)文件第一條是差別利率，沒(méi)有差別利率，限購(gòu)不限購(gòu)，這個(gè)文件都是錯(cuò)誤的”。

　　在他看來(lái)，優(yōu)惠利率對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系影響很大，對(duì)可支付能力影響很大，個(gè)貸利率優(yōu)惠不優(yōu)惠，可能會(huì)影響支付能力的40%。優(yōu)惠利率可以讓一部分需求變成現(xiàn)實(shí)，但是非優(yōu)惠利率，就讓一部分需求因?yàn)橘?gòu)買能力減弱之后變成非購(gòu)買能力。

　　另一個(gè)政策就是棚戶區(qū)改造。在任志強(qiáng)看來(lái)，現(xiàn)在已經(jīng)把棚戶區(qū)改造和舊城改造、危房改造都捆在一起，在城市里大規(guī)模進(jìn)行。

　　“我們是應(yīng)該進(jìn)行棚改的，棚改確實(shí)解決了一部分人的住房問(wèn)題，有一些窮人也是要靠這個(gè)去改良住房。”在肯定棚戶區(qū)改造必要性的同時(shí)，任志強(qiáng)也憂慮道，這就把相當(dāng)一部分富人的住房問(wèn)題變成了窮人的問(wèn)題。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，棚戶區(qū)改造嚴(yán)重地走到了非市場(chǎng)化的老路上去了，對(duì)市場(chǎng)擠壓是很大的；“什么叫供過(guò)于求？供過(guò)于求很大的原因是因?yàn)樵黾恿艘恍┍緛?lái)不應(yīng)該增加的供給，3600萬(wàn)套保障房都是下指標(biāo)的。”

　　“開發(fā)商相當(dāng)一部分不缺錢，能過(guò)好日子是因?yàn)轫?xiàng)目里有保障等非市場(chǎng)化這部分，企業(yè)不用去解決市場(chǎng)問(wèn)題，反而解決了現(xiàn)金流問(wèn)題和業(yè)績(jī)問(wèn)題。”任志強(qiáng)指出，但是解決不了利潤(rùn)問(wèn)題，平均利潤(rùn)率下降也是因?yàn)楸Ｕ戏坎糠滞狭撕笸取?/p>

　　今年不少房企紛紛喊缺資金，日子真的非常緊？任志強(qiáng)只有簡(jiǎn)單三個(gè)字回應(yīng)稱：“撐死的”。

　　洗牌時(shí)候到了？

　　新一輪市場(chǎng)調(diào)整中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨被并購(gòu)或退市等種種不同情形。

　　“這都很正常。”任志強(qiáng)表示，華遠(yuǎn)這么多年都沒(méi)買多少地，大部分地都不是公開掛牌的，是兼并收購(gòu)的。

　　據(jù)他透露，從2001年到2008年，華遠(yuǎn)只拍了一塊地，剩下的全是兼并收購(gòu)的。只有去年和前年，從市場(chǎng)上拿了地。

　　而在這一輪市場(chǎng)洗牌中，中小房企或?qū)l(fā)生大變動(dòng)。不過(guò)，任志強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)于中小房企的定義本身便值得探究。“為什么年年討論中小企業(yè)?小企業(yè)的概念就不對(duì)。按郁亮的概念，就是2000億元以下都是小企業(yè)，萬(wàn)科現(xiàn)在剛往中型企業(yè)走，其它的更小了。”

　　他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，中國(guó)現(xiàn)在就沒(méi)有大房地產(chǎn)企業(yè)，都是小企業(yè)，“有不少房地產(chǎn)公司并沒(méi)有什么東西，就想打一槍換一個(gè)地方，撈一把就走，這種是最多的。”

　　因此他直言道：“今年下半年，大量的企業(yè)并購(gòu)都會(huì)開始。”

　　不過(guò)，融創(chuàng)并購(gòu)綠城股份是不是這一輪并購(gòu)潮的開始？

　　“不算！”任志強(qiáng)擺手道：“綠城是經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，宋衛(wèi)平老想追求產(chǎn)品質(zhì)量，根本不算經(jīng)濟(jì)效益。”

　　此外，復(fù)星合并復(fù)星地控組成復(fù)星地產(chǎn)，并不一定成為趨勢(shì)，“復(fù)星本來(lái)就是一個(gè)投資公司，但是不可能所有人做投資，沒(méi)那么多錢，拿什么做投資？”

