日前北京市發(fā)文新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄，我們認(rèn)為本次發(fā)文與21日關(guān)于棚戶區(qū)改造的推進(jìn)措施相互呼應(yīng)，旨在踐行國家對于北京四個(gè)中心的重新定位，為高精尖產(chǎn)業(yè)騰出發(fā)展空間。

　　限制部分產(chǎn)業(yè)發(fā)展，踐行首都戰(zhàn)略定位革新

　　日前北京市發(fā)文新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄，我們認(rèn)為本次發(fā)文與21日關(guān)于棚戶區(qū)改造的推進(jìn)措施相互呼應(yīng)，旨在踐行國家對于北京四個(gè)中心的重新定位，為高精尖產(chǎn)業(yè)騰出發(fā)展空間。按照政策規(guī)劃，未來北京將集中聚焦四個(gè)城市功能——政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創(chuàng)新中心，今后沿著這樣一個(gè)四個(gè)核心功能去發(fā)展。我們認(rèn)為，政治中心是城市功能的核心，而文化、國際交往以及科技創(chuàng)新都將進(jìn)一步強(qiáng)化城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭。本次文件不僅細(xì)化了對于制造業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)等產(chǎn)業(yè)的限制領(lǐng)域與地區(qū)范圍，還明確了對應(yīng)的落實(shí)單位，保證執(zhí)行到位，我們認(rèn)為這將加速北京城市角色的進(jìn)一步蛻變。

　　核心區(qū)新增公建出禁令，存量市場迎來契機(jī)：

　　文件中明確核心區(qū)將禁止新建酒店、寫字樓和展覽館等公建項(xiàng)目(高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)除外)，我們曾在4月份研究報(bào)告《北京北京》中，城市重新規(guī)劃與定位聚焦將重塑北京商辦物業(yè)市場，而原有的工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位以及核心中心區(qū)的新增商辦土地供應(yīng)將日趨謹(jǐn)慎，這一政策符合我們對于北京市場的預(yù)判，東、西、北五環(huán)內(nèi)難再有新增辦公物業(yè)，從土地市場供應(yīng)來看，今年以來，五環(huán)以內(nèi)辦公用地出讓僅有一塊，且位于豐臺(tái)區(qū)南五環(huán)區(qū)域，政策執(zhí)行之后，預(yù)計(jì)未來新增供應(yīng)將銷聲匿跡。一方面是城市功能的更新升級，第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將提升商辦物業(yè)需求，另一方面新增供應(yīng)的限制將強(qiáng)化存量物業(yè)的稀缺價(jià)值，更為凸顯已布局核心區(qū)商辦物業(yè)企業(yè)的稟賦優(yōu)勢，我們繼續(xù)看好地域性商辦物業(yè)運(yùn)營商的發(fā)展空間。

　　強(qiáng)化住宅市場外溢效應(yīng)

　　關(guān)于住宅市場本輪政策主要體現(xiàn)為兩部分，一方面加速推進(jìn)棚戶區(qū)改造，另一方面禁止新建高端住宅以及核心功能區(qū)范圍內(nèi)住宅。這意味著除了政策性供給，市區(qū)供應(yīng)將進(jìn)一步受限，我們預(yù)計(jì)稀缺性導(dǎo)向下，北京二手市場拐點(diǎn)將近。而從近期數(shù)據(jù)來看，雖然二手市場成交價(jià)格維持在低位，然7月份成交同比已現(xiàn)起色。同時(shí)，北京已然越發(fā)以存量市場為主體，而城市功能升級的推動(dòng)下，需求拉動(dòng)效應(yīng)仍在發(fā)酵，隨著“京津冀”戰(zhàn)略的進(jìn)一步貫徹，外溢效應(yīng)也將繼續(xù)得以強(qiáng)化，因此，我們也開始建議繼續(xù)關(guān)注北京區(qū)域及周邊相關(guān)住宅類型公司的投資機(jī)遇。

　　中信建投-再定位，新機(jī)遇