相比一二線城市較為健康的庫存去化周期，三四線城市料將進入供應嚴重過剩的市場格局。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟學家、企業(yè)領袖、行業(yè)精英、金融學者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網(wǎng) 2014年上半年，中國三四城市房價回調(diào)，火熱的一二線市場也出現(xiàn)了降溫。

　　戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年1-5月25個樣本城市成交下滑明顯，價格尚未出現(xiàn)大幅回落。一方面，成交量的回縮已從一線城市逐步向二三四線城市層級式蔓延；另一方面，一二線城市房價增速減緩，對比觀測全國房價同期1.2%的跌幅，表明三四線城市價格已開始步入下行區(qū)間。

　　2011年至今，全國房地產(chǎn)商品住宅新開工面積總額已累計超出銷售面積約12億平方米，供應過于充沛。相比一二線城市較為健康的庫存去化周期，三四線城市將進入供應嚴重過剩的市場格局。

　　對此，戴德梁行北亞區(qū)CEO張國正表示，全國房地產(chǎn)市場將進入多維度深度調(diào)整期，中央采取一定的經(jīng)濟刺激政策不可避免。

　　以下為觀點新媒體對戴德梁行北亞區(qū)CEO張國正先生2014博鰲房地論壇采訪實錄：

　　觀點新媒體：今年中國經(jīng)濟增長壓力很大，房地產(chǎn)下行也是其中的重要因素，您怎么看中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)之間的相互影響？

　　張國正：從過去十幾年的發(fā)展來看，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的拉動作用不言而喻，不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)本身，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)對相關產(chǎn)業(yè)鏈的拉動作用顯著，房地產(chǎn)可謂與中國經(jīng)濟密不可分。在以投資驅(qū)動的經(jīng)濟增長模式下，房地產(chǎn)投資一直占到中國固定資產(chǎn)投資總額的20%左右，若加上對相關行業(yè)的帶動作用，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的綜合貢獻率約有五分之一。

　　當前房地產(chǎn)市場情況不明朗，房地產(chǎn)銷售、開發(fā)投資、新開工以及土地成交等關鍵性指標均出現(xiàn)明顯下滑，加之當前信貸政策偏緊的現(xiàn)實，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整，與此同時市場對中國經(jīng)濟下滑的擔憂也日益強烈。

　　政策更傾向于以微刺激措施保增長，如兩次定向降準，央行要求商業(yè)銀行支持首套房貸款等等。預計下半年微刺激政策定向發(fā)力維持經(jīng)濟平穩(wěn)增長的同時，也有利于當前各項改革以及經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整的推進，同時對房地產(chǎn)造成波動的風險將較此前大大降低。

　　觀點新媒體：您覺得這是調(diào)整期還是需求拐點來臨？

　　張國正：我個人比較傾向階段性的調(diào)整，還是非常相信剛需存在，是否“拐點”要看市場有否大幅度下降。

　　現(xiàn)在關鍵是一些二三線城市項目沒有配套，這會是一個長期問題。因為沒有配套、沒有產(chǎn)業(yè)，人口導入不夠，等于以前的城鎮(zhèn)化走錯路了。

　　一線城市是階段性調(diào)整，二三線城市完全是產(chǎn)能過剩。因為產(chǎn)品做錯了，而且沒有讓人到那邊買房的客觀環(huán)境。

　　下半年仍然會受整體經(jīng)濟下調(diào)的影響，所以全年從高峰下調(diào)15%-20%是有可能的。經(jīng)濟是比較重要的影響因素，如果GDP有7%的增長，購房需求還會存在，或者市場相對還是比較穩(wěn)定。價格下調(diào)10%-15%以后就會比較平穩(wěn)，因為還要去化一些存量。

　　未來一段時間開發(fā)商以去貨為主，估計2015年還會處于這樣的狀態(tài)。

　　觀點新媒體：調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類指導”思路，您認為中國房地產(chǎn)需要什么樣的政策？新的思路對房地產(chǎn)市場有什么影響？

　　張國正：如今城市分化發(fā)展特征明顯，從城市人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟實力、房地產(chǎn)市場規(guī)模來判斷，各類型城市間區(qū)別甚遠。一線城市2013年商品住宅銷售總額8900億元，占全國的13%，房價乃全國平均值的2.8倍。

