三盛地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路上，致力于形成自己獨(dú)特的“X+住宅+Y”的三元產(chǎn)業(yè)組合和一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “高杠桿、快周轉(zhuǎn)、強(qiáng)擴(kuò)張”似乎已經(jīng)成了業(yè)內(nèi)對(duì)福建本土房地產(chǎn)開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)，但是閩商三盛地產(chǎn)集團(tuán)卻正在走著一條轉(zhuǎn)型升級(jí)的獨(dú)特發(fā)展道路。

　　三盛地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總裁梁川先生在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)提到，三盛是一家穩(wěn)健的，注重戰(zhàn)略的公司。三盛地產(chǎn)以三年為一個(gè)周期，進(jìn)行管理變革和戰(zhàn)略規(guī)劃升級(jí)。三年前三盛根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的階段和形勢(shì)的預(yù)判，就提出只做住宅不行，一定要做跟住宅相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，并于年初的年會(huì)上提出了今年的發(fā)展主題：“加快發(fā)展模式落地”。

　　結(jié)合外部環(huán)境、內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)等研究和探討，三盛提出“X+住宅+Y”的三元產(chǎn)業(yè)組合和一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式。所謂“X+住宅+Y”的三元產(chǎn)業(yè)組合即以住宅為核心，同時(shí)X和Y代表三盛地產(chǎn)正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多業(yè)態(tài)開發(fā)的內(nèi)容，包括教育、養(yǎng)老、旅游、商業(yè)、文創(chuàng)、親子等。三盛地產(chǎn)以多業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)開發(fā)賦予住宅產(chǎn)品更加豐富的內(nèi)容，最終打造更加極致的住宅產(chǎn)品。梁川先生介紹：三盛地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型就是以產(chǎn)業(yè)為依托，以住宅開發(fā)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

　　據(jù)梁川介紹，這種商業(yè)模式已經(jīng)在三盛的很多項(xiàng)目上進(jìn)行了實(shí)踐和研究，現(xiàn)在北京項(xiàng)目正在以這些實(shí)踐和研究為基礎(chǔ)，推出一個(gè)比較完整的、升級(jí)的產(chǎn)品系列。

　　“比如說國(guó)際教育，作為X和Y當(dāng)中的重要項(xiàng)目之一，已經(jīng)在福州和濟(jì)南落地，并且在馬上要簽約的南京項(xiàng)目上都已經(jīng)進(jìn)行了積極實(shí)踐。國(guó)際教育在整個(gè)項(xiàng)目中起到的不僅僅是一個(gè)社區(qū)配套的作用，而是與住宅產(chǎn)品一并組合成一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)品。”

　　對(duì)于公司的發(fā)展策略上，梁川也有自己的看法：形成自己的獨(dú)特商業(yè)模式，比單純的快或者規(guī)模更重要。三盛地產(chǎn)正在這一次的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中逐步形成自己的獨(dú)特商業(yè)模式，并在不遠(yuǎn)的將來將此模式在全國(guó)落地推廣。憑借獨(dú)特的商業(yè)模式，三盛有信心在新一輪的地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中謀求自己的位置，取得豐碩的成果。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)三盛地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總裁梁川先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：公司在北京有8000多畝超大體量項(xiàng)目，在操作難度上，跟其它城市相比是不是要求更高？

　　梁川：北京項(xiàng)目確切的地址是在河北廊坊固安，當(dāng)初公司拿此項(xiàng)目的時(shí)候有幾個(gè)考慮。首先，該地區(qū)的市政基礎(chǔ)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都相當(dāng)不錯(cuò)，是一個(gè)有基礎(chǔ)，有潛力的地塊；

　　其次，我們知道固安片區(qū)承接了北京的第二機(jī)場(chǎng)。第二機(jī)場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)開始建設(shè)了，吞吐量、建設(shè)規(guī)模比北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)大很多，會(huì)徹底改變北京的城市規(guī)劃格局。這是最大的一個(gè)利好，也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)能夠發(fā)展起來的一個(gè)硬性條件。

　　第三個(gè)原因，也是很重要的一個(gè)原因，就是這個(gè)大盤的項(xiàng)目，對(duì)于三盛正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的模式落地是一個(gè)很好的平臺(tái)。

　　三盛在北京項(xiàng)目實(shí)行的商業(yè)模式很獨(dú)特，這種商業(yè)模式經(jīng)過前兩年在其他各個(gè)項(xiàng)目上的實(shí)踐，證明也是行之有效的?，F(xiàn)在把這種商業(yè)模式在北京項(xiàng)目上集中體現(xiàn)，完成以后，相信會(huì)是對(duì)現(xiàn)有商業(yè)模式的一個(gè)完善和升級(jí)。

