就南寧和呼和浩特這兩個(gè)率先部分/全部放松限購(gòu)令的城市而言，政策放松帶來的推動(dòng)作用較為有限

　　限購(gòu)令似乎正在加速松綁

　　2014年4月25日，南寧成為了中國(guó)首個(gè)部分放松住房限購(gòu)令的城市。此后，又有17座限購(gòu)城市陸續(xù)步入了這一陣營(yíng)。放松措施包括：選擇性放寬購(gòu)房落戶要求(例如寧波和?？?、取消針對(duì)大戶型高檔住宅的限購(gòu)政策(例如蘇州和武漢)。隨著市場(chǎng)日漸疲軟，在過去幾周里有更多城市加快了放松限購(gòu)的步伐。

　　對(duì)于較早放松限購(gòu)的城市而言，迄今為止放松帶來的推動(dòng)作用較小...

　　就南寧和呼和浩特這兩個(gè)率先部分/全部放松限購(gòu)令的城市而言，政策放松帶來的推動(dòng)作用較為有限：1)南寧的供需狀況相對(duì)平衡，因此市場(chǎng)一直表現(xiàn)平穩(wěn)，即便在放松限購(gòu)令之前也是如此。南寧今年上半年的房地產(chǎn)銷售與去年同期基本持平，好于36座大中城市18%的同比降幅均值。盡管如此，鑒于去年南寧土地出讓面積同比增長(zhǎng)了90%，我們認(rèn)為明年的供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)可能升溫。2)呼和浩特：由于此前住房限購(gòu)令的執(zhí)行并不嚴(yán)格，自6月份之后放松限購(gòu)的影響有限。搜房網(wǎng)的信息顯示，根據(jù)過去12個(gè)月的交易量，目前已掛牌但尚未售出的房產(chǎn)需要十多年時(shí)間才可能消化，這也與我們?cè)诖饲皥?bào)告中針對(duì)200多座城市的供需分析結(jié)果相符。今年上半年的交易量同比下滑了29%。

　　...但我們認(rèn)為對(duì)成交量的影響可能進(jìn)一步顯現(xiàn)

　　我們預(yù)計(jì)對(duì)成交量的影響將進(jìn)一步顯現(xiàn)，因?yàn)椋?)根據(jù)新浪網(wǎng)最近的消息，那些可能會(huì)很快放松限購(gòu)令的城市對(duì)所在地區(qū)的影響更為顯著，如武漢和成都。因此，我們預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)情緒的影響比南寧或呼和浩特更廣泛。2)我們預(yù)計(jì)，限購(gòu)令放松對(duì)于供應(yīng)過剩程度較不嚴(yán)重的城市而言積極影響更大，而且這類城市中將有更多會(huì)放松限購(gòu)令，這表明短期內(nèi)整體成交量可能上升。

　　房?jī)r(jià)企穩(wěn)是估值進(jìn)一步重估的關(guān)鍵所在

　　我們預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月內(nèi)政府的進(jìn)一步刺激措施將提振成交量，可能使我們所覆蓋開發(fā)商股的估值擺脫此前的低點(diǎn)。然而，我們將房?jī)r(jià)企穩(wěn)視為該板塊估值中值復(fù)蘇的關(guān)鍵所在，而考慮到開發(fā)商庫(kù)存/現(xiàn)金流可能持續(xù)面臨壓力，因此我們認(rèn)為未來數(shù)月內(nèi)不大會(huì)出現(xiàn)復(fù)蘇。

　　高華證券-短評(píng)：中國(guó)房地產(chǎn)，價(jià)格企穩(wěn)是估值中值復(fù)蘇的關(guān)鍵