　　負債率創(chuàng)新高，現(xiàn)金充裕度明顯不足。①負債率：2014年一季報開發(fā)類房企資產(chǎn)負債率創(chuàng)歷史新高，達到77.9%，其中招保萬金整體為77%，扣除招保萬金后為78.4%。扣除預收款的資產(chǎn)負債率也創(chuàng)歷史新高，其中招保萬金整體穩(wěn)定，非招保萬金類房企上升很快。②凈負債率：2014年一季報開發(fā)類房企凈負債率創(chuàng)歷史新高，達到79.85%，其中招保萬金整體61%（主要是保利地產(chǎn)拉高了整體水平），扣除招保萬金后房企上升很快，高達92.6%，分別較2013年末上升8.4個百分點、14個百分點和4.6個百分點。③現(xiàn)金與全部付息債的比值：開發(fā)類整體現(xiàn)金及全部付息債的比值為34%，降至歷史最低。招保萬金為41.4%，扣除招保萬金后為31.9%。④現(xiàn)金與存貨的比（存貨經(jīng)修正）：2014年一季報開發(fā)類整體現(xiàn)金與修正后的存貨的比值為21.5%，處于歷史最低位，較2013年下降2.36個百分點。其中招保萬金為21.1%，扣除招保萬金類企業(yè)為21.88% 。

　　反映短期償債能力的“現(xiàn)金對短期負債的覆蓋率”在2014年一季報也處于低位。2014年一季報開發(fā)類房企現(xiàn)金對短期有息負債的覆蓋率為102%，較13年末下降5.78個百分點，其中招保萬金覆蓋率為153%，扣除招保萬金后為85%。

　　存貨大幅增長，去化周期攀升至歷史第二高位，達到14.3個季度，存貨壓力凸顯。2014年一季報開發(fā)類房企整體存貨（經(jīng)修正）同比上升25%，其中，招保萬金上升18%，扣除招保萬金類房企上升29%。存貨去化周期大幅攀升至14.3個季度（處于歷史第二高位，僅低于2012年一季度17.4，比13年Q1為10.5個季度明顯上升），其中招保萬金為11.8個季度（13年Q1為9.2），扣除招保萬金后為16.6季度（13年Q1為11.7）。

　　樓市低迷，上市房企銷售也受到明顯影響。2014年一季報開發(fā)類企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比下降12%，其中招保萬金下降11%，非招保萬金類房企下降12.5%。這次銷售下降是2006年以來的第三次，前兩次分別出現(xiàn)在2008年下半年和2012年一季度。這和去年一季度增長了80%的高基數(shù)有很大關(guān)系，但樓市的確出現(xiàn)了明顯降溫也是重要原因。

　　2014年一季度開發(fā)類房企整體收入增長明顯放緩，凈利潤出現(xiàn)負增長。14年一季度開發(fā)類企業(yè)結(jié)算收入同比增長9.5%，招保萬金下降8.5%，扣除招保萬金類增長19.5%；開發(fā)類企業(yè)凈利潤下降5%，招保萬金下降5.9%，扣除招保萬金后房企下降4.5%。

　　從2014年一季報108家開發(fā)類上市房企的整體財務(wù)數(shù)據(jù)看，已經(jīng)處于整體惡化的狀態(tài)，其中資金和存貨壓力已到歷史高位，讓人堪憂。如果考慮“假股真?zhèn)?rdquo;，以及“這幾年比較高的利息成本”等問題，實際上，開發(fā)商資金狀況可能比財務(wù)數(shù)據(jù)反映得還要更差。我們分析認為上市房企的這種狀況不僅僅代表上市公司這個群體，很可能是整個房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。最近媒體爆出光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂也不足為奇。同時，資金鏈風險可能會被金融機構(gòu)理性的規(guī)避風險的行為放大。比如現(xiàn)在很多房地產(chǎn)基金、信托等資金方，甚至有些銀行，基本不碰三四線城市房地產(chǎn)項目（而一線城市的項目即使是高價地，仍有很多金融機構(gòu)搶著做融資）。對于銷售面積占全國約60%的三四線城市來說，在市場成交趨冷后，這些城市中小房企的流動性風險可能將面臨更大考驗。為了防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不可控的危機， “政策是否放松”也應(yīng)該是更多地方政府開始切實思考的時候了，當然，企業(yè)更加積極主動的“降價自救”更將是逼在眼前的事情。至于，這些動作的實際效果怎樣？我們認為，在潛在需求沒有斷崖式消失的情況下，效果會有，無非是幅度的問題。

　　風險提示：成交量繼續(xù)惡化。

　　東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)2014年一季報財務(wù)分析：資金及存貨壓力讓人堪憂

（審校：勞蓉蓉）