2014年，政策分類調(diào)控不是第一位了，中國房地產(chǎn)應(yīng)該回歸市場，比起政府的調(diào)控，市場優(yōu)勝劣汰過程更加優(yōu)化。

　　推薦語：從國五條到國八條，到國十條，一直在政府和市場兩手抓的環(huán)境下發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，今年因?yàn)闇刂?、杭州房價(jià)的下降，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了動(dòng)蕩，也引起了不少人對(duì)中國未來房地產(chǎn)發(fā)展的擔(dān)憂。中國未來的房地產(chǎn)才能健康發(fā)展呢？

　　在2014城市觀點(diǎn)論壇西安行演講中，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生指出，2014年，政策分類調(diào)控不是第一位了，中國房地產(chǎn)應(yīng)該回歸市場，比起政府的調(diào)控，市場優(yōu)勝劣汰過程更加優(yōu)化。

　　陳淮 過去十年，影響和決定房地產(chǎn)市場的第一位因素究竟是政策，還是市場？過去十年，決定著中國北京、西安房地產(chǎn)市場走勢的第一位因素究竟是政策，還是市場？如果是政策就能夠決左右這個(gè)行業(yè)的話，那我們用不著三天兩頭的國五條、國八條、國十條，人們說老百姓都買不起房子的過程中買了房子，政府咬牙跺腳。本屆政府要如何的時(shí)候，房地產(chǎn)市場按照它固有的規(guī)律發(fā)展到了今天。如果說有什么區(qū)別的話，2014年，其實(shí)是從2013年開始，過去政策掩蓋下的一些市場的深層次矛盾逐步顯現(xiàn)出來，這是2014。

　　2014年分類調(diào)控不是第一位的，是市場的內(nèi)在因素逐步顯現(xiàn)，就像一個(gè)病人，庸醫(yī)不停的給他吃退燒藥，國五條不行吃國八條，國八條不行吃國十條。高明的大夫，不會(huì)輕易給病人吃退燒藥，因?yàn)樗鼤?huì)把引起發(fā)燒的問題掩蓋起來。

　　為什么會(huì)發(fā)燒？可能是肺部感染，可能痢疾拉稀，不停的吃退燒藥，把真正引起發(fā)燒的因素給掩蓋了，這就是過去十年，就是因?yàn)槌酝藷?，今天吃了，?dāng)天晚上退一會(huì)，第二天接著燒。2013年起我們不再吃退燒藥，市場運(yùn)營過程中的一些因素顯現(xiàn)出來，比如說大中小，中西部城市發(fā)展不平衡，出現(xiàn)分化。比如說我們一部分、少數(shù)城市供大于求，包括沿海特大城市和相當(dāng)一部分中西部的大城市在內(nèi)，更不要說縣城供大于求。比如說老百姓的市場預(yù)期，對(duì)政策老說撲朔迷離，現(xiàn)在更多的從自己的客觀需求選擇入市的時(shí)間。

　　2014年把分類也好，雙向調(diào)控也好，關(guān)注都往后放，十年來的房地產(chǎn)市場坦率的說，不好意思的說，明確無誤的說，主觀愿望是不好使的，不管這個(gè)愿望是出自哪里，大多數(shù)老百姓的主觀愿望也不一定是符合客觀規(guī)律和國情的?？陀^規(guī)律是不以人的主觀，不以意志為轉(zhuǎn)移的必然趨勢。我們有人希望汶川地震嗎？自然規(guī)律是這樣，該震的還得震；我們希望祖國天天是春天，四季輪回你改得了嗎？2014年我建議我們從以下四個(gè)方面關(guān)注房地產(chǎn)：

