“我們的盈利模式很簡(jiǎn)單，把流動(dòng)資金變成固定資產(chǎn)，再把固定資產(chǎn)變成流動(dòng)資金，在賬上從來(lái)沒(méi)有虧過(guò)，且一定在增值。”

　　編者按：走過(guò)一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來(lái)新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來(lái)？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 堅(jiān)持“養(yǎng)老改變生活”的親和源股份有限公司認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)是一種簡(jiǎn)單的開發(fā)模式，不需要開發(fā)商全面考慮如何轉(zhuǎn)型，只是需要在物業(yè)管理中延伸對(duì)老年人的服務(wù)。

　　2006年，親和源會(huì)員制老年公寓開工建設(shè)，第一批老年會(huì)員于2008年入住。該社區(qū)是一個(gè)向老年會(huì)員提供全方位服務(wù)的老年生活社區(qū)，其中包括12棟834套老年公寓。“如若完全住滿，可以居住1500個(gè)老人，現(xiàn)在已有1300多個(gè)老人了”。

　　在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)，親和源股份有限公司副總裁華山表示，不斷加速的老齡化社會(huì)，越來(lái)越多的空巢，是其開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)模式的出發(fā)點(diǎn)，70歲以上的空巢老夫妻尋求的心理安全感是其瞄準(zhǔn)的市場(chǎng)空間。

　　華山推崇并踐行的，是開發(fā)過(guò)程中，親和源致力于把有共同愿望、共同理念和共同價(jià)值觀的老人聚在一起，基于他們的文化，使他們的需求統(tǒng)一化和濃縮化，并通過(guò)有效的管理為他們提供服務(wù)，形成最佳的性價(jià)比。

　　而對(duì)于目前國(guó)內(nèi)掀起的養(yǎng)老地產(chǎn)熱潮，華山并不以為然，且在很多房地產(chǎn)企業(yè)表示將通過(guò)招拍掛獲得地塊做養(yǎng)老樓盤并租出去的做法，華山直言道：“但真正做的沒(méi)幾家。目前的狀態(tài)是有熱度，沒(méi)有力度的，特別是房地產(chǎn)企業(yè)老總，正兒八經(jīng)做的，萬(wàn)科算一個(gè)。但很多資金鏈短缺的房地產(chǎn)企業(yè)，完全是說(shuō)說(shuō)而已的。等他們把這個(gè)賬算明白了，會(huì)發(fā)現(xiàn)上述這些說(shuō)法都是誤導(dǎo)，都是坐而論道，根本找不到會(huì)這樣做的房企。”

　　為區(qū)別養(yǎng)老地產(chǎn)，親和源明確表示其開發(fā)的項(xiàng)目只是養(yǎng)老產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品由五大部分組成：第一部分就是養(yǎng)老居住環(huán)境和空間，即一套房子和整個(gè)社區(qū)；第二個(gè)是管理，需要管理1000多人；第三是服務(wù)，提供老人需要的專業(yè)服務(wù)；第四是俱樂(lè)部資源，會(huì)員可享用其他地方開發(fā)的資源；第五是會(huì)員制文化，居住者之間的一種彼此認(rèn)同與接受。

　　關(guān)于會(huì)員制，華山介紹，親和源老年公寓的會(huì)員擁有公寓的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓、處分和繼承權(quán)等，但產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)仍歸公司，因?yàn)檫@可以保證產(chǎn)品的完整不被抵押，“產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵是五大部分組成，包括他項(xiàng)權(quán)，即抵押權(quán)，而我們所保留的只有抵押權(quán)，這個(gè)是不能給會(huì)員的”。

　　談及親和源養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式時(shí)，華山描述得簡(jiǎn)單而美好：“我們的盈利模式很簡(jiǎn)單，把流動(dòng)資金變成固定資產(chǎn)，再把固定資產(chǎn)變成流動(dòng)資金，在賬上從來(lái)沒(méi)有虧過(guò)，且一定在增值。”

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)親和源股份有限公司副總裁華山先生的的2014博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處在一個(gè)起步階段，也沒(méi)有形成一個(gè)特別成熟的模式，不管是哪個(gè)區(qū)域或公司，大家做的都各具特色。那親和源獨(dú)特的地方是什么？

