2014年，房地產(chǎn)行業(yè)開局平淡，三月政策定調(diào)，四月成為關(guān)鍵。在分類調(diào)控大方向下，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的選擇至關(guān)重要，不應(yīng)當(dāng)局者迷。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。十年期間，“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行”先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無(wú)錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽(yáng)、南昌、連云港等三十多個(gè)省市，對(duì)中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策等進(jìn)行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動(dòng)力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　太湖之濱，千年名城，坐擁江南繁盛氣象，城市觀點(diǎn)論壇2014年選擇了“人間天堂”蘇州。

　　作為吳文化的發(fā)源地，江南核心之地，蘇州現(xiàn)已成為中國(guó)特大城市及江蘇省第二大城市，雖然近代以來(lái)一直處于大上海的“暗影”之下，但并不能被低估。

　　2014年，房地產(chǎn)行業(yè)開局平淡，三月政策定調(diào)，四月成為關(guān)鍵。在分類調(diào)控大方向下，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的選擇至關(guān)重要，不應(yīng)當(dāng)局者迷。

　　今天，觀點(diǎn)新媒體攜城市觀點(diǎn)論壇首次走進(jìn)蘇州，邀請(qǐng)著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康及更多房地產(chǎn)界、金融界、財(cái)經(jīng)界及政府協(xié)會(huì)的杰出人物與蘇州眾多房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)企業(yè)，共論行業(yè)2014年市場(chǎng)變化趨勢(shì)，預(yù)測(cè)2014中國(guó)房地產(chǎn)新發(fā)展。

　　4月25日上午，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行正式開幕。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，對(duì)會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　專題：2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行

　　直播實(shí)錄：2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行（二）

　　主持人：尊敬的各位來(lái)賓，敬愛的朋友們，大家早上好！歡迎來(lái)到2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行現(xiàn)場(chǎng)！請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇的主辦方觀點(diǎn)新媒體、現(xiàn)代快報(bào)歡迎各位朋友來(lái)到2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行現(xiàn)場(chǎng)！謝謝各位！

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天出席論壇的嘉賓！他們是：

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生

　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生

　　世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生

　　高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生

　　山東省威海市文登區(qū)國(guó)土資源局副局長(zhǎng)賽永忠先生

　　威海雙島灣科技城副主任張健先生

　　中海發(fā)展（蘇州）有限公司總經(jīng)理莊勇先生

　　吳中地產(chǎn)集團(tuán)總裁曾昌宇先生

　　蘇州市新滄浪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司史建華先生

　　融創(chuàng)綠城蘇州城市公司常務(wù)副總經(jīng)理魏萬(wàn)青先生

　　海亮地產(chǎn)江蘇區(qū)域公司總經(jīng)理史慶超先生

　　蘇州弘陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理梁永飛先生

　　蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理馬紅科女士

　　德信資本董事長(zhǎng)陳義楓先生

　　好屋中國(guó)集團(tuán)CEO陳興女士

　　房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司江蘇區(qū)域總經(jīng)理潘嬌絨女士

　　美國(guó)海斯蘭德國(guó)際建筑師事務(wù)所首席建筑師、董事長(zhǎng)馮瑩女士

　　SKYLINE思凱來(lái)國(guó)際總經(jīng)理陸靜女士

　　合富輝煌（中國(guó)）上海公司副總經(jīng)理趙春雷先生

　　蘇州世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理劉伊寧女士

　　現(xiàn)代快報(bào)蘇州新聞中心主任王家言先生

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士

　　接下來(lái)我們將請(qǐng)出本次論壇致辭嘉賓，首先有請(qǐng)現(xiàn)代快報(bào)蘇州新聞中心主任王家言先生！

　　王家言：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，先生們、女士們、朋友們，大家上午好！人間四月天、春滿金雞湖。相信所有與會(huì)的專家、學(xué)者、也能人士在這里都能有所收獲。再次我謹(jǐn)代表現(xiàn)代快報(bào)對(duì)本次論壇的召開表示熱烈的祝賀，并預(yù)祝本次會(huì)議圓滿成功。

　　現(xiàn)代快報(bào)自創(chuàng)刊起就創(chuàng)造了每天遞增1萬(wàn)份的奇跡，受到讀者的好評(píng)，在江蘇報(bào)業(yè)市場(chǎng)獨(dú)樹一幟。現(xiàn)代快報(bào)由傳統(tǒng)單一的紙質(zhì)媒體逐步轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展，努力構(gòu)建現(xiàn)代快報(bào)、現(xiàn)代畫報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)微博、微信群、現(xiàn)代快報(bào)學(xué)院、會(huì)議展覽中心等多媒體的傳播平臺(tái)，積極完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　在去年召開的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上習(xí)近平總書記提出新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要看得見山、望得見水，品得出鄉(xiāng)愁。有個(gè)朋友覺得房?jī)r(jià)很高，想等等，結(jié)果一漲再漲，他也后悔，因?yàn)闆]有早下手。傳導(dǎo)正能量，抨擊假惡丑是媒體應(yīng)該肩負(fù)的職責(zé)，現(xiàn)代快報(bào)希望將和大家一起深入到房地產(chǎn)行業(yè)中，努力促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)走得更穩(wěn)更好、更遠(yuǎn)。最后祝遠(yuǎn)道而來(lái)的嘉賓在蘇州生活愉快，祝本次論壇圓滿成功。謝謝大家！

　　主持人：非常感謝，接下來(lái)我們有請(qǐng)下一位致辭嘉賓，觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士！

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位來(lái)賓上午好，城市觀點(diǎn)論壇已經(jīng)舉辦了9年，這次是走進(jìn)蘇州。一項(xiàng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的蘇州房企，我覺得應(yīng)該是一個(gè)好事，接下來(lái)的市場(chǎng)不再會(huì)是一個(gè)快速高歌猛進(jìn)的規(guī)模市場(chǎng)，應(yīng)該是一個(gè)細(xì)分更加專業(yè)居住會(huì)改變我們的很多生活，而我們馬桶的事件可能會(huì)從各種質(zhì)量和我們的一些更加專業(yè)的成就上去深入。

　　作為專業(yè)的地產(chǎn)全媒體，我們有各種線上線下的產(chǎn)品，我們正向一個(gè)專業(yè)的地產(chǎn)財(cái)經(jīng)咨詢服務(wù)商發(fā)展。今天在座的房地產(chǎn)企業(yè)，絕大多數(shù)都是2013年度中國(guó)卓越榜的入榜企業(yè)。我們也希望得到在座各位企業(yè)的鼎立支持。

　　4月份其實(shí)是蘇州非常美麗的季節(jié)，接下來(lái)的5月也是房企的銷售季。我們所有的房企也不要期望政策是否松綁，因?yàn)檎嬲龥Q定房企的不是政策，而是我們的市場(chǎng)。期望在座來(lái)賓的精彩對(duì)話，為我們的房地產(chǎn)再度把把脈，為我們持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行添磚加瓦。在這里也隆重邀請(qǐng)我們所有的朋友與我們?cè)诓椪搲俣认嗑?，謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩(shī)濤女士，本次大會(huì)嘉賓致辭到此結(jié)束，接下來(lái)將進(jìn)行今天上午的議程。

　　進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)行業(yè)意外轉(zhuǎn)向，看淡之聲此起彼伏，市場(chǎng)分化趨勢(shì)亦更加明顯。解讀分類與雙向調(diào)控的啟示，何方才是房地產(chǎn)的新路徑？

　　2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行的大會(huì)主題是：分類與市場(chǎng) 調(diào)控新啟示。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)，首先有請(qǐng)到的是著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科研究所所長(zhǎng)賈康先生為大會(huì)做主旨演講！賈康先生演講的題目是：全面深化改革與房地產(chǎn)稅的變調(diào)。

　　賈康：謝謝主持人，大家。按照會(huì)議給我出的題目，我借此機(jī)會(huì)向大家做一個(gè)匯報(bào)。在后面的議程中也安排了和各位討論的機(jī)會(huì)，我也很愿意得到大家的批評(píng)執(zhí)政意見。

　　我今天想分四個(gè)層次來(lái)講，第一個(gè)層次，我們要簡(jiǎn)單的勾畫一下我們?cè)趺凑J(rèn)識(shí)，我們的治國(guó)理念及其精神實(shí)質(zhì)。因?yàn)榇蠹叶挤浅５年P(guān)心中國(guó)改革開放30年以后，在一個(gè)新的歷史起點(diǎn)上，我們已經(jīng)看到最高決策層形成的頂層規(guī)劃性質(zhì)的指導(dǎo)文件。這里面有非常豐富的內(nèi)容，被細(xì)心人的排列出來(lái)的336項(xiàng)具體改革任務(wù)。如果把它做一個(gè)濃縮的概括，我認(rèn)為最簡(jiǎn)要的說(shuō)，這個(gè)內(nèi)容豐富的，在改革方面，包括大量具體要求的文件，它的核心的一個(gè)治國(guó)理念，現(xiàn)在被認(rèn)為就是在以習(xí)近平為總書記的領(lǐng)導(dǎo)集體，他們?cè)谥笇?dǎo)全局的方面，已經(jīng)形成一個(gè)綱舉目張的，核心的這樣一個(gè)治國(guó)方面的大眾方針。就是要推進(jìn)國(guó)家治理的現(xiàn)代化，在這個(gè)文件里面的表述是國(guó)家治理體系和治理能力的現(xiàn)代化。我更愿意把它最簡(jiǎn)要的濃縮為現(xiàn)代國(guó)家治理這樣一個(gè)概念。