　　多數(shù)三四線城市已因庫存積壓而相對低迷。但作為“新型城鎮(zhèn)化”建設的主戰(zhàn)場，其即將成為農(nóng)村人口遷移、新興產(chǎn)業(yè)引進、土地大量成交、基礎建設投資的密集地域，區(qū)域經(jīng)濟的再度發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)更新布局亦亟需更因地制宜的分類地方調(diào)控政策。

　　新一屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控上已經(jīng)出現(xiàn)思路和方法上的重大調(diào)整，由原來的全國統(tǒng)一部署向因地制宜的理性調(diào)控過渡。這樣的思路將在2014年直接表現(xiàn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策的分化，即高度調(diào)動地方積極性微調(diào)政策而激活合理購房需求，如此分類管理、化零為整的提法，對于房地產(chǎn)市場的整體回穩(wěn)和長期發(fā)展的確顯得尤為重要。

　　縱觀房地產(chǎn)市場經(jīng)過10年粗放且迅猛的發(fā)展，市場與保障雙軌制中的保障性用房建設和規(guī)劃常被忽略，亦鮮有開發(fā)商主動參與。而目前新的調(diào)控思路可有效激勵開發(fā)商參與建設海量規(guī)模的保障性住房，這方面的成功的例子比比皆是，上世紀80年代香港便曾有效鼓勵私營開發(fā)商積極參與政府居屋建設。

　　同時，新型城鎮(zhèn)化建設亦將逐步激活三四線城市的城市整體規(guī)劃進程，此時地方政府可考慮選擇與國際資深顧問機構合作籌劃。

　　觀點新媒體：預期今年房地產(chǎn)會有怎樣的融資環(huán)境？房企如何應對資金及金融變化？

　　張國正：整體來說，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境偏緊的局面尚難改變。受房地產(chǎn)市場銷售下滑的影響，房企資金回籠壓力增加；國內(nèi)銀行信貸持續(xù)性緊張，房企也在積極尋求各種渠道融資。

　　盡管成本較高，但萬科、恒大、綠地等大型房企借道信托融資愈來愈多，成立的信托項目數(shù)量、規(guī)模與往年相比均有大幅增加，前5個月三家房企合計信托融資已達73.5億元。房企境外融資的積極性也有所增強，1-4月，房企海外融資額達198.23億美元，同比增加8%；進入5月份融資額繼續(xù)上升，單月達到52.9億美元。雖然5月以來融資額有所增加，但融資成本明顯增加。

　　我們看到，2014年以來大部分房企美元債利率區(qū)間為7.25%-11.25%。并且，在美國加速退出量化寬松政策和人民幣匯率下行的影響下，海外融資成本高企，同時融資的難度也在加大。

　　基于融資環(huán)境偏緊以及自身資金鏈緊張的局面，接下來房企應當適時調(diào)整營銷策略，可選擇價格調(diào)整來加速銷售，以穩(wěn)定財務狀況。

　　觀點新媒體：包括北京、廣州在內(nèi)的多個城市都出現(xiàn)了降價現(xiàn)象，零首付、墊首付層出不窮，這些方式是不是刺激成交的有效因素？

　　張國正：部分城市出現(xiàn)以延付首期和直接折扣為主的降價方式，并不一定能實質(zhì)刺激市場，限購、限貸、限外令對市場滲透仍十分深遠?？v觀戴德梁行監(jiān)測的25個樣本城市，2014年1-5月總體成交下滑幅度明顯，價格尚未出現(xiàn)大幅回落。一方面，成交量的回縮已從一線城市逐步向二三四線城市層級式蔓延；另一方面，一二線城市房價增速減緩，對比觀測全國房價的同期跌幅（1.2%），表明三四線城市價格已開始步入下行區(qū)間。

　　中國內(nèi)地的調(diào)控以“限制”為主導（限購、限貸、限外），相比香港、新加坡的以“增收稅項”樓市調(diào)控政策大為不同，開發(fā)商因此較難直接用市場供需調(diào)整模式來影響市場。

　　建議國內(nèi)開發(fā)商可嘗試以下戰(zhàn)略調(diào)整以搶占市場先機：在盈利模式方面，平衡企業(yè)利潤率與現(xiàn)金回流速度，適度加快周轉(zhuǎn)，參考香港開發(fā)商面對政府“雙辣招”的有效對策，如直接打折、稅費回贈、以按揭公司（非銀行）為買家提供高達85%的低息按揭或二次按揭計劃、延長交易期限等。產(chǎn)品營銷方面，新項目以首次置業(yè)和改善型需求為主，迎合市場主流驅(qū)動力。開發(fā)方面，采用主流的合作開發(fā)模式。此外，成立海外事業(yè)部，試水海外房地產(chǎn)。