　　第一，新型城鎮(zhèn)化。如果有什么新的變化，我們從進(jìn)入21世紀(jì)之后，第一個(gè)十年，由于一些特殊的歷史原因，不得不把大量的資金、政策、物質(zhì)、資源集中在北京、上海。在這個(gè)過程中，有意和無意地造就了中國城市化的主戰(zhàn)場在特大城市，實(shí)際上我們調(diào)控房地產(chǎn)最明顯的就是沿海屈指可數(shù)的少數(shù)特大城市。西部12省區(qū)，西安、成都也不過從中長期看是溫和上漲，相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行的過程，真正有異動(dòng)的只是沿海特大城市。新型城市化有很多內(nèi)容，3月17號(hào)剛剛公布的國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，核心突出的一條就是實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是重點(diǎn)發(fā)展好中等規(guī)模城市，抑制特大城市人口擴(kuò)張，以及在縣城和中心鎮(zhèn)一級(jí)引導(dǎo)農(nóng)民就近入城。當(dāng)然還有一些其他問題，這些我們先不說，簡單說就是房地產(chǎn)的空間分部，也將有一個(gè)明顯的變化和距離。

　　2013年的時(shí)候就明確提出，我們新一輪城市化要嚴(yán)格抑制特大城市進(jìn)一步擴(kuò)張，但是多大的城市算是特大城市，沒明確說。在3月17號(hào)這個(gè)國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，對(duì)大中小有了明確的定量化的區(qū)分。500萬以上人口城市叫特大城市，在今后一個(gè)很長時(shí)間內(nèi)，這些城市將不鼓勵(lì)它擴(kuò)張，抑制人口涌入。如果我們不能夠解決特大城市過度承載的問題，我們永遠(yuǎn)解決不了房價(jià)問題，北京上海就那么大，不可能把13億人都裝進(jìn)去。真正要實(shí)現(xiàn)中國高質(zhì)量的城市化，非得有一大批中等和小城市發(fā)展，實(shí)現(xiàn)大中小城市的發(fā)展。

　　2013年末，這個(gè)是很新的數(shù)據(jù)，1千萬人口以上的城市有6座，將采取抑制人口政策，限制人口擴(kuò)張。大家老說限購什么時(shí)候取消，如果這些城市取消限購，那么一定有更嚴(yán)厲的入市門檻。加快積極穩(wěn)妥的發(fā)展一批，包括中西部的省會(huì)城市和中小城鎮(zhèn)是我們未來的主要指向。在這個(gè)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，按國際標(biāo)準(zhǔn)的話，100萬人口的城市就叫大城市，300萬人以上的大城市，這個(gè)人口指的核心市區(qū)，300萬人以上就叫特大城市。按照我們新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，目前是500萬以上，按中國的特點(diǎn)，500萬人口以上的城市劃為特大城市，抑制人口涌入。300—500萬的區(qū)間，這個(gè)區(qū)間叫大城市，80—300萬叫中等規(guī)模，這符合中國的國情。

　　簡單說，我們想今后一段時(shí)間，從2014年起，可能兩個(gè)層級(jí)是我們房地產(chǎn)市場和政府鼓勵(lì)人口集中的主戰(zhàn)場，一個(gè)是中等規(guī)模城市，城市群，衛(wèi)星城，再一個(gè)是縣城與中心鎮(zhèn)。但是在這兩個(gè)層級(jí)中，我個(gè)人的判斷不是寫在文件中的，縣城和中心鎮(zhèn)一級(jí)，除了江浙少數(shù)和珠三角地方以外，恐怕中西部還得有8—10年的準(zhǔn)備期才到高潮。政府希望優(yōu)先發(fā)展，請(qǐng)注意我說的中等規(guī)模，包括西部一部分中等城市，像銀川，也包括幾乎大部分的地市及中心城市。

　　第二，改革。2013年十八屆三中全會(huì)明確提出60條，全面深化市場經(jīng)濟(jì)體制的改革，我看這個(gè)改革可能是一個(gè)艱難前行的過程，但不論怎么艱難，它的序幕揭開，方向明確。而且它的確是包括中國國民經(jīng)濟(jì)，抑制2014年經(jīng)濟(jì)增速下行，釋放增長動(dòng)力和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展首要的迫切的問題。過去十年我們靠強(qiáng)化政府權(quán)力，靠低效率、高成本的調(diào)控，靠這種滯后性、被動(dòng)性、主觀性明確的政策，恐怕已經(jīng)走到頭了。因勢利導(dǎo)，發(fā)展優(yōu)勝劣汰，特別是在資金供給，土地供給這兩個(gè)最基本經(jīng)濟(jì)要素的市場化上邁出實(shí)質(zhì)性的步伐，包括地方政府，城市建設(shè)融資，也包括減小金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，也包括支持老百姓更好更快的成長的迫切需要。

