吳中的現(xiàn)金流已排到明年上半年，未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)市場(chǎng)的不確定性，督促企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上，安全是第一位的。

　　編者按：走過(guò)一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來(lái)新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來(lái)？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)降價(jià)成為今年長(zhǎng)三角樓市的關(guān)鍵詞后，蘇州樓市走向也成為外界關(guān)注焦點(diǎn)。

　　據(jù)江蘇吳中地產(chǎn)集團(tuán)總裁曾昌宇介紹，蘇州市場(chǎng)庫(kù)存量增幅依舊較大，消化周期大概是8到10個(gè)月，但和其他城市相比，蘇州整體庫(kù)存量還是較少。

　　曾昌宇指出，6月份蘇州虧損的樓盤(pán)達(dá)到兩位數(shù)以上，接下來(lái)虧損的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多，特別是2012年和2013年拿的一些項(xiàng)目。

　　因此，對(duì)于蘇州下半年的市場(chǎng)預(yù)期，曾昌宇表示并不樂(lè)觀。

　　“正常情況下，蘇州的庫(kù)存量維持在4萬(wàn)套以下，消化周期為6個(gè)月左右，但下半年有可能會(huì)超過(guò)8萬(wàn)套。隨著供應(yīng)量增加及需求量持續(xù)萎縮，供需比會(huì)逐漸拉大，消化周期可能升至12個(gè)月或20個(gè)月。”曾昌宇如是說(shuō)。

　　在樓市走向下行的情況下，吳中地產(chǎn)今年卻將在全國(guó)推出14個(gè)項(xiàng)目，逆市加推也不免讓外界心生疑慮。

　　不過(guò)，曾昌宇卻信心十足：“市場(chǎng)不樂(lè)觀對(duì)吳中的影響不大，吳中的資金已預(yù)備到明年，未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)市場(chǎng)的不確定性，督促企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上，安全是第一位的。”

　　在穩(wěn)定銷售方面，吳中地產(chǎn)亦有自己的策略。曾昌宇透露，吳中地產(chǎn)的產(chǎn)品有兩種，一種是價(jià)格彈性高、能降價(jià)跑量的項(xiàng)目，如越湖家天下、景山玫瑰園。對(duì)于這些產(chǎn)品，吳中會(huì)選擇犧牲部分利潤(rùn)來(lái)?yè)Q取銷量。另一種則是價(jià)格彈性小的高端項(xiàng)目，即便降10%-20%需求彈性也不明顯，這些項(xiàng)目只有在窗口期打開(kāi)后才有較大的放量機(jī)會(huì)。

　　談及未來(lái)的擴(kuò)張計(jì)劃時(shí)，曾昌宇表示，國(guó)內(nèi)部分仍將以蘇州和長(zhǎng)春為中心，向周邊城市布局，短期內(nèi)不會(huì)考慮其他的范圍。

　　至于今年的銷售目標(biāo)，曾昌宇直言，預(yù)計(jì)比去年多一點(diǎn)，但是離吳中地產(chǎn)的目標(biāo)會(huì)有一定的距離，大概在四五十億左右。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)吳中地產(chǎn)總裁曾昌宇先生的2014博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：蘇州樓市六月份入市量很大，現(xiàn)在市場(chǎng)情況比較明朗嗎？

　　曾昌宇：現(xiàn)在蘇州庫(kù)存量增幅依舊較大，但和其他城市相比，蘇州整體庫(kù)存量還是較少，消化周期大概是8到10個(gè)月，其他很多城市估計(jì)是16個(gè)月，甚至20個(gè)月。

　　總的來(lái)看，蘇州房?jī)r(jià)基本是平穩(wěn)的，但就同一個(gè)樓盤(pán)來(lái)看，價(jià)格都存在走低的趨勢(shì)。蘇州新區(qū)、核心新板塊以及園區(qū)的項(xiàng)目成交拉動(dòng)均價(jià)整體上漲，很多別的城市成交以郊區(qū)盤(pán)為主，整體均價(jià)較低。

