對(duì)于SOHO中國(guó)而言，在2014年和2015年這兩年，利潤(rùn)下降50%-60%都很正常。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 郭凈凈 在市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的當(dāng)下，北京望京SOHO塔3入市僅兩周，老潘便亟不可待地要提高租金；在SOHO中國(guó)“開(kāi)發(fā)-持有”模式轉(zhuǎn)型的第一年，老潘或許略顯急切？

　　4月22日，瑞信集團(tuán)發(fā)表報(bào)告稱(chēng)，SOHO中國(guó)有限公司旗下北京望京SOHO第三座首個(gè)主要租戶(hù)將于下月起提租，意味著該項(xiàng)目在預(yù)租首兩星期，已錄得19%的出租率。

　　在望京SOHO塔3入市當(dāng)天，潘石屹便宣稱(chēng)，非?？春帽本┪磥?lái)的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，“我對(duì)望京SOHO的租賃一點(diǎn)也不擔(dān)心，預(yù)計(jì)5月1日起將提價(jià)。”事實(shí)上，老潘早在內(nèi)部表示，望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，只要成功招租超過(guò)2萬(wàn)平方米，就馬上提價(jià)。

　　 急切提價(jià)

　　根據(jù)soho中國(guó)的官網(wǎng)資料，望京SOHO位于北京朝陽(yáng)區(qū)望京地區(qū)的核心區(qū)，由三棟集辦公和商業(yè)一體的高層建筑和三棟低層獨(dú)棟商業(yè)樓組成。

　　該項(xiàng)目占地面積11.54萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積52.13萬(wàn)平方米，其中辦公面積為36.42萬(wàn)平方米，商業(yè)面積僅5.28平方米。據(jù)悉，望京SOHO的塔1和塔2去年就幾乎售罄，累計(jì)合同銷(xiāo)售金額超過(guò)127億元，銷(xiāo)售均價(jià)約為52196元/平方米。

　　于今年4月16日預(yù)租的望京SOHO塔3寫(xiě)字樓，由SOHO中國(guó)全部自持，其高達(dá)200米，號(hào)稱(chēng)目前望京第一高樓，總建筑面積約12萬(wàn)平米，計(jì)劃于今年9月完工。據(jù)了解，此次共推出房源151個(gè)，包括138個(gè)寫(xiě)字樓、13個(gè)商鋪；其中寫(xiě)字樓租金最低5.2元/天/平方米，最高達(dá)7.5元/天/平方米。

　　在望京SOHO塔3入市當(dāng)天，潘石屹便宣稱(chēng)，非常看好北京未來(lái)的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，“我對(duì)望京SOHO的租賃一點(diǎn)也不擔(dān)心，預(yù)計(jì)5月1日起將提價(jià)。”不過(guò)，潘石屹當(dāng)天并未透露簽約租金價(jià)格和漲價(jià)比例。

　　RET睿意德董事助理李靜雅指出，租金會(huì)根據(jù)放量和反饋的條件進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，提高租金的浮動(dòng)，主要是基于內(nèi)部核算和蓄客的判斷。“在蓄客階段會(huì)有一定判斷，通常以?xún)r(jià)值居中的產(chǎn)品去試下水，看市場(chǎng)情況，然后去浮動(dòng)價(jià)格，如果預(yù)期情況比較好的話(huà)，其價(jià)格也會(huì)有一定上浮。”

　　事實(shí)上，潘石屹早在內(nèi)部表示，望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，只要成功招租超過(guò)2萬(wàn)平方米，就馬上提價(jià)。

　　老潘敢于發(fā)出此等豪言的底氣或許便在于，望京SOHO塔3預(yù)租首日，便與《捕魚(yú)達(dá)人》游戲開(kāi)發(fā)商--北京觸控科技有限公司簽了第一單，并一次性出租2.3萬(wàn)平方米，直接實(shí)現(xiàn)了20%以上的出租率。

　　市場(chǎng)難題

　　不過(guò)，在住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的背景下，租賃市場(chǎng)似乎也難逃走冷之勢(shì)。據(jù)高緯環(huán)球最新報(bào)告顯示，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金降幅放緩。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，隨著寫(xiě)字樓租金漲勢(shì)放緩和租賃市場(chǎng)需求平穩(wěn)，再加上商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)不斷升高，將使投資回報(bào)率產(chǎn)生下行壓力。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平繼續(xù)小幅下調(diào)1.1%至每月每平方米377元，這是自2013年第二季度以來(lái)連續(xù)第四個(gè)季度的環(huán)比下跌。

　　高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理戴瑞德日前指出，2014年北京新增供應(yīng)將迎來(lái)高峰，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年還將有約144萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓陸續(xù)入市，租賃市場(chǎng)面臨較大消化壓力，市場(chǎng)平均租金有可能出現(xiàn)下調(diào)。

　　不過(guò)， 睿意德李靜雅指出，目前北京商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的外溢需求在增長(zhǎng)，考慮到資金和產(chǎn)業(yè)交通的因素，部分業(yè)主已經(jīng)在不斷地往外遷。

　　據(jù)悉，望京地區(qū)辦公樓的平均租金水平比中央商務(wù)區(qū)低41%，部分對(duì)租金較敏感的租戶(hù)選擇望京等租金相對(duì)較低的新興辦公樓商圈。數(shù)據(jù)顯示，望京的空置率從上季度的2.9%下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至2.2%。