　　顯然，現(xiàn)代化、現(xiàn)代性的趨向由來(lái)以久，上個(gè)世紀(jì)三件大事，第一件大事是在中國(guó)近現(xiàn)代史拉開帷幕以后，經(jīng)過(guò)一系列被動(dòng)捱打的演變，發(fā)動(dòng)辛亥革命，實(shí)際的演變中間要到第二件大事，中華人民共和國(guó)成立，三民主義的第一條，在這個(gè)過(guò)程中經(jīng)受了幾乎要亡國(guó)滅種的考驗(yàn)，49年以后一個(gè)基本統(tǒng)一清晰完整的民族國(guó)家框架成立。傳統(tǒng)體制時(shí)期，包括在10年浩劫中間都明確的提出了我們的奮斗目標(biāo)是本世紀(jì)末我們要實(shí)現(xiàn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、國(guó)防技術(shù)的現(xiàn)代化。當(dāng)然我們實(shí)際的推進(jìn)過(guò)程中間卻充滿了坎坷。

　　等到第三件事，鄧小平在79年到蘇州考察，長(zhǎng)考三天之后終于提煉出現(xiàn)代化三步走戰(zhàn)略的框架。鄧小平確立的現(xiàn)代化的愿景，也就是現(xiàn)在習(xí)近平總書記說(shuō)的2015年前后中國(guó)夢(mèng)的建立。這樣一個(gè)現(xiàn)代化、現(xiàn)代性為趨向的指導(dǎo)目標(biāo)，在全面改革趨向之下，它落到了國(guó)家治理現(xiàn)代化和現(xiàn)代國(guó)家治理。它伴隨的新意是承前啟后，要讓中國(guó)人民對(duì)美好生活的向往作為我們的目標(biāo)。這個(gè)新的理念里面最重要的是“治理”二字，我們過(guò)去一直在說(shuō)，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的已經(jīng)不是屢屢體積的調(diào)控、管理，那是一個(gè)自上而下的層面?，F(xiàn)在講治理，這是一套充分互動(dòng)的制度安排和連接。這里面強(qiáng)調(diào)的是多元主體充分互動(dòng)，這種情況下最大的包容性，這是現(xiàn)在提升到的包容性增長(zhǎng)。最大包容性所激發(fā)出來(lái)的是所有的潛力和活力，這就是鄧小平過(guò)去強(qiáng)調(diào)的解放生產(chǎn)力。

　　現(xiàn)在這個(gè)文件非常重要，連接著另外一個(gè)核心概念，就是文件中多次提及的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，這個(gè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的表述上面有一個(gè)重大突破，就是使市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用，這樣一個(gè)表述得來(lái)可是千難萬(wàn)難。

　　鄧小平在考慮四個(gè)現(xiàn)代化的時(shí)候，考慮改革開放的時(shí)候，他已經(jīng)清晰地對(duì)我們改革的大方向有了一個(gè)必要的表述，就是在79年他見英國(guó)外賓的時(shí)候，他對(duì)外國(guó)客人說(shuō)為什么社會(huì)主義不能搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呢？我們也要搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，當(dāng)時(shí)這句話對(duì)外國(guó)人講了之后對(duì)內(nèi)秘而不宣。我的解讀就是鄧小平當(dāng)時(shí)意識(shí)到如果當(dāng)時(shí)內(nèi)部做傳達(dá)的話，會(huì)炒作一團(tuán)，會(huì)于事無(wú)補(bǔ)。當(dāng)時(shí)是矛盾堆積如山，百?gòu)U待興的時(shí)候，他希望少爭(zhēng)論，最好不爭(zhēng)論，他說(shuō)不爭(zhēng)論是他的最大發(fā)明，一爭(zhēng)論起來(lái)就把時(shí)間全浪費(fèi)掉了。所以他先不在表述上面糾纏，推進(jìn)實(shí)際可做的事情。80年前后當(dāng)時(shí)鄧小平等領(lǐng)導(dǎo)人開始是容忍了，以后支持了搞農(nóng)村改革，就是分田到戶，幾年時(shí)間農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上了一個(gè)大臺(tái)階。

　　在深圳那個(gè)地方最直接的壓力是偷渡成風(fēng)，所以就逼出了一個(gè)建立特區(qū)，殺出一條血路的舉措，但這是局部的舉措。宏觀層面從財(cái)政方面開始分權(quán)，權(quán)利要進(jìn)一步下放給企業(yè)，希望市場(chǎng)主體活起來(lái)。經(jīng)過(guò)幾年的表論，像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)為輔相結(jié)合等等，到了84年中央認(rèn)為有可能正式形成經(jīng)濟(jì)改革決定，那時(shí)候的文本里面所說(shuō)的是有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)，沒有市場(chǎng)兩個(gè)字。我們稍微有經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)的人就知道講商品經(jīng)濟(jì)必然涉及市場(chǎng)，必然更多的考慮是長(zhǎng)期作用。

　　不同趨向在7個(gè)字之下暫時(shí)得到了可接受的一個(gè)表述，這個(gè)已經(jīng)取得了突破。第二次是市場(chǎng)二字表述出來(lái)了，只有間接調(diào)控才能夠真正發(fā)揮千千萬(wàn)萬(wàn)分散市場(chǎng)主體的聰明才智，才能真正解放生產(chǎn)力。89年之后，鄧小平在不得以的情況下曾經(jīng)做出了一個(gè)妥協(xié)姿態(tài)，他說(shuō)那兩句話如果認(rèn)為不合適可以先不提。再往后，91年他在上海屢屢通過(guò)文章給出信息，想推進(jìn)中國(guó)在89那一個(gè)誰(shuí)都不愿意看到的重大打擊之后，我們要重新開局，但是這個(gè)文章每年起到他希望看到的作用。

　　92年初南巡，現(xiàn)在跟著小平南巡的老同志寫文章，非常直截了當(dāng)?shù)恼f(shuō)南巡是小平同志的天鵝之舞，必須發(fā)力了。從南巡以后，中國(guó)的發(fā)展應(yīng)該是在前面改革開放30幾年的另外一個(gè)高增長(zhǎng)起。我們?nèi)珖?guó)社會(huì)公眾，中國(guó)的老百姓，我們總體這個(gè)民族的發(fā)展一直在吃南巡的制度紅利。當(dāng)然新的挑戰(zhàn)也接踵而來(lái)，南巡確立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)模式之后，中央的文件對(duì)于資源配置的表述就是使市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。

　　總書記實(shí)際上是最后一句一字給這個(gè)文件定的稿，他也有一個(gè)關(guān)于這個(gè)文件很長(zhǎng)篇幅的書面說(shuō)明，公開發(fā)表的。里面有很長(zhǎng)的一段話專門講為什么要叫做決定性的表述，核心的觀點(diǎn)就是這樣的表述有利于實(shí)質(zhì)的處理好十八大提出的市場(chǎng)關(guān)系的問題，正確處理政府和市場(chǎng)關(guān)系尋求全盤接皆活的解放生產(chǎn)力。我們現(xiàn)在這個(gè)階段上認(rèn)識(shí)了現(xiàn)代國(guó)家治理，現(xiàn)代市場(chǎng)體系這樣一個(gè)邏輯鏈結(jié)之后，這就必須在改革上攻堅(jiān)克難。

　　新一代領(lǐng)導(dǎo)集體全面改革中的治國(guó)理念和他的精神實(shí)質(zhì)實(shí)際上就落在這60條文件里面，他所要求的我們?nèi)阶攥F(xiàn)代化第三目標(biāo)，這樣一個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的同時(shí)要伴隨著一個(gè)非常實(shí)質(zhì)性的要求，我認(rèn)為這樣一個(gè)要求就是我們60條的精神實(shí)質(zhì)，就是它的主基調(diào)，主旋律。我們必須在這樣一個(gè)治國(guó)理念和主基調(diào)、主旋律之下看一看我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及房地產(chǎn)發(fā)展問題。

　　全面改革當(dāng)中房地產(chǎn)如果說(shuō)必須有政府更好發(fā)揮作用，它起什么樣的作用？我愿意把它概括為雙軌統(tǒng)籌，講房地產(chǎn)你不能只講市場(chǎng)，你還得考慮統(tǒng)一保障。低收入群體也必須要居有所居。雖然政治局的會(huì)議并沒有按我這個(gè)雙軌統(tǒng)籌的表述形成文字，但會(huì)議公布出來(lái)的信息卻非常明確的用大量的篇幅處理怎么樣加快保障房建設(shè)的問題。同時(shí)又明確的提出沒有調(diào)控兒字的表述來(lái)提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。一邊是保障，一邊是市場(chǎng)健康發(fā)展，在大的邏輯上已經(jīng)比較清晰的形成我認(rèn)為可以直截了當(dāng)所稱的雙軌統(tǒng)籌框架。到了三中全會(huì)出來(lái)之后，我們從理論聯(lián)系實(shí)際的角度來(lái)看，中央指導(dǎo)之下，我們房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界面對(duì)的政府推動(dòng)是什么？保障房要加快建設(shè)，每一年都很明確的，開工多少套，竣工多少套。這個(gè)過(guò)程已經(jīng)在一步一步的往前推，幾年之后中國(guó)城鎮(zhèn)區(qū)域的，低收入階層，以年輕人為代表，大學(xué)生畢業(yè)之后幾年之內(nèi)他們必須談婚論嫁，要解決住房的問題，這個(gè)時(shí)候就要靠保障房來(lái)解決。隨著這個(gè)演變，我們的市場(chǎng)軌，所謂市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的房?jī)r(jià)高低問題就越來(lái)越?jīng)]有那種殺傷力，房?jī)r(jià)就越來(lái)越不應(yīng)該成為我們大家一起討論的核心，我們希望這個(gè)波動(dòng)不要過(guò)于劇烈，不要讓人感到有大起蕩的危險(xiǎn)。

　　在保障房這個(gè)軌道上具體的指導(dǎo)方針越來(lái)越有合理性，保障房居然可以合計(jì)有12種具體形式。現(xiàn)在主打的三個(gè)概念，實(shí)際上是兩個(gè)概念。第一，原來(lái)所說(shuō)的廉租房和公租房要并軌，兩個(gè)概念并成一個(gè)概念。這是務(wù)實(shí)的態(tài)度，實(shí)際生活里你不能實(shí)際劃分出廉租房和公租房的區(qū)別。我們現(xiàn)在必須務(wù)實(shí)，既然廉租房、公租房不可能形成清晰的差異了，就把它變成一個(gè)概念，但是它的租房屬性是非常清晰的，它是保障軌，不是給你產(chǎn)權(quán)房，而是給政府特定的優(yōu)惠政策配上去的租房。

