年初以來信貸偏緊，銷售持續(xù)偏弱，去化時間上行；房價下行的壓力逐步傳導至土地市場，政策放松預期在不斷累積。

　　本報告導讀：

　　2014年研究和配置房地產(chǎn)行業(yè)必讀品。年初以來信貸偏緊，銷售持續(xù)偏弱，去化時間上行；房價下行的壓力逐步傳導至土地市場，政策放松預期在不斷累積。

　　摘要：

　　一手房銷量單周環(huán)比：本周整體環(huán)比上升7%，其中一線城市降18%，二線升17%，三線升10%。

　　一手房銷量單周與2013年全年周均比：整體降18%，其中一線降37%，二線降9%，三線降21%。

　　一手房銷量單周同比：整體同比降6%，其中一線城市降23%，二線升4%，三線降18%。

　　一手房銷量2014年累計同比：整體累計同比降21%，其中一線城市降32%，二線降18%，三線降13%。

　　一手房價格：整體成交均價環(huán)比升1.8%，一二三城市升8%、降7%、降1%。整體成交均價同升1%，一二三城市升7%、降8%、降7%。

　　二手房銷量：本周環(huán)比升30%，同比升9%。

　　庫存水平：13典型城市一手房平均可售面積環(huán)比升0.8%，同比升26%，較2010年4月低點上升113%，較2012年1月高點上升12%。

　　去化時間：13個城市新房去化時間20個月。

　　板塊估值安全邊際：2014年PE主流公司6.3倍，RNAV折45%。一線5倍，RNAV折41%；二線6倍，RNAV折49%；三線9倍，RNAV折22%；地產(chǎn)+X6倍，RNAV折53%；商業(yè)PE8倍，RNAV折47%。

　　房企2013年年報和2014年一季報整體表現(xiàn)：投資銷售增速收窄、盈利周期性下滑、分化加速?？紤]到地產(chǎn)行業(yè)景氣度不確定性增強，預計2014年投資增速繼續(xù)收窄。而伴隨存貨增速回升，預計房企補庫存力度將衰退，土地市場逐步降溫。盈利方面，伴隨之前高地價、低房價項目的逐步結算，預計2014年毛利率、凈利率重回上升通道。

　　淡化行業(yè)、精選個股。年初以來信貸緊張，銷售持續(xù)偏弱，當前庫存高企，政策放松預期在不斷累積；南寧、無錫等地已出臺放松政策。但當前基本面仍較弱，板塊持續(xù)反彈尚需大級別催化劑，如更高級別城市放松政策、信貸政策環(huán)比改善等。目前催化劑更多來自個股層面。

　　維持行業(yè)增持評級。選股思路是順政策周期而非順經(jīng)濟周期，推薦：1）政策引導（區(qū)域振興政策）：①海西平潭“新秀”：平潭發(fā)展；②京津冀一體化：推薦“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平臺”華夏幸福，以及華業(yè)地產(chǎn)。2）政策鼓勵（優(yōu)先股）。推薦保利地產(chǎn)、萬科A（B轉H事件利好）。3）政策紅利（國企改革）。“國企改革四小虎”，推薦：中華企業(yè)、深振業(yè)、北京城建；受益標的：格力地產(chǎn)。

　　國泰君安-住宅周報第254期：成交難言出色，淡化行業(yè)精選個股