　　蘇州上半年房?jī)r(jià)下降幅度較小，成交量略跌，整體比較穩(wěn)健。

　　觀點(diǎn)新媒體：下半年的態(tài)勢(shì)會(huì)怎樣？

　　曾昌宇：下半年市場(chǎng)不容樂(lè)觀，供應(yīng)量增加較快。正常情況下，蘇州庫(kù)存量維持在4萬(wàn)套以下，消化周期為6個(gè)月左右，但下半年有可能會(huì)超過(guò)8萬(wàn)套。隨著供應(yīng)量增加及需求量持續(xù)萎縮，供需比會(huì)逐漸拉大，消化周期可能升至12個(gè)月或20個(gè)月。

　　如果積壓庫(kù)存過(guò)多會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)，蘇州下半年的情況是大批2011年、2012年包括2013年拿的地塊將陸續(xù)上市，這些地塊集中在一些標(biāo)志性地段，樓面價(jià)接近現(xiàn)行市價(jià)。

　　表面看來(lái)，供應(yīng)量的數(shù)字在遞增，但因?yàn)閮r(jià)格脫離市場(chǎng)，這樣的供給實(shí)際上是無(wú)效的。剔除這些無(wú)效供給后，整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)縮減一部分。但蘇州商業(yè)地產(chǎn)二三十個(gè)月的供應(yīng)量，加大了整個(gè)市場(chǎng)的去化難度。拋開(kāi)無(wú)效供給和商業(yè)地產(chǎn)兩部分，蘇州市場(chǎng)的有效供給和需求相對(duì)比較均衡，價(jià)格亦較為穩(wěn)定。

　　第二個(gè)利好是近幾年除了工業(yè)園區(qū)房?jī)r(jià)大幅上漲外，其它區(qū)域房?jī)r(jià)上漲幅度偏小，例如吳中區(qū)、相城區(qū)。

　　觀點(diǎn)新媒體：蘇州樓盤(pán)虧損的趨勢(shì)和狀況會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重嗎？

　　曾昌宇：接下來(lái)，虧損的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多，特別是2012年和2013年拿地的一些項(xiàng)目。當(dāng)然，還會(huì)隨著市場(chǎng)的變化發(fā)生變化。

　　觀點(diǎn)新媒體：是否擔(dān)心下半年市場(chǎng)低迷影響公司項(xiàng)目銷售？

　　曾昌宇：今年吳中地產(chǎn)在全國(guó)將推出14個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)不樂(lè)觀對(duì)吳中影響不大，吳中的資金已預(yù)備到明年，未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)市場(chǎng)的不確定性，督促企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上，安全是第一位的。

　　吳中的產(chǎn)品有兩種，一種是價(jià)格彈性高、能降價(jià)跑量的項(xiàng)目，如新都市系列產(chǎn)品。對(duì)于這些產(chǎn)品，吳中會(huì)選擇犧牲部分利潤(rùn)來(lái)?yè)Q取銷量。

　　另一種則是價(jià)格彈性小的高端項(xiàng)目，即便降10%-20%需求彈性也不明顯，這些項(xiàng)目只有在窗口期打開(kāi)后才有較大的放量機(jī)會(huì)，但產(chǎn)品需要真正滿足高端和改善型需求，提供優(yōu)質(zhì)的自然資源、硬件配套及服務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為這個(gè)窗口期什么時(shí)候能夠打開(kāi)？

　　曾昌宇：去年8月份我認(rèn)為會(huì)打開(kāi)，但是一直都沒(méi)有，很多開(kāi)發(fā)商也看到這個(gè)機(jī)會(huì)。

　　吳中地產(chǎn)對(duì)這部分產(chǎn)品不是特別擔(dān)心，因?yàn)檫€在持續(xù)走量，這部分產(chǎn)品還有需求。哪怕窗口期打開(kāi)，這種類型的產(chǎn)品也不會(huì)像剛需或者首改那樣放量，因?yàn)檫@部分客群屬于比較理性的，他們選擇范圍也不限于蘇州。

　　即便同在蘇州，不同的板塊都表現(xiàn)出不一樣的窗口期。市場(chǎng)有一個(gè)緩慢的信心恢復(fù)過(guò)程，為什么我原來(lái)預(yù)測(cè)的兩個(gè)窗口期沒(méi)有打開(kāi)？在于整體的信心，客戶認(rèn)為不是最佳置業(yè)時(shí)期。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)企業(yè)而言，當(dāng)房?jī)r(jià)下行時(shí)怎樣維持正常的利潤(rùn)空間？

