我們對萬科、保利、金地和招商歷年的新增儲備分區(qū)域、分產(chǎn)品線的進行了分析，并以近三年公司的土地投資做為其可售資源進行了相應(yīng)的分析。

　　對2014年行業(yè)情況的分析：

　　行業(yè)處于調(diào)控中期：2014年的房地產(chǎn)行業(yè)與2013年相比形成了較為明顯的對比，2013年行業(yè)各項指標(biāo)均出現(xiàn)了較高的增速。進入2014年之后，由于受到了首套房按揭利率上浮的影響，行業(yè)整體出現(xiàn)了下行的趨勢。目前開發(fā)資金來源累計增速指標(biāo)已經(jīng)創(chuàng)出了歷史新低，而其他行業(yè)指標(biāo)亦表現(xiàn)不佳。

　　龍頭房企依然維持了相對優(yōu)勢：雖然目前行業(yè)運行處在相對的低位，但從龍頭公司的市占率角度來看，龍頭公司依然維持了其在行業(yè)中的相對優(yōu)勢地位，市占率繼續(xù)保持增長。同時從龍頭房企的全年目標(biāo)完成率來看處于相對健康的水平，預(yù)計隨著下半年市場逐漸回暖多數(shù)公司完成年初目標(biāo)是大概率事件。

　　龍頭上市公司可售資源情況分析：

　　我們對萬科、保利、金地和招商歷年的新增儲備分區(qū)域、分產(chǎn)品線的進行了分析，并以近三年公司的土地投資做為其可售資源進行了相應(yīng)的分析。

　　萬科是均衡布局的偏剛需類產(chǎn)品的開發(fā)商：公司可售項目中按權(quán)益地價占比一、二、三線占比分別是39%、38%和23%；高端、中端和普通項目占比是6%、33%和61%。

　　保利地產(chǎn)略偏好一二線城市：保利地產(chǎn)可售項目中一二線城市的占比達到82%，是四家龍頭開發(fā)商中最高的。另外公司同樣也是重點布局于剛需類的普通和中端產(chǎn)品，兩項占比達到93%，與萬科較為接近。

　　金地偏重二三線城市。金地集團在二三線城市布局較多，達到88%，是四家開發(fā)商中最多的，同時公司高端項目占比達到17%，也是四家龍頭開發(fā)商中最高的。

　　招商地產(chǎn)中高端項目占比高。招商地產(chǎn)中高端的項目占比達到56%，是四家開發(fā)商中最高的，公司在區(qū)域分布方面較為均衡。

　　從區(qū)域和產(chǎn)品線看地產(chǎn)龍頭公司的選擇邏輯。我們對A股龍頭地產(chǎn)公司可結(jié)算項目的區(qū)位分布和產(chǎn)品類型進行了仔細拆分。通過對不同市場情況下一、二、三線和高、中、低端產(chǎn)品可能走勢的分析，我們得出以下結(jié)論1)如果未來市場景氣度繼續(xù)下滑，萬科受影響程度最小。2)如果市場未來景氣度持平，招商地產(chǎn)則表現(xiàn)相對出色。3)如果市場景氣度明顯反轉(zhuǎn)，保利地產(chǎn)表現(xiàn)最好。

　　風(fēng)險提示：一旦國內(nèi)未來采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)未來發(fā)展。

　　海通證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度報告：地產(chǎn)龍頭公司的新選擇邏輯~區(qū)域和產(chǎn)品線