旅游地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)拉高毛利率，而中高端產(chǎn)品則提高周轉(zhuǎn)，負(fù)責(zé)保障現(xiàn)金回籠。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 5月9日，雅居樂(lè)公布其4月的銷售數(shù)據(jù)。據(jù)悉，雅居樂(lè)及其附屬公司4月實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額為29.1億元；預(yù)售建筑面積為30.4萬(wàn)平方米；平均預(yù)售價(jià)格為9583元/平米。

　　截至2014年4月30日止四個(gè)月，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)累積預(yù)售金額為132.1億元；累積預(yù)售建筑面積為121萬(wàn)平方米；平均預(yù)售價(jià)格為10918元/平米。

　　值得注意的是，雅居樂(lè)4月9583元/平方米的平均預(yù)售價(jià)格為今年內(nèi)首次跌破萬(wàn)元。根據(jù)公告，2014年前三月，雅居樂(lè)單月平均預(yù)售價(jià)格分別為12917元/平、11538元/平及10566元/平方米。

　　加上4月的均價(jià)，雅居樂(lè)2014年的銷售價(jià)格一路走低，和2013年全年銷售均價(jià)1.16萬(wàn)元/平米相比，降幅已經(jīng)十分明顯。

　　顯然，這與雅居樂(lè)在春節(jié)之后的一系列降價(jià)舉措有直接關(guān)系。

　　清水灣半價(jià)清貨

　　直到五一期間，雅居樂(lè)仍在大力打折促銷，包括著名的海南清水灣項(xiàng)目。

　　最新消息顯示，“五一”期間，雅居樂(lè)清水灣部分房源五折甩貨，主推的高爾夫洋房最低總價(jià)僅52萬(wàn)元/套，而此前不打折的售價(jià)在100萬(wàn)元以上。

　　據(jù)了解，此次活動(dòng)雅居樂(lè)主推的是近3年以來(lái)，項(xiàng)目?jī)?nèi)的高爾夫洋房及別墅等。其中，洋房最低總價(jià)52萬(wàn)/套，別墅最低總價(jià)528萬(wàn)/套。此外還有少量海景洋房，110-202平米，最低總價(jià)138萬(wàn)元。

　　經(jīng)過(guò)3天促銷，整個(gè)項(xiàng)目賣房100余套，價(jià)格在9000元/平至21300元/平之間，其中洋房占多數(shù)，總面積110平左右。而據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，3天時(shí)間，該項(xiàng)目吸金超過(guò)2億元。

　　事實(shí)上，連清水灣項(xiàng)目上的人士都坦言，這個(gè)價(jià)格相當(dāng)于回到2009年時(shí)的房?jī)r(jià)。

　　歷史資料顯示，在2011、2012年海南房地產(chǎn)最熱的時(shí)候，清水灣一般洋房最高能賣到3萬(wàn)元/平方米以上，海景房更遠(yuǎn)高于該價(jià)格，但近兩年銷售逐步下滑，現(xiàn)在部分房源售價(jià)僅為最高價(jià)的三分之一。

　　而這亦不是清水灣在今年的首次促銷。據(jù)相關(guān)報(bào)道，今年3月初，海南清水灣曾進(jìn)行過(guò)一次7.8折優(yōu)惠活動(dòng)，但隨后消息稱，盡管折扣幅度不算低，但銷量一般，因此這次雅居樂(lè)直接打出了“半價(jià)”的驚人之舉。

　　對(duì)于雅居樂(lè)的此番舉動(dòng)，相關(guān)市場(chǎng)人士表示，雅居樂(lè)清水灣推出“五折”優(yōu)惠，應(yīng)該是雅居樂(lè)根據(jù)今年上一季度的樓市情況及下半年海南樓市的預(yù)判，而采取的一項(xiàng)措施。

　　海南資深業(yè)內(nèi)人士蔡至喆對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，雅居樂(lè)的“五折”促銷行為并不能代表目前整個(gè)海南樓市的情況，其認(rèn)為這應(yīng)該是和企業(yè)的下一步動(dòng)作有關(guān)。

　　“當(dāng)然，最容易想到的還是企業(yè)的資金壓力，這可能和企業(yè)的短期用款有關(guān)”，上述人士稱。

　　據(jù)蔡至喆介紹，目前海南樓市本來(lái)就處于淡市期間，因此海南整體房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定，雖沒(méi)有暴漲，但也沒(méi)有出現(xiàn)像一些內(nèi)地城市一般的大降。