　　我們?cè)趹艏贫?、土地制度，中央與地方的關(guān)系，以及產(chǎn)權(quán)制度，交易市場的擴(kuò)大與完善下邁出新的步伐。剛才說的是文件，或者說政府，或者是黨中央希望，我再說我個(gè)人的看法，不容易。其中舉個(gè)例子說，三中全會(huì)說了加快實(shí)現(xiàn)土地制度的流轉(zhuǎn)，其中有很多地方講到了農(nóng)地、宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題，同地同權(quán)可以抵押，以及其他一些規(guī)模化經(jīng)營等。但是三中全會(huì)結(jié)束不久，很多政府就站出來表態(tài)，18億畝耕地紅線不動(dòng)搖，又說量不變，實(shí)際上把土地流轉(zhuǎn)退回到十七屆三中全會(huì)的時(shí)候了。

　　再舉個(gè)例子說，去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，第一條把糧食安全列進(jìn)去了。其實(shí)連續(xù)十年創(chuàng)歷史新高的背景下，為什么把糧食安全列為2014年的第一任務(wù)？我以為在土地改革這個(gè)問題上還存在很大的爭議。但不管一致還是不一致，愿意還是不愿意，改革的推進(jìn)，是一個(gè)必由選擇。習(xí)近平和李克強(qiáng)都說過，我們很多的重大改革措施都是倒逼機(jī)制。2014年多關(guān)注改革，并且主動(dòng)地去推動(dòng)改革，比如說在金融創(chuàng)新上、在規(guī)?；?jīng)營上、在保障房建設(shè)上。

　　第三，市場機(jī)制越來越明顯發(fā)揮作用。有人連夜趕考場，有人榮譽(yù)回故里，這就是市場應(yīng)有的現(xiàn)象。2014年此后一段時(shí)間，當(dāng)政府之手越來越不伸的時(shí)候，市場的手就越來越能發(fā)揮作用。一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過程，比起政府的調(diào)控，更加優(yōu)化的過程到來了。有些開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)，盡快回籠資金，采取了一些促銷措施，這些都是市場正常合理的反映，感冒發(fā)燒是人一生中必經(jīng)的不可避免的階段。

　　曾經(jīng)有媒體問我說，過去十年是房地產(chǎn)的黃金十年，你認(rèn)為未來還是黃金十年嗎？我間接的回答這個(gè)問題，我說在整個(gè)90年代是中國家電業(yè)的黃金十年，那個(gè)時(shí)候涌現(xiàn)了一大批名牌家電，那個(gè)時(shí)候的丈母娘需求是有彩電、冰箱、洗衣機(jī)就可以。黃金十年，短缺，買不到，十年而已，十年過去怎么樣，這些當(dāng)初輝煌一時(shí)的家電廠家，都是政府重點(diǎn)支持的，在輕工業(yè)、電子工業(yè)部、兵器工業(yè)部備案發(fā)牌的，基本死光。輝煌十年的那些家電企業(yè)，大概碩果僅存的就是長虹一家，其他的基本死光。但是在接下來的十年，正是中國成為世界家電大國的十年，你說第一個(gè)十年叫輝煌，還是第二個(gè)十年叫輝煌。

