從無(wú)錫戶(hù)籍新政中“戶(hù)均建筑面積達(dá)60平方米以上”的這項(xiàng)條件來(lái)看，很明顯，是針對(duì)當(dāng)前無(wú)錫市樓市大戶(hù)型庫(kù)存較大而來(lái)。

　　4月14日媒體報(bào)道表示，無(wú)錫也加入了政府要救市的傳言當(dāng)中。無(wú)錫當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人員甚至透露，具體政策這個(gè)星期就能公布。隨后，市場(chǎng)又傳言無(wú)錫將針對(duì)144平以上高端房源做出限購(gòu)松綁的舉動(dòng)。

　　市場(chǎng)及媒體輿論就此又一片嘩然。

　　隨后，4月22日，無(wú)錫戶(hù)籍新政正式出臺(tái)。當(dāng)日，無(wú)錫市政府印發(fā)關(guān)于無(wú)錫市戶(hù)籍準(zhǔn)入登記規(guī)定的通知，規(guī)定自2014年5月1日起在該市購(gòu)買(mǎi)成套商品住宅（含二手房）、戶(hù)均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)錫落戶(hù)。

　　從無(wú)錫戶(hù)籍新政中“戶(hù)均建筑面積達(dá)60平方米以上”的這項(xiàng)條件來(lái)看，很明顯，是針對(duì)當(dāng)前無(wú)錫市樓市大戶(hù)型庫(kù)存較大而來(lái)，和此前關(guān)于針對(duì)144平以上高端房源做出限購(gòu)松綁的舉動(dòng)的傳聞?dòng)幸欢ǖ奈呛稀?/p>

　　那么，購(gòu)買(mǎi)成套商品住宅（含二手房）、戶(hù)均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在無(wú)錫市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)無(wú)錫落戶(hù)對(duì)樓市影響如何？

　　筆者認(rèn)為，在無(wú)錫市限購(gòu)限貸沒(méi)有可能直接放松的可能性的市場(chǎng)背景下，通過(guò)放松戶(hù)籍制度從側(cè)面突破“限購(gòu)”，成為無(wú)錫市樓市調(diào)控政策短期“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。

　　就無(wú)錫市而言，購(gòu)房達(dá)到“戶(hù)均建筑面積達(dá)60平方米以上”的即可入戶(hù)籍的新政可以有效去化無(wú)錫市高端大戶(hù)型房源，尤其是對(duì)于2014年5月份以后這幾個(gè)月來(lái)講，無(wú)錫市會(huì)有新一波高端房源去化的行情。但是，這并不構(gòu)成無(wú)錫市高端大戶(hù)型房源去化的長(zhǎng)期動(dòng)力。原因很簡(jiǎn)單，無(wú)錫戶(hù)籍新政會(huì)促使2014年年內(nèi)高端市場(chǎng)需求會(huì)大幅釋放，成為高端市場(chǎng)需求集中釋放的“強(qiáng)行針”，但是，到了2015年之后高端需求對(duì)于購(gòu)房入戶(hù)籍的新政也就不太敏感，高端市場(chǎng)需求就回歸理性與正常。

　　當(dāng)然，無(wú)錫市戶(hù)籍新政中的其他條款，比如針對(duì)外來(lái)務(wù)工，符合一定條件，購(gòu)人均建筑面積達(dá)18平方米以上住房的外來(lái)務(wù)工人員，準(zhǔn)予本人、配偶及未成年子女來(lái)錫落戶(hù)，同樣也會(huì)起到刺激“首套自住需求”需求年內(nèi)短期入市的高潮行情。但是，到了2015年之后外來(lái)務(wù)工等市場(chǎng)需求對(duì)于購(gòu)房入戶(hù)籍的新政也就不太敏感，“首套自住需求”市場(chǎng)需求就回歸理性與正常。

　　無(wú)錫市戶(hù)籍新政針對(duì)外來(lái)務(wù)工刺激“首套自住需求”理所當(dāng)然，這是合理的市場(chǎng)需求的釋放，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。那么，無(wú)錫市針對(duì)高端大戶(hù)型房源而進(jìn)行的戶(hù)籍制度新政是否合理？這就回到了中高端樓盤(pán)尤其是豪宅樓盤(pán)到底該不該進(jìn)行限購(gòu)政策方面的調(diào)整，尤其是豪宅樓盤(pán)該不該松綁限購(gòu)這個(gè)話(huà)題。從過(guò)去幾年研討情況來(lái)看，這本身還是個(gè)爭(zhēng)議的話(huà)題。