　　“財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與稅、遺產(chǎn)稅出臺(tái)了以后，可能對(duì)以房養(yǎng)老的影響很大，這個(gè)沒(méi)有出來(lái)之前，可能只是少量選擇。這種可能會(huì)有需求，是養(yǎng)老的一種補(bǔ)充。”不過(guò)，任志強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)的以房養(yǎng)老還沒(méi)到時(shí)候。

　　而對(duì)于近期險(xiǎn)資進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，任志強(qiáng)稱，一般都是保險(xiǎn)公司想借養(yǎng)老進(jìn)入到開發(fā)領(lǐng)域占地，名義上賣的不是房子，賣的是養(yǎng)老產(chǎn)品，但實(shí)際上比賣房子還貴。

　　“沒(méi)有和人壽有關(guān)系的保險(xiǎn)是進(jìn)不了養(yǎng)老行業(yè)的，因?yàn)闆](méi)有醫(yī)院。”據(jù)任志強(qiáng)分析，人壽保險(xiǎn)最大的便宜就是已經(jīng)批了身體檢查，或者類似醫(yī)院這些機(jī)構(gòu)，所以不用再申報(bào)審批，就可以在自己的社區(qū)里設(shè)置這種機(jī)構(gòu)去吸引老年人。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生的專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：有經(jīng)濟(jì)學(xué)家在一次演講里提到，房地產(chǎn)長(zhǎng)期下行已成定勢(shì)，包括交易、銷售都在下行，您怎么看？

　　任志強(qiáng)：他說(shuō)的應(yīng)該是宏觀經(jīng)濟(jì)下行，我覺(jué)得房地產(chǎn)會(huì)和宏觀經(jīng)濟(jì)同步。通常情況下，世界各國(guó)的房地產(chǎn)一般都和宏觀經(jīng)濟(jì)同步，換句話就是宏觀經(jīng)濟(jì)上升的時(shí)候房地產(chǎn)才可能上升；宏觀經(jīng)濟(jì)下降的時(shí)候，房地產(chǎn)可能也會(huì)下降。

　　有的人把股市和房地產(chǎn)作為原因，認(rèn)為房地產(chǎn)下行帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行，其實(shí)我更認(rèn)為房地產(chǎn)和股市都是宏觀經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)形式，宏觀經(jīng)濟(jì)下行才會(huì)讓房地產(chǎn)下行。什么叫下行？當(dāng)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增速的時(shí)候，一般經(jīng)濟(jì)是下行的。從2000年到現(xiàn)在為止，基本上都是這個(gè)情況。今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率可能下行，估計(jì)會(huì)變成個(gè)位數(shù)，可能小于10%，但小于10%對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)也是正影響。

　　當(dāng)投資增長(zhǎng)是正的時(shí)候，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度一定是正的，只是沒(méi)有過(guò)去那么大了。我們估計(jì)會(huì)影響0.5個(gè)百分點(diǎn)，如果再加上香港企業(yè)的話，可能會(huì)影響1.2%的GDP。這就要靠其它投資增長(zhǎng)來(lái)彌補(bǔ)房地產(chǎn)掉下去的這塊投資，例如高鐵、基礎(chǔ)設(shè)施，否則投資增長(zhǎng)的速度對(duì)GDP的影響比較大。

　　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量越來(lái)越大，按照現(xiàn)在7%的增長(zhǎng)，以50多萬(wàn)億元的總量推算，大概有4到5萬(wàn)億元的增長(zhǎng)。過(guò)去經(jīng)濟(jì)總量是10萬(wàn)億元的時(shí)候，10%的增長(zhǎng)，不才1萬(wàn)億嗎？20萬(wàn)億元的時(shí)候，10%的增長(zhǎng)也才2萬(wàn)億元。

　　現(xiàn)在50多萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)總量，按照7%的增速，也比過(guò)去的10%增長(zhǎng)得更多，總量更大。所以最主要看整體的情況，不能天天過(guò)蜜月，老是高增長(zhǎng)怎么可能？我們得過(guò)日子，7%的增長(zhǎng)已經(jīng)很好了。