　　除了清水灣之外，雅居樂(lè)進(jìn)行半價(jià)銷售的還有佛山的地王項(xiàng)目。

　　日前有報(bào)道稱，雅居樂(lè)佛山地王項(xiàng)目近半價(jià)出售。據(jù)悉，雅居樂(lè)在2010年以5.25億拿下佛山一商住用地，樓面地價(jià)高達(dá)7121元/平米，成為當(dāng)年區(qū)域單價(jià)“地王”。該公司目前對(duì)外銷售資料顯示，以9字頭的售價(jià)對(duì)外出售，日前更有消息顯示部分特價(jià)單位僅8000多元/平方米，相比去年最高的價(jià)位幾乎折一半。

　　2013年推貨期間，該樓盤售價(jià)高達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米，去年單價(jià)基本在該價(jià)格區(qū)間浮動(dòng)。當(dāng)時(shí)就有地產(chǎn)界人士表示，參照地價(jià)等成本計(jì)算，其售價(jià)至少要達(dá)1.3萬(wàn)元/平方米才夠保底。

　　而在前兩個(gè)月，雅居樂(lè)亦在多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了降價(jià)促銷。

　　今年2月，雅居樂(lè)與星河灣合作開發(fā)的常州項(xiàng)目曾六折甩賣。精裝房源均價(jià)約為12500元/平方米，毛坯房源均價(jià)約7500元/平方米，個(gè)別房源低至5380元/平方米。

　　差不多同一時(shí)間，雅居樂(lè)就開始了其“旅游地產(chǎn)聯(lián)展”，旗下6大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，均有全線7.8折優(yōu)惠。

　　另外，雅居樂(lè)號(hào)稱“中國(guó)西南第一豪宅”的成都鉑雅苑項(xiàng)目以均價(jià)7000元/平方米左右的清水房對(duì)外低調(diào)銷售，而2012年項(xiàng)目高調(diào)亮相時(shí)，精裝修房?jī)r(jià)賣到19000元/平方米。

　　旅游地產(chǎn)入湘

　　在全國(guó)多個(gè)城市積極降價(jià)回籠資金的同時(shí)，雅居樂(lè)還在積極布局新的區(qū)域，也在旅游地產(chǎn)的發(fā)展上繼續(xù)投資。

　　5月6日，雅居樂(lè)地產(chǎn)灰湯國(guó)際度假小鎮(zhèn)在湖南寧鄉(xiāng)灰湯正式開工。雅居樂(lè)集團(tuán)副總裁兼西部區(qū)域總裁薛雙有在開工儀式上稱，預(yù)計(jì)用8年時(shí)間，將寧鄉(xiāng)灰湯國(guó)際度假小鎮(zhèn)打造成為湖南乃至全國(guó)首屈一指的旅游目的地和集聚地。據(jù)悉今年年底項(xiàng)目一期工程就將問(wèn)世。

　　“今年年底長(zhǎng)韶婁高速通車，長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)驅(qū)車前往寧鄉(xiāng)灰湯只要30分鐘，屆時(shí)將吸引全國(guó)各地的旅行者來(lái)這里度假旅游居住。”談到入駐湖南選址灰湯的緣由，薛雙有坦承，公司前期做了大量的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)灰湯在湖南人的印象中就是“溫泉地”的代名詞，但旅游地產(chǎn)在湖南還剛起步，許多宣稱旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目其實(shí)并不具備“體量要大、產(chǎn)品要多、配套要全”的“三要”要求。雅居樂(lè)公司高層敏銳地捕捉到了這一點(diǎn)，他們認(rèn)為灰湯在湖南極具旅游綜合開發(fā)的潛力。

　　資料顯示，這是雅居樂(lè)首入湖南的項(xiàng)目，是其于2013年9月簽約落定的。

　　去年9月2日，雅居樂(lè)正式與湖南省寧鄉(xiāng)縣政府簽約，將投資200億元在寧鄉(xiāng)溫泉名鎮(zhèn)灰湯建設(shè)灰湯雅居樂(lè)項(xiàng)目。

　　據(jù)當(dāng)時(shí)的資料，灰湯雅居樂(lè)項(xiàng)目是寧鄉(xiāng)縣政府在6月通過(guò)“港洽周”引進(jìn)的項(xiàng)目，也是雅居樂(lè)公司進(jìn)軍湖南市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資約200億元，規(guī)劃用地5000畝，用地范圍涉及灰湯鎮(zhèn)、偕樂(lè)橋鎮(zhèn)，建設(shè)內(nèi)容主要有溫泉養(yǎng)生會(huì)所、溫泉酒店、溫泉景觀公園、演藝中心、商貿(mào)中心、游樂(lè)中心、低密度住宅等。