　　另外一個(gè)概念就是現(xiàn)在非常強(qiáng)調(diào)還要發(fā)展保障規(guī)上的公有產(chǎn)權(quán)房，我認(rèn)為這是非常正確的一個(gè)具體的保障房設(shè)計(jì)。共有產(chǎn)權(quán)是比租房上了一個(gè)大臺(tái)階，很多年輕人現(xiàn)實(shí)生活中碰到的約束，比如說(shuō)他們有了喜歡的女朋友了，想要談婚論嫁的時(shí)候，丈母娘一定會(huì)約束里，首先你要有一套有產(chǎn)權(quán)的房子，你要租房的話門都沒有。但是共有產(chǎn)權(quán)房正好解決了這個(gè)問題，這是實(shí)實(shí)在在有產(chǎn)權(quán)的。它的約束條件就是你這個(gè)產(chǎn)權(quán)不能保證你想出手的時(shí)候到市場(chǎng)上去隨行就市。它是政策優(yōu)惠房，給你一部分產(chǎn)權(quán)，另外一部分產(chǎn)權(quán)在公權(quán)手里，你要想出手的時(shí)候第一買主是政府，不能隨行就市。這種可對(duì)公共資源所提供的保障房不會(huì)變形到被一些人拿去牟利。這樣的保障軌上的進(jìn)步，更加確定了我們市場(chǎng)軌方面越來(lái)越會(huì)按照健康的軌跡發(fā)展。

　　大家都說(shuō)新的領(lǐng)導(dǎo)集體只字不提調(diào)控概念，你可以說(shuō)他一點(diǎn)沒有調(diào)控嗎？不能這么理解，現(xiàn)在他尊重市場(chǎng)，把脫離的事情盡快做到位，不是像原來(lái)那樣頻頻出手，是直接的的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，這是更直接的一種做法。

　　我想談一下在改革背景之下的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，以及對(duì)分化的解讀。既然這邊政府盡心盡力的加快保障房的供給，讓市場(chǎng)那方面更多的靠自己的資源優(yōu)勢(shì)配置起作用。在政府不是三番五次強(qiáng)調(diào)調(diào)控的情況下，市場(chǎng)卻出現(xiàn)了沉穩(wěn)和往下的動(dòng)態(tài)，這不是全面的下調(diào)，而是市場(chǎng)分化?，F(xiàn)在這個(gè)局面以市場(chǎng)分化的形式出現(xiàn)了，我認(rèn)為這種市場(chǎng)分化是在供需變化和社會(huì)普遍預(yù)期變化之下值得看重的，處理的好可以使市場(chǎng)應(yīng)該健康的一個(gè)契機(jī)。首先我不認(rèn)同有人看到了市場(chǎng)分化以后就一下子把它強(qiáng)調(diào)到極端，造成這種恐慌心理，甚至有人說(shuō)這是他們屢屢作出預(yù)言的中國(guó)房地產(chǎn)崩盤的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不確定性里面有幾個(gè)看點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤據(jù)說(shuō)是一個(gè)看點(diǎn)，我完全不認(rèn)同。全面的微調(diào)，我們看去看到過(guò)，有先例，比如說(shuō)日本，上個(gè)世紀(jì)90年代以后它的不動(dòng)產(chǎn)全面價(jià)位明顯回調(diào)之后，整個(gè)經(jīng)濟(jì)陷入20年停滯期。中國(guó)現(xiàn)在不能簡(jiǎn)單跟日本當(dāng)年的情況相提并論，那是在日本經(jīng)過(guò)多年發(fā)展之后，城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)在70%以上發(fā)生的，中國(guó)現(xiàn)在實(shí)際的城鎮(zhèn)化水平不到40%。既然如此，我們今后幾十年誰(shuí)也改變不了的一個(gè)演變軌跡，大勢(shì)所趨之下，陸續(xù)還有接近4億的人從中國(guó)的農(nóng)村區(qū)域到城市區(qū)域來(lái)居住，建成區(qū)要一輪一輪的擴(kuò)大，我們的城鎮(zhèn)化水平要一路走高。在這個(gè)階段上，市場(chǎng)分化所帶來(lái)的是方方面面更多的來(lái)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的規(guī)律，來(lái)注意防范市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別的案例，比如說(shuō)溫州、鄂爾多斯確實(shí)是給我們叫停了，警醒。但是不能拿它們來(lái)代表全體，我們要正面說(shuō)一說(shuō)怎么把市場(chǎng)分化以后的事情處理好。

　　我一邊我們可以注意到這樣的市場(chǎng)分化以后，相關(guān)的所有的利益主體，實(shí)際上我們應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)進(jìn)一步的做全民培訓(xùn)師的凝聚共識(shí)的過(guò)程。就是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這次如果能夠突破分化打回原型的話，它仍然是一個(gè)波動(dòng)市場(chǎng)，而不是單邊市場(chǎng)。你只要買進(jìn)房子，實(shí)際上最后證明其實(shí)不光保值，而且是增值的。

　　我們這個(gè)市場(chǎng)上有一種恣無(wú)忌憚的炒作力量，就是所謂泡沫化的威脅。現(xiàn)在大家要形成一個(gè)凝聚共識(shí)的全民培訓(xùn)，在這樣一個(gè)市場(chǎng)分化的大背景大環(huán)境之下，任何一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)都要強(qiáng)調(diào)分，一線、二線、三線你必須分開，不能一概而論。分線之后你還要分市，再往下還要分地段，再往下還得分戶型，分其他一些具體的不同特點(diǎn)，朝向等等，還有一些附加條件。另外你還得分類，比如說(shuō)這個(gè)小區(qū)屬不屬于學(xué)區(qū)房，在北京、南京，在很多中心城市這個(gè)概念非常重要。學(xué)區(qū)房、非學(xué)區(qū)房，其他條件一模一樣，價(jià)位上完全是兩個(gè)概念。這些你都不考慮，談何你認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)變化的規(guī)律呢。我是很看中這樣一個(gè)現(xiàn)代國(guó)家治理過(guò)程中間我們的普遍認(rèn)識(shí)水平，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)同共識(shí)的提升。我們現(xiàn)在已經(jīng)看到了在這個(gè)波動(dòng)過(guò)程中，在市場(chǎng)軌上我們有可能借此使大家更好的形成一些基本共識(shí)，使大家的預(yù)期越來(lái)越帶有理性化，這樣就是資源配置的優(yōu)化。

　　下面我再勾畫一下對(duì)房地產(chǎn)稅改革的認(rèn)知。中央現(xiàn)在有明確關(guān)于房地產(chǎn)稅這樣一個(gè)牽動(dòng)感情、牽動(dòng)利益的指導(dǎo)方針，就是加快房地產(chǎn)立法和稅務(wù)改革。我們現(xiàn)在還沒有聽到進(jìn)一步的公報(bào)，如果說(shuō)現(xiàn)在以房地產(chǎn)立法做一個(gè)估計(jì)的話，有兩個(gè)極端假設(shè)，第一個(gè)是最順利。最順利也要通過(guò)一審二審、三審，最少要一年。另外一種假設(shè)就是最不順利，能拖多少年我們就不討論了。很多朋友關(guān)心在此之前我們有過(guò)物業(yè)稅的模擬平稅，長(zhǎng)達(dá)十幾年的空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，后來(lái)有了重慶、上海兩地的試點(diǎn)?，F(xiàn)在有人說(shuō)試點(diǎn)失敗了，我不認(rèn)同?，F(xiàn)在強(qiáng)調(diào)立法先行，并不是否定這些積極的探索。鄧小平強(qiáng)調(diào)的是在一個(gè)大方向有認(rèn)識(shí)之后要大膽的試大膽的闖，現(xiàn)在官場(chǎng)里面誰(shuí)有不敢闖，但事總要允許。兩地試點(diǎn)就是敢為天下先的非?？少F的試點(diǎn)，也提供了我們?cè)诩涌旆康禺a(chǎn)稅立法這樣一個(gè)重大任務(wù)面前的很珍貴的本土經(jīng)驗(yàn)。我們過(guò)去只看到了國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，只看到了那些學(xué)者的邏輯推演。在中國(guó)的現(xiàn)實(shí)生活中間，唯一可以提到的本土經(jīng)驗(yàn)就是兩地試點(diǎn)，因?yàn)樗鼈儍傻乇厝皇欠浅＞?，柔性切入之后非常低調(diào)，不做過(guò)多評(píng)論。很多人說(shuō)它們?cè)圏c(diǎn)的這個(gè)力度不足，效果不明顯等等。但是大家沒有注意到他們這里面有非常珍貴的，值得啟發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然他們也有教訓(xùn)，無(wú)論是經(jīng)驗(yàn)還是教訓(xùn)都對(duì)我們完成這個(gè)立法是彌足珍貴的。我們要充分的意識(shí)到這種本土經(jīng)驗(yàn)要把它融合到立法中間去，要支撐我們科學(xué)決策和立法。