　　這就叫增速下滑，比如今年房地產(chǎn)不好，但是可能增速還是正的，因?yàn)樵谟?jì)算GDP的時(shí)候不計(jì)算銷售，只計(jì)算有多少投資，所以只要是正投資就是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的正增長(zhǎng)。銷售下降和GDP沒(méi)關(guān)系，銷售下不下降實(shí)際上影響的是下一年，不會(huì)影響這一年。

　　觀點(diǎn)新媒體：2014博鰲房地產(chǎn)論壇主題是“下行通道中的房地產(chǎn)”，您認(rèn)不認(rèn)可？

　　任志強(qiáng)：對(duì)于下行有幾種不同的認(rèn)識(shí)，一種下行就是宏觀經(jīng)濟(jì)下行，所有行業(yè)都下行，很難找到在宏觀經(jīng)濟(jì)下行時(shí)候完全一枝獨(dú)秀的。應(yīng)該說(shuō)前幾年房地產(chǎn)是在經(jīng)濟(jì)下行中一枝獨(dú)秀，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)處于進(jìn)入城市化的高增長(zhǎng)過(guò)程，所以房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐作用非常大。

　　第二種下行是價(jià)格下行，其實(shí)資產(chǎn)價(jià)格是波動(dòng)的，經(jīng)常是今年下行，明年上行。比如說(shuō)股市一直跌，但跌到2000多點(diǎn)，也就是在這個(gè)位置上波動(dòng)。

　　第三種下行是增速下行，房地產(chǎn)和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)更多的關(guān)系還是增速下行，不能說(shuō)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)掉下去了，7%的增長(zhǎng)和10%的增長(zhǎng)相比確實(shí)掉下去了。但是7%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還是正增長(zhǎng)，在世界各個(gè)國(guó)家當(dāng)中還是比較好的，只不過(guò)是中國(guó)習(xí)慣了10%的高增長(zhǎng)，所以7%就受不了。

　　第四種是總量下降，房地產(chǎn)下一個(gè)階段可能面臨總量下降的過(guò)程，就是說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)下一個(gè)臺(tái)階的時(shí)候，房地產(chǎn)也會(huì)下一個(gè)臺(tái)階。比如宏觀經(jīng)濟(jì)保持6%、7%增長(zhǎng)的時(shí)候，房地產(chǎn)可能是個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，以后銷售再降一個(gè)臺(tái)階之后，繼續(xù)維持增長(zhǎng)也是有可能的。

　　以去年全國(guó)13億平方米的銷售面積計(jì)算，估計(jì)今年即便下降20%，也還有10億平方米的銷售面積，這就相當(dāng)于2012年的情況；下降到百分之二十五、六，接近30%的時(shí)候，還是相當(dāng)于2011年和2012年的水平，規(guī)模還是很大的。

　　未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)銷售可能會(huì)維持10到12億平方米之間的水平。原來(lái)計(jì)算的是到17億平方米開始下降，現(xiàn)在看來(lái)13億、14億平方米就到頭了，當(dāng)然下降速度會(huì)更慢，10億平方米左右可能要維持很多年。

　　如果按照總量計(jì)算的話，還需要新增200多億平方米的建筑總量，那就需要維持七八年左右。

　　觀點(diǎn)新媒體：下降后每年的庫(kù)存量怎么消化？

　　任志強(qiáng)：我們沒(méi)有看到更多的庫(kù)存，今年投資增長(zhǎng)上升不是因?yàn)殚_工面積增加，今年的土地購(gòu)置和新開工面積都是負(fù)的。到現(xiàn)在為止，新開工的增長(zhǎng)是負(fù)百分之二十幾，今年全年肯定是負(fù)的。

　　觀點(diǎn)新媒體：負(fù)增長(zhǎng)之后，后面的供應(yīng)不夠，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲得很高？

　　任志強(qiáng)：升得很高可能不會(huì)，但是有可能還會(huì)升。今年還有幾個(gè)月時(shí)間，我們看到趨勢(shì)是持續(xù)下降的，新開工如果持續(xù)降到年底的話，就把庫(kù)存和總量調(diào)整了，今年可能會(huì)少開10億平方米，再消化十多億平方米，里外就相差20億平方米了。

　　觀點(diǎn)新媒體：這20億平方米會(huì)不會(huì)把需求又推起來(lái)？

　　任志強(qiáng)：明年9月份以后有可能。因?yàn)楣┣箨P(guān)系引起價(jià)格變動(dòng)的概率會(huì)比較大，通常從新開工下降、土地供應(yīng)下降到后期，大概要一年多時(shí)間才能在市場(chǎng)中反映。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年房企都是主動(dòng)縮減開工量，不愿意去投資么？

