在快速發(fā)展的房地產市場環(huán)境下，若不能實現(xiàn)項目的滾動發(fā)展，將會導致資金、擴張等方面出現(xiàn)問題。

　　觀點網(wǎng) 對于房地產開發(fā)商來說，土地和資金無疑是支撐其發(fā)展和壯大的根本。光有土地沒有資金，就好比是無本之木，難言長久發(fā)展。而在“淘金”路上，上實發(fā)展只是其中的一個。

　　5月15日晚間，上實發(fā)展發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過30億元債券。據(jù)悉，此次發(fā)行的公司債券為固定利率債券，期限不超過7年(含7年)，可以為單一期限品種，也可以是多種期限的混合品種。而債券的具體品種及期限構成將提請股東大會授權董事會根據(jù)相關規(guī)定及市場情況確定。

　　實際上，上實發(fā)展的資金鏈一直以來都飽受“非議”。僅在一天之前，其還公告稱，擬引進綠地集團及上海銘邦投資作為新股東對上海嘉瑞房地產有限公司增資，共同運作開發(fā)上海嘉定區(qū)嘉定新城G05-6地塊項目。

　　對此，業(yè)內人士直言，上實發(fā)展資金鏈并不是特別好，手頭資金還不足以支撐現(xiàn)有項目開發(fā)，而在市場調整的壓力之下，引入合作方尚為明智選擇。

　　引入綠地、銘邦

　　根據(jù)公告，綠地集團和銘邦投資分別出資750萬元和500萬元對上海嘉瑞進行增資。就此，項目公司的注冊資本由750萬元增至2000萬元。

　　而增資后，綠地集團持有項目公司37.5%股權，而銘邦投資則持有25%股權，另外，上實發(fā)展全資子公司上海上實城市發(fā)展投資有限公司已出資750萬元，持有項目公司37.5%股權。經(jīng)三方約定，各方股東將按照股權比例承擔原有股東借款。

　　資料顯示，嘉定新城G05-6地塊是上海上實城市發(fā)展投資有限公司在今年1月28日競得，價格為2.64億元，土地出讓面積3.3萬平方米，容積率1.6，性質為商住辦混合用地，其中商辦、住宅比例為2:3。

　　關于是次引入合作方，上實發(fā)展稱，嘉定新城項目集住宅辦公商業(yè)為一體，根據(jù)項目現(xiàn)有條件，通過引入投資方來共同運作開發(fā)該項目，有利于推進項目的后續(xù)開發(fā)；同時將進一步優(yōu)化公司的現(xiàn)金流情況，為公司未來發(fā)展運營提供良好的保障。

　　事實上，上實發(fā)展嘉定新城項目或在出讓之時便已埋下“隱患”。根據(jù)出讓條件要求，該項目商業(yè)建筑面積100%須自行持有十年；商務辦公應按照不少于整層進行分割銷售，其核定建筑面積的80%須自行持有(其中40%永久持有，40%十年持有)，不得出售。

　　對于資金鏈本就不算太好的上實發(fā)展來說，如此大的商業(yè)持有比例對后續(xù)資金也提出了更高的要求。而在上海業(yè)內人士看來，此次引入合作方無疑能夠紓解上實發(fā)展的資金壓力。

　　并且，該業(yè)內人士還指出，引入綠地或許更看重的是其商辦運營的成熟經(jīng)驗。

　　“就上海本土企業(yè)來講，綠地在商辦運營方面還是很不錯的。如果僅是做住宅的話，就沒有必要引入綠地，因為相比較而言，住宅本身的技術難度有限，頂多是套用點資金。所以，這其中還是有綜合的因素在里頭，一方面是把錢套進來，另一方面希望能夠借助綠地這個更高的品牌支撐力。”該人士如是分析道。

　　邊緣化風險

　　如果說嘉定新城項目引入綠地更多的是看重其商辦運營經(jīng)驗和品牌支撐力，那么銘邦投資的入主就或許是更純粹的資金訴求。

　　公開資料顯示，上海銘邦投資是一家專業(yè)化的房地產投資企業(yè)，其經(jīng)營范圍包括實業(yè)投資、投資管理(除股權投資和股權投資管理)，房地產開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理等。查閱其官網(wǎng)可知，目前銘邦投資僅在上海、浙江、海南和黑龍江擁有少數(shù)物業(yè)。

　　對此，上述業(yè)內人士稱，“銘邦投資沒有太強的行業(yè)品牌資源，也未必有豐富的商業(yè)運營經(jīng)驗，所以他更多的是作為資金配合方，屬于從屬地位。”

　　而另一位業(yè)內人士亦直言，引入銘邦投資最主要的目的是給開發(fā)企業(yè)帶來資金。

　　“因為現(xiàn)在很多房地產企業(yè)的發(fā)展模式都跟資金掛上鉤，比如銀行、信托、保險或者投資企業(yè)。其實這些企業(yè)在意的不是開發(fā)，關鍵是帶資金過來。”該業(yè)內如是說。

　　而此次發(fā)債，無疑也從側面佐證了上實發(fā)展資金緊繃的現(xiàn)狀。據(jù)該公告顯示，截至今年一季度，上實發(fā)展的負債合計113.76億元，其中流動負債79.63億元，非流動負債34.13億元。流動負債中，一年內到期的占16.85%，達18.86億元，短期借款為11.5億元。

　　在現(xiàn)金流方面，截至3月底，上實發(fā)展經(jīng)營活動產的現(xiàn)金流量凈額為-9.71億，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-12億。

　　據(jù)上實發(fā)展方面表示，發(fā)行公司債券的募集資金擬用于償還公司債務并補充公司營運資金。從而降低公司的流動負債和改善債務結構，緩解短期償債壓力。

　　實際上，上實發(fā)展資金承壓的端倪早已顯現(xiàn)，尤其是近年來其凈利一直下滑，多次出讓股權，甚至被指靠“賣地”為生。并且，其項目的開發(fā)節(jié)奏亦比較慢。

　　因此，在快速發(fā)展的房地產市場環(huán)境下，若不能實現(xiàn)項目的滾動發(fā)展，將會導致資金、擴張等方面出現(xiàn)問題。早前便有分析師指出，從目前A股市場的形勢和上實發(fā)展高層的表態(tài)來看，上實發(fā)展很有可能被進一步邊緣化。