　　曾昌宇：吳中地產(chǎn)主要通過(guò)控制成本來(lái)維持正常利潤(rùn)。近幾年，人工費(fèi)、材料費(fèi)上漲速度快，尤其是人工費(fèi)上漲了約8到10個(gè)點(diǎn)。所以，吳中地產(chǎn)首先控制的是可售比，盡量減少不可售部分的數(shù)量及成本。在這方面，南方開(kāi)發(fā)商做得較好，特別是廣州、深圳、重慶的開(kāi)發(fā)商，他們會(huì)通過(guò)多種方案來(lái)節(jié)約設(shè)計(jì)成本，這也是對(duì)社會(huì)資源的一種節(jié)約。

　　中國(guó)存在一種普遍現(xiàn)象，政府一方面想讓房地產(chǎn)做大做強(qiáng)，另一方面又要求開(kāi)發(fā)商節(jié)能環(huán)保，房屋結(jié)構(gòu)堅(jiān)實(shí)抗震，這其中需要檢測(cè)的項(xiàng)目隨之增多，造成了大量浪費(fèi)。所以，在滿足控制規(guī)范的情況下，我們會(huì)盡量控制可售比。

　　第二，成本控制上肯定要節(jié)約化、精細(xì)化，但前提是不影響客戶體驗(yàn)。首先是控制整個(gè)建造成本；其次是節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用。有些公司財(cái)務(wù)費(fèi)用已經(jīng)控制得比較好，特別是一些海外上市的公司。

　　有海外融資平臺(tái)的一線企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用已經(jīng)做到4%-6%，類似吳中這種中型企業(yè)一般在10%左右，規(guī)模再小點(diǎn)的企業(yè)會(huì)到15%或16%，地方性企業(yè)會(huì)到20%。在利潤(rùn)都達(dá)不到10%的情況下，開(kāi)發(fā)商需要考慮怎么控制財(cái)務(wù)成本。現(xiàn)在中海、萬(wàn)科這種大企業(yè)也已不能再完全靠高杠桿，以前可以一千畝土地分成十年或五年開(kāi)發(fā)，五年后地價(jià)上漲的部分可以抵消財(cái)務(wù)成本。

　　除了上漲的房?jī)r(jià)也可消化部分財(cái)務(wù)成本，以前還可以通過(guò)分期付土地款來(lái)緩解財(cái)務(wù)成本，現(xiàn)在這一方法也行不通了。在這種情況下，原來(lái)的高杠桿模式值得進(jìn)一步探討。

　　在管理費(fèi)用方面，隨著地價(jià)房?jī)r(jià)上漲，管理費(fèi)用變得龐大，這時(shí)需要更多的精細(xì)管控；營(yíng)銷費(fèi)用也一樣，北方一些公司的營(yíng)銷費(fèi)用曾達(dá)到了10%，我們的營(yíng)銷費(fèi)從3.5%壓到了3%或2.8%，差不多減少了一個(gè)點(diǎn)。

　　產(chǎn)品規(guī)劃和工程方面，相比原來(lái)0.6多點(diǎn)的可售比，現(xiàn)在吳中的可售比一般都要求到0.8左右，這樣的管控措施可以使成本下降很多，所以精細(xì)化管控還是要進(jìn)行。

　　現(xiàn)在土地價(jià)格還在上漲，在這種情況下，如果想溢價(jià)的話，則需要做內(nèi)部的管控、產(chǎn)品的創(chuàng)新及服務(wù)的創(chuàng)新?；蚴窍窕幽甑奈飿I(yè)，或者像我們的三大服務(wù)體系，把健康醫(yī)療、教育、生活方式植入到每個(gè)小區(qū)。

　　吳中地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用不算特別高，但是已經(jīng)吃不消。萬(wàn)科去年的凈資產(chǎn)收益率創(chuàng)造了19年以來(lái)最好的紀(jì)錄，但是現(xiàn)在大部分企業(yè)凈資產(chǎn)收益率普遍跌到了11%以下。如果財(cái)務(wù)運(yùn)作做不到，加上去化慢，一個(gè)億壓在那里，一年算起來(lái)一兩千萬(wàn)利息就沒(méi)有了。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多企業(yè)不太敢以信托方式融資？