　　任志強(qiáng)：沒(méi)有市場(chǎng)預(yù)期，開工量就會(huì)下降；沒(méi)有銷售支撐，到位資金就會(huì)下降得很快，今年到位資金下降幅度是最大的，比2008年還大。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多企業(yè)還是感覺(jué)到市場(chǎng)前景不太好？

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在也沒(méi)有太壞，不就下降百分之七八嗎？在去年的基礎(chǔ)上下降百分之七八，去年漲百分之二十幾，只有2013年一年是好日子。

　　2010年是10.1%的增長(zhǎng)，2011年只有4.9%，2012年是1.8%，去年達(dá)到17.3%。要是和2012年相比，可能有1%的增長(zhǎng)就不得了，下降百分之七八也有增長(zhǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：意思是和2012年持平，日子都還可以？

　　任志強(qiáng)：下降18%之后，還有10億多平方米。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年這種情況，開發(fā)商是有準(zhǔn)備的？任志強(qiáng)：就是沒(méi)準(zhǔn)備的人才會(huì)死。

　　觀點(diǎn)新媒體：外界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)政策沒(méi)有變化，您怎么看？

　　任志強(qiáng)：媒體老說(shuō)政策沒(méi)有變化，這是錯(cuò)誤的。最近中央出臺(tái)了兩項(xiàng)最嚴(yán)厲的政策，一個(gè)是利率問(wèn)題，另一個(gè)就是棚戶區(qū)改造政策。

　　很多人說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有受宏觀調(diào)控的影響，其實(shí)影響最大的宏觀調(diào)控政策就是銀行個(gè)貸利率。國(guó)務(wù)院的文件上寫得很清楚，銀行個(gè)貸利率并沒(méi)有修改。有觀點(diǎn)說(shuō)限購(gòu)沒(méi)有修改，可是大家記住的實(shí)際上是差別利率。如果差別利率都取消了，限購(gòu)文件就已經(jīng)廢了，因?yàn)橄拶?gòu)文件第一條是差別利率。沒(méi)有差別利率，限購(gòu)不限購(gòu)，這個(gè)文件都是錯(cuò)誤的。

　　因?yàn)閮?yōu)惠利率對(duì)市場(chǎng)的供求關(guān)系影響很大，對(duì)可支付能力影響很大。個(gè)貸利率優(yōu)惠不優(yōu)惠，可能會(huì)影響支付能力的40%，也就是說(shuō)，優(yōu)惠利率可以讓一部分需求變成現(xiàn)實(shí)；非優(yōu)惠利率就讓一部分需求因?yàn)橘?gòu)買能力減弱之后變成了非購(gòu)買能力，所以就把一部分人轟到外部去了，如果是優(yōu)惠利率的話，邊緣這些人可能就進(jìn)來(lái)了。

　　2009年的時(shí)候，政府給了0.7倍的利率，所以2009年市場(chǎng)存量都快速消化了，價(jià)格沒(méi)有完全反彈?，F(xiàn)在的利率已經(jīng)是最高了，美國(guó)個(gè)人消費(fèi)應(yīng)該只有2.5%的利率，德國(guó)是3.5%，日本1%，中國(guó)是7%以上。7%的利率如果按0.7倍計(jì)算就是4%到5%左右，如果按1.3倍計(jì)算的話，利率就達(dá)到百分之九點(diǎn)幾，差了一倍多。9%的利率是非常高的，個(gè)人消費(fèi)信貸如果百分之七八的利率就非常貴了，利差很大。

　　另一個(gè)政策就是棚戶區(qū)改造，很簡(jiǎn)單的一個(gè)道理就是強(qiáng)制性購(gòu)買，嚴(yán)重地走到了非市場(chǎng)化的老路上去了，對(duì)市場(chǎng)擠壓是很大的。

　　中國(guó)應(yīng)該進(jìn)行棚改，棚改確實(shí)解決了一部分人的住房問(wèn)題，有一些窮人的住房也要靠這個(gè)去改良，但是同時(shí)又把相當(dāng)一部分富人的住房問(wèn)題變成了窮人的住房。

