換言之，寫字樓的位置和地段，或許成為北京萬科寫字樓產(chǎn)品的阿喀琉斯之踵。

　　觀點網(wǎng) 7月24日，北京地產(chǎn)圈兩場重要的發(fā)布會幾乎“承包”了當(dāng)?shù)貥鞘行侣劦拇蟛糠职婷?。同城的龍湖和北京萬科近乎同時對其商業(yè)地產(chǎn)路徑做了嶄新而隆重的闡述。

　　不過與龍湖梳理和重申以“天街”為主打的商業(yè)發(fā)展策略不同，北京萬科發(fā)布會的主角“萬科牌”寫字樓，稱得上是萬科產(chǎn)品線上的新兵。

　　北京市場人士對于兩家舉足輕重的地產(chǎn)商同日舉辦商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布會，所傳達(dá)的信息有著一致的理解，“樓市今年成交疲軟，開發(fā)商需要拓展多元化產(chǎn)品線以分散樓市下行帶來的風(fēng)險”。

　　但對于毛大慶領(lǐng)軍的北京萬科來說，寫字樓產(chǎn)品系列發(fā)布的意義，遠(yuǎn)不止應(yīng)對市場變化這么簡單。公司是否會改朝換代的陰影尚未散開，北京萬科反而在多元化道路上再添一筆。此舉是表明了集團(tuán)態(tài)度的柳暗花明，抑或是北京公司的我行我素，都讓市場充滿想象。

　　“萬科牌”寫字樓

　　7月24日下午，北京萬科寫字樓三大產(chǎn)品系發(fā)布會在京舉行。北京萬科的大當(dāng)家毛大慶以及二當(dāng)家肖勁均出現(xiàn)在發(fā)布會上。

　　現(xiàn)場肖勁詳細(xì)介紹了萬科牌寫字樓系列。他認(rèn)為企業(yè)跟家庭相似，也有著自身的成長周期規(guī)律，一般分為初期創(chuàng)業(yè)、成長發(fā)展、地區(qū)拓展、全國擴(kuò)張和全球布局五個階段。“在這五個不同的階段中，企業(yè)有著不同的需求，北京萬科圍繞這些企業(yè)用戶的需求，打造出萬科中心系、金域國際系和萬科天地系三條產(chǎn)品線，全面滿足企業(yè)在五個階段的需求。”

　　其中萬科中心是北京萬科的最高端產(chǎn)品，是TOP級商辦巨擘，均為甲級或超甲級寫字樓，選址臨近首都機(jī)場或新機(jī)場的商務(wù)區(qū)，以及具備交通便利等優(yōu)勢。目前擁有首開萬科中心和天竺萬科中心2個項目。

　　金域國際系則代表中端系列產(chǎn)品。此系列產(chǎn)品緊鄰傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)或高科技產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，交通便利或地處城市人口密集區(qū)，目前包括住總?cè)f科·金域國際中心、金第萬科·朗潤國際中心2個項目。

　　第三檔次的萬科天地系，代表受眾更廣的寫字樓剛需系列產(chǎn)品。此系列是為小微企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)打造，該系列產(chǎn)品位于新興城市中心區(qū)、城市產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)或城市人口快速增長區(qū)域，毗鄰中央休閑購物區(qū)、超大規(guī)模商業(yè)中心，交通便利，戶型經(jīng)濟(jì)實用，企業(yè)購置門檻低，為融合住宅、辦公商業(yè)一體的城市綜合體。目前包括萬科長陽天地、長陽半島V公館等項目。

　　據(jù)透露，萬科已經(jīng)試水寫字樓項目多年，從2010年的萬科五號公社在CBD東擴(kuò)區(qū)首次亮相以來，萬科在北京市場操盤的寫字樓產(chǎn)品已有10座。“這三個產(chǎn)品線是對現(xiàn)有10個項目的梳理后，對寫字樓產(chǎn)品進(jìn)行的分類，將來也會按照三大系列進(jìn)行研發(fā)。”毛大慶稱，不只是北京，上海、廣州、杭州等地的萬科也都加碼了寫字樓的研究和發(fā)展。