　　曾昌宇：現(xiàn)在信托發(fā)生了很多事，需要考量的項(xiàng)目也較多。信托最瘋狂的時(shí)候在2011年前后，發(fā)行數(shù)量劇增；現(xiàn)在因?yàn)殚L(zhǎng)債到期，出現(xiàn)了大量延期，甚至出現(xiàn)了問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：信托融資的成本很高？

　　曾昌宇：這取決于信托發(fā)行的方式，今年上半年不算很高，維持在12%到13%。

　　觀點(diǎn)新媒體：前段時(shí)間市場(chǎng)普遍認(rèn)為的信托成本是17%、18%？

　　曾昌宇：這種可能是因?yàn)槿谫Y的公司本身信譽(yù)或項(xiàng)目就不太好。

　　房地產(chǎn)公司到最后會(huì)成為房地產(chǎn)金融公司，這是比較大的趨勢(shì)，再往后就是服務(wù)型公司。在金融方面，吳中集團(tuán)在香港有上市公司中國(guó)匯融，未來(lái)我們可能會(huì)把服務(wù)性的業(yè)務(wù)整合在一起，包括汽車、金融、醫(yī)療、健康、教育、酒店等，成為一個(gè)綜合性的服務(wù)商。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式和前十年不一樣，包括最大型的公司。前十年是不斷增加土地儲(chǔ)備，土儲(chǔ)規(guī)模的大小是上市的關(guān)鍵。未來(lái)這個(gè)模式將不存在了，當(dāng)二手房超過(guò)增量房，整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的方式。

　　除了內(nèi)部精細(xì)化管控之外，吳中也會(huì)在戰(zhàn)略上調(diào)整。比如細(xì)分市場(chǎng)，除了住宅市場(chǎng)外可細(xì)分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，這些方面存在一定的拓展空間。吳中在2003、2004年做了第一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，即嘉興江南太陽(yáng)城；另一方面是進(jìn)軍海外，海外市場(chǎng)比較平穩(wěn)，還有往上走的趨勢(shì)，增加了新的增長(zhǎng)和發(fā)展機(jī)會(huì)。另外，海外融資成本低，在這種情況下，我們發(fā)現(xiàn)海外細(xì)分市場(chǎng)也有類似的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，所以吳中去年在墨爾本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，將有一些更新的嘗試。

　　中國(guó)做養(yǎng)老地產(chǎn)最后還是回到金融層面，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)是持有的，但是開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)缺錢，持有量太大的話，租金可能都不夠還利息，更別說(shuō)利潤(rùn)。

　　吳中十年前探討REITs，做成資產(chǎn)包到資本市場(chǎng)拿固定收益，但這有兩個(gè)要求，一是產(chǎn)權(quán)要比較清晰，二是有相對(duì)固定的投資收益率，但中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很多都做不到。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)了比較大的分化，包括政策分化、地區(qū)分化、企業(yè)分化、產(chǎn)品分化。如果在一個(gè)城市做不到前20名就很難維持下去，包括萬(wàn)科現(xiàn)在也提出轉(zhuǎn)型，因?yàn)橐岣叩貐^(qū)市場(chǎng)占有率。

　　觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)房地產(chǎn)金融研究比較多，是不是為公司上市提前準(zhǔn)備？

　　曾昌宇：吳中暫時(shí)還沒(méi)有上市計(jì)劃，如果要上市，我們?cè)谑昵熬妥隽恕?/p>

　　十年前我們探討了很多上市的可能性和操作模式，但由于各方面原因未能成功。未來(lái)如果要進(jìn)一步發(fā)展，無(wú)論如何都要解決資金問(wèn)題。吳中還是一家區(qū)域型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，資本市場(chǎng)沒(méi)有完全開(kāi)放的情況下，我們錯(cuò)失了一些機(jī)會(huì)，當(dāng)然承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也降低了，所以相對(duì)比較穩(wěn)健。

　　從整個(gè)集團(tuán)來(lái)看，吳中的產(chǎn)業(yè)分布相對(duì)分散，江蘇企業(yè)都有類似的特點(diǎn)。總的來(lái)說(shuō)，蘇州企業(yè)很穩(wěn)健，吳中二十多年來(lái)一直都比較穩(wěn)健。

