“金融街要復(fù)制北京金融街模式，還需要契機(jī)能在城市核心地帶拿地”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 一向以北京金融街稀缺資源自傲的金融街控股，也面臨著模式復(fù)制與擴(kuò)張的需求。今年以來，該公司首入上海和廣州，大舉揮師南下，欲覓擴(kuò)圍之術(shù)。

　　繼24日以底價8.05億元摘下廣州番禺一宗商住地后，金融街控股股份有限公司7月25日再以底價5.75億元奪得廣州蘿崗長嶺居一宗純宅地。

　　資料顯示，蘿崗區(qū)長嶺居CPPQ-A1-4地塊位于廣州市蘿崗區(qū)長嶺路以南、元貝路以西，土地面積約44,223平方米，容積率為1.0~2.0，土地用途為二類居住用地。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，這已是金融街今年以來進(jìn)入廣州布下的第三子。

　　對此，在7月28日的投資者交流平臺上，金融街董事長劉世春強(qiáng)調(diào)，上海和廣州是公司今年拓展的地區(qū)，希望未來成為公司新的增長支柱地區(qū)。

　　揮師南下

　　金融街明確將作為公司增長支柱地區(qū)之一的廣州，今年的確布局不少。

　　除了摘得上述蘿崗區(qū)長嶺居地塊之外，就在前一天(7月24日)，金融街全資子公司金融街廣州置業(yè)有限公司以8.05億底價拿下番禺區(qū)市橋街一宗商住混合用地，即便底價成交，該地塊也成為了番禺市橋的“地王”。

　　至此，加上2月21日拿下的廣鋼新城宅地，今年初來乍到的金融街已在廣州周邊布下三城。

　　其實(shí)，在2月21日以29.94億元、配建面積83100平方米，競得荔灣區(qū)芳村大道南以西鶴洞路以南AF040405地塊，并以樓面地價22031元/平方米榮登荔灣區(qū)“新地王”之時，金融街隨即高調(diào)宣布，公司首次在廣州市場成功獲取土地，是金融街控股完成一線城市布局的重要一步。

　　隨后，金融街成立了廣州分公司，并開始以“金融街廣州置業(yè)有限公司”的名義頻繁亮相廣州土地市場。

　　金融街董秘張曉鵬在7月28日的投資者交流平臺上表示，截至目前，公司在廣州的土地儲備約占公司可開發(fā)資源的5%左右，未來公司將重點(diǎn)關(guān)注北上廣深一線城市以及區(qū)域中心城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?！肮?014年年度投資計(jì)劃200億元，公司2014年上半年土地投資約103億元，完成全年計(jì)劃的51%。”

　　事實(shí)上，除廣州外，今年年初，金融街高調(diào)收購潘石屹手中的上?！办o安項(xiàng)目”和“海倫項(xiàng)目”，總價達(dá)52.32億元。

　　金融街董事長劉世春如此表示：“上海和廣州是公司今年拓展的地區(qū)，希望未來成為公司新的增長支柱地區(qū)?！钡瑫r也回應(yīng)，北京是公司戰(zhàn)略重點(diǎn)，公司積極把握金融街及拓展、北京中心城疏解更新改造以及大北京地區(qū)一體化機(jī)遇。

　　然而，值得注意的是，金融街南拓上海和廣州時，除了上海海倫這個商業(yè)項(xiàng)目外，所獲地塊幾乎全是住宅項(xiàng)目，這就與其追求商務(wù)地產(chǎn)的定位相違背。

　　對此，跟蹤金融街的分析人士指出，北京核心區(qū)的商務(wù)用地越來越稀缺，金融街的銷售毛利率也一直在上升，但是商務(wù)地產(chǎn)的結(jié)算和回款比較慢，“因此，金融街需要住宅來進(jìn)行高周轉(zhuǎn)，并強(qiáng)調(diào)在核心城市拿住宅用地，以解決公司的現(xiàn)金流問題”。

　　不過，金融街亦曾解釋道，做高端商務(wù)綜合體是金融街的核心競爭優(yōu)勢。“住宅和商務(wù)的關(guān)系是以商務(wù)綜合體為主，居住類的城市公寓為輔?！?/p>