　　最初在遼寧進(jìn)行棚改的時(shí)候，方向是很清楚的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的棚改指的是那些沒(méi)有資源的礦區(qū)或者地質(zhì)下陷的棚戶區(qū)，當(dāng)?shù)厝藳](méi)有能力去改善住房，就需要政府進(jìn)行改造。但是現(xiàn)在已經(jīng)把棚戶區(qū)改造和舊城改造、危房改造都捆在一起，在城市里大規(guī)模地進(jìn)行，這就不是棚戶區(qū)改造了，在城里頭怎么叫棚戶呢？

　　我們很清楚，那里頭大概有30%甚至50%的具備購(gòu)買力的，但是使用棚戶區(qū)改造的時(shí)候，把住房標(biāo)準(zhǔn)降低到很低的檔次，讓那些50%到70%的人也得去購(gòu)買50或80平方米的住房，因?yàn)椴毁I也不給拆遷的錢，這就把市場(chǎng)的消費(fèi)能力取消了。

　　非市場(chǎng)化一定會(huì)發(fā)生這種結(jié)果，這是很典型的，這不叫政策叫什么？

　　我們的3600萬(wàn)套保障性住房就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，這不就是擠壓市場(chǎng)？一邊喊著市場(chǎng)化，一邊用大量的非市場(chǎng)化手段沖擊市場(chǎng)，怎么能不受影響？什么叫供過(guò)于求？供過(guò)于求是因?yàn)樵黾恿艘恍┍緛?lái)不應(yīng)該增加的供給。

　　觀點(diǎn)新媒體：歸結(jié)起來(lái)，您認(rèn)為總的趨勢(shì)是沒(méi)有發(fā)生變化？

　　任志強(qiáng)：經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)沒(méi)有變化，雖然現(xiàn)在下行了一個(gè)臺(tái)階，但還是增長(zhǎng)的，沒(méi)有從正變成負(fù)；城鎮(zhèn)化沒(méi)有發(fā)生變化，人口結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生大的變化，還是需要大量住房的；居民消費(fèi)越來(lái)越多用于住房消費(fèi)趨勢(shì)也沒(méi)有變化。這幾年人口調(diào)查中，從年齡上可以看到，家庭消費(fèi)中住房消費(fèi)比重是逐年增加的，這也沒(méi)有變化。有這幾個(gè)支撐，市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生大的變化。

　　不管保障性住房也好，棚戶區(qū)改造房也好，這些也是房子，從總量上看增加了一部分供應(yīng)量，這些增加的供應(yīng)量一定會(huì)沖擊市場(chǎng)上的供應(yīng)量。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)包括保障性住房、自住型商品房和棚戶區(qū)改造，大家都分不清了。統(tǒng)計(jì)混亂就在這里，保障性住房大部分可能都仍然在房地產(chǎn)開發(fā)里。比如拍下一塊土地，90%都是保障性住房，但是因?yàn)橛?0%的商品房，所以還是統(tǒng)計(jì)到開發(fā)商那里。自住型商品房雖然算保障房性質(zhì)，也是按商品房統(tǒng)計(jì)的。

　　觀點(diǎn)新媒體：新城鎮(zhèn)化政策中，土地會(huì)有大的變化嗎？

　　任志強(qiáng)：新城鎮(zhèn)化本身就是個(gè)錯(cuò)誤，我從來(lái)就不認(rèn)為這樣可以城鎮(zhèn)化，只有土地私有化才能形成城鎮(zhèn)化。

　　觀點(diǎn)新媒體：您提到資產(chǎn)價(jià)格這個(gè)概念，影響資產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些？

　　任志強(qiáng)：資產(chǎn)價(jià)格既受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，也受市場(chǎng)供求關(guān)系、購(gòu)買力等多種因素影響。比如資產(chǎn)價(jià)格完全下行了，就預(yù)示著房?jī)r(jià)跌了，但如果國(guó)內(nèi)貸款提高利率，實(shí)際資產(chǎn)價(jià)格就沒(méi)有下行，而是上行了。