　　其實(shí)，高端大戶(hù)型豪宅放開(kāi)限購(gòu)不是不可以，因?yàn)椋瑥谋举|(zhì)上來(lái)講，高端大戶(hù)型豪宅市場(chǎng)和中小戶(hù)型自住需求為主的普通商品住宅市場(chǎng)可以歸結(jié)為不同的市場(chǎng)需求。

　　當(dāng)前來(lái)講， “一刀切”整體市場(chǎng)全部限購(gòu)事實(shí)證明會(huì)誤傷自住剛性需求購(gòu)房者，尤其是2013年11月前后，各大中城市又一次加碼了限購(gòu)政策，這也將影響自住剛性需求入市，同時(shí)，也不利于高端或豪宅市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　從政策或制度走向來(lái)看，以“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”行政化的調(diào)控措施不為長(zhǎng)久之計(jì)，必須通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制的稅費(fèi)政策來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及資金的流向，以此達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的。

　　那么，無(wú)錫戶(hù)籍新政對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向來(lái)講是否具有借鑒意義？其他城市會(huì)否效仿呢？在當(dāng)前市場(chǎng)相對(duì)低迷的市場(chǎng)背景下，會(huì)否有一些其他的差別化措施出臺(tái)“刺激剛需”？

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前不少省會(huì)城市，尤其是三四線(xiàn)城市，外地居民只要購(gòu)房就可以落戶(hù)，那么，對(duì)于落戶(hù)的這些外地居民來(lái)講，具有了本地戶(hù)籍，當(dāng)然就可以進(jìn)行第二套住房的購(gòu)買(mǎi)資格；當(dāng)前戶(hù)籍制度改革背后的異地高考、人才引進(jìn)等特定人群對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)住房需求也表現(xiàn)比較強(qiáng)勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類(lèi)人群的住房購(gòu)買(mǎi)資格或許成為未來(lái)政策層面的趨勢(shì)，這或許也會(huì)成為突破“限購(gòu)”的方法之一。這從總體上來(lái)講會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加及成交量的持續(xù)回升。

　　同時(shí)，如果“限購(gòu)”措施今后要進(jìn)行微調(diào)，新出臺(tái)的“限購(gòu)”措施首先仍然要遵循差別化的原則，首先保護(hù)中小戶(hù)型、自住型剛性需求為主，比如限購(gòu)政策針對(duì)“90平方米以下，或以當(dāng)?shù)刈宰?biāo)準(zhǔn)”為限，以家庭為單位進(jìn)行限購(gòu)，保護(hù)首套自住型需求；其次，對(duì)于高端大戶(hù)型市場(chǎng)從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購(gòu)；第三、限購(gòu)“微調(diào)”政策如果有必要進(jìn)行調(diào)整，可對(duì)豪宅和郊區(qū)別墅放開(kāi)限購(gòu)，改以限貸和稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　如此這樣，即保證中低收入者的自住剛性需求，也不影響高端樓市的成交，整體市場(chǎng)還可以保持相對(duì)的活躍度。

　　那么，在這樣的市場(chǎng)背景下，即使有豪宅項(xiàng)目、地王項(xiàng)目再入市，即使無(wú)錫或更多城市高端樓盤(pán)放開(kāi)限購(gòu)，也就沒(méi)有必要再讓我們沸沸揚(yáng)揚(yáng)進(jìn)行市場(chǎng)炒作了，引起太多人關(guān)注了。

　　因此，綜上所述，首先可以采取無(wú)錫戶(hù)籍新政的城市或區(qū)域也就一目了然，更多城市會(huì)通過(guò)戶(hù)籍制度改革突破限購(gòu)。

　　毋庸置疑，那就是大多數(shù)三四線(xiàn)城市有庫(kù)存去化壓力的城市或區(qū)域，尤其是當(dāng)前高端存量偏大的城市或區(qū)域，比如浙江的各個(gè)地級(jí)市；其次，對(duì)于資源性依賴(lài)較為嚴(yán)重并且存在較大市場(chǎng)去化壓力的城市或區(qū)域，比如鄂爾多斯、神木等城市；其他城鎮(zhèn)化重點(diǎn)發(fā)展中小城鎮(zhèn)，也可以采取類(lèi)似無(wú)錫戶(hù)籍新政的措施。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者