　　因此，在業(yè)內(nèi)看來，金融街此番南下，也是其變換思路之后的必然選擇。而對于其未來更多區(qū)域的拓展，相關(guān)分析師并不覺得驚訝，“以金融街目前的銷售規(guī)模就該有這樣的擴(kuò)張速度”。

　　擴(kuò)圍難題

　　其實(shí)，相關(guān)分析都認(rèn)為，金融街的亮點(diǎn)就在于，其擁有北京金融街這一大片京城二環(huán)內(nèi)的最稀缺資源。

　　就在7月25日，北京市政府辦公廳發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄2014年版》，規(guī)定除高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)外，禁止在北京核心區(qū)域建住宅、商業(yè)、寫字樓及酒店等項(xiàng)目。

　　對此，國泰君安最新研報認(rèn)為，金融街坐擁北京48萬平方米的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)，全部位于限制區(qū)，未來月壇和中信城項(xiàng)目也可能增加部分自持?！耙虼?，公司可兩方面受益于該政策，一是新增競爭的減少可優(yōu)化供求格局，二是物業(yè)價值提升預(yù)計(jì)會加速?！?/p>

　　世邦魏理仕最新數(shù)據(jù)則顯示，北京金融街以每年每平方英尺194美元的總體租用成本，位列全球?qū)懽謽前駟蔚牡谌?/p>

　　其實(shí)，金融街也頗滿意其商務(wù)地產(chǎn)的表現(xiàn)。該公司董秘張曉鵬28日在網(wǎng)上交流平臺上就表示，今年上半年，在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售下滑的背景下，金融街加大對商務(wù)地產(chǎn)的銷售力度，較好地完成半年計(jì)劃。

　　但相關(guān)業(yè)內(nèi)就認(rèn)為，金融街的主要看點(diǎn)還是在商務(wù)地產(chǎn)方面，能有一些REITs，或者其他動作能把公司原有物業(yè)的價值激發(fā)出來。

　　因此，對于今年5月21日，國內(nèi)首個房地產(chǎn)REITs產(chǎn)品--“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在深圳證券交易所掛牌交易，相關(guān)分析人士認(rèn)為，如果REITS后續(xù)能在我國大規(guī)模推開，金融街將成為重要受益標(biāo)的。

　　但金融街董事長劉世春回應(yīng)稱，公司對REITS采取積極審慎態(tài)度，“目前公司持有的核心物業(yè)處于價值上升有利時期，同時當(dāng)前REITs政策不完善，政策利好不夠?！?/p>

　　所以，“現(xiàn)階段，金融街或許還是只能依靠住宅快周轉(zhuǎn)來補(bǔ)給現(xiàn)金流，以便繼續(xù)等待商業(yè)地產(chǎn)資金環(huán)境的改善，未來能有一些金融創(chuàng)新舉措?！狈治鋈绱苏J(rèn)為。

　　除此之外，有資深業(yè)內(nèi)人士指出，只有在城市核心區(qū)域發(fā)展才會獲得比較穩(wěn)定的投資回報率，“金融街要復(fù)制北京金融街模式，還需要契機(jī)能在城市核心地帶拿地”。

　　然而，作為外來戶，金融街要想進(jìn)駐廣州、上海等一線城市的核心區(qū)域，還是有一定難度的。以廣州為例，有業(yè)內(nèi)就認(rèn)為，金融街若想涉足廣州甲級寫字樓市場的首要難題為拿地。

　　據(jù)分析，目前廣州較為集中的商務(wù)區(qū)有傳統(tǒng)的天河北、越秀區(qū)以及新的供應(yīng)珠江新城。珠江新城已經(jīng)差不多開發(fā)完畢，進(jìn)入收尾階段，沒有新的土地供應(yīng)。外來企業(yè)在珠江新城這種核心商圈再拿地的機(jī)會比較少。

　　不過，另有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，金融街布局廣州、上海這樣的城市，雖然在拿地上比其他城市要貴一些，但至少這些城市的市場還比較穩(wěn)定。