歷史和經(jīng)驗(yàn)告訴我們，一直認(rèn)為中國房地產(chǎn)有泡沫的企業(yè)和個(gè)人不具備可持續(xù)發(fā)展能力。中國房地產(chǎn)市場至少還有十年的好時(shí)光。

　　編者按：在2014城市觀點(diǎn)論壇西安行，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生在討論分類調(diào)控下的房企機(jī)遇與對策的演講中，表達(dá)了自己對中國房地產(chǎn)市場未來走勢的樂觀態(tài)度，他認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場市場至少還有十年的好時(shí)光。

　　以下是金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪在2014城市觀點(diǎn)論壇西安行現(xiàn)場演講實(shí)錄：

　　李戰(zhàn)洪 我們的命題是分類調(diào)控，但我不談分類，只談?wù){(diào)控。我先談一下感受，每一次房地產(chǎn)有自己的規(guī)律，我們一直說像能量地產(chǎn)一樣，它到了一個(gè)周期的時(shí)候，就峰谷，等它的能量消耗就會進(jìn)入谷，到了峰的時(shí)候就表現(xiàn)得比較好。所以在市場的規(guī)律出現(xiàn)峰谷的時(shí)候，到出現(xiàn)峰的時(shí)候，好的不得了，到市場出現(xiàn)谷的時(shí)候，市場調(diào)控來了，其實(shí)有時(shí)候調(diào)控不是調(diào)控，是房地產(chǎn)市場發(fā)生自然規(guī)律。我們是否去談轉(zhuǎn)型，是假的轉(zhuǎn)型，還是真的轉(zhuǎn)型？在轉(zhuǎn)型的過程中，哪些是變與不變？所以說被夸大的調(diào)控與轉(zhuǎn)型，我們把調(diào)控和轉(zhuǎn)型，特別是最近兩年以來，往往是被夸大的。

　　中央政府夸大調(diào)控，他的稅費(fèi)通過打壓就提高了，地方政府說要去保護(hù)它，就把地價(jià)在這個(gè)過程中不停抬高，金融行業(yè)通過這種調(diào)控資金緊張，它的財(cái)務(wù)成本就大幅度的提高，開發(fā)商說這個(gè)緊張那個(gè)緊張，就把房價(jià)調(diào)高了。所以在這個(gè)過程中，要正確看待。所以在每一次，房地產(chǎn)按照自己的走勢走的時(shí)候，調(diào)控的時(shí)候，其實(shí)是一次行業(yè)洗牌的機(jī)會，洗牌的結(jié)果往往是市場的集中度越來越高。

　　我們看一組數(shù)據(jù)，世聯(lián)里面，在最近這幾年的調(diào)控過程中，調(diào)控度的增長，在10年的時(shí)候，戰(zhàn)略份額是26.7。13年比12年增長3%，在轉(zhuǎn)型的過程中，它占有的份額越來越大。被夸大的轉(zhuǎn)型就是盲目的轉(zhuǎn)型，你看我們50強(qiáng)的一種轉(zhuǎn)型，看不出來，其中有一種轉(zhuǎn)型是擴(kuò)張，有一種轉(zhuǎn)型在行業(yè)里面沒法做了，像中小企業(yè)就是退出。在這個(gè)時(shí)候我查了一下，企業(yè)的轉(zhuǎn)型，企業(yè)長期的經(jīng)營方向，它的運(yùn)營模式，以及相應(yīng)的組織方式，資源配置方式的整體性轉(zhuǎn)變。企業(yè)的變與不變里面，我們要關(guān)注一下周期性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性調(diào)整，周期性調(diào)整的企業(yè)對策是等待，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整是轉(zhuǎn)型，向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　其實(shí)我們的市場規(guī)律就是房地產(chǎn)有自己的市場規(guī)律，在前面十年里面，12年之前，基本上是1年一個(gè)周期，從12年開始，其實(shí)已經(jīng)悄悄的變成兩年一個(gè)周期了，就是以前是一個(gè)大年，一個(gè)小年，其實(shí)也是突出了，剛才說了，過去是強(qiáng)調(diào)控現(xiàn)在是溫調(diào)控，等到溫調(diào)控的時(shí)候，周期就長了，其實(shí)我們把握好市場的周期性規(guī)律，就能掌握市場的節(jié)奏，現(xiàn)在基本上是兩年一個(gè)周期。

　　我們再看看房企轉(zhuǎn)型的變與不變，過去的十年和未來的十年，50強(qiáng)企業(yè)主要做了兩件事情，一個(gè)上市，一個(gè)全國化。未來十年一個(gè)是房地產(chǎn)金融，一個(gè)是多業(yè)態(tài)拓展，一個(gè)是跨行業(yè)擴(kuò)張，我們看它的變與不變。房企戰(zhàn)略的變與不變主要是五個(gè)方面：一個(gè)是危機(jī)推遲型、一個(gè)是投機(jī)型、一個(gè)是三級躍升型、一個(gè)是基地走遍型、一個(gè)是有機(jī)增長型。