　　華山：大家要有一個(gè)共同的平臺(tái)，才會(huì)有共同的語(yǔ)言，如果語(yǔ)言體系不一樣的話，出現(xiàn)的結(jié)果就很不一樣。

　　首先說(shuō)養(yǎng)老，為什么業(yè)內(nèi)都說(shuō)2013年是中國(guó)養(yǎng)老的元年？元年代表著新的政策、新的方向、新的思路、新的觀點(diǎn)。2013年，國(guó)務(wù)院明確了中國(guó)養(yǎng)老體系發(fā)展方向，未來(lái)將推行社會(huì)化養(yǎng)老。國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)告訴我們，養(yǎng)老這個(gè)平臺(tái)一定要建立在社會(huì)上，而不是政府上，因?yàn)槊繉谜畷?huì)有不同的施政綱領(lǐng)，他們關(guān)注的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)可能不一樣。但是養(yǎng)老需要穩(wěn)定，需要不斷完善和完整，而不是多變。

　　第二，養(yǎng)老也不能建立在市場(chǎng)平臺(tái)上，因?yàn)槭袌?chǎng)有變化，有危機(jī)，有通貨膨脹，有自己發(fā)展的規(guī)律。

　　通過(guò)120年的努力，美國(guó)的養(yǎng)老建立在社會(huì)平臺(tái)上，相對(duì)較穩(wěn)定。去年，李克強(qiáng)總理提出，社會(huì)化養(yǎng)老將成為中國(guó)養(yǎng)老的主角。第一，去年9月18號(hào)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議表示，將來(lái)中國(guó)也會(huì)走社會(huì)化養(yǎng)老這條路。第二，業(yè)內(nèi)人士、高層領(lǐng)導(dǎo)也提出，目前中國(guó)的養(yǎng)老是政府為主導(dǎo)、市場(chǎng)為主體，以后政府不會(huì)既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員，政府的責(zé)任就是保障社會(huì)最基本層面的養(yǎng)老，同時(shí)讓養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)金逐步在政府指導(dǎo)下更完善、完整。

　　以后，在中國(guó)的養(yǎng)老模式中，主導(dǎo)是政府，有很好的政策和支持力度；第二是企業(yè)，企業(yè)會(huì)承擔(dān)你的養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)；第三是個(gè)人，個(gè)人的努力和積累的財(cái)富決定了自己將來(lái)養(yǎng)老的品質(zhì)。

　　目前，養(yǎng)老已是一個(gè)民生問(wèn)題，我們鼓勵(lì)各行各業(yè)都來(lái)關(guān)注養(yǎng)老。比如說(shuō)老年地產(chǎn)，首先它的屬性是地產(chǎn)。它要遵循地產(chǎn)的規(guī)律，在地產(chǎn)的規(guī)律里邊去開發(fā)自己有老年特色的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。它是一種商業(yè)開發(fā)模式，不是地產(chǎn)的養(yǎng)老，而是養(yǎng)老的地產(chǎn)，在該模式中，出讓的土地用以開發(fā)、出售適合老年人居住的房屋，這就是養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　從國(guó)內(nèi)外所有的規(guī)律來(lái)看，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老占到90%到95%，最高達(dá)到98%。市場(chǎng)調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，95%以上的老人都選擇在自己一生苦心經(jīng)營(yíng)的家終老。

　　從老年地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，未來(lái)每個(gè)社會(huì)、區(qū)域里面都會(huì)老齡化，在這之后，才會(huì)有整個(gè)社會(huì)的老齡化。那么最大的市場(chǎng)需求是什么？需求大頭是在居家、社區(qū)里面。作為老年住宅的開發(fā)者、投資者和運(yùn)營(yíng)者，一定要找到自己最大的市場(chǎng)，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者，更要遵從物業(yè)開發(fā)規(guī)律。在一個(gè)全民社區(qū)中，把一定比例的老人安頓、服務(wù)好，努力改善他們的生存環(huán)境和服務(wù)來(lái)源，提高他們的社會(huì)品質(zhì)，這就是很好的產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)不是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，沒(méi)必要專門去開發(fā)，當(dāng)然也可以開發(fā)一些。親和源把有共同愿望、共同理念和共同價(jià)值觀的老人聚在一起，基于他們的文化，使他們的需求統(tǒng)一化和濃縮化，并通過(guò)有效的管理為他們提供服務(wù)，這才是最佳的性價(jià)比。如果在一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)中，老人們有零碎的、細(xì)分的需求，那么公司需要投入更多來(lái)滿足他們，這就不是最佳比例。