　　再往下我還想提到我認(rèn)為現(xiàn)在中央這個(gè)態(tài)度實(shí)際上是再次重申房地產(chǎn)稅改革大方向已經(jīng)鎖定，與之相呼應(yīng)的我們看到領(lǐng)導(dǎo)曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)連網(wǎng)的登記制度，所有的不動(dòng)產(chǎn)都要連網(wǎng)，要登記。這樣一個(gè)信息一定會(huì)影響市場(chǎng)的預(yù)期，而且現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)可以判斷它的預(yù)期在發(fā)揮作用。在全面改革、配套改革、現(xiàn)代治理的概念之下，一個(gè)政府轄區(qū)之內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的基本信息是治理的基礎(chǔ)條件，這個(gè)事情是不言而喻的。我們只能說(shuō)過(guò)去我們?cè)谶@方面欠帳、拖延的時(shí)間太長(zhǎng)了，你要加快國(guó)家現(xiàn)代治理的進(jìn)程，這個(gè)事情已經(jīng)有了一個(gè)時(shí)間表，接下來(lái)我們就要合乎邏輯的意識(shí)到，稍微聰明點(diǎn)的人都會(huì)意識(shí)到以后的調(diào)控機(jī)制有了實(shí)打?qū)嵉男畔⒒A(chǔ)之后，要做起來(lái)就有可能形成協(xié)同性。這種情況下還是要調(diào)節(jié)高端，稍微聰明一點(diǎn)的人就必然要考慮自己手里的不動(dòng)產(chǎn)怎么再做一個(gè)優(yōu)化處置。從中央到地方的體制內(nèi)官員，往往他們手上都有大房、好房、多套房，不是說(shuō)他們都搞違法亂紀(jì)，這里面有有種種的原因。他們通過(guò)合法的程序，他和他的親友也可以買房賣房。但是這些空置的房子在預(yù)期的影響之下會(huì)考慮出手，我認(rèn)為現(xiàn)在從市場(chǎng)分化來(lái)看，多種因素交織成的演變市場(chǎng)分化的局面之下，這種空置房必然是形成市場(chǎng)分化的諸多因素之間的一個(gè)形成因素。我現(xiàn)在還不可能拿到精確的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但是我們完全可以通過(guò)邏輯來(lái)觀察這種預(yù)期和市場(chǎng)波動(dòng)，這個(gè)預(yù)期在以后還會(huì)進(jìn)一步的影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化以后的走勢(shì)。換句話說(shuō)，就是供需之間的平衡狀態(tài)在未來(lái)的時(shí)間里會(huì)越來(lái)越多的表現(xiàn)出供給要涌流出來(lái)。這樣一個(gè)大的環(huán)境處理的好，應(yīng)該就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)更健康的信息。

　　我們知道管理部門心知肚明的是借這個(gè)機(jī)會(huì)使市場(chǎng)里的一些炒作收斂下來(lái)，同時(shí)也不應(yīng)該把各種因素湊在一起造成市場(chǎng)的極跌，我認(rèn)為房地產(chǎn)的極跌是不會(huì)有任何好處的。溫州和鄂爾多斯這種案例出來(lái)以后，之所以并沒有變成直接的多米諾骨牌式的風(fēng)潮，是因?yàn)樗_實(shí)不一樣。我們的政府完全可以放在公開場(chǎng)合討論的問題就是一些原來(lái)不得以的行政手段現(xiàn)在正好來(lái)淡出，使我們整個(gè)市場(chǎng)更加健康。

　　我最后還是回到我們中國(guó)人非常推崇的哲理和文化，我們必須在全面改革的新的歷史時(shí)期，首先是要看到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)，這個(gè)制度建設(shè)是必然要往前推進(jìn)的，所以房地產(chǎn)稅的改革在大的方向之下我們要順應(yīng)大勢(shì)，認(rèn)識(shí)市場(chǎng)規(guī)律，要建立現(xiàn)代國(guó)家必然要現(xiàn)代市場(chǎng)和現(xiàn)代的財(cái)稅制度，包括現(xiàn)代的稅制。最后還是要接受我們市場(chǎng)認(rèn)識(shí)、我們與房地產(chǎn)有關(guān)的利益相關(guān)者，我們要在專業(yè)化的水準(zhǔn)之上要做最具體的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和我們最具體的投資交易活動(dòng)里面的可行性的研究。市場(chǎng)分化，我們具體的研究一定要非常的細(xì)致，這才可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)我們自己在市場(chǎng)中間、競(jìng)爭(zhēng)中間勝出的目標(biāo)。

　　以上看法請(qǐng)大家批評(píng)指正，謝謝！

　　主持人：謝謝賈康先生為我們作出的精彩演講，請(qǐng)臺(tái)上就坐。

　　主持人：接下來(lái)我們將進(jìn)入觀點(diǎn)答問環(huán)節(jié)。三月政策定調(diào)，四月成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵。在分類調(diào)控大方向下，房地產(chǎn)全行業(yè)的選擇至關(guān)重要，當(dāng)局者如何破局？旁觀者如何答疑？本次關(guān)鍵答問的主題是分類調(diào)控與房地產(chǎn)行業(yè)。

　　下面有請(qǐng)主持人：蘇州世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理劉伊寧女士；

　　提問嘉賓：新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生；資深地產(chǎn)評(píng)論人、城市文化學(xué)者王世泰先生。

　　主持人：歐陽(yáng)總主要是在商業(yè)地產(chǎn)，總體在全國(guó)也做了很多項(xiàng)目。您就在分類調(diào)控分類各個(gè)城市的變化方面有什么問題嗎？

　　歐陽(yáng)捷：我是這么看，其實(shí)剛才賈所長(zhǎng)已經(jīng)講了一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，在中央去年新一屆政府上臺(tái)之后，以及去年的兩會(huì)，以及去年的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上，其實(shí)都不提調(diào)控。我們現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)的相關(guān)利益方還把調(diào)控當(dāng)做一回事，這是一種小媳婦的心態(tài)。我們寄希望于市場(chǎng)好的時(shí)候我們怕中央政府這個(gè)婆婆來(lái)管，市場(chǎng)不好的時(shí)候我們又寄希望于政府是否放松限購(gòu)，我認(rèn)為這個(gè)思維是嚴(yán)重的倒退?，F(xiàn)在中央政府已經(jīng)不提倡調(diào)控，以市場(chǎng)為主導(dǎo)，我們現(xiàn)在應(yīng)該抓住之際向真正市場(chǎng)化方向發(fā)展。

　　我們必須要改變現(xiàn)在一系列操作的模式和措施?，F(xiàn)在大家感覺到這個(gè)市場(chǎng)可能會(huì)有很大的問題，市場(chǎng)到底好不好，待會(huì)兒我們可能會(huì)在下一個(gè)議題中談蘇州。但是從全國(guó)的形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)的供求關(guān)系沒有改變，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程沒有改變。改善型需求也沒有改變，我們最近也在看一個(gè)數(shù)字，其實(shí)大家在關(guān)注很多數(shù)字的時(shí)候忽略了一個(gè)數(shù)字，就是我們每年全國(guó)結(jié)婚人口有多少，離婚人口有多少。我們?nèi)珖?guó)每年結(jié)婚人口是1200多萬(wàn)，如果按照城鎮(zhèn)化50%算，要600萬(wàn)對(duì)，換說(shuō)就要600套房子。離婚人口是300萬(wàn)對(duì)，這就要有300對(duì)人有房子住，加起來(lái)就是900多萬(wàn)套，而我們一年的供應(yīng)是1000多萬(wàn)套。所以這個(gè)市場(chǎng)大家不用過(guò)多的關(guān)心。

　　賈所長(zhǎng)是最權(quán)威的專家，在房地產(chǎn)稅政策方面有很深的研究。我提兩個(gè)問題，第一個(gè)問題就是房地產(chǎn)稅是否可以實(shí)行一稅制或者九稅制？就是用一種稅就把這個(gè)問題全部解決。第二個(gè)是這個(gè)稅率有沒有可能下降？還有就是關(guān)于我們土地出讓金，房地產(chǎn)稅一旦推出，房地產(chǎn)稅是土地出讓金的同路人還是終結(jié)者？

　　賈康：我回應(yīng)一下歐總這兩個(gè)很好的問題，第一個(gè)問題這和房地產(chǎn)整個(gè)演變鏈條，從土地批租到交易等等，整個(gè)鏈條相關(guān)的，137種為代表的各種收稅的邏輯。18種稅里面直接間接和房地產(chǎn)相關(guān)的是11種，房地產(chǎn)是我們整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中帶有支柱意義的行業(yè)。它要應(yīng)對(duì)生產(chǎn)要素的不同側(cè)面，要形成調(diào)節(jié)體系，我們以后顯然是要把幾十種、上百種的東西整合，把所有稅費(fèi)整合。不做好這個(gè)整合的話這個(gè)立法是不到位的。整合以后這個(gè)是一稅制還是九稅制，我理解的一稅制就是單一稅種，這是不可能的，實(shí)際上還是多種稅多次征。這樣就理順在開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)。交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)有一個(gè)總體模式是要下降的，保有環(huán)節(jié)的稅是要往上升的。所有這些稅制加在一起，實(shí)際上你說(shuō)的這個(gè)稅率也是一定要規(guī)劃調(diào)整的，整合之后總體是要往下調(diào)的。交易環(huán)節(jié)上也不排除有些稅是不是要往上調(diào)。具體的設(shè)計(jì)我們可以在深入討論，但是總體上這個(gè)要區(qū)別對(duì)待。

　　在土地出讓金方面，我是這樣認(rèn)識(shí)的，土地出讓金一定會(huì)存在，這跟后面所說(shuō)的稅是并行的關(guān)系，不是二者取其一的關(guān)系。往下就比較簡(jiǎn)單了，您所說(shuō)到的，以后真正完成房地產(chǎn)稅立法以后，這個(gè)房地產(chǎn)稅一定是和土地出讓金是同步的，而不是終結(jié)者。這里面具體的內(nèi)容要專門展開做討論。

　　王世泰：賈康先生是我心中最崇拜的專家，我想提三個(gè)問題。第一個(gè)就是說(shuō)李克強(qiáng)總理在兩會(huì)記者招待會(huì)講，對(duì)房地產(chǎn)問題提了一句話，叫按照不同城市，不同人群的需求分類施策，我們就聯(lián)想到蘇州這樣一個(gè)城市，如果按照我們行政區(qū)劃的話，它是2.5，就是次省級(jí)。但是我們從它的歷史源流、文化積淀、經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)框架和人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，我們說(shuō)它是一線城市一點(diǎn)也不夸張。所以說(shuō)在分類施策，分類調(diào)控的背景下蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)將扮演什么樣的角色？