　　觀點(diǎn)新媒體：這個(gè)新的商業(yè)模式是指什么？

　　梁川：三盛是一家穩(wěn)健的、注重戰(zhàn)略的公司。三盛地產(chǎn)以三年為一個(gè)周期，進(jìn)行管理變革和戰(zhàn)略規(guī)劃升級(jí)。三年前三盛根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的階段和形勢(shì)的預(yù)判，就提出只做住宅不行，一定要做跟住宅相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　結(jié)合外部環(huán)境、內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)等研究和探討，三盛提出“X+住宅+Y”的三元產(chǎn)業(yè)組合和一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式。所謂“X+住宅+Y”的三元產(chǎn)業(yè)組合即以住宅為核心，同時(shí)X和Y代表三盛地產(chǎn)正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多業(yè)態(tài)開發(fā)的內(nèi)容。

　　三盛從三年前就一直在研究、探索X和Y可以是什么，比如說國(guó)際教育、溫泉酒店、商業(yè)、親子、養(yǎng)老、文創(chuàng)、專業(yè)市場(chǎng)等等，這些是不是都可以成為與三盛相匹配的X和Y？現(xiàn)在公司已經(jīng)開始做減法，并形成了三盛選擇產(chǎn)業(yè)的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

　　一是是否有利于長(zhǎng)期收益；二是是否有利于土地的獲??；三是是否有利于資產(chǎn)的增值；四是是否有利于住宅的銷售；

　　“一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)”模式就是一級(jí)開發(fā)、二級(jí)建造和三級(jí)運(yùn)營(yíng)。像8000畝這種規(guī)模體量的項(xiàng)目，一定要介入到一級(jí)開發(fā)，否則連土地指標(biāo)都拿不到；二級(jí)建造是目前正在做的項(xiàng)目的開發(fā)部分；這種模式中最重要的是三級(jí)運(yùn)營(yíng)管理，今后所有跟住宅相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，特別是大盤，重點(diǎn)考驗(yàn)的是開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力，而不是二級(jí)建造能力。

　　三盛地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型就是以產(chǎn)業(yè)為依托，以住宅開發(fā)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，形成“X+住宅+Y”的三元產(chǎn)業(yè)組合和一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)模式。

　　北京項(xiàng)目的體量跟區(qū)位完全可以實(shí)現(xiàn)三盛在“X+住宅+Y”三元產(chǎn)業(yè)組合方式上的所有想法。在三盛的所有成熟住宅產(chǎn)品系列之外，北京項(xiàng)目的亮點(diǎn)將在住宅和不同產(chǎn)業(yè)組合出的獨(dú)特產(chǎn)品。三盛北京項(xiàng)目用來和住宅產(chǎn)品相組合的產(chǎn)業(yè)不是一般意義上的住宅小區(qū)配套，比如社區(qū)商業(yè)、醫(yī)療服務(wù)站、幼兒園、小學(xué)等，而是我們的X和Y，是能帶動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展，形成一個(gè)強(qiáng)大的、自循環(huán)的終端消費(fèi)市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：新商業(yè)模式整合過程中需要怎樣的協(xié)調(diào)？三盛為此做了哪些準(zhǔn)備？

　　梁川：正如前面所言，三盛一直有自己的戰(zhàn)略思考，也有自己的戰(zhàn)略準(zhǔn)備。

　　在三年前提出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之初，三盛就開始著手進(jìn)行積極的準(zhǔn)備。了解國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式和現(xiàn)狀，從國(guó)外吸取產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。光是國(guó)內(nèi)外的考察，三盛地產(chǎn)的高管團(tuán)隊(duì)就組織了不下十幾次。

　　當(dāng)然，好的戰(zhàn)略一定要適合企業(yè)的自身情況。因此，今年年初，三盛在組織架構(gòu)上，新成立了產(chǎn)業(yè)中心。通過內(nèi)部選調(diào)、外部招聘的方式，這個(gè)部門從一成立開始，就成為公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式落地的核心發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　目前，集團(tuán)給產(chǎn)業(yè)中心的定位是：滿足集團(tuán)從傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式向“X+住宅+Y”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)研究需要；在配合集團(tuán)項(xiàng)目拓展需要的同時(shí)，整合優(yōu)選產(chǎn)業(yè)類別，探索出對(duì)市場(chǎng)和政府都具有吸引力的、可復(fù)制的獨(dú)特商業(yè)模式；整合產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，進(jìn)一步打造獨(dú)特商業(yè)模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)施相應(yīng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理；規(guī)劃并完善集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略。

　　產(chǎn)業(yè)中心有四大職能：戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)研究、模式策劃和運(yùn)營(yíng)支持?？梢哉f，產(chǎn)業(yè)中心起著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)和整合的功能，參與到項(xiàng)目運(yùn)作的前、中、后期。

　　具體來說，比如前期的拿地，一般的房地產(chǎn)公司主要是投資發(fā)展部在做，三盛是產(chǎn)業(yè)中心和投資發(fā)展部共同牽頭，首先看地塊是否與戰(zhàn)略相吻合以及產(chǎn)業(yè)是不是能配套；在前期策劃階段，產(chǎn)業(yè)中心和項(xiàng)目公司共同研判與項(xiàng)目匹配的產(chǎn)業(yè)，然后與相關(guān)的國(guó)際一流資源對(duì)接。在北京這個(gè)項(xiàng)目中，最主要的X和Y，包括后期運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的組建，就是由產(chǎn)業(yè)中心牽頭的。