　　據(jù)了解，雅居樂(lè)灰湯項(xiàng)目計(jì)劃每年保持50萬(wàn)平方米的開發(fā)建設(shè)規(guī)模。

　　對(duì)于雅居樂(lè)在湖南的溫泉旅游產(chǎn)品，有較為熟悉的合富輝煌集團(tuán)(湖南)董事總經(jīng)理?xiàng)詈甾睂?duì)觀點(diǎn)新媒體介紹稱，雅居樂(lè)的項(xiàng)目定位是復(fù)合型的旅游地產(chǎn)，比較類似目前湖南常德已有的桃花源項(xiàng)目，未來(lái)可以自住、投資，還可以用來(lái)出租、渡假，甚至可以和一些旅行社合作。

　　楊虹薇介紹稱，湖南灰湯的溫泉是高溫溫泉，在全球有非常有名，但受限于政府的資金問(wèn)題一直沒(méi)有很好的開發(fā)，導(dǎo)致這里的配套設(shè)施還停留在上個(gè)世紀(jì)五六十年代，大多數(shù)都是招待所、療養(yǎng)院等等，因此當(dāng)?shù)卣M(jìn)入雅居樂(lè)這樣的知名房企，對(duì)于未來(lái)的發(fā)展十分有利。

　　至于未來(lái)的消費(fèi)群體，楊虹薇分析認(rèn)為將主要是本地人士和周邊區(qū)域的居民，“特別是方圓10-40公里距離的人，車程也比較合適”。

　　顯然，這是雅居樂(lè)繼海南、云南之后，選擇的第三個(gè)開發(fā)旅游地產(chǎn)的省份。而從清水灣項(xiàng)目之后，雅居樂(lè)已經(jīng)將旅游地產(chǎn)的發(fā)展定位成公司最重要的三大產(chǎn)品線之一。

　　去年年底，雅居樂(lè)在云南的首個(gè)旅游項(xiàng)目終于開盤。據(jù)雅居樂(lè)方面公布，在當(dāng)天的短短兩小時(shí)內(nèi)，首批推出的200余套房源即告售罄，成交金額達(dá)3億元。

　　然而，3億元的成交金額和原鄉(xiāng)項(xiàng)目高達(dá)200億元的投資金額相比，實(shí)在是杯水車薪。即使銷售業(yè)績(jī)不算太差，但對(duì)此第一個(gè)旅游項(xiàng)目清水灣首期開盤時(shí)的情況，輝煌并沒(méi)有再現(xiàn)。

　　雖不能用“失敗”來(lái)概括雅居樂(lè)的第二個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，但至少目前也無(wú)法用“成功”來(lái)加以總結(jié)。

　　另一方面，旅游地產(chǎn)的特性就是投資總額巨大，而回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)于去年銷售疲軟，負(fù)債率持續(xù)上升的雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前依然在旅游地產(chǎn)方面大手筆擴(kuò)展是否合適，也是值得思考的問(wèn)題。

　　對(duì)此，楊虹薇并沒(méi)有給出她的看法，僅表示：“我相信作為一個(gè)有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，在拿地的時(shí)候肯定有進(jìn)行投入產(chǎn)出比的計(jì)算。”

　　提周轉(zhuǎn)與穩(wěn)毛利

　　國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師余立峰或許回答了為什么雅居樂(lè)執(zhí)著于旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

　　“旅游地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)拉高毛利率，而中高端產(chǎn)品則提高周轉(zhuǎn)，負(fù)責(zé)保障現(xiàn)金回籠”，上述人士稱。

　　余立峰認(rèn)為，雅居樂(lè)去年沒(méi)有完成420億的全年目標(biāo)，因此今年對(duì)于銷售格外緊張，所以目前不惜大肆降價(jià)也要力保去化的提升。

　　“自從在香港上市之后，雅居樂(lè)的發(fā)展一直很依賴香港資本市場(chǎng)，如果今年的目標(biāo)還不能完成，對(duì)于雅居樂(lè)的影響會(huì)很大”，余立峰表示，雅居樂(lè)此前是非常關(guān)注高毛利率的房地產(chǎn)企業(yè)，而在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，這種模式顯然不是很好。在去年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)之下，雅居樂(lè)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變觀念，追求去化。

　　“我認(rèn)為這是雅居樂(lè)的進(jìn)步”，余立峰如此總結(jié)。

　　2013年年報(bào)顯示，雅居樂(lè)毛利率下降至35.6%，雖仍高于行業(yè)的平均水平，但對(duì)比雅居樂(lè)自身往年的表現(xiàn)卻已經(jīng)處于低位的數(shù)字。