　　第二個(gè)問題是我今天早上剛剛看新聞?wù)f定向降準(zhǔn)，央行又出了定向降準(zhǔn)的通知。這個(gè)定向降準(zhǔn)究竟會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的信號(hào)？

　　第三個(gè)問題是互聯(lián)網(wǎng)思潮迅猛而來(lái)以后，無(wú)論是從技術(shù)層面，無(wú)論是從發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，它給我們房地產(chǎn)本身的，無(wú)論是建設(shè)、營(yíng)銷等等方面會(huì)帶來(lái)可能的變化。

　　賈康：您提的問題都有很深厚的文化積淀，第一個(gè)問題，我是認(rèn)同蘇州可能要按幾線城市來(lái)做歸類的話，它直說(shuō)被評(píng)為二線，但是可能在很多方面可以接近一線，1.5可能是差不多的。深圳畢竟是一個(gè)前面更超常的增長(zhǎng)，深圳建立特區(qū)30年的時(shí)候已經(jīng)是無(wú)地可批，推動(dòng)轄區(qū)之內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格更明顯的上升。現(xiàn)在深圳意識(shí)到簡(jiǎn)單靠土地批復(fù)是不可持續(xù)的，就是不能簡(jiǎn)單的靠土地財(cái)政的方式推進(jìn)我們的增長(zhǎng)過(guò)程。蘇州這些年似乎是把地鋪開了，它的容積率上明顯低于深圳。它發(fā)展過(guò)程中非常有明顯的超常規(guī)增長(zhǎng)，蘇州現(xiàn)象，甚至在全國(guó)帶有領(lǐng)跑者的特征。但是它在不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)位表上跟深圳有區(qū)別，我聽說(shuō)蘇州的均價(jià)也就1萬(wàn)多塊錢。深圳5環(huán)之內(nèi)的房子直奔5萬(wàn)塊錢，曾經(jīng)有一些時(shí)段5環(huán)之內(nèi)的價(jià)格都變相降價(jià)了。蘇州跟深圳相比又有一些區(qū)別，所以對(duì)您第一個(gè)問題，我覺得如果在現(xiàn)在蘇州現(xiàn)在的進(jìn)程處理的好，我們蘇州商品房?jī)r(jià)位的表現(xiàn)，從面上來(lái)說(shuō)不應(yīng)該出現(xiàn)下調(diào)的。

　　你提到的定向降準(zhǔn)，這是對(duì)一些小微企業(yè)、三農(nóng)等等定向。在降準(zhǔn)方面最不靠操作的是面對(duì)三農(nóng)的金融機(jī)構(gòu)，我估計(jì)在一段時(shí)間內(nèi)似乎定向降準(zhǔn)還不會(huì)針對(duì)我們房地產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)業(yè)真正出現(xiàn)了相對(duì)而言的比較普遍的下滑，我認(rèn)為這種下滑是全局部分承受的，是當(dāng)局不能容忍的，那時(shí)候在極端情況下才會(huì)出現(xiàn)。你最后說(shuō)到了互聯(lián)網(wǎng)，這也是我觀察和學(xué)習(xí)的。我注意到房地產(chǎn)業(yè)這邊有智能的設(shè)置和智能的園區(qū)，這跟互聯(lián)網(wǎng)有必然的聯(lián)系。它的用戶體驗(yàn)一下子改變了體驗(yàn)之后，我們相關(guān)的開發(fā)主體在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展潮流之下聯(lián)系到我們的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，聯(lián)系到我們的社區(qū)建設(shè)，以及以后大家越來(lái)越靠實(shí)力比拼的競(jìng)爭(zhēng)中間我們真實(shí)性形成相對(duì)優(yōu)勢(shì)。一定要借助互聯(lián)網(wǎng)插上我們房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的翅膀。

　　主持人：謝謝各位的精彩答問，在精彩答問環(huán)節(jié)之后我們將繼續(xù)進(jìn)行下一環(huán)節(jié)，專題演講及互動(dòng)提問之一，主題是產(chǎn)業(yè)鏈拼圖。首先我們有請(qǐng)出第一位演講嘉賓，他是金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生！李戰(zhàn)洪先生演講的題目是市場(chǎng)調(diào)整中的企業(yè)模式選擇。

　　李戰(zhàn)洪：主辦方給的命題是房企模式的選擇，我在這中間加了15個(gè)。從身份來(lái)說(shuō)，我更愿意以全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)副主席的身份來(lái)跟大家交流。現(xiàn)在到了徹底改變企業(yè)思維的時(shí)間了，要么轉(zhuǎn)型，要么破產(chǎn)。下面就是15個(gè)模型的選擇，在這里面我先說(shuō)一下，就是有一種轉(zhuǎn)型不在我們考慮之內(nèi)，就是那一種轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)行業(yè)的，他在房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法生存，因?yàn)樗芰Σ粔?，所以不考慮。

　　轉(zhuǎn)型的選擇4個(gè)要點(diǎn)特別重要，企業(yè)分析、企業(yè)主動(dòng)預(yù)見未來(lái)、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、預(yù)見和控制轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的第二個(gè)主要內(nèi)容就是企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)方向、運(yùn)營(yíng)模式、相應(yīng)的組織方式，資源配置方式的整體性轉(zhuǎn)變。還有就是是企業(yè)重塑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、提升社會(huì)價(jià)值、達(dá)到新的企業(yè)形態(tài)的過(guò)程。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型有三種生態(tài)，最近一組數(shù)據(jù)讓人有很多思考，從2010年到2013年房地產(chǎn)50強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額在2010年的時(shí)候是26.7%，到2013年已經(jīng)達(dá)到32.5%，在這3年的調(diào)控過(guò)程中，他們市場(chǎng)份額的增長(zhǎng)分別是1%、2%、3%。特別是50強(qiáng)的開發(fā)商，他們都說(shuō)自己在轉(zhuǎn)型。

　　房企轉(zhuǎn)型中的第四個(gè)方面有三類轉(zhuǎn)型，第一個(gè)情況就是被夸大的轉(zhuǎn)型，就是盲目的轉(zhuǎn)型，其實(shí)也是自己能力不夠的一種表現(xiàn)。第二個(gè)情況是被動(dòng)的轉(zhuǎn)型，沒有準(zhǔn)備好。第三種情況是理性的轉(zhuǎn)型，還有一種轉(zhuǎn)型叫做退出。第五個(gè)方面就是說(shuō)調(diào)整在不斷的變化，過(guò)去的調(diào)整是周期性的調(diào)整，現(xiàn)在的調(diào)整是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。周期性調(diào)整的企業(yè)對(duì)策是等待，結(jié)構(gòu)性調(diào)整的企業(yè)對(duì)策是轉(zhuǎn)型。

　　在周期調(diào)整的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，就是周期在變化。在2013年前面十年房地產(chǎn)的調(diào)整是一年一個(gè)周期，從2013年開始，現(xiàn)在已經(jīng)悄悄的變成一個(gè)兩年一個(gè)周期了。我們看看房企50強(qiáng)在做什么，在過(guò)去十年全國(guó)50強(qiáng)品牌開發(fā)商主要做了三件事，就是上市、全國(guó)化、規(guī)?；Ｎ磥?lái)年他們會(huì)做的就是房地產(chǎn)金融、多業(yè)態(tài)拓展、跨行業(yè)擴(kuò)張。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的選擇有五個(gè)主要的戰(zhàn)略，第一個(gè)是是過(guò)去十年里面大多開發(fā)商習(xí)慣用的戰(zhàn)略，我叫做危機(jī)推遲型，他們習(xí)慣把危機(jī)作為發(fā)展線索，樂于在危機(jī)中不斷的解決問題，把企業(yè)不斷的帶到明天。就是在未來(lái)的時(shí)間里面，其他的戰(zhàn)略選擇對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)更重要。如果是把危機(jī)推遲，就是通過(guò)不斷的解決問題把企業(yè)不斷的帶到明年，就越來(lái)越不適應(yīng)未來(lái)十年的開發(fā)商。

　　4個(gè)開發(fā)策略，第一個(gè)就是開發(fā)產(chǎn)品的提升，第二個(gè)是開發(fā)業(yè)態(tài)的拓展，第三個(gè)是開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，第四個(gè)是開發(fā)融資的創(chuàng)新。在轉(zhuǎn)型的過(guò)程之中一定要打贏準(zhǔn)備之仗，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中一定有轉(zhuǎn)型之難。十年前很多人還不明白什么叫商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在有一句話說(shuō)十年之前大家都在問什么叫商業(yè)地產(chǎn)，五年之前都在問誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在大家會(huì)問誰(shuí)還做商業(yè)地產(chǎn)。就是說(shuō)轉(zhuǎn)型之難，大家要做好準(zhǔn)備。

　　經(jīng)營(yíng)模式有三個(gè)變化，一是黃金到青銅，黃金是不需要加工的，你拉來(lái)黃金就值錢。青銅并不怎么值錢，青銅要精耕細(xì)作，要加工才能值錢。二是過(guò)去開發(fā)商是從依靠資源致勝的短跑到了能力致勝的長(zhǎng)跑。三是從資金到資產(chǎn)，中國(guó)大部分開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式都是以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，到注重資產(chǎn)的優(yōu)化。

　　過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式主要依靠囤積土地等待升值來(lái)盈利?，F(xiàn)在的引領(lǐng)模式會(huì)從依靠土地升值轉(zhuǎn)變到依靠城市選擇，依靠多元化產(chǎn)品，依靠成本控制實(shí)現(xiàn)盈利，依靠提升效率。行業(yè)關(guān)系在變化，未來(lái)大家要關(guān)注合作發(fā)展和關(guān)聯(lián)發(fā)展，這是一個(gè)趨勢(shì)。以前的開發(fā)商都是單個(gè)發(fā)展，現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)企業(yè)都有戰(zhàn)略合作伙伴，出現(xiàn)了行業(yè)間的合作發(fā)展態(tài)勢(shì)。比如說(shuō)融創(chuàng)綠城，行業(yè)間的合作是一種趨勢(shì)。關(guān)聯(lián)發(fā)展是上下游產(chǎn)業(yè)鏈條上的企業(yè)關(guān)系將更加密切。