　　例如一筆20年期100萬(wàn)元貸款，在優(yōu)惠利率和非優(yōu)惠利率情況下，可能差20萬(wàn)元利息。這樣估算，一套房可以降10萬(wàn)元，但是消費(fèi)者并沒(méi)有得到任何優(yōu)惠，實(shí)際還要多支付10萬(wàn)元，因?yàn)槔噬蠞q了。更嚴(yán)重的后果就是，這在貸款的當(dāng)月就發(fā)生了，利率上升以后，消費(fèi)者每個(gè)月還的錢就多了。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，實(shí)際資產(chǎn)價(jià)格并沒(méi)有下降，房?jī)r(jià)下跌這部分不足以掩蓋或者說(shuō)沖抵銀行個(gè)貸提高的利率，這個(gè)影響是很重大的。

　　資產(chǎn)價(jià)格可能受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響也比較大，不能只看房?jī)r(jià)跌沒(méi)跌，要加上市場(chǎng)的購(gòu)買能力和優(yōu)惠利率這些部分。為什么老百姓說(shuō)房?jī)r(jià)降了也買不起？就是因?yàn)閭€(gè)貸利率的問(wèn)題。

　　房屋降價(jià)只有在一次性付款的時(shí)候才能體現(xiàn)，沒(méi)有優(yōu)惠利率，個(gè)貸利率就把價(jià)格又漲回去了，開發(fā)商降的這部分錢都給了銀行，老百姓沒(méi)得到任何實(shí)惠，所以這一輪降價(jià)中，基本上老百姓沒(méi)有得到任何實(shí)惠。

　　此外，供求關(guān)系在一些地區(qū)也會(huì)產(chǎn)生影響。有些地區(qū)供給加大了，人口外流了，導(dǎo)致這個(gè)地區(qū)的房子需求量下降，數(shù)量多了價(jià)格就下降。比如說(shuō)工業(yè)轉(zhuǎn)移問(wèn)題，工業(yè)轉(zhuǎn)移會(huì)把勞動(dòng)人口帶走，所以在面臨工業(yè)轉(zhuǎn)移和人口轉(zhuǎn)移的二三線城市，會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象。普遍來(lái)說(shuō)，就是一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格下降的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：銀行為什么不實(shí)行差別利率，反而還在漲？

　　任志強(qiáng)：銀行要賺錢。國(guó)外更重要的是把個(gè)人消費(fèi)按揭貸款看成是拉攏客戶的重要條件，但中國(guó)不是，因?yàn)椴皇强慨?dāng)?shù)丶{稅。例如，北京銀行現(xiàn)在可能有優(yōu)惠利率，因?yàn)槭潜本┑胤姐y行，所以北京銀行要拉攏北京客戶。但是渤海銀行不一定，浦發(fā)銀行不一定，這些銀行的房貸傾向于是高端用戶，又不在本地納稅，就排斥其他低端客戶。

　　觀點(diǎn)新媒體：開發(fā)商今年的現(xiàn)金流都比較緊張？

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在國(guó)開行批準(zhǔn)成立單獨(dú)住房銀行，要解決優(yōu)惠利率問(wèn)題，又要單獨(dú)解決保障性住房問(wèn)題、棚戶區(qū)改造問(wèn)題，這兩頭的錢都有，這樣它的路可能更寬。

　　現(xiàn)在保障性住房的路是最寬的，相當(dāng)一部分開發(fā)商不缺錢或者能過(guò)好日子，是因?yàn)轫?xiàng)目里有保障房等非市場(chǎng)化部分。但這對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是解決了報(bào)表上的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)問(wèn)題，解決不了利潤(rùn)問(wèn)題。

　　為什么今年普遍出現(xiàn)利潤(rùn)下降？因?yàn)榇蟛糠珠_發(fā)商都必須做一大堆保障性住房，沒(méi)有單獨(dú)商品房用地，或者說(shuō)極少單獨(dú)商品房用地，大部分土地一定帶保障性住房。

　　過(guò)去是買了地要等很長(zhǎng)時(shí)間，現(xiàn)在只要具備搖號(hào)條件，這部分錢很快就回來(lái)了，企業(yè)不用去解決銷售問(wèn)題，反而解決了現(xiàn)金流和業(yè)績(jī)問(wèn)題。但這解決不了利潤(rùn)問(wèn)題，平均利潤(rùn)率下降也是因?yàn)楸Ｕ戏坎糠滞狭撕笸取?/p>

