今天的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是簡單的上還是下，它是冷熱不均的，是供需錯(cuò)位的。世聯(lián)對(duì)當(dāng)前的研判，認(rèn)為優(yōu)勝劣汰、勝者為王是非常重要的。

　　黎振偉：我的演講分三個(gè)題目：第一，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，換檔減數(shù)，微調(diào)凸顯。第二，當(dāng)前走勢，冷熱不均，供需錯(cuò)位。第三，優(yōu)勝劣汰，勝者為王。

　　第一，當(dāng)今的市場面臨的問題一定不是一個(gè)簡單的買賣問題，它實(shí)際上綜合了很多東西，我們可以看到今年開局以來經(jīng)濟(jì)面臨著威脅，增速放緩。3月份的CPI跟PPI都同時(shí)下降，我們現(xiàn)在沒有通脹。我們的中國制造業(yè)PMI，48，已經(jīng)達(dá)到了八個(gè)月新低，還有鐵路運(yùn)貨量也在放緩。社會(huì)的融資活動(dòng)也繼續(xù)放緩，所以這個(gè)投資跟消費(fèi)的減慢，不是偶然的。問題就是當(dāng)中國的經(jīng)濟(jì)在下滑的時(shí)候，我們的中央政府如何看待當(dāng)前的放緩？

　　我們看到本屆政府它在很大程度上容忍，不會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)的波動(dòng)而采取強(qiáng)勢的政策。所以我們看到博鰲亞洲論壇李克強(qiáng)總理談到，我們不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)一時(shí)的波動(dòng)采取強(qiáng)勢政策，所以我看這是下了決心的。我們的GDP在一季度放緩到7.2，甚至比全國水平還要低，同時(shí)看到，房地產(chǎn)開發(fā)回落也影響到我們的GDP，所以房地產(chǎn)跟GDP有關(guān)聯(lián)，同時(shí)政府也看到了不能夠單純靠房地產(chǎn)刺激GDP。但是國家并不是沒有作為，國家在新的政策上進(jìn)行大的改動(dòng)，國家還在高鐵、貨幣政策微調(diào)，在“三農(nóng)”政策，房地產(chǎn)的分類調(diào)控等其他方面進(jìn)行微刺激，這個(gè)微刺激是開發(fā)商要關(guān)注的新的發(fā)展空間。

　　同時(shí)我們也看到穩(wěn)增長保就業(yè)，當(dāng)前就業(yè)沒有太大問題，但是大學(xué)生的就業(yè)結(jié)構(gòu)面臨難題。2014年的就業(yè)目標(biāo)是1000萬，跟以往的變化是減了23.7。也就是說，今年如果開發(fā)商要對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，相信在增加就業(yè)方面，應(yīng)該是開發(fā)商可以做的事情。房地產(chǎn)市場的調(diào)整是經(jīng)濟(jì)增長，就業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，新型城鎮(zhèn)化，結(jié)構(gòu)的調(diào)整，行業(yè)的洗牌加劇，都會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。我們還看到國家在調(diào)控思路上，在金融上放大了市場。我們看到信托者，他們談到了金融已經(jīng)在調(diào)整，融資的方式，國家也A股融資，當(dāng)然銀行直接貸款是困難的，因?yàn)槔⑸蠞q。

　第二，對(duì)走勢方面我們認(rèn)為，今天的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是簡單的上還是下，它是冷熱不均的，是供需錯(cuò)位的。一季度全國商品房成交面積出現(xiàn)了負(fù)增長，前兩次的負(fù)增長在2008、2012年，也就是說這次我們看到負(fù)增長應(yīng)該跟上一次有同樣的規(guī)律呈現(xiàn)，可能會(huì)更長。我們也看到一季度回落，尤其是一線城市跌幅明確，不光是二線城市，一線城市的價(jià)格也在下調(diào)，從13年的一季度相比，因?yàn)?3年價(jià)格上漲比較快，所以14年的調(diào)整是必然的。

　　同時(shí)我們看到新增供銷比的顯示，進(jìn)一步制約了力度，可以看到我們的供銷量的比也比較高。未來房地產(chǎn)開發(fā)投資、增速也在緩慢的下降，投資拿地也在減少。隨著需求，當(dāng)資金成本增加，疊加效應(yīng)開始呈現(xiàn)，所以也逐步地傳遞到市場銷售終端。今天房地產(chǎn)銷售的困難是由經(jīng)濟(jì)，以及房地產(chǎn)本身的綜合因素所造成的。同時(shí)我們看到客戶購房的意愿，目前有800多個(gè)樓盤的售樓部，我們購房者意愿指數(shù)也在下降，我們現(xiàn)在回落到2012年的低點(diǎn)，這個(gè)指標(biāo)大家還是關(guān)注的。