　　組織關(guān)系在變化，一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨被兼并，轉(zhuǎn)讓手中的存地和項(xiàng)目被合作的機(jī)率加大。兼并和合作將提高房地產(chǎn)行業(yè)的集中度。過(guò)去大多的房地產(chǎn)企業(yè)都是開發(fā)投資一體化，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)、投資分離的現(xiàn)象。我們企業(yè)一定要具備兩種能力，就是不誤判大勢(shì)，不誤讀政策。房企還有多少好時(shí)光？憑什么來(lái)判斷？主要是總?cè)齻€(gè)方面判斷，第一是看一二手房的成交比。第二個(gè)方面就是看房子現(xiàn)在是什么東西，我們都是用老百姓自己的語(yǔ)言來(lái)進(jìn)行判斷，房子有三個(gè)名稱，就是居所、資產(chǎn)、投資品。其實(shí)很多企業(yè)，包括業(yè)內(nèi)的資深人士回答不了這個(gè)問題，它究竟是真正？在2012、2013年之前它就是投資品，但是它的城市化率的一個(gè)關(guān)系，到35%以上的時(shí)候它就是投資品。當(dāng)這個(gè)房子屬性是投資品的時(shí)候，如果你一定不讓投資的話這一定是一個(gè)最大的錯(cuò)誤。在城市化率55%以上的時(shí)候房子叫做資產(chǎn)，這是從投資品到資產(chǎn)的過(guò)渡階段。從長(zhǎng)期來(lái)看房子是居所，就是當(dāng)城市化70%以上的時(shí)候。日本長(zhǎng)達(dá)20年的調(diào)整，它是在76.6%城市化率的時(shí)候房?jī)r(jià)連漲三倍，在三年之內(nèi)漲三倍，之后才進(jìn)入了20年的漫長(zhǎng)調(diào)整過(guò)程。所以我從保守的數(shù)字來(lái)說(shuō)，70%的城市化率是安全的。

　　還有就是看城市化率是否到75%，跟隨城市化發(fā)展的階段性規(guī)律來(lái)看。這些歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們一致認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫的企業(yè)和個(gè)人不具備可持續(xù)發(fā)展能力。謝謝大家！

　　主持人：感謝李戰(zhàn)洪先生的精彩演講，下面請(qǐng)出本環(huán)節(jié)第二位專題演講嘉賓，我們有請(qǐng)房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司江蘇區(qū)域總經(jīng)理潘嬌絨女士，她演講的題目是房地產(chǎn)電商的要素。

　　潘嬌絨：在座的各位早上好，我想今天站在這個(gè)臺(tái)上跟大家分享一個(gè)觀點(diǎn)，什么是房地產(chǎn)的真電商。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，其實(shí)電商正在逐漸改變我們的生活，我們應(yīng)該非常有感觸。在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中有這樣一些公司存在，它們通過(guò)跟購(gòu)房者收費(fèi)做團(tuán)購(gòu)服務(wù)，來(lái)為開發(fā)商帶來(lái)一些來(lái)源以及成交的增量，這樣的公司是否就是房地產(chǎn)電商公司呢？我們房多多也通過(guò)了2年半的時(shí)間，通過(guò)對(duì)于傳統(tǒng)的電商行業(yè)的研究，我們看到其實(shí)真正要成為一家電商公司是需要具備以上四大要素的。

　　第一必須要有線上的流量，無(wú)論是淘寶還是京東，都是有自己的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。第二是必須要有線下的物流，需要這樣的物流公司把產(chǎn)品送到客戶的手中。第三就是需要交易工具。我們認(rèn)為房地產(chǎn)要進(jìn)入電商時(shí)代，還必須進(jìn)行幾個(gè)創(chuàng)新，第一是線上的創(chuàng)新。目前房地產(chǎn)的廣告還處在1.0的時(shí)代，我們要把它升級(jí)到2.0的時(shí)代。在2013年我們可以看到在整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)廣告當(dāng)中搜索引擎的廣告占據(jù)了55%，我們對(duì)于搜索引擎的廣告是必須要去關(guān)注的，但是很可惜的是我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)廣告直接運(yùn)用到搜索引擎是非常少的。在互聯(lián)網(wǎng)廣告生態(tài)圈當(dāng)中其實(shí)是有非常多多內(nèi)容和服務(wù)的，我們經(jīng)常說(shuō)大數(shù)據(jù)，大數(shù)據(jù)在哪里呢？大數(shù)據(jù)就在DSP平臺(tái)上，它其實(shí)就是一個(gè)用戶上網(wǎng)行為的大數(shù)據(jù)的入口。我們可以通過(guò)網(wǎng)銀在互聯(lián)網(wǎng)瀏覽中的消費(fèi)行為來(lái)了解客戶的消費(fèi)需求。

　　在2.0的互聯(lián)網(wǎng)廣告時(shí)代，所有的廣告都是跟著人來(lái)走的，所有的廣告都會(huì)經(jīng)過(guò)這樣一個(gè)過(guò)程，它通過(guò)你曾經(jīng)在網(wǎng)絡(luò)上的瀏覽行為，在DSP平臺(tái)上對(duì)你已經(jīng)有了記錄，你進(jìn)入到互聯(lián)網(wǎng)的任何一個(gè)角落都會(huì)被跟蹤，其實(shí)RTB的定向技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)我們的廣告是跟著人來(lái)走的，只要你出現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)的任何角落，我都能找到你，我都可以定向的推送你所需要的產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)的2.0廣告是通過(guò)這樣一個(gè)技術(shù)可以讓廣告從千人一面變成千人千面，也就是說(shuō)我們所有互聯(lián)網(wǎng)廣告都是因?yàn)槟愣a(chǎn)生的。我們房多多也是發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)廣告的方式是比傳統(tǒng)的廣告效率是高很多的。當(dāng)然它需要有非常強(qiáng)大的技術(shù)后臺(tái)，我們也有這樣的技術(shù)團(tuán)隊(duì)在做數(shù)據(jù)分析，精準(zhǔn)定位，只讓我們的目標(biāo)客戶看到廣告。所以說(shuō)1.0時(shí)代的廣告已經(jīng)過(guò)去了，我們認(rèn)為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷應(yīng)該是一個(gè)系統(tǒng)化的過(guò)程，而不僅僅是你花錢在門戶網(wǎng)站上買一個(gè)廣告位。

　　我們房多多研發(fā)了一個(gè)房點(diǎn)通的APP，通過(guò)這樣的APP每天可以監(jiān)控我投放的任何一個(gè)渠道帶來(lái)的點(diǎn)擊量、來(lái)電量等等，我們也可以根據(jù)這樣一個(gè)效果反饋來(lái)及時(shí)的調(diào)整我們明天的投放方案。線下的物流其實(shí)就是線下的客流，房多多認(rèn)為線下客戶的入口在經(jīng)紀(jì)公司，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)公司掌握了大多的經(jīng)紀(jì)人。蘇州有6500個(gè)注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人。我們已經(jīng)在平臺(tái)上積累了有20萬(wàn)的注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人。有了這么多資源之后，我們是用什么樣的工具管理這樣的資源呢？其實(shí)在美國(guó)我們都已經(jīng)通過(guò)了大量的工具去圍繞經(jīng)紀(jì)人買房賣房的過(guò)程中是用工具解決問題的，我相信在不久的中國(guó)這樣的工具都會(huì)一一的展現(xiàn)出來(lái)。

　　我們通過(guò)2年的時(shí)間研發(fā)了這樣一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)工具，房多多也是通過(guò)這樣一個(gè)系統(tǒng)平臺(tái)去完善的，我們的系統(tǒng)也實(shí)現(xiàn)了移動(dòng)化，大大的提高了經(jīng)紀(jì)人的工作效率。我們認(rèn)為構(gòu)成電商必須要有一個(gè)平臺(tái)的生態(tài)規(guī)則，衛(wèi)哲曾經(jīng)說(shuō)過(guò)阿里的成功是建立信用機(jī)制，并將這個(gè)信用機(jī)制轉(zhuǎn)化為了價(jià)值。我們必須用互聯(lián)網(wǎng)的思維，用互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)品技術(shù)讓每一點(diǎn)都進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的連接，通過(guò)平臺(tái)機(jī)制滿足各方需求。我們說(shuō)房地產(chǎn)的真電商，其實(shí)它跟我們傳統(tǒng)快消品的電商是一樣的，房多多在創(chuàng)立初期，我們一直在孜孜不倦的追求房地產(chǎn)真電商的夢(mèng)想。我們認(rèn)為房地產(chǎn)真電商跟傳統(tǒng)行業(yè)的電商必須一樣，具有線上的流量。

　　房多多從2011年開始創(chuàng)辦到現(xiàn)在，我們已經(jīng)覆蓋了31個(gè)城市，在去年這個(gè)平臺(tái)上的交易額已經(jīng)達(dá)到了400億，我們已經(jīng)獲得了兩輪的投資，最近正在做第三輪的投資。房地產(chǎn)的真電商其實(shí)就是以效果付費(fèi)的O2O的時(shí)代，在互聯(lián)網(wǎng)大行其道的年代，房地產(chǎn)的電商事業(yè)才剛剛起步，我們也希望通過(guò)房多多的探索能夠給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)一定的幫助，讓我們一起見證互聯(lián)網(wǎng)給我們世界，給我們每個(gè)人帶來(lái)的變化。謝謝各位！

　　主持人：非常感謝潘嬌絨女士，下面請(qǐng)出本環(huán)節(jié)第三位專題演講嘉賓。我們有請(qǐng)威海雙島灣科技城副主任張健先生，他演講的題目是新型城鎮(zhèn)化下的雙島灣科技城。