　　在三盛內(nèi)部，從土地獲取方式、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式，已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。

　　觀點(diǎn)新媒體：這樣一個(gè)大盤的操作，資金怎么準(zhǔn)備？會(huì)不會(huì)考慮高周轉(zhuǎn)方式？

　　梁川：操作這樣的大盤項(xiàng)目，對(duì)自有資金的要求是很高的。首先需要說明的是，從資金的角度來看，高周轉(zhuǎn)的公司做北京這樣的項(xiàng)目是很困難的。因?yàn)楹芏喔咧苻D(zhuǎn)公司基本上沒有利潤(rùn)，或者利潤(rùn)非常低。所謂高周轉(zhuǎn)，就是把希望寄托在快速拿地、快速開盤、快速銷售、快速融資，在盡可能的周期內(nèi)對(duì)銀行資金和預(yù)售資金進(jìn)行最大比例占用，是他們生存的秘訣。

　　所以，三盛在做的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，是以自身的穩(wěn)定的，豐厚的資金狀況為前提的。如果自身不具備資金沉淀、造血功能一定做不了在這方面，三盛一直有著比較強(qiáng)的資金儲(chǔ)備能力。

　　第二是三盛在X和Y的產(chǎn)業(yè)合作伙伴上，都是與在相應(yīng)產(chǎn)業(yè)上實(shí)力很強(qiáng)的合作伙伴合作。同時(shí)，大家都有共同的理念和預(yù)期，愿意共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益。

　　第三，三盛的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式已經(jīng)在既有的項(xiàng)目上獲得了成功，也得到了資本市場(chǎng)的青睞。北京項(xiàng)目上，三盛也會(huì)通過多種形式，引入外部融資機(jī)構(gòu)，這也是為將來此模式在全國(guó)鋪開所做的必要準(zhǔn)備。

　　觀點(diǎn)新媒體：三盛是從一開始就不準(zhǔn)備走高周轉(zhuǎn)的模式嗎？

　　梁川：從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的角度來說，效率高、開發(fā)節(jié)奏快是對(duì)的，但是現(xiàn)在大家對(duì)高周轉(zhuǎn)的運(yùn)用更多的是在金融方式、資金運(yùn)作方式這個(gè)層面，追求公司財(cái)務(wù)的高杠桿和資金的快周轉(zhuǎn)。如果把公司的安全和發(fā)展都押在這上面，而且是全行業(yè)都認(rèn)為只要從那地到開盤夠快就不會(huì)有危險(xiǎn)，那一定是有問題的。當(dāng)然，有很多公司具備這方面的基因和條件，但不是每家公司都能做成功。如果這個(gè)行業(yè)所有公司都覺得高周轉(zhuǎn)是正確的、適合的，這樣會(huì)帶來大問題。

　　三盛是一個(gè)從實(shí)業(yè)起家的房地產(chǎn)公司，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)方式是三盛的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)高速發(fā)展的那幾年，尤其是去年，三盛也曾經(jīng)有過心動(dòng)，但是我們的高管很清醒，我們始終認(rèn)為經(jīng)營(yíng)企業(yè)不是百米短跑，而是一場(chǎng)馬拉松。公司的發(fā)展首先要考慮清楚的是要有自己的戰(zhàn)略，要有跟別人不一樣的東西。

　　三盛堅(jiān)持要有自己的文化和戰(zhàn)略方向，從長(zhǎng)期來考慮，如何一步一步從中等規(guī)模公司成為大型集團(tuán)公司，從平凡的公司變成優(yōu)秀的公司。

　　觀點(diǎn)新媒體：三盛所理解的優(yōu)秀公司是怎么樣的？

　　梁川：首先優(yōu)秀的公司在銷售額、成長(zhǎng)率、行業(yè)排名等有一定的指標(biāo)。但是，我們相信一個(gè)優(yōu)秀的公司更重要的是企業(yè)的文化和企業(yè)的戰(zhàn)略。優(yōu)秀的公司可以借鑒、學(xué)習(xí)很多行業(yè)和公司優(yōu)秀的做法，但更重要的是要形成自己的特點(diǎn)和商業(yè)模式。

　　目前房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)特點(diǎn)都不一樣，都有自己的商業(yè)模式。我們對(duì)優(yōu)秀公司的理解就是要用數(shù)據(jù)說話，但是不急于今年就一定要達(dá)到什么目標(biāo)，關(guān)鍵是要有自己的商業(yè)模式。如果沒有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力、差異化優(yōu)勢(shì)、商業(yè)模式，不可能成為一家大公司和優(yōu)秀的公司。

　　目前，對(duì)三盛而言，要成為一家優(yōu)秀的公司，先要把“X+住宅+Y”三元產(chǎn)業(yè)組合和“一二三”級(jí)聯(lián)動(dòng)的商業(yè)模式培育和孵化好。

（發(fā)稿：趙思茵 武瑾瑩    審校：武瑾瑩）