　　觀點(diǎn)新媒體：但是按照上述開發(fā)要求的話，會(huì)不會(huì)使得客戶人群變得更小眾？

　　華山：養(yǎng)老地產(chǎn)本來(lái)就是個(gè)小眾項(xiàng)目。從60年代開始，發(fā)展到今天，美國(guó)已沒(méi)有太陽(yáng)城(養(yǎng)老社區(qū))。比如開發(fā)商圍著華盛頓郊區(qū)高爾夫球場(chǎng)建了68棟別墅供68對(duì)老夫妻居住，他們是高爾夫終生的發(fā)燒友，那一片高爾夫球場(chǎng)就是他們專屬的，他們的需求，這就是現(xiàn)在的美國(guó)養(yǎng)老。比如說(shuō)南加州大學(xué)旁邊的一個(gè)養(yǎng)老院，住在這里的老人有校園情結(jié)，146個(gè)老人開心地在那里生活，這個(gè)性價(jià)比也是最高的，就是滿足他們濃縮起來(lái)的、有個(gè)性化的追求，那就是我們多元化的養(yǎng)老產(chǎn)品。所以，各行各業(yè)都可以接觸養(yǎng)老，都可以植入養(yǎng)老的內(nèi)容，不僅僅是地產(chǎn)。

　　但是，有些開發(fā)商的做法很荒唐，有個(gè)觀念叫一碗湯的距離，即年輕的白領(lǐng)住在小區(qū)里邊，老人住在社區(qū)旁邊的公寓里面，給老人做了一碗面端過(guò)去，湯還是熱的--這個(gè)是“被養(yǎng)老”。想象中的養(yǎng)老空間，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是個(gè)雙刃劍，因?yàn)槔先说男枨笫嵌鄻有缘摹?ldquo;一碗湯的距離”成立的前提是，白領(lǐng)和老人愿意共生在一個(gè)社區(qū)里邊；如若老人沒(méi)有子女，上述的社區(qū)模式將給老人帶來(lái)極大的心理壓力。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以您的意思是，一些企業(yè)所提出的床位或會(huì)員的方式，都不叫做真正意義的養(yǎng)老地產(chǎn)？

　　華山：如果是床位式，土地是可以劃撥的，不需要去招拍掛，開發(fā)商做的就不是養(yǎng)老地產(chǎn)，他們根本不了解中國(guó)目前養(yǎng)老的狀況。從本質(zhì)來(lái)看，床位式開發(fā)是做個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在納入政府的體系后，政府將在政策和資金上支持機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，如若你要注冊(cè)一個(gè)民非企業(yè)，政府也會(huì)給你扶持和補(bǔ)貼。從政府角度來(lái)說(shuō)，企業(yè)幫他解決了社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，政府給了他資金支持。這種開發(fā)模式有一個(gè)前提，企業(yè)要是個(gè)民非企業(yè)，不能分紅，盈利是拿不走，且每年要被年審。

　　觀點(diǎn)新媒體：我們看到很多的房地產(chǎn)企業(yè)，像是在運(yùn)用經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，特別寫字樓那樣的方式在經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)，即通過(guò)招拍掛獲得一塊地，蓋一棟做養(yǎng)老的樓盤，然后像做商業(yè)地產(chǎn)一樣把它租出去。

　　華山：這樣說(shuō)的房企很多，但真正做的沒(méi)幾家。目前的狀態(tài)是有熱度，沒(méi)有力度的，特別是房地產(chǎn)企業(yè)老總，正兒八經(jīng)做的，萬(wàn)科算一個(gè)。但很多資金鏈短缺的房地產(chǎn)企業(yè)，完全是說(shuō)說(shuō)而已的。等他們把這個(gè)賬算明白了，會(huì)發(fā)現(xiàn)上述這些說(shuō)法都是誤導(dǎo)，都是坐而論道，根本找不到會(huì)這樣做的房企。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是“掛羊頭賣狗肉”？