　　然而，對(duì)一向擅于銷(xiāo)售的SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，出租無(wú)疑是另一個(gè)新的市場(chǎng)。李靜雅指出，銷(xiāo)售是賣(mài)方市場(chǎng)，做出產(chǎn)品，認(rèn)同的客戶(hù)就會(huì)去買(mǎi)，公司更多的是以建筑概念和建筑特色去強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品價(jià)值。“但是，如果SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)到出租市場(chǎng)的話(huà)，這就是買(mǎi)方市場(chǎng)了，這里品牌方會(huì)變得更加強(qiáng)勢(shì)，對(duì)產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)管理能力等會(huì)有更嚴(yán)格的要求”。

　　在她看來(lái)，對(duì)SOHO的考驗(yàn)，還要求其要有一個(gè)非常強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)去支持自持經(jīng)營(yíng)的物業(yè)。“SOHO中國(guó)自持的所有商業(yè)產(chǎn)品都是處于長(zhǎng)期調(diào)整狀態(tài)，這就對(duì)該公司的品牌經(jīng)營(yíng)的管控提出一定要求，以及未來(lái)能否把客群吸引過(guò)來(lái)，而長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)還關(guān)系到能否保證健康換租，從而使品牌不斷向好的方面調(diào)整，而不流失好的品牌，這些都是對(duì)SOHO中國(guó)的考驗(yàn)。”

　　“現(xiàn)在商業(yè)供應(yīng)量是比較大的，對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)商的品牌運(yùn)營(yíng)能力和招商能力提出了更高的挑戰(zhàn)，”李靜雅指出，在這么新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，SOHO中國(guó)即便有一定的品牌吸引力，也面臨同樣的壓力。

　　轉(zhuǎn)型陣痛

　　就在今年3月4日的業(yè)績(jī)會(huì)上，SOHO中國(guó)稱(chēng)，2013年是公司從“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”向“開(kāi)發(fā)-持有”模式轉(zhuǎn)型的第一個(gè)年頭，公司的轉(zhuǎn)型是順利且成功的。老潘則毫不謙虛地說(shuō)：“2013年我們給股東交上一份滿(mǎn)意的答卷。”

　　不過(guò)，多位長(zhǎng)期跟蹤SOHO中國(guó)研究機(jī)構(gòu)和分析師卻并不認(rèn)同這一觀點(diǎn)。

　　越秀證券李尚偉指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型是利好的，但在短期內(nèi)，仍避免不了轉(zhuǎn)型的陣痛；“對(duì)于SOHO中國(guó)而言，在2014年和2015年這兩年，利潤(rùn)下降50%-60%都很正常。”

　　另有分析人士指出，轉(zhuǎn)型不是一兩年的事情，現(xiàn)在只能算是一個(gè)開(kāi)始。起碼要到2017年，轉(zhuǎn)型的效果才能顯現(xiàn)。

　　李尚偉指出， SOHO中國(guó)的“陣痛”主要體現(xiàn)在公司的財(cái)務(wù)報(bào)表上，一是該公司持有物業(yè)并加重租金收入比例，這將減慢其現(xiàn)金回流速度，并占用大量資金，從而導(dǎo)致公司的凈負(fù)債水平提高；二是，銷(xiāo)售能更快回籠資金，今年該公司改以租金為生，那么其營(yíng)業(yè)額必將大量減少，從而影響整體利潤(rùn)。

　　SOHO中國(guó)2013年的年報(bào)顯示，其去年?duì)I業(yè)額為146.21億元，按年跌9.43%；其中出售物業(yè)單位所得143.42億，投資物業(yè)的租金收入為2.79億，租金收入僅占營(yíng)業(yè)收入的1.91%。而截至去年底，集團(tuán)擁有現(xiàn)金及銀行存款約106.5億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率約為17%。

　　今年以來(lái)，SOHO中國(guó)連續(xù)拋售北京、上海物業(yè)。張欣在業(yè)績(jī)介紹視頻中指出，持有充足的現(xiàn)金變成重中之重，這也是其決定出售SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)的原因。“這兩個(gè)項(xiàng)目的出售帶來(lái)了52億的收入，將我們的流動(dòng)量總額提升到220億，充裕的現(xiàn)金便于收購(gòu)更多更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。”

　　然而這筆總成交額為52.30億元的交易，與之前120億元的預(yù)期收益相比，卻是折價(jià)了56.42%，無(wú)疑昭示著SOHO中國(guó)目前對(duì)于現(xiàn)金流的高度渴求。

　　不過(guò)，李尚偉指出，SOHO中國(guó)現(xiàn)在持有的物業(yè)都是中國(guó)相對(duì)來(lái)說(shuō)最高端的物業(yè)資產(chǎn)，加上公司目前現(xiàn)金還比較充裕，兩三年內(nèi)，只要其不大規(guī)模拿地，一般不會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題。

　　穆迪的報(bào)告也預(yù)計(jì)稱(chēng)，待SOHO中國(guó)的現(xiàn)有項(xiàng)目全面投入運(yùn)營(yíng)，望京SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)和凌空SOHO等新項(xiàng)目完工并產(chǎn)生現(xiàn)金流后，2014年SOHO中國(guó)的租金總收益將繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。