該放松限購(gòu)的政策，對(duì)于杭州市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，在熟悉市場(chǎng)的人士看來(lái)，只能起到短期的促進(jìn)作用。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在持續(xù)良久的“限購(gòu)松綁”猜測(cè)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)馬年首降策源地杭州終于迎來(lái)一個(gè)明確說(shuō)法--“主城區(qū)140方以上解禁，蕭山余杭不查檔”。

　　上述消息源頭來(lái)自微博，由杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局于7月28日下午六點(diǎn)半，通過(guò)微博發(fā)布。

　　“從7月29日零時(shí)起，購(gòu)買(mǎi)本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢(xún)記錄；購(gòu)買(mǎi)主城區(qū)140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢(xún)記錄。”

　　另?yè)?jù)了解，上述消息發(fā)布背后，是7月28日杭州市政府牽頭召開(kāi)內(nèi)部會(huì)議，并最終作出松綁限購(gòu)決定。

　　其實(shí)，從今年2月杭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)首降開(kāi)始，市場(chǎng)便開(kāi)始討論政府救市可能，限購(gòu)松綁即成為討論焦點(diǎn)之一。然而在隨后幾個(gè)月，有關(guān)限購(gòu)松綁的消息屢傳，卻并未有明確說(shuō)法。

　　是次杭州政府終于明確放松限購(gòu)，市場(chǎng)認(rèn)為調(diào)節(jié)交由市場(chǎng)本身，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有利。而對(duì)其所能產(chǎn)生的影響，卻效果并不被市場(chǎng)看好。

　　浙報(bào)傳媒研究院院長(zhǎng)丁建剛稱(chēng)，“雖然遲到，但不管怎么樣，總算是給市場(chǎng)一些信心。但松綁限購(gòu)這樣的單一措施，很難改變市場(chǎng)的走向。”

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，杭州市當(dāng)前限購(gòu)政策局部進(jìn)行松綁調(diào)整不會(huì)改變杭州市場(chǎng)庫(kù)存偏大的基本面，降價(jià)現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)。

　　另有熟悉杭州市場(chǎng)人士指，限購(gòu)松綁只能起到短期的促進(jìn)作用，初期可以解放一部分購(gòu)買(mǎi)力，但隨后市場(chǎng)就會(huì)回落。

　　杭州主城放開(kāi)限購(gòu)

　　截至目前，已經(jīng)取消或放寬住房限購(gòu)的城市，大多數(shù)并非有政府公告，而是采取其他途徑散播，并被當(dāng)?shù)刈》勘O(jiān)管機(jī)構(gòu)所默許。

　　此次杭州明確限購(gòu)松綁，由杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局在微博上發(fā)布，也顯得不是那么意外。該局在微博上發(fā)布原文為：

　　“今年以來(lái)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，但住房供求的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。經(jīng)研究，報(bào)市政府同意，從7月29日零時(shí)起，購(gòu)買(mǎi)本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢(xún)記錄；購(gòu)買(mǎi)主城區(qū)140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢(xún)記錄。”

　　對(duì)杭州限購(gòu)松綁主城區(qū)僅限140平方米及以上范圍，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析稱(chēng)，“杭州高端比例大，這樣基本上是放開(kāi)了。”

　　張宏偉還指，政策出來(lái)的時(shí)機(jī)，全國(guó)范圍內(nèi)至少有20個(gè)城市已經(jīng)明確表態(tài)限購(gòu)政策已做調(diào)整或有可能會(huì)調(diào)整，已經(jīng)有先例在前，杭州此時(shí)松綁限購(gòu)政策也不會(huì)因此“槍打出頭鳥(niǎo)”。

　　他同時(shí)還稱(chēng)，剛剛上任的住建部部長(zhǎng)陳政高提出下半年要“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的要求，而這個(gè)定調(diào)也為高庫(kù)存的杭州市放開(kāi)限購(gòu)提供了政策層面的依據(jù)。

　　而杭州市場(chǎng)供需關(guān)系矛盾極為緊張，或成為限購(gòu)松綁政策出臺(tái)背后最大驅(qū)動(dòng)力。

　　同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，杭州商品住宅市場(chǎng)(含蕭山余杭，不含保障性住房)累計(jì)供應(yīng)量為435.93萬(wàn)平米，同比去年同期上漲6.14%；成交250.89萬(wàn)平米，與去年上半年相比下滑34.74%。

　　杭州市上半年商品住宅供求比為1.74，已經(jīng)明顯供大于求。此外，杭州市上半年商品住宅成交均價(jià)同比去年同期下滑12.73%，為15154元/平米。

　　從杭州市商品住宅庫(kù)存來(lái)看，截止2014年6月底，杭州市商品住宅(含蕭山余杭，不含保障性住房)庫(kù)存量為1151.94萬(wàn)平米，庫(kù)存去化周期為24.75個(gè)月，已經(jīng)明顯超過(guò)15個(gè)月的降價(jià)范圍值。

　　另?yè)?jù)了解，截至2014年7月28日，全國(guó)住宅物業(yè)市場(chǎng)內(nèi)共有六個(gè)城市及一個(gè)省由官方公布已放寬住房限購(gòu)政策，并有十七個(gè)城市據(jù)聞已放寬限制。

　　銷(xiāo)量影響或甚微

　　隨著杭州限購(gòu)松綁消息明確，市場(chǎng)觀點(diǎn)一致稱(chēng)好，認(rèn)為調(diào)節(jié)交由市場(chǎng)本身，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是為有利。