　　觀點(diǎn)新媒體：很多房企都說(shuō)今年的預(yù)算卡得非常緊，日子真的非常緊？

　　任志強(qiáng)：撐死的。

　　觀點(diǎn)新媒體：這一輪調(diào)整，有撐死的，有摔下去的，有過(guò)不下去被并購(gòu)的，各類型企業(yè)都會(huì)有？

　　任志強(qiáng)：很正常，過(guò)去也有很多。華遠(yuǎn)這么多年都沒(méi)買多少地，大部分地都不是公開掛牌的，是兼并收購(gòu)的。從2001年到2008年，華遠(yuǎn)都沒(méi)怎么拍過(guò)地，總共只拍了一塊地，剩下的全是兼并收購(gòu)的，只有去年和前年從市場(chǎng)上拿了地，華遠(yuǎn)買的大多是項(xiàng)目公司股權(quán)，買地得交契約稅。潘石屹也沒(méi)拍到地，都是從華遠(yuǎn)這兒買的地。我以合資的名義賣給潘石屹的尚都二期，他占95%，我占5%，還是我原來(lái)買的那個(gè)公司。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果地價(jià)一直很高，還會(huì)采用兼并收購(gòu)來(lái)操作土地？

　　任志強(qiáng)：如果政府的地比市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的地便宜，就買政府的地，如果轉(zhuǎn)讓的地比政府的地便宜，更傾向于買轉(zhuǎn)讓的地。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在的情況對(duì)中小民企的影響更大？

　　任志強(qiáng)：年年討論中小企業(yè)，概念就不對(duì)。十年以前就討論中小企業(yè)，到現(xiàn)在還叫中小企業(yè)？

　　按郁亮的概念，就是2000億元以下都是小企業(yè)，萬(wàn)科現(xiàn)在剛往中型企業(yè)走，其它的更小了。中國(guó)現(xiàn)在就沒(méi)有大房地產(chǎn)企業(yè)，都是小企業(yè)。美國(guó)有很多中小企業(yè)，一年就做幾套房子，在中國(guó)沒(méi)有多少個(gè)億，連地都拿不起。

　　想進(jìn)房地產(chǎn)的小企業(yè)都是在別的行業(yè)賺了錢后，覺(jué)得房地產(chǎn)更能賺錢，撈一把就走。所謂中小企業(yè)的概念，基本上就是幾個(gè)人投一點(diǎn)錢想賺一筆的，這種公司是最多的，打一槍換一個(gè)地方，撈一把就走。

　　今年下半年開始，大量的企業(yè)并購(gòu)都會(huì)從這里開始。即使是這樣的企業(yè)，現(xiàn)在也要好幾個(gè)億，將近10個(gè)億左右。這10個(gè)億擱在其它行業(yè)都是很大的企業(yè)了，但是在北京，哪塊地少于10個(gè)億？只有10個(gè)億的話別干房地產(chǎn)，連買個(gè)地都買不起，和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有任何關(guān)系，根本就連市場(chǎng)的門檻都?jí)虿恢?/p>

　　觀點(diǎn)新媒體：綠城不應(yīng)該算很小的企業(yè)，是不是一個(gè)開始？

　　任志強(qiáng)：不算。綠城是經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。宋衛(wèi)平老想追求產(chǎn)品質(zhì)量，根本不算經(jīng)濟(jì)效益。

　　觀點(diǎn)新媒體：復(fù)星把復(fù)星地控這一塊全部合并，以后就叫復(fù)星地產(chǎn)，這種投資性的開發(fā)商未來(lái)會(huì)不會(huì)比較多？

　　任志強(qiáng)：復(fù)星本來(lái)就是一個(gè)投資公司，但不可能所有人做投資，沒(méi)那么多錢，拿什么投資？

　　觀點(diǎn)新媒體：萬(wàn)科在做電商這一塊，任總看不看好？

　　任志強(qiáng)：應(yīng)該說(shuō)是開發(fā)商早就在用互聯(lián)網(wǎng)了，只是不像互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)用得那么招搖就是了，如果圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不用網(wǎng)絡(luò)怎么做設(shè)計(jì)？開發(fā)商處理問(wèn)題，不網(wǎng)絡(luò)化怎么行？

　　馬云所說(shuō)的互聯(lián)網(wǎng)只是銷售，所有的商品都不是馬云生產(chǎn)出來(lái)的，只是解決了銷售環(huán)節(jié)的問(wèn)題。馬云在銷售環(huán)節(jié)里面提出的概念，其實(shí)房地產(chǎn)方面早就有了，搜房和其他中介都在網(wǎng)絡(luò)上做這個(gè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：大家可能都覺(jué)得住宅這塊要下去了，所以就去做商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這您怎么看？

