放開(kāi)限購(gòu)不代表房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，中國(guó)貨幣極度寬松階段已過(guò)，利率尤其是房貸利率大幅上升。

　　地方政府或明或暗取消限購(gòu)，這是市場(chǎng)進(jìn)步。

　　政府有必要明確放松限購(gòu)的政策，為自己的決定承擔(dān)責(zé)任，而不是窗口指導(dǎo)私下行事，把公開(kāi)的政策辦成了私下的授受。

　　這一輪放松猶抱琵琶半遮面，一些城市或用擴(kuò)大允許購(gòu)買范圍或用購(gòu)房落戶、或直接放松執(zhí)行力度，五一前夕南寧、天津等地放松限購(gòu)，呼和浩特、濟(jì)南直接發(fā)文取消限購(gòu)，二三線城市已掀起一輪限購(gòu)放松甚至取消的熱潮。這樣的放松帶有投機(jī)性質(zhì)，既不是政策的根本性改進(jìn)，也無(wú)決策者對(duì)政策制訂負(fù)責(zé)，充滿了不可言說(shuō)的曖昧氣息。雖然住建部沒(méi)有出手制止表明了自己的態(tài)度，但住建部沒(méi)有聲明放棄限購(gòu)式調(diào)控法，一旦出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)就容易回收。這就像中行的跨境轉(zhuǎn)匯業(yè)務(wù)，有媒體質(zhì)疑，沒(méi)有權(quán)威部門出面解釋悄然收回試點(diǎn)：放行，放行得偷偷摸摸；禁止，禁止得莫名其妙。這對(duì)于建立市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期一點(diǎn)好處也沒(méi)有。

　　限購(gòu)是貨幣寬松政策下的行政調(diào)控手段，如今貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，各地庫(kù)存壓力山大，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，繼續(xù)維持限購(gòu)政策毫無(wú)現(xiàn)實(shí)意義。限購(gòu)政策如同行政強(qiáng)力降溫劑，現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期由熱轉(zhuǎn)冷，該是逐步健身治本的時(shí)候了。

　　易居研究院的報(bào)告顯示，截至5月底，監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25570萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，同比增長(zhǎng)20.1%，去化周期超過(guò)16個(gè)月，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。溫州、濟(jì)寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽(yáng)、青島等15個(gè)城市存銷比已超過(guò)20個(gè)月，庫(kù)存面臨著“壓力山大”的窘境。已放松限購(gòu)的呼和浩特、沈陽(yáng)、天津，都屬于庫(kù)存壓力山大的城市，住宅去化周期都超過(guò)20個(gè)月。全面放開(kāi)限購(gòu)的濟(jì)南，當(dāng)前大概為15個(gè)月。

　　放開(kāi)限購(gòu)不代表房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，中國(guó)貨幣極度寬松階段已過(guò)，利率尤其是房貸利率大幅上升。而目前的定向?qū)捤?，商品房市?chǎng)沒(méi)有沾光。

　　瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤7月14日表示，本輪房地產(chǎn)下滑并非政策觸發(fā)，而市場(chǎng)供需出現(xiàn)失衡，再加上與其他資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)作為投資品的吸引力正在下降，房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。城鎮(zhèn)人口增加帶來(lái)的需求每年大概只有300多萬(wàn)套，而去年整個(gè)城鎮(zhèn)竣工量為1，100萬(wàn)套。供求關(guān)系無(wú)法左右房?jī)r(jià)，關(guān)鍵是房貸上升導(dǎo)致房地產(chǎn)投資成本上升，反腐導(dǎo)致大量以不合法資金進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的人，不得不退出市場(chǎng)，未來(lái)房產(chǎn)稅預(yù)期意味著持有成本上升。中國(guó)貨幣的高速增長(zhǎng)期過(guò)去、債務(wù)與高息時(shí)代來(lái)臨、投資者逐步離開(kāi)市場(chǎng)，才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行主因。

　　在低息、房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)中，限購(gòu)具有象征意義不具有實(shí)際意義。但市場(chǎng)下行，高息與限購(gòu)效果雙重疊加，高息讓投資者打退堂鼓，限購(gòu)讓投資者擔(dān)心政策穩(wěn)定性，市場(chǎng)信心低迷。

　　從來(lái)沒(méi)有一個(gè)高息市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，放松限購(gòu)將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格報(bào)復(fù)性反彈的擔(dān)憂可謂杞人憂天。只要貨幣政策持續(xù)保持穩(wěn)定，即使全面放開(kāi)限購(gòu)也無(wú)傷大雅。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1到6月，商品房銷售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，降幅比前五個(gè)月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降7.8%，辦公樓銷售面積下降2.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)7.7%。商品房銷售額31133億元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.2%，辦公樓銷售額下降12.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)9.8%。住宅投資信心大降。有開(kāi)發(fā)商可能趁取消限購(gòu)漲價(jià)，終會(huì)被高息撞得頭破血流。

　　取消限購(gòu)而房?jī)r(jià)上漲，只要掌握利率，上漲就是溫和的，說(shuō)明實(shí)體經(jīng)濟(jì)上升市場(chǎng)有承受力，這是好事。在房?jī)r(jià)上升階層，改革現(xiàn)有稅費(fèi)體系，以持有環(huán)節(jié)稅收讓富裕階層為公費(fèi)教育、醫(yī)療等社會(huì)公共服務(wù)出資，有什么不好？

　　中國(guó)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，占GDP權(quán)重逐步下行，占居民收入的比重逐漸下行，就可以為未來(lái)的經(jīng)濟(jì)改革騰出空間。撤銷房地產(chǎn)行政限購(gòu)，現(xiàn)在正當(dāng)時(shí)。

　　葉檀 知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家。文章轉(zhuǎn)自作者博客