　　華山：對(duì)大部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)拿到一塊土地后，最希望盡快賣出變現(xiàn)，讓固定資產(chǎn)變成流動(dòng)資金，這是房地產(chǎn)發(fā)展最基本的規(guī)律。

　　觀點(diǎn)新媒體：這樣看來(lái)，您認(rèn)為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可能只是掛著養(yǎng)老這個(gè)名頭來(lái)圈地而已？

　　華山：政府現(xiàn)在很多政策都防止開發(fā)商的這種做法，但因?yàn)榍耙粚谜J(rèn)為商業(yè)保險(xiǎn)能夠根本地解決中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題，所以在商業(yè)保險(xiǎn)領(lǐng)域有所放開。過(guò)去嚴(yán)格規(guī)定商業(yè)保險(xiǎn)不能進(jìn)入固定資產(chǎn)投資的，在政策放開后，他們立即圈地幾千畝，卻沒(méi)有一個(gè)能發(fā)展成中國(guó)房企楷模。保險(xiǎn)公司生存的基本原則就是保單，不能說(shuō)它不是養(yǎng)老，但這不能根本解決中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題。其實(shí)，中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題也沒(méi)有那么嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)物質(zhì)條件上升，老人們的生活狀況較以前也大為改善，雖然老齡化已出現(xiàn)，但這還不是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)大危機(jī)。

　　觀點(diǎn)新媒體：與您描述的現(xiàn)狀相比，發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老更多已形成一個(gè)明確的體系，您認(rèn)為養(yǎng)老行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)怎么樣？

　　華山：世界上所有的國(guó)家老人基本都是在家里進(jìn)行養(yǎng)老，即使是福利性國(guó)家，也只有百分之幾會(huì)到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，日本的介護(hù)保險(xiǎn)在整個(gè)老年群體中所占比例也僅僅是10%。中國(guó)現(xiàn)在不執(zhí)行介護(hù)保險(xiǎn)是正確的，因?yàn)?個(gè)老人買介護(hù)保險(xiǎn)來(lái)供一個(gè)老人將來(lái)享受介護(hù)福利，勢(shì)必會(huì)降低9個(gè)老人的生活水平。所以，將來(lái)的老年體系一定是公平、合理的，當(dāng)然我們可以借鑒先進(jìn)國(guó)家有意義的養(yǎng)老政策，希望我們國(guó)家能更多思考基本面、老人面。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)需要房地產(chǎn)企業(yè)造一些適合老年人居住的全民社區(qū)，然后在物業(yè)公司的物業(yè)管理里面延伸對(duì)老年人的服務(wù)。這是一個(gè)簡(jiǎn)單的開發(fā)模式，不需要開發(fā)商全面考慮如何轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)軌，原來(lái)做地產(chǎn)怎么做現(xiàn)在就怎么做。當(dāng)然，開發(fā)商需要做些改變，比如增加公共空間、公共資源，當(dāng)然，這也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。深圳花樣年在這方面的轉(zhuǎn)變較為成功，它現(xiàn)在已不收物業(yè)管理費(fèi)，而是對(duì)業(yè)主提供管理服務(wù)，它的利潤(rùn)即來(lái)源于此，這是第三代房地產(chǎn)，也可納入養(yǎng)老概念的。

　　觀點(diǎn)新媒體：那您當(dāng)時(shí)怎么會(huì)想到在上海開發(fā)一個(gè)上海親和源老年公寓這樣模式的養(yǎng)老社區(qū)？

　　華山：第一是老齡化社會(huì)。隨著老齡化進(jìn)程推進(jìn)，老年人市場(chǎng)變大。第二是空巢越來(lái)越多，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分是獨(dú)生子女。經(jīng)研究，70歲以后，家里空巢會(huì)給老年夫妻帶來(lái)不安全感，他們尋求的心理安全感就是我們的市場(chǎng)空間。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以您確定的銷售對(duì)象還是老兩口嗎？