　　任志強(qiáng)：在我們這里，工業(yè)園根本就沒(méi)列到房地產(chǎn)里頭，大部分工業(yè)地產(chǎn)是用投資的方式進(jìn)行，開發(fā)商沒(méi)幾個(gè)用工業(yè)地產(chǎn)的。馮侖也進(jìn)入了工業(yè)地產(chǎn)，但不是主業(yè)，開發(fā)商一般都是做商業(yè)和開發(fā)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得物流地產(chǎn)是不是主流？養(yǎng)老地產(chǎn)呢？

　　任志強(qiáng)：全世界都沒(méi)有把這當(dāng)主流的。物流、養(yǎng)老加上其它的所有算下來(lái)，哪一項(xiàng)都不會(huì)超過(guò)5%。

　　中國(guó)哪有那么多用地做工業(yè)和養(yǎng)老？任何一年的住宅投資都在68%到70%之間，剩下的是寫字樓和商場(chǎng)，其它的根本都不列入統(tǒng)計(jì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在很多險(xiǎn)資入房地產(chǎn)，您怎么看這種情況？

　　任志強(qiáng)：險(xiǎn)資是作為投資用的，險(xiǎn)資收購(gòu)物業(yè)在全世界占的比重都很大。大型的出租性房產(chǎn)，包括出租性公寓、出租性房屋，多數(shù)都是險(xiǎn)資持有，中國(guó)就沒(méi)有形成這種市場(chǎng)。

　　國(guó)外利用險(xiǎn)資大量持有物業(yè)，既有險(xiǎn)資又有REITs，相比之下，中國(guó)險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)控制的數(shù)量還是很少的，一是數(shù)量不大，二是受固定資產(chǎn)投資比例限制，管理上也有很多限制。

　　中國(guó)只有少量幾個(gè)品牌統(tǒng)一出租，或者是在境外發(fā)了REITs，持有一些出租物業(yè)。

　　一般保險(xiǎn)公司都是想借養(yǎng)老進(jìn)入到開發(fā)領(lǐng)域占地，名義上賣的是養(yǎng)老產(chǎn)品，但實(shí)際上比賣房子還貴。像泰康人壽已經(jīng)賣到300萬(wàn)元了，300萬(wàn)元差不多就可以自己買套房子，再有以房養(yǎng)老的反向按揭貸款發(fā)展起來(lái)，可能會(huì)比它更好。

　　沒(méi)有和人壽有關(guān)系的保險(xiǎn)是進(jìn)不了養(yǎng)老行業(yè)的，因?yàn)檫@些保險(xiǎn)沒(méi)有醫(yī)院。人壽保險(xiǎn)最大的便宜就是已經(jīng)批了身體檢查，或者類似醫(yī)院這些機(jī)構(gòu)，所以不用再申報(bào)審批就可以在所擁有的社區(qū)里設(shè)置這種機(jī)構(gòu)去吸引老年人。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)的以房養(yǎng)老，您覺(jué)得推得起來(lái)嗎？

　　任志強(qiáng)：還沒(méi)到時(shí)候，有了遺產(chǎn)稅以后就可以解決了。財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與稅、遺產(chǎn)稅出臺(tái)了以后，可能對(duì)以房養(yǎng)老的影響很大，這個(gè)沒(méi)有出來(lái)之前，可能只是少量選擇，是養(yǎng)老的一種補(bǔ)充。

　　中國(guó)失獨(dú)家庭現(xiàn)在大概有1000多萬(wàn)個(gè)，這部分人群可能會(huì)有需求。雖然占比不高，但是對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)這個(gè)數(shù)量就是很大的，實(shí)際上國(guó)外以房養(yǎng)老的比例也只有百分之幾。

　　但是大家都喜歡一哄而上，這樣的話，這個(gè)產(chǎn)業(yè)一定會(huì)倒掉。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多企業(yè)都在紛紛往國(guó)外走，華遠(yuǎn)會(huì)出去嗎？

　　任志強(qiáng)：國(guó)外的利潤(rùn)率高。華遠(yuǎn)沒(méi)想出去，有些人是在國(guó)內(nèi)混得不夠好才出去的，在國(guó)內(nèi)挺好的，出去干什么？