　　觀點新媒體：有人說商業(yè)地產(chǎn)是避風港，您怎么看？商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)在處于什么水平？

　　張國正：在政策層面，商業(yè)地產(chǎn)的確可以為開發(fā)企業(yè)起到規(guī)避政策風險的作用，但在操作層面，商業(yè)地產(chǎn)存在著較大風險。相較于住宅，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)往往對企業(yè)綜合能力要求更高，比如在前期選址、規(guī)劃與設計以及后期招商、推廣及運營等各個環(huán)節(jié)均對開發(fā)企業(yè)提出考驗。

　　整體上來看，我國商業(yè)地產(chǎn)仍處于規(guī)?；瘮U張階段，在一線城市商業(yè)地產(chǎn)漸趨飽和的情況下，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)也快馬加鞭。我們看到，貴州、河北、云南等省市已將城市綜合體建設列入政府規(guī)劃，明確了綜合體建設數(shù)量、性質(zhì)及投資額等指標。地方政府的鼓勵與支持也令到商業(yè)地產(chǎn)未來供應量將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

　　針對當前商業(yè)地產(chǎn)過旺的局面，政府首先應該對當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)總量進行控制。一個城市的商業(yè)地產(chǎn)總量應該和該城市人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平以及發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)，同時政府也應該遵循商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，選擇適合自身的商業(yè)地產(chǎn)模式。另外，城市對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的引入，不應再以土地價格為唯一取向，應該更多地考慮該公司的專業(yè)性和未來資源的整合能力，從關注土地收益轉(zhuǎn)向關注品牌資源帶來的附加值。盡管我國在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的硬實力（開發(fā)建設）已顯著提高，但軟實力（運營管理）還有很大的提升空間。

　　未來我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將不再局限在物業(yè)本身，而更加注重物業(yè)的經(jīng)營性，以及培育物業(yè)創(chuàng)造持續(xù)現(xiàn)金流的能力。

　　觀點新媒體：一二線城市和三四線城市出現(xiàn)了分化的情況，造成分化的原因是什么？

　　張國正：2014年前五月全國住宅銷售價格同比下跌1.2%，對比戴德梁行25個一二線樣本城市的價格升幅，足見今年以來三四線城市的價格跌幅較甚，而全國房地產(chǎn)市場全面分化格局已初步固化。

　　論其原因，可總結(jié)如下：產(chǎn)業(yè)氛圍方面，今年以來房地產(chǎn)業(yè)宏觀數(shù)據(jù)顯示，新開工面積同比下跌21.6%，商品住宅投資額漲幅亦收窄至14.7%，行業(yè)進入震蕩調(diào)整期跡象明顯；市場游資“去投資化”驅(qū)動力較為充足，其定向涌入相對穩(wěn)定和優(yōu)質(zhì)的投資安全區(qū)域（如一二線城市較為穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場）趨勢亦因此明朗。

　　地方政府對城市發(fā)展整體規(guī)劃缺乏前瞻性布局，中國城鎮(zhèn)化率首破破50%，但與發(fā)達經(jīng)濟體平均77.5%的水平仍有較大差距；過去5年的全國房地產(chǎn)投資額已翻倍增長至逾86000億元，超出全國GDP同階段增幅（67%），其中更不乏產(chǎn)業(yè)支撐能力較弱及對外來人口吸納能力較低的城市；同時，過于依賴土地財政的地方政府卻對城市發(fā)展及基礎設施建設整體規(guī)劃、房地產(chǎn)市場擴容預期、對市場有效購房需求及產(chǎn)品層次的識別都相對欠缺經(jīng)驗及全局觀，而且缺乏產(chǎn)業(yè)支撐。

　　據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)監(jiān)測，2011年至今全國房地產(chǎn)商品住宅新開工面積總額已累計超出其銷售面積約12億平方米，全國范圍內(nèi)潛在供應過于充沛；相比一二線城市較為健康的庫存去化周期，三四線城市料將進入供應嚴重過剩的市場格局，全國房地產(chǎn)市場將進入多維度的深度調(diào)整期。

（發(fā)稿：見習編輯 鐘凱、張常旺    審校：勞蓉蓉）