　　哪一個(gè)十年堪稱是黃金？我們?cè)谶^去十年的城市建設(shè)、住房建設(shè)，的確有很多卓越，令人羨慕的成就。比如西安變化多大，我們這個(gè)酒店說是仿漢代的，但是我一看是仿漢代王陵的，我們有太多的缺陷，有太多需要探討的，這并非是批評(píng)西安，西安也有很多非常漂亮的，比如陜西博物館，那是建筑界的驕傲。北京這20年的建筑沒有一個(gè)能上明信片的，畢竟陜西還有一個(gè)博物館是大家公認(rèn)的，令人驕傲的作品，但是也有仿漢代王陵的酒店。

　　剛才說市場正在重新優(yōu)化選擇它的資源支配者，這個(gè)過程大家有思想準(zhǔn)備。市場好不一定誰都能活下來，美國用了50年全面趕上和超過了歐洲，走過歐洲工業(yè)化150年之路。2013年美國道瓊斯標(biāo)準(zhǔn)，三大股指一年之內(nèi)50次創(chuàng)歷史新高。我們今年每個(gè)人都爭取自己規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)壯素質(zhì)，在市場競爭中，而不是在和政府的博弈中活下去，成為進(jìn)化最快的物種之一。

　　第四，新挑戰(zhàn)。我們希望我們的房地產(chǎn)開發(fā)商、老板、企業(yè)家們注意到，我們這個(gè)行業(yè)面對(duì)著一些以前沒想或者想了認(rèn)為離我們很遙遠(yuǎn)的挑戰(zhàn)，就在眼前了，這些挑戰(zhàn)很復(fù)雜、很多樣。比如說今年一季度，人民幣突然一反過去幾年升值，大幅度貶值，這對(duì)國際熱錢造成影響，對(duì)房地產(chǎn)在短期內(nèi)市場供需造成影響，你別以為這是一個(gè)距你很遙遠(yuǎn)的事。海嘯，大規(guī)模人員傷亡就是20分鐘，它也是個(gè)短期，但是這個(gè)災(zāi)害是非常巨大，躲過這20分鐘，一切恢復(fù)原樣，這20分鐘是災(zāi)難性。

　　希望大家高度關(guān)注，2014年通脹主動(dòng)權(quán)不在我們手里，希望開發(fā)商不要自說自話，注意到這個(gè)國際貨幣政策，國際貨幣環(huán)境對(duì)我們市場的短期內(nèi)的挑戰(zhàn)。另外，互聯(lián)網(wǎng)、網(wǎng)購、電商大家可能都聽說了，別以為它離我們很遙遠(yuǎn)，且不說網(wǎng)上購房現(xiàn)在已經(jīng)在很多地方如火如荼，購房者挑選房子的優(yōu)化選擇的效率大規(guī)模提高。你弄幾個(gè)柱子就是王者風(fēng)范，人家上網(wǎng)鼠標(biāo)一點(diǎn)，可以把10個(gè)、20個(gè)樓盤的信息放到一塊比較。

　　這還不是最重要的，互聯(lián)網(wǎng)金融，十八屆三中全會(huì)也明確提出房地產(chǎn)市場改革其中之一，發(fā)展直接融資，而且互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)使我們銀行業(yè)措手不及，仿佛一夜之間就來到眼前的。我看技術(shù)進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展，誰也抵抗不了，不管你詛咒它，還是贊揚(yáng)它，你高興還是不高興。一夜之間，這些余額寶們的寶們，就把我國銀行的看家奶酪沖的七零八落。可不可能有一天，房地產(chǎn)市場的直接融資，以及老百姓購房中的各種各樣的中介性的金融需求，由互聯(lián)網(wǎng)金融取代？這種風(fēng)險(xiǎn)不僅僅局限在開放商和購房者，以及和銀行之間。

　　以上是我今天和大家交流的，第一個(gè)關(guān)注的不是分類調(diào)控，而是以下四個(gè)方面：第一，國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，空間分部變化；第二，深化改革可能給我行業(yè)帶來了影響和沖擊；第三，市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制越來越明顯；第四，國際貨幣政策以及互聯(lián)網(wǎng)金融等，可能給我們帶來挑戰(zhàn)。

　　本文為著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生于2014城市觀點(diǎn)論壇西安行上的演講實(shí)錄，未經(jīng)本人審核。