　　不過(guò)該放松限購(gòu)的政策，對(duì)于杭州市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，在熟悉市場(chǎng)的人士看來(lái)，只能起到短期的促進(jìn)作用。

　　上述人士分析認(rèn)為，限購(gòu)初期可以解放一部分購(gòu)買(mǎi)力，這部分購(gòu)買(mǎi)力是積累的客戶(hù)，是早就看中第二套且在猶豫的客戶(hù)，大約占有購(gòu)買(mǎi)力客戶(hù)的5%到10%。

　　他還表示，“(松綁后)首月估計(jì)銷(xiāo)量能夠比上月增長(zhǎng)3到5倍，松綁第二個(gè)月銷(xiāo)量就會(huì)回落到3倍以?xún)?nèi)。客戶(hù)大多還是觀望狀態(tài)，房子首要功能畢竟是居住，投資保值增值黃金期已過(guò)。”

　　浙報(bào)傳媒研究院院長(zhǎng)丁建剛則評(píng)論稱(chēng)，“時(shí)至今日，松綁政策尺度已經(jīng)不重要，重要的是傳遞了一個(gè)政府的信號(hào)。今天的政策，雖然遲到，但不管怎么樣，總算是給市場(chǎng)一些信心。”

　　“這個(gè)信號(hào)會(huì)使一些猶豫徘徊的自住型購(gòu)房者，進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)的活躍度將會(huì)有所提高。”不過(guò)丁建剛也不太認(rèn)為限購(gòu)松綁政策能夠真正刺激市場(chǎng)，“在市場(chǎng)信心極度低迷的現(xiàn)階段，松綁限購(gòu)這樣的單一措施，很難改變市場(chǎng)的走向。”

　　他認(rèn)為，現(xiàn)在根本不需要擔(dān)心引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。甚至不排除的可能是，市場(chǎng)仍然得不到恢復(fù)，后續(xù)還要繼續(xù)追加救市措施。更多的措施可能要取決于中央政府。

　　事實(shí)上，今年已經(jīng)取消限購(gòu)或作出限購(gòu)政策調(diào)整的城市的經(jīng)驗(yàn)表明，限購(gòu)政策的松綁或取消并沒(méi)有改變市場(chǎng)基本面下行的大勢(shì)，也沒(méi)有明顯起到“去庫(kù)存”促進(jìn)市場(chǎng)成交量回升的作用。

　　在市場(chǎng)預(yù)期較為趨同的背景下，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，歸根結(jié)底，還是由于當(dāng)前銀行信貸緊縮的局面并沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性的改變而造成的。

　　據(jù)悉，當(dāng)前杭州大多數(shù)商業(yè)銀行并沒(méi)有下調(diào)首套房貸利率，甚部分銀行首套房貸利率還出現(xiàn)比此前上浮的現(xiàn)象。

　　“杭州市場(chǎng)仍然面臨難以扭轉(zhuǎn)短期內(nèi)‘去庫(kù)存’的市場(chǎng)大勢(shì)。”張宏偉稱(chēng)，適度的價(jià)格策略調(diào)整甚至大幅降價(jià)，勢(shì)必成為杭州市大多數(shù)房企“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的選擇。

　　一線限購(gòu)難放松

　　盡管住房限購(gòu)的放寬或取消正在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延，北至呼和浩特、沈陽(yáng)，南至海口、南寧，西至成都，東至蘇州、無(wú)錫，不難發(fā)現(xiàn)有所動(dòng)作的均是二三線城市。

　　而對(duì)于一線城市，高力國(guó)際在最新的一份報(bào)告中指，雖然銷(xiāo)售量指標(biāo)表現(xiàn)疲軟，一線城市購(gòu)房者的改善型需求仍然保持強(qiáng)勁。無(wú)論在北京、上海抑或廣州及深圳，政府均未放寬限購(gòu)政策。

　　具體表現(xiàn)為，上半年北京簽約套數(shù)、面積雙雙創(chuàng)9年來(lái)同期最低，成交總額722.68億元，同比下調(diào)38%。而成交均價(jià)卻持續(xù)走高，達(dá)到26687元/平方米，同比上浮18.86%。

　　同時(shí)上海、廣州、深圳上半年銷(xiāo)售均出現(xiàn)三到四成下跌，但成交均價(jià)并未同時(shí)下跌，而是紛紛出現(xiàn)10%左右的上漲。

　　故而上述報(bào)告還稱(chēng)，在政策調(diào)控的背景下，雖然一線城市整體房?jī)r(jià)調(diào)整在所難免，但高端住宅市場(chǎng)價(jià)格受影響較小，且表現(xiàn)穩(wěn)定。并預(yù)測(cè)，“各一線城市短期內(nèi)完全取消限購(gòu)政策的可能性較低。”

　　高力國(guó)際中國(guó)區(qū)研究部董事謝靖宇先生則認(rèn)為，“在低線城市中，鑒于其近幾個(gè)月內(nèi)的政策放寬趨勢(shì)以及中央政府顯而易見(jiàn)的默許態(tài)度，限購(gòu)政策預(yù)計(jì)將進(jìn)一步放寬。”

　　他表示，毋庸置疑的是，對(duì)于那些存在供應(yīng)過(guò)量的城市而言，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步調(diào)整仍在所難免。

（發(fā)稿：魯鵬    審校：劉滿(mǎn)桃）