　　華山：我們的銷售對(duì)象本來(lái)就是老兩口。

　　觀點(diǎn)新媒體：這個(gè)房子賣出去就是老兩口來(lái)買？

　　華山：兄弟、姐妹、父女、父子、母女都可以。

　　觀點(diǎn)新媒體：然后提供一些針對(duì)老年人的專業(yè)服務(wù)？

　　華山：我們的定位是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三者結(jié)合，這里邊有醫(yī)院、家庭病床、護(hù)理院等。

　　觀點(diǎn)新媒體：這些項(xiàng)目都是由你們公司來(lái)投資的？

　　華山：是我們自己投資的。

　　觀點(diǎn)新媒體：不需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)做這些項(xiàng)目嗎？

　　華山：投資這些項(xiàng)目，就是要專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)做；不專業(yè)，那是無(wú)視市場(chǎng)規(guī)律。

　　我們投資的醫(yī)院會(huì)選擇符合衛(wèi)生系統(tǒng)考核的專業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)經(jīng)營(yíng)，不會(huì)隨便派一個(gè)沒(méi)有醫(yī)學(xué)背景的人去做。投資食堂，我們可以提供物資，但會(huì)成立一個(gè)專業(yè)的子公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，否則就外包給專業(yè)的公司去做。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看這幾年政府提出的“以房養(yǎng)老”的方式？

　　華山：以房養(yǎng)老需要具備幾個(gè)條件，要社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定，比如說(shuō)房?jī)r(jià)不是猛漲，而是穩(wěn)定。其實(shí)房?jī)r(jià)上漲、下跌，都不適合倒按揭(也稱“反向住房抵押貸款”)，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定期，倒按揭較好，老人可以把自己的固定資產(chǎn)變成有用的養(yǎng)老資源。

　　目前中國(guó)已積累了很大的房地產(chǎn)紅利，要做到以房養(yǎng)老，從多種渠道、多種方法都是可行的。我們的目標(biāo)是把房地產(chǎn)增長(zhǎng)的紅利釋放出來(lái)，讓老人真正地享受到這個(gè)增長(zhǎng)的紅利。

　　親和源的這個(gè)產(chǎn)品是這樣操作的。老人將價(jià)值500萬(wàn)的房子賣掉，然后花100萬(wàn)購(gòu)買我們的一張會(huì)員卡，用剩下的400萬(wàn)改善他們的養(yǎng)老生活。此外，會(huì)員卡會(huì)增值，最早是50萬(wàn)，5年的時(shí)間；現(xiàn)在是120萬(wàn)，5年時(shí)間。所有的紅利都在需要還手的時(shí)候才能釋放出來(lái)，這是傳統(tǒng)商業(yè)模式的一種基本規(guī)律。

　　觀點(diǎn)新媒體：剛剛您提到這個(gè)產(chǎn)品有一個(gè)會(huì)員卡。

　　華山：對(duì)，我們的商業(yè)模式就是賣會(huì)員卡。

　　觀點(diǎn)新媒體：有會(huì)員卡意味著需要購(gòu)買您這兒一棟房子？

　　華山：因?yàn)槭袌?chǎng)化、多元化，親和源開發(fā)的只是養(yǎng)老產(chǎn)品，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)。這個(gè)產(chǎn)品由五大部分組成，第一部分即是養(yǎng)老環(huán)境和養(yǎng)老空間。

　　觀點(diǎn)新媒體：這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)是屬于來(lái)養(yǎng)老的人嗎？

　　華山：30年前還沒(méi)房地產(chǎn)的時(shí)候，大部分人都是租一套沒(méi)產(chǎn)權(quán)的房子住，租戶與房東間簽訂租房合同。現(xiàn)在你購(gòu)買了會(huì)員卡，就購(gòu)買了我的產(chǎn)品，這套房子也就歸你使用。

　　觀點(diǎn)新媒體：購(gòu)房者只是擁有使用權(quán)嗎？

　　華山：不是的，因?yàn)樗部梢赞D(zhuǎn)讓、處分和繼承。在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上，購(gòu)房者擁有所有權(quán)，而沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利。