　　觀點(diǎn)新媒體：吳中地產(chǎn)在海外發(fā)展怎樣把控風(fēng)險(xiǎn)？

　　曾昌宇：海外發(fā)展有很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槟Ｊ讲灰粯?。一方面是和?dāng)?shù)卣纬梢欢ǖ暮献?，澳大利亞昆士蘭州州政府以及駐上海領(lǐng)事館和我們的合作比較緊密；另一方面加強(qiáng)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的溝通、加強(qiáng)合作。

　　吳中地產(chǎn)正在和澳洲最大的一家開(kāi)發(fā)商在談，進(jìn)行本地化。我們進(jìn)入其他城市是這樣，進(jìn)入一個(gè)國(guó)家也是這樣，因?yàn)槭袌?chǎng)化程度比較高，找本地開(kāi)發(fā)商合作機(jī)會(huì)更多。

　　還有就是加強(qiáng)預(yù)判性和防控能力，包括對(duì)匯率波動(dòng)的控制。吳中是從2007年開(kāi)始就關(guān)注澳洲市場(chǎng)，現(xiàn)在澳洲公司都是當(dāng)?shù)氐娜耍呛凸驹腥耸且粋€(gè)體系的。而且蘇州、長(zhǎng)三角在澳洲的人確實(shí)很多，所以有時(shí)候看起來(lái)像中國(guó)市場(chǎng)一樣。

　　海外發(fā)展主要還是對(duì)市場(chǎng)的把握，這和新進(jìn)入一個(gè)城市一樣，研究了城市的指標(biāo)以及幾個(gè)緯度后，把重點(diǎn)的幾個(gè)元素選出來(lái)，如政府、行業(yè)、風(fēng)控等。

　　還有就是循序漸進(jìn)，別想一下子吃成大胖子。萬(wàn)科在美國(guó)選擇和鐵獅門合作，也是選擇本地公司，這樣比較穩(wěn)妥。

　　最后，第一筆別投太大，哪怕虧掉了或者不成功也不至于傷筋動(dòng)骨。投資總是有風(fēng)險(xiǎn)的，要考慮風(fēng)險(xiǎn)控制能夠達(dá)到什么程度。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司會(huì)繼續(xù)在澳洲拿項(xiàng)目？

　　曾昌宇：對(duì)，我們?cè)诎闹蘅戳撕芏囗?xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：國(guó)內(nèi)市場(chǎng)方面，公司進(jìn)入長(zhǎng)春去是基于什么考慮？

　　曾昌宇：國(guó)內(nèi)市場(chǎng)我們叫“2+X”，“2”是指蘇州和長(zhǎng)春，X是周邊的城市，比如說(shuō)南通、嘉興、揚(yáng)州、沈陽(yáng)等，是這樣的一種布局模式，所以說(shuō)吳中地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性公司，不是一個(gè)全國(guó)性公司。

　　之所以選擇長(zhǎng)春，是因?yàn)槲覀冄芯苛撕芏喑鞘泻?，覺(jué)得長(zhǎng)春城市人均收入還可以，而且是省會(huì)城市，吸附力比較強(qiáng)，和蘇州五年、十年前很相似。

　　吳中地產(chǎn)是2007年進(jìn)入長(zhǎng)春的，已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)春的四個(gè)主城區(qū)，形成了全盤(pán)開(kāi)花的格局。

　　觀點(diǎn)新媒體：吳中地產(chǎn)有沒(méi)有很強(qiáng)烈的一二線城市概念？

　　曾昌宇：一二線城市的概念不是特別強(qiáng)烈。大部分開(kāi)發(fā)商會(huì)認(rèn)為三四線城市已經(jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)了，但是吳中地產(chǎn)認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)更看重企業(yè)、產(chǎn)品、城市、政策，企業(yè)和產(chǎn)品都會(huì)分化，在同一個(gè)城市里可能有表現(xiàn)特別不好的企業(yè)，也會(huì)有表現(xiàn)特別好的企業(yè)。

　　在這種情況下，結(jié)合吳中地產(chǎn)的實(shí)際情況，我們更考慮深耕本土，或者說(shuō)會(huì)夯實(shí)本地的基礎(chǔ)。因?yàn)樯虾Ｎ覀円苍诮佑|，曾經(jīng)有段時(shí)間吳中地產(chǎn)也想把上海當(dāng)成很重要的板塊，后來(lái)還是沒(méi)有列入我們考慮的范圍。