　　我們也看到，不同城市在步入了調(diào)控階段，不同城市之間的成交分化。我們看到西安一季度的供應(yīng)量情況，新批準(zhǔn)的數(shù)量是500多萬方，市場供應(yīng)明顯好于去年預(yù)期。我們看到西安一季度的供應(yīng)與成交情況，商品房成交300多萬，環(huán)比下滑較大，但同比下滑并不太大，我們認(rèn)為西安的市場還沒有出現(xiàn)大的、明顯的下滑，基本還是表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。不同城市情況不一樣，對(duì)我們來說，對(duì)于不同城市采取的措施，采取的策略也是不一樣的。關(guān)注市場，關(guān)注相應(yīng)的檢測指標(biāo)、相應(yīng)的數(shù)據(jù)，這些都不一一去講。當(dāng)然我們也看到庫存是目前房地產(chǎn)周期存在比較大的問題，部分城市超過15個(gè)月，應(yīng)該說三四線城市的整體庫存是比較高的。

　　最后看一下，一線城市比較強(qiáng)的，二線城市也有相對(duì)短期，中短期供求走勢比較強(qiáng)的城市，我們認(rèn)為西安是在二線城市較強(qiáng)的城市，其他城市都有不同的分類，從每個(gè)月來看變化，這種變化挺敏感的。同時(shí)我們根據(jù)市場不同的表現(xiàn)，我們采取不同的策略，不同的對(duì)策，千萬不要一擁而上。二線城市目前正處于高速發(fā)展中，西安屬于這種城市，對(duì)不同城市的銷售瓶頸要采取措施。

　　第三，我們談?wù)勈缆?lián)對(duì)當(dāng)前的研判，我們認(rèn)為優(yōu)勝劣汰勝者為王是非常重要的?；仡?8年以來的市場運(yùn)行，我們看到本次是至2012年成交開始回升，目前已經(jīng)經(jīng)過了23個(gè)月的順周期，所以市場也開始要出現(xiàn)下行了，這是規(guī)律。從05年一直過來到13年，其實(shí)市場的下行是有周期的，所以這個(gè)下行也是一個(gè)預(yù)測之間。我們看到，不同于前兩次的降價(jià)風(fēng)潮，08年是金融危機(jī)，11年國家主動(dòng)調(diào)整，限購。這次是因?yàn)槎€城市庫存量大，所以開發(fā)商應(yīng)該在結(jié)構(gòu)上有所思考。我們看到市場寬松期，行業(yè)集中度，行業(yè)的集中要加劇。

　　在這個(gè)時(shí)候，不同企業(yè)的做法是不一樣的，對(duì)于有些企業(yè)需要加快考量。不同企業(yè)，在這個(gè)時(shí)候措施是蠻到位的，對(duì)于世聯(lián)采取貼息等方式（PPT:這是保利的模式，這是恒大的案例）。我們對(duì)不同的企業(yè)監(jiān)測也在緊跟策略。盤點(diǎn)貨量，千萬不要簡單而為。在房地產(chǎn)調(diào)控中，調(diào)整中，企業(yè)要提高自身的應(yīng)對(duì)能力，以及操盤能力。這是我們對(duì)西安的研究，西安的產(chǎn)品也在變化，不同區(qū)域有不同表現(xiàn)。

　　第三個(gè)策略就是建議加快轉(zhuǎn)型，應(yīng)對(duì)市場波動(dòng)能力，要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化和延長服務(wù)鏈。我們也認(rèn)為14年房地產(chǎn)正面臨著分化時(shí)代，中國房地產(chǎn)正式進(jìn)入下半場，我們的房地產(chǎn)不能夠永遠(yuǎn)只靠開發(fā)發(fā)展，我們看到從過去的量到今天的值到服務(wù)，我們的公寓，我們的家居服務(wù)，資產(chǎn)服務(wù)，都在提升，這些都是從單純的代理公司向多元化公司進(jìn)展。

　　最后，扎根市場，服務(wù)市場，代理市場。謝謝大家。