　　張?。?/strong>各位來(lái)賓大家好，非常榮幸來(lái)到城市觀點(diǎn)論壇。本次論壇的主題是分類和市場(chǎng)，剛才在下面和李總也進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)單的交流，就是如何打造一個(gè)新的城市新區(qū)，可能有的時(shí)候方式方法和方向比努力更重要。我在這里結(jié)合威海雙島灣的發(fā)展思路談一下自己的一些看法。

　　首先內(nèi)在需求是一個(gè)重要前提，新型城鎮(zhèn)化是近年來(lái)的一個(gè)熱詞，城鎮(zhèn)化的建設(shè)決不能盲目的，無(wú)序的發(fā)展。威海市著眼于自己的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和結(jié)構(gòu)的調(diào)整，決定對(duì)雙島灣區(qū)域進(jìn)行進(jìn)一步的開發(fā)建設(shè)，打造一個(gè)城市發(fā)展的新的增長(zhǎng)極。投資商如何從這些城市和新的城市新區(qū)當(dāng)中找到適合自己和市場(chǎng)的項(xiàng)目的區(qū)域呢？我認(rèn)為這個(gè)新城市的的發(fā)展必須具備戰(zhàn)略發(fā)展要素，甚至是多種戰(zhàn)略發(fā)展要素的疊加。

　　雙島灣科技城也是國(guó)家戰(zhàn)略中的一環(huán)，在這個(gè)規(guī)劃當(dāng)中威海市處于核心位置，雙島灣科技城是連接煙臺(tái)、威海兩大城市的一個(gè)紐帶。產(chǎn)業(yè)定位是一個(gè)未來(lái)發(fā)展內(nèi)在動(dòng)力，城鎮(zhèn)化的發(fā)展必須堅(jiān)持產(chǎn)城互動(dòng)，城市化和產(chǎn)業(yè)化相輔相成。大家現(xiàn)在應(yīng)該都比較了解威海，它是作為中國(guó)第一個(gè)獲得聯(lián)合國(guó)宜居獎(jiǎng)的城市，具有良好的宜居品牌和環(huán)境優(yōu)勢(shì)。威海市決定走可持續(xù)的發(fā)展道路，將雙島灣科技城的定位確定為主導(dǎo)發(fā)展高新技術(shù)和科教研發(fā)產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展濱海特色旅游和健康養(yǎng)生。以科教研發(fā)為平臺(tái)吸引高端的科技人在，打造科技成果和高端人才的會(huì)聚地。以政府引導(dǎo)資金，風(fēng)險(xiǎn)投資基金為平臺(tái)，打造科技成果交易轉(zhuǎn)化的匯集地。以濱海特色旅游和高端休閑養(yǎng)生為平臺(tái)，心音整個(gè)東北亞人流的匯集，打造高端旅游資源的匯集地。利用自然環(huán)境吸引人，利用良好的居住環(huán)境留住人，利用科研這個(gè)良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展人。

　　雙島灣科技城之所以作出這樣的定位，是因?yàn)槲覀冇袇^(qū)別于其他城市的優(yōu)勢(shì)。第一個(gè)是自然環(huán)境比較優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)和諧，融合了山、海、灣、島、林、濕地、溫泉等各種自然資源。周邊的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也相對(duì)比較完善，雙島灣周邊已經(jīng)有了國(guó)外大型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)入住。另外山東大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)等近十幾所國(guó)內(nèi)知名的學(xué)校院所在這一區(qū)域內(nèi)做科研支撐。近幾年威海的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，增值的空間比較大，投資的回報(bào)豐厚，市場(chǎng)前景也比較廣闊。目前我們的工作重點(diǎn)是放在了基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的打造，已經(jīng)完成投資30多億元，到2015年預(yù)計(jì)完成投資60億元。我相信美麗的雙島灣對(duì)大家來(lái)講是一個(gè)良好的發(fā)展機(jī)遇，我們真誠(chéng)的希望大家能到雙島灣科技城來(lái)投資興業(yè)。

　　主持人：非常感謝張健先生的演講，現(xiàn)在我們邀請(qǐng)上剛才兩位演講嘉賓，潘嬌絨女士和李戰(zhàn)洪總裁?，F(xiàn)場(chǎng)觀眾有針對(duì)我們剛才演講嘉賓的主題提問的嗎？在這里我首先代表現(xiàn)場(chǎng)觀眾向我們李總提一個(gè)問題，您如何看其他行業(yè)的企業(yè)涉足房地產(chǎn)？

　　李戰(zhàn)洪：其他的產(chǎn)業(yè)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，說(shuō)明房地產(chǎn)的日子還不錯(cuò)，還是個(gè)很好的行業(yè)。大家不用悲觀，你問我怎么看待其他行業(yè)的專業(yè)。如果你的實(shí)力不夠，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不夠，企業(yè)能力不夠，你就退出。如果你覺得自己的企業(yè)還有希望，你就掙扎，活過(guò)去之后才能活的好。如果你的企業(yè)實(shí)力足夠強(qiáng)，就做強(qiáng)做大。

　　提問：剛才聽了你們的分享也非常激動(dòng)，我是一家裝飾企業(yè)的負(fù)責(zé)人。我想請(qǐng)問房多多的潘嬌絨女士，感覺未來(lái)精裝修市場(chǎng)是會(huì)大行其道嗎？

　　潘嬌絨：您說(shuō)大了精裝修市場(chǎng)，從我個(gè)人裝修房子的一個(gè)感觸來(lái)講，去年我自己裝修了一套房子，這個(gè)過(guò)程確實(shí)讓我非常的糾結(jié)和痛苦，也有時(shí)間上的一些原因。我個(gè)人覺得精裝修市場(chǎng)應(yīng)該是未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷上的一個(gè)增值的概念，其實(shí)在目前房地產(chǎn)越來(lái)越專業(yè)化的領(lǐng)域下，其實(shí)客戶也越來(lái)越專業(yè)。在客戶越來(lái)越專業(yè)的時(shí)刻，我認(rèn)為做精品住宅應(yīng)該是會(huì)給客戶帶來(lái)附加值的。

　　主持人：在這里我想問一下我們張健主任，雙島灣科技城在三線城市中，或者說(shuō)宜居威海這個(gè)城市有哪些發(fā)展優(yōu)勢(shì)呢？

　　張健：剛才也提到了，我們的優(yōu)勢(shì)更多的是立足于我們的本身，威海作為一個(gè)三線城市來(lái)講，還是有自己比較好的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。雙島灣科技城最大的優(yōu)勢(shì)就是緊鄰?fù)５闹行氖袇^(qū)，它具有交通的優(yōu)勢(shì)、科技優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)。今天過(guò)來(lái)和大家交流是把我們的思路和想法拿出來(lái)跟大家分享，我們的想法不一定準(zhǔn)確，因?yàn)榉旁谏綎|來(lái)講是優(yōu)勢(shì)，放在全國(guó)來(lái)講可能優(yōu)勢(shì)并不凸顯，也可能并不能稱之為是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。所以這次來(lái)主要是和大家進(jìn)行交流和學(xué)習(xí)。

　　主持人：精彩互動(dòng)環(huán)節(jié)之后我們繼續(xù)進(jìn)行下一環(huán)節(jié)，專題演講及互動(dòng)提問之二，本環(huán)節(jié)的主題為市場(chǎng)的力量。首先我們掌聲有請(qǐng)出本環(huán)節(jié)第一位演講嘉賓，她是好屋中國(guó)集團(tuán)總裁陳興女士，她演講的題目是電商時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與營(yíng)銷策略。

　　陳興：久違了蘇州，也幸會(huì)蘇州。今天能有機(jī)會(huì)跟各位分享，在臺(tái)下也坐了全國(guó)的大佬們，今天給我的命題是電商時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與營(yíng)銷策略。我很誠(chéng)心誠(chéng)意的感謝，剛才的幾位嘉賓，其實(shí)我覺得李總解決了市場(chǎng)需求問題，潘總給大家也上了一下課，普及了一下什么是電商市場(chǎng)。小陳在這里就跟大家做一下分享。去年大家也一直在說(shuō)華東的中海現(xiàn)象是怎么創(chuàng)造的，在電商市場(chǎng)的需求和營(yíng)銷策略，最重要的是聽到開發(fā)商的語(yǔ)言你能了解市場(chǎng)。我們把開發(fā)商分為4類，第一類是十強(qiáng)開發(fā)商，第二類是五十強(qiáng)開發(fā)商，百?gòu)?qiáng)開發(fā)商是第三類，還有一類開發(fā)商是養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。

　　我們也遇到了幾個(gè)問題，第一個(gè)是現(xiàn)在蓄客周期短，就是說(shuō)我們作為服務(wù)方怎么讓這個(gè)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，打造一個(gè)可持續(xù)的商業(yè)環(huán)境。在我們目前的市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越激烈的情況下，包括在蘇州，因?yàn)檫@段時(shí)間我一直在蘇州一周多的時(shí)間，營(yíng)銷的思路還是決定思路，深度挖掘客戶的需求，一定要做勢(shì)，勢(shì)做起來(lái)了，我們的銷量和客戶的信心也自然就有了。最近也是在不斷的學(xué)習(xí)，因?yàn)樵趶V州和深圳跟當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)的行家一直在交流，其實(shí)在整個(gè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，O2O線上也不是很稀奇，重點(diǎn)的是線下的渠道，現(xiàn)在我們很多電商在做的事情是開發(fā)商十年前或者八年前就在做的事情，如果深耕細(xì)作是一個(gè)很重要的部分。資源我們也有，如何把我們的O2O全部整合起來(lái)？我們說(shuō)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，群眾很重要，如何能夠發(fā)動(dòng)群眾來(lái)幫我們干活？其實(shí)就是老帶新和新帶新。