　　觀點(diǎn)新媒體：那可以賣掉嗎？

　　華山：賣掉就是賣會(huì)員卡。剛說(shuō)了，這個(gè)產(chǎn)品第一部分就是養(yǎng)老居住環(huán)境和空間，即一套房子和整個(gè)社區(qū)；第二個(gè)是管理，我們需要管理1000多人；第三是服務(wù)，老人需要我們的專業(yè)服務(wù)；第四是俱樂(lè)部資源，其他地方開發(fā)的資源，他們也可享用；第五是會(huì)員制文化，居住者之間的一種彼此認(rèn)同與接受。實(shí)踐證明，購(gòu)房者對(duì)這個(gè)產(chǎn)品的認(rèn)同，更多來(lái)自對(duì)自己的鄰居、同道者的文化和精神認(rèn)同。

　　觀點(diǎn)新媒體：關(guān)于房子的房產(chǎn)證，還是存在一些疑問(wèn)，您剛才說(shuō)它不在您這里，也不在會(huì)員那里，那它在哪里？

　　華山：產(chǎn)權(quán)證在我這里，但我們已不能再拿它去抵押了，因?yàn)槔镞叺膬r(jià)值被無(wú)數(shù)個(gè)合同填滿，所有的居住、處分權(quán)都分割給會(huì)員了。產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵是五大部分組成，包括他項(xiàng)權(quán)，即抵押權(quán)，而我們所保留的只有抵押權(quán)，這個(gè)是不能給會(huì)員的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您是怕房屋抵押權(quán)在市場(chǎng)上隨意流通嗎？

　　華山：抵押權(quán)交出后，可能會(huì)異化我們養(yǎng)老最基本的理念。親和源立項(xiàng)做養(yǎng)老，當(dāng)我們倒閉后，接盤的還是老年公寓，他們會(huì)繼續(xù)遵守已簽訂的合同，如果沒(méi)人接盤，法院會(huì)把房子直接判給你。

　　觀點(diǎn)新媒體：那這種概念不就跟之前提到商業(yè)那樣，就是做一個(gè)運(yùn)營(yíng)商？

　　華山：一般人都是這樣認(rèn)為的，但我們不是這樣認(rèn)為。每個(gè)企業(yè)都有自己的良心，做到今天，老人、社會(huì)、政府都明白我們是在做養(yǎng)老。剛開始，大家都不太理解為什么我們堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)不出讓，于是我們按照房地產(chǎn)規(guī)律拿出一棟樓出來(lái)賣，通過(guò)搖號(hào)排隊(duì)購(gòu)買，均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，賣掉了一棟樓的半棟產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)在，最難處理的就是擁有產(chǎn)權(quán)證的這部分購(gòu)房者，因?yàn)樗麄儾恢?00萬(wàn)的漲幅在哪里，他們的房子進(jìn)入市場(chǎng)很難。此外，他們與50萬(wàn)、100萬(wàn)購(gòu)買會(huì)員卡的人享受一樣的服務(wù)。但是，我們給了他們產(chǎn)權(quán)，他們就要按照產(chǎn)權(quán)的價(jià)格購(gòu)買，這是很正常的。

　　觀點(diǎn)新媒體：這里一共有多少套房？

　　華山：834套。如若完全住滿，可以居住1500個(gè)老人，現(xiàn)在已有1300多個(gè)老人了。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了這個(gè)項(xiàng)目，你們還在其他地方有類似的項(xiàng)目嗎？

　　華山：在全國(guó)，我們輸出管理服務(wù)的項(xiàng)目有22家。這22家都是已經(jīng)建好的項(xiàng)目，我們主要負(fù)責(zé)輸出管理和服務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司在這邊的項(xiàng)目呢？

　　華山：這邊的就是現(xiàn)在這個(gè)上海親和源老年公寓項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：那你們直接開發(fā)的項(xiàng)目呢？

　　華山：直接開發(fā)的項(xiàng)目共有六家，海南、遼寧、海寧的項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)中，象山和松江項(xiàng)目還在建設(shè)中。

　　觀點(diǎn)新媒體：大家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)另一個(gè)關(guān)注的重點(diǎn)，還是在它的盈利情況。親和源采取這樣的模式，其盈利的主要依托是什么？是會(huì)員費(fèi)嗎？

　　華山：我們的盈利模式很簡(jiǎn)單，把流動(dòng)資金變成固定資產(chǎn)，再把固定資產(chǎn)變成流動(dòng)資金，在賬上從來(lái)沒(méi)有虧過(guò)，且一定在增值。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么會(huì)員的增值部分其實(shí)就是盈利的增值部分？