　　對于目前寫字樓產(chǎn)品具體的銷售目標(biāo)，毛大慶表示還沒有明確的數(shù)字，但其表示在今年北京公司的銷售額中，非住宅產(chǎn)品的貢獻(xiàn)能占到35%左右。

　　內(nèi)憂外患

　　“地段、地段還是地段”，這是被包括李嘉誠在內(nèi)的地產(chǎn)商和投資客所信奉的地產(chǎn)開發(fā)共識。然而根據(jù)北京萬科目前所公布的寫字樓項目，首開萬科中心、天竺萬科中心、住總?cè)f科·金域國際中心、金第萬科·朗潤國際中心、萬科長陽天地、長陽半島V公館，均位于大興、順義、昌平和房山，遠(yuǎn)離北京核心商務(wù)區(qū)甚至遠(yuǎn)離北京市區(qū)。

　　換言之，寫字樓的位置和地段，或許成為北京萬科寫字樓產(chǎn)品的阿喀琉斯之踵。

　　毛大慶曾在當(dāng)日的產(chǎn)品發(fā)布會上援引國際五大行的數(shù)據(jù)稱，目前北京甲級寫字樓的空置率為3%左右，低于上海、廣州、深圳的水平，說明北京寫字樓總體供應(yīng)的不足，因此在未來兩到三年，北京萬科要加大寫字樓的集中供應(yīng)。

　　然而一個尷尬的現(xiàn)實是，五大行的目標(biāo)研究區(qū)域僅為北京的幾大核心商務(wù)區(qū)，如CBD、金融街、燕莎商務(wù)區(qū)等。中心商務(wù)區(qū)寫字樓市場前景看好，并不能保證遠(yuǎn)郊區(qū)域的寫字樓市場有同等的市場行情。觀點新媒體致電仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等幾大機(jī)構(gòu)，其均表示大興、順義等地的寫字樓市場并不在他們的關(guān)注范圍內(nèi)。

　　另外，同樣是商業(yè)地產(chǎn)的重要亮相，龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉出席了天街發(fā)布會并致辭。龍湖商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理魏健還在發(fā)布會上透露，龍湖的商業(yè)項目之所以一開始命名為天街，皆因龍湖掌門人吳亞軍對郭沫若的《天上的街市》所描繪的意境情有獨鐘。

　　發(fā)布會上邵明曉還表態(tài)，天街購物中心將是龍湖“持商業(yè)”戰(zhàn)略的主要投資方向。未來，龍湖每年將以銷售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè)，計劃通過10-15年的發(fā)展，令商業(yè)地產(chǎn)對集團(tuán)核心利潤的貢獻(xiàn)從目前的5%左右，提升至20%以上。魏健也將龍湖“真的想做”商業(yè)地產(chǎn)作為其演講的重要一條進(jìn)行闡述。

　　反觀北京萬科，作為地方諸侯，其與深圳總部的關(guān)系，在6月份毛大慶離職風(fēng)波以及王石重申簡單力量后再度成為公共關(guān)注焦點。集團(tuán)態(tài)度的曖昧不清讓北京市場人士對其寫字樓系列的前景捏一把汗。

　　獨立地產(chǎn)評論人馬躍成對觀點新媒體直言，其對于毛大慶這個人還是很有信心的。毛大慶在北京萬科的幾年業(yè)績斐然，證明了自己的能力，也在北京地產(chǎn)圈樹立了個人品牌。

　　“但是北京萬科走出的這一步與集團(tuán)簡單打法的意圖不一致，尤其前一段時間還傳出毛大慶離職的消息，因此北京萬科的寫字樓戰(zhàn)略可以說前路未卜。”