　　在去年也是非常感謝蘇州市場(chǎng)培養(yǎng)了好屋中國(guó)，也是非常感謝今天在座的所有開發(fā)商給了我們機(jī)會(huì)。在蘇州我們跟中海打了三仗，，就是獨(dú)棟別墅，鳳凰熙岸和山湖一號(hào)。這一次我們?cè)谔K州大劇院里面跟中海一起答謝的是鳳凰熙岸的這個(gè)項(xiàng)目，我們的方法非常簡(jiǎn)單，因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)也是我們的合作伙伴，我們社會(huì)的經(jīng)紀(jì)人也是合作伙伴，還有我們的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，我們?cè)谶@里請(qǐng)了鳳凰傳奇來(lái)答謝我們的經(jīng)紀(jì)人，答謝了所有為鳳凰熙岸付出努力的朋友。當(dāng)然也有很多的專業(yè)機(jī)構(gòu)，我們的中介公司在這場(chǎng)戰(zhàn)役中也是奉獻(xiàn)了很大的力量。

　　如果大家要形成合力引導(dǎo)一個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)，一定不是簡(jiǎn)單的以價(jià)換量，而是我們要更多的挖掘我們的客戶。這三個(gè)戰(zhàn)役讓我們收獲很多，也學(xué)習(xí)到很多。當(dāng)時(shí)做這三場(chǎng)大仗的時(shí)候，因?yàn)槎际乔滓陨系耐票P，千套以上的成交。我們覺得板塊是需要炒作的，行業(yè)是需要我們大家共同努力的。

　　在西南電商引爆的是MYTOWN現(xiàn)象，我們也是學(xué)習(xí)研究了金科的電商和渠道做的怎么樣，融創(chuàng)做的也是非常好，其實(shí)開發(fā)商做的都很好。我們?cè)谥貞c走的是社區(qū)經(jīng)紀(jì)人的模式，我們通過(guò)這樣的電商結(jié)合我們的房產(chǎn)營(yíng)銷的方式創(chuàng)造了熱銷的一些現(xiàn)象。還有一些像東北很大總量不做電商的，現(xiàn)在東北市場(chǎng)也只賣7個(gè)月的房子，我們就通過(guò)出租車經(jīng)紀(jì)人幫助這個(gè)項(xiàng)目來(lái)帶客，因?yàn)檫h(yuǎn)郊的項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)更多客戶的流量。我們感謝所有的市場(chǎng)，感謝各位。

　　我在這里用三張圖來(lái)表達(dá)一下為什么好屋能夠走出去，我們的市場(chǎng)占有率目前在中國(guó)已經(jīng)有50個(gè)城市，去年完成了600多億的銷售。好屋在平臺(tái)上有205萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，這些不是拿證的經(jīng)紀(jì)人，而是有這個(gè)意愿，愿意幫我們開發(fā)商賣房子的人。我們的重慶、廣州以及華南市場(chǎng)，這是我們205萬(wàn)平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人在全國(guó)的布局，不同的年齡配比也是配比不同的樓盤。剛需和收改，包括我們的投資經(jīng)紀(jì)人，我們能夠細(xì)致到他每一個(gè)區(qū)域。在華東，目前我們有57萬(wàn)幫我們賣房子的人，所以目前也有很多媒體把我們譽(yù)為中國(guó)最大的經(jīng)紀(jì)，其實(shí)我們只是一個(gè)平臺(tái)，我們把平臺(tái)搭建好，跟很多的中介公司來(lái)合作，我們只是搭建這個(gè)平臺(tái)讓各位有更好的工具。

　　其實(shí)我們不需要那么辛苦，社會(huì)上有很多人愿意幫助我們賣房子。在這里也是謝謝觀點(diǎn)新媒體，謝謝蘇州。下面請(qǐng)各位欣賞一下我們做的一個(gè)短片，謝謝大家?。ㄒ曨l…）

　　主持人：感謝陳興女士，下面請(qǐng)出本環(huán)節(jié)第二位專題演講嘉賓，我們有請(qǐng)融創(chuàng)綠城蘇州公司副總經(jīng)理魏萬(wàn)青先生。魏萬(wàn)青先生演講的題目是堅(jiān)持深耕，不負(fù)姑蘇。

　　魏萬(wàn)青：各位來(lái)賓上午好，非常榮幸參加這次2014城市觀點(diǎn)論壇，我是代表融創(chuàng)綠城蘇州公司，向大家介紹一下融創(chuàng)綠城這家公司，包括從合作到商業(yè)發(fā)展模式，包括這家公司整個(gè)營(yíng)銷的特點(diǎn)，另外我們向大家推薦一下我們?cè)谔K州目前正在操作的兩個(gè)項(xiàng)目，其中最好的一個(gè)項(xiàng)目就是蘇州桃花源項(xiàng)目。

　　融創(chuàng)集團(tuán)和綠城集團(tuán)自從合作以來(lái)，實(shí)際上這兩家公司還是集合了很多的優(yōu)勢(shì)。這兩家公司成立以后，當(dāng)時(shí)我們?cè)谧龉径ㄎ坏臅r(shí)候還是考慮到在整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域，還是希望聚焦長(zhǎng)三角幾個(gè)重點(diǎn)城市。我們現(xiàn)在在長(zhǎng)三角的目標(biāo)還是在重點(diǎn)城市，比如說(shuō)上海，蘇州、無(wú)錫等等。融創(chuàng)綠城自2012年開始合作以來(lái)，目前也取得了一些非常好的業(yè)績(jī)。

　　在2014年一季度融創(chuàng)綠城的成交額現(xiàn)在位居上海房企第一名，在4月份一個(gè)月時(shí)間銷售額就達(dá)到10億。融創(chuàng)綠城還是一家非常市場(chǎng)化的公司，從拿地到定位，到做產(chǎn)品和銷售，基本上是高度市場(chǎng)化的一家公司。我們這次這兩個(gè)集團(tuán)合作成立融創(chuàng)綠城以后，我們是所有的產(chǎn)品品質(zhì)是堅(jiān)持綠城品質(zhì)的，堅(jiān)持做有價(jià)值的，做精致的綠城系產(chǎn)品。

　　我們還是堅(jiān)持一些人文主義理想，這還是延續(xù)宋總當(dāng)時(shí)對(duì)產(chǎn)品服務(wù)方面的一些理想要求，還是以為客戶營(yíng)造最好的產(chǎn)品和生活為核心服務(wù)理念。因?yàn)檫@是一家合作公司，融創(chuàng)綠城整合了兩個(gè)公司優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，融合了兩個(gè)企業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較好的企業(yè)文化。我們的核心是堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，同時(shí)提高利潤(rùn)率水平。因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)在中國(guó)發(fā)展上最核心的就是周轉(zhuǎn)，因?yàn)槟?0個(gè)億資金一年轉(zhuǎn)四次和轉(zhuǎn)一次的區(qū)別是非常非常大的。

　　另外也向大家介紹一下我們做營(yíng)銷的一些心得，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在做營(yíng)銷都是聚焦銷售本質(zhì)的東西在做。我們認(rèn)為銷售最核心的第一要素是要找到最好的銷售人員，包括到銷售、策劃、回款等等都找到最好的人。我們認(rèn)為最好的銷售人員能把咱們的銷售工作做好，能夠把咱們的服務(wù)做好，知道跟客戶去說(shuō)什么，最好的銷售人員往往能夠?qū)崿F(xiàn)更好的銷售價(jià)值。

　　我們還是要聚焦銷售本質(zhì)性的一些問題，以往有些做的銷售或者策劃等等，可能做的是偏的。因?yàn)槲覀兝斫饽銊e管是銷售什么產(chǎn)品，你一定要知道客戶在哪里，怎么把把找到，怎么成交。實(shí)際上我們現(xiàn)在所有的動(dòng)作都是聚焦這三句話在做，我們的動(dòng)作相對(duì)來(lái)說(shuō)更簡(jiǎn)單?，F(xiàn)在這個(gè)公司做的所有的產(chǎn)品相對(duì)來(lái)說(shuō)都是市場(chǎng)化的產(chǎn)品，我們理解產(chǎn)品必須要滿足客戶的需求，包括到服務(wù)和高的投資價(jià)值。同時(shí)找到對(duì)的客戶來(lái)展現(xiàn)你的產(chǎn)品，這樣就會(huì)形成共鳴。通過(guò)良好的服務(wù)，客戶滿意了就會(huì)形成推薦購(gòu)買、重復(fù)購(gòu)買，就能形成品牌。

　　我們現(xiàn)在在蘇州做桃花源項(xiàng)目，我們覺得在蘇州這么好的一個(gè)地王的產(chǎn)品，我們還是希望做中式的產(chǎn)品。所以桃花源產(chǎn)品實(shí)際上是融創(chuàng)和綠城這兩家公司合作以后一個(gè)最好的產(chǎn)品的呈現(xiàn)。蘇州桃花源項(xiàng)目在我理解，就是在中國(guó)一定要找一個(gè)最有地脈的城市，那就是在蘇州。在蘇州要找一個(gè)最好的地，我們就找到了三面環(huán)湖的地王，我相信未來(lái)也不會(huì)有開發(fā)商再投入這么大的精力，我們是花了5年時(shí)間做這樣一個(gè)產(chǎn)品。這個(gè)產(chǎn)品在目前來(lái)說(shuō)是非常非常稀缺的，基本是賣一套少一套，目前我們的成交客戶來(lái)自于開發(fā)商，同行包括一些建筑企業(yè)，占了30%—40%的比例。

　　我們實(shí)際上對(duì)這個(gè)項(xiàng)目整個(gè)格局定位，它是一個(gè)東方國(guó)寶級(jí)的項(xiàng)目，另外是全球孤品級(jí)的項(xiàng)目。我們今年從5月份也是希望桃花源項(xiàng)目會(huì)在全亞洲建立它的唯一性，我們希望這個(gè)項(xiàng)目能夠?yàn)橹袊?guó)，特別是為中式園林別墅留下一部非常非常好的作品呈現(xiàn)在房地產(chǎn)歷史上。也希望下午的時(shí)候大家蒞臨蘇州桃花源，品鑒最美的中式園林別墅！

 

（審校：勞蓉蓉）