　　華山：對(duì)我來(lái)說(shuō)，只要一個(gè)月賣掉兩套，我們就發(fā)得出工資，現(xiàn)金流就不會(huì)斷；如果沒(méi)賣掉，它就是我的固定資產(chǎn)，這和房地產(chǎn)的銷售思路是完全不一樣的。親和源是個(gè)企業(yè)，我們開發(fā)的養(yǎng)老產(chǎn)品，持有的固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金，對(duì)我來(lái)說(shuō)都是資產(chǎn)，這就是我們企業(yè)的戰(zhàn)略。

　　觀點(diǎn)新媒體：這樣的開發(fā)模式，一般的盈利水平可以達(dá)到多少？

　　華山：行業(yè)上沒(méi)有參照數(shù)，市場(chǎng)上還沒(méi)有相同的項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：這幾年下來(lái)，親和源的盈利水平怎么樣？

　　華山：我們的注冊(cè)資本是兩個(gè)億，做到第三年，海外的投行就進(jìn)來(lái)議價(jià)收購(gòu)我們的股份，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)我們現(xiàn)在是中港合資。三年前，美國(guó)的哥倫比亞大學(xué)基金在香港成立的摯信資本議價(jià)購(gòu)買我們的股本，并成為我們的股東之一，占有我們25%的股份。在這個(gè)過(guò)程中，我們會(huì)繼續(xù)走資本道路，目前我們持有的資產(chǎn)是12個(gè)億。

　　觀點(diǎn)新媒體：親和源接下來(lái)對(duì)項(xiàng)目選擇的方向、區(qū)域有沒(méi)有一些規(guī)劃？

　　華山：只要條件成熟，我們會(huì)對(duì)規(guī)劃項(xiàng)目做評(píng)估，我們有一個(gè)綜合考評(píng)的體系。

　　觀點(diǎn)新媒體：剛剛您提到，自己開發(fā)項(xiàng)目的土地還是走正常的市場(chǎng)化道路嗎？

　　華山：如果我們是輸出管理和服務(wù)的項(xiàng)目，那就不在乎土地怎么獲得的。自己開發(fā)的項(xiàng)目，首先需要政府有積極性，要給我們項(xiàng)目開發(fā)一些優(yōu)惠政策。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在地價(jià)這么貴，政府會(huì)給你們這些優(yōu)惠嗎？

　　華山：我們拿地的成本連動(dòng)遷成本都不夠，都是走程序協(xié)議出讓拿到的。我們?cè)谶|寧拿的土地價(jià)格，連拆遷費(fèi)都不夠；在海寧拿的土地，開工時(shí)旁邊綠城拿的土地比我們貴100萬(wàn)。所以，政府支持是第一條件；第二是當(dāng)?shù)氐腉DP要達(dá)到一定的水平；第三，合作企業(yè)的理念、價(jià)值觀要相同。

　　觀點(diǎn)新媒體：李克強(qiáng)總理也提出了一些養(yǎng)老政策的方向性措施，在支持企業(yè)方面，您對(duì)當(dāng)前政策是持怎樣的看法？

　　華山：我們只需要公平，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就要公平，不公平民營(yíng)資本就不會(huì)進(jìn)來(lái)。希望政府做裁判員，不要做運(yùn)動(dòng)員，該市場(chǎng)化的就市場(chǎng)化，然后盡可能地公平。至于政策優(yōu)不優(yōu)惠，要看階段，比如說(shuō)我們要引進(jìn)外資的時(shí)候，外資進(jìn)來(lái)就三減兩免，都很優(yōu)惠。目前要靠政府判斷，養(yǎng)老是很重要的，如若老人們都居無(wú)定所，那自然就會(huì)有政策優(yōu)惠；老人都安居樂(lè)業(yè)了，那優(yōu)惠政策的門檻就會(huì)提高，這本來(lái)就是一個(gè)調(diào)控性的東西，但我們希望大家在平等的起跑線上拼真正的實(shí)力。

（發(fā)稿：魯鵬、武瑾瑩、見習(xí)編輯 付慶榮    審校：劉滿桃）