　　周期性調(diào)整習(xí)慣把危機(jī)作為發(fā)展線索，內(nèi)在危機(jī)中不斷解決問題，把企業(yè)不斷帶到明年，這種是有些問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的行業(yè)已經(jīng)悄悄向結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型的變與不變，開發(fā)產(chǎn)品的提升，開發(fā)業(yè)態(tài)的拓展，開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，開發(fā)融資的創(chuàng)新，這幾個(gè)方面我們要進(jìn)行關(guān)注。商業(yè)地產(chǎn)的變與不變，包括被動(dòng)的進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)是不妥的。

　　再一個(gè)就是房企的模式的變與不變，主要是三個(gè)方面，其實(shí)從黃金十年到白銀十年，我的關(guān)鍵不是說黃金到白銀，因?yàn)楝F(xiàn)在房價(jià)高了，房價(jià)總價(jià)，我們資產(chǎn)增值了。以前5000塊錢一平方的，現(xiàn)在變成1萬一平方了，怎么就叫黃金變白銀了，其實(shí)是黃金到青銅。在未來的十年里面，我們的產(chǎn)品就像青銅一樣的，要精雕細(xì)琢，靠產(chǎn)品為王的時(shí)代，所以這個(gè)時(shí)候?qū)Ξa(chǎn)品的要求就提高了。模式的轉(zhuǎn)變從情人到夫人，在過去十年一般是利用資源致勝，到未來十年基本上是能力致勝。第三個(gè)是從資金到資產(chǎn)，未來資產(chǎn)優(yōu)化更加重要。

　　原理模式的變與不變。房地產(chǎn)的盈利模式過去主要是依靠囤積土地，等待升值來盈利，現(xiàn)在盈利模式會從依靠土地的升值轉(zhuǎn)變到依靠城市的選擇，依靠多元化的產(chǎn)品，依靠成本控制，依靠提升效率實(shí)現(xiàn)盈利。

　　行業(yè)管理變與不變，第一個(gè)是合作發(fā)展，第二個(gè)是關(guān)聯(lián)發(fā)展。以前房地產(chǎn)企業(yè)是單獨(dú)發(fā)展為主，現(xiàn)在一些大型的房企都有戰(zhàn)略合作的伙伴，出現(xiàn)了行業(yè)間合作發(fā)展態(tài)勢。關(guān)聯(lián)發(fā)展就是上下游產(chǎn)業(yè)鏈，鏈條上的企業(yè)關(guān)系越來越密切，這對成本的控制，產(chǎn)品的品質(zhì)的提高都有利。

　　組織關(guān)系的變與不變，一些開發(fā)商，就我的三分天下，有一部分開發(fā)商面臨退出，面臨被淘汰，面臨被兼并，包括他也拿不到土地。隨著招牌掛的規(guī)范，靠關(guān)系已經(jīng)打不開了，基本上是無米下鍋。另外就是兼并與合作將提高房地產(chǎn)行業(yè)的集中度。過去是開發(fā)投資一體化，現(xiàn)在出現(xiàn)開發(fā)、投資分離的現(xiàn)象。未來企業(yè)向?qū)Ｒ换l(fā)展，就是有的企業(yè)只投資有的企業(yè)只做開發(fā)，這種趨向會越來越嚴(yán)重。所以，我還是因了美國著名學(xué)者的一句話，中國的企業(yè)能看到方向，但往往都是原地踏步。

　　最后房企究竟還有多少好時(shí)光，憑什么判斷？大家經(jīng)常問這個(gè)問題，是不是房地產(chǎn)已經(jīng)沒有好時(shí)光了？

　　第一，看一二手房的成交比?，F(xiàn)在我們在很多的城市一二手房的成交比還沒達(dá)到1：1，現(xiàn)在的美國城市化達(dá)到83.4的時(shí)候，每成交一套新房，往往能帶動(dòng)3套二手房的成交，像這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)差不多了。第二，看房子，現(xiàn)在是什么東西？究竟是居所還是資產(chǎn)還是投資品，房地產(chǎn)發(fā)生到現(xiàn)在，我們房子現(xiàn)在的名字叫資產(chǎn)，但還不是居所。日本、美國，包括德國，它現(xiàn)在就是居所，當(dāng)它成為居所的時(shí)候，它每成交成交一套新房的時(shí)候，就有三套二手房的交易。日本到77.6%的時(shí)候，房價(jià)漲了三倍。第三，城市化率是否到70%，所以說中國房地產(chǎn)市場至少還有十年的好時(shí)光。

　　最后，歷史和經(jīng)驗(yàn)告訴我們，一直認(rèn)為中國房地產(chǎn)有泡沫的企業(yè)和個(gè)人不具備可持續(xù)發(fā)展能力。