　　在整體發(fā)展過(guò)程中，吳中地產(chǎn)更加務(wù)實(shí)，發(fā)展規(guī)劃會(huì)結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年對(duì)銷售目標(biāo)有怎樣的預(yù)期？

　　曾昌宇：今年的銷售應(yīng)該比去年多一點(diǎn)，大概四五十億左右，但預(yù)計(jì)離目標(biāo)會(huì)有一定距離。

　　觀點(diǎn)新媒體：蘇州市場(chǎng)外來(lái)房企不少，本土企業(yè)如何應(yīng)對(duì)外來(lái)房企的沖擊？

　　曾昌宇：外來(lái)房企的沖擊很多年前就發(fā)生了，現(xiàn)在變得比較習(xí)慣，就像吳中地產(chǎn)在長(zhǎng)春也沖擊當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。最主要的是結(jié)合自身特點(diǎn)，吳中地產(chǎn)在蘇州就有很明顯的自身特點(diǎn)，在全國(guó)來(lái)說(shuō)也是如此。

　　吳中地產(chǎn)有很多延伸出來(lái)的產(chǎn)品包，包括金融服務(wù)、汽車、教育、社區(qū)門診、健身、酒店、餐飲等，所以吳中地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)品包應(yīng)該是最重要的籌碼，除了冷冰冰的房子外，更能夠體會(huì)到吳中這個(gè)企業(yè)延伸出來(lái)的產(chǎn)品。

　　第二，本土開(kāi)發(fā)商還有一種優(yōu)勢(shì)，股東方都是本地人，這么多年發(fā)生了數(shù)次房?jī)r(jià)往下跌，鬧事的人紛紛而起，吳中地產(chǎn)基本沒(méi)有。因?yàn)楫a(chǎn)品做得用心、比較精細(xì)，不會(huì)讓產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題。

　　第三，客戶經(jīng)過(guò)洗禮之后會(huì)回到根本的層面，就是蘇州人最懂蘇州人。吳中最后出來(lái)的產(chǎn)品，不管是園林還是景觀都比較講究，因?yàn)樘K州人講究疏密有致，講究一步一景。在這一點(diǎn)上，吳中的產(chǎn)品會(huì)更契合當(dāng)?shù)乜蛻舻牧?xí)慣。

　　在產(chǎn)品本身，吳中地產(chǎn)還是能夠抓住客戶的心理和情緒，所以像金山別墅、景山玫瑰園等產(chǎn)品，既借鑒了外來(lái)開(kāi)發(fā)商，又融入了吳文化，歸結(jié)起來(lái)確實(shí)能夠達(dá)到更好的效果。

　　吳中地產(chǎn)走出去也是這樣，我們到東北后會(huì)植入一部分江南元素，但是東北元素是比較奔放的，所以有時(shí)候我們會(huì)和東北分公司產(chǎn)生分歧。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商比我們更理解東北人，我們只是將蘇州的一些元素用進(jìn)去。所以，本土開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)是能夠契合當(dāng)?shù)厝说奶攸c(diǎn)，吳中地產(chǎn)會(huì)越來(lái)越朝住宅的人性化發(fā)展，同時(shí)還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)原有特點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：蘇州的限購(gòu)措施執(zhí)行情況怎么樣？放松后市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)得更好嗎？

　　曾昌宇：蘇州還在執(zhí)行限購(gòu)，限購(gòu)的放開(kāi)與否，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生根本性的影響。今年來(lái)看，信貸和金融政策反而會(huì)變得更加舉足輕重?，F(xiàn)在最主要的還是資金問(wèn)題比較大，但是沒(méi)有壞到2008年的情況。

　　放開(kāi)限購(gòu)是一個(gè)趨勢(shì)，最終是市場(chǎng)決定的，所以就總體情況而言，如果一直繃緊也不好。如果改善型的窗口期打開(kāi)，好產(chǎn)品的去化會(huì)因?yàn)檎叻砰_(kāi)迎刃而解，不放開(kāi)反而會(huì)束縛。但是現(xiàn)在沒(méi)敢放開(kāi)，還是要等市場(chǎng)。很多人說(shuō)因?yàn)橄拶?gòu)才觀望，有時(shí)候這是一個(gè)托辭。

（發(fā)稿：魯鵬 武瑾瑩 見(jiàn)習(xí)編輯 張常旺    審校：武瑾瑩）