　　“目前我們旗下有90多個(gè)項(xiàng)目，有一部分銷售動(dòng)不了的，有一些是利潤(rùn)高的，我們希望可以通過(guò)減價(jià)回籠部分資金，利潤(rùn)雖然少一點(diǎn)，但對(duì)公司影響不會(huì)太大。”雅居樂(lè)主席陳卓林此前在回應(yīng)降價(jià)的問(wèn)題是，也順便對(duì)毛利的問(wèn)題做出了回應(yīng)。

　　話雖如此，價(jià)格的變化對(duì)雅居樂(lè)的利潤(rùn)率還是產(chǎn)生了直接的壓力。摩根大通此前發(fā)布的報(bào)告指出，過(guò)去15個(gè)月，雅居樂(lè)所補(bǔ)充的土儲(chǔ)，大部分均位于供應(yīng)過(guò)剩的城市，相信會(huì)進(jìn)一步受到市場(chǎng)氣氛轉(zhuǎn)差的影響，令其去化率及毛利率受壓。

　　而巴克萊資本更是認(rèn)為，減價(jià)措施可能會(huì)使今年雅居樂(lè)的毛利率水平跌至20%~25%，較去年35%的毛利率水平大幅下滑。

　　因此，在普通住宅產(chǎn)品降價(jià)銷售的時(shí)候，負(fù)責(zé)拉高毛利率就成為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的重要使命。

　　對(duì)此，余立峰的分析頗為直接：“雅居樂(lè)現(xiàn)在也不會(huì)過(guò)高追求毛利，可以穩(wěn)定在一定水平就好。而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，從去年年報(bào)可以看出，占公司整體銷售比重并不大，因此雅居樂(lè)關(guān)注的不是這些旅游地產(chǎn)可以賣多少現(xiàn)金，而是利潤(rùn)空間可以有多大。”

　　顯然，低地價(jià)、低成本的旅游地產(chǎn)成為雅居樂(lè)穩(wěn)定毛利的砝碼。

　　“雅居樂(lè)今年主要的任務(wù)就是把前幾年拿的土地加快開發(fā)，降庫(kù)存然后變現(xiàn)”，于是，為了加快產(chǎn)品開發(fā)以及繼續(xù)旅游地產(chǎn)的擴(kuò)展，雅居樂(lè)年內(nèi)也做了多筆融資。

　　最新消息則是，4月28日，有市場(chǎng)消息指雅居樂(lè)地產(chǎn)正在籌措一筆60億港元的貸款融資，并已展開和銀行的接洽。據(jù)了解，雅居樂(lè)地產(chǎn)正籌措的60億港元(折合7.74億美元)貸款為一筆三年期分期償還的俱樂(lè)部貸款。該筆貸款利率為香港銀行同業(yè)拆息加碼420個(gè)基點(diǎn)，平均年限約為2.31年。銀行的綜合收益為506.6個(gè)基點(diǎn)，費(fèi)用為200個(gè)基點(diǎn)。

　　據(jù)消息人士透露，雅居樂(lè)自行安排這筆俱樂(lè)部貸款，并已在上兩周向有業(yè)務(wù)往來(lái)的銀行發(fā)送了邀請(qǐng)函。截至目前，雅居樂(lè)尚未對(duì)該事項(xiàng)有公開披露，其相關(guān)人士?jī)H稱有待公告明確。

　　但余立峰認(rèn)為，雅居樂(lè)一直在香港進(jìn)行各種融資都頗為頻繁，然而今年預(yù)期將會(huì)減少融資的動(dòng)作。原因則是：“去年負(fù)債率比較高，今年應(yīng)該不會(huì)加重負(fù)債，而且今年融資成本也比之前稍高，不利貸款。另外，降價(jià)也可以帶來(lái)一定的現(xiàn)金回籠”。

　　摩根大通的數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)去年底凈負(fù)債比率亦升至97%，因有超過(guò)130億元的凈現(xiàn)金流出，并只有77%現(xiàn)金回款，處于同業(yè)最低水平。

　　若果真如此，那么雅居樂(lè)今年保障資金的重壓將基本集中在銷售環(huán)節(jié)，因此未來(lái)公司是否將繼續(xù)大力降價(jià)以維持高去化，或者會(huì)采取更多方式促進(jìn)銷售，也將是雅居樂(lè)面臨的重大挑戰(zhàn)。

（發(fā)稿：武瑾瑩    審校：楊曉敏）