中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃已于近期完成募集發(fā)行，并將于4月25日成立。其優(yōu)先級(jí)的投資者預(yù)期收益率為每年7%，主要由保險(xiǎn)資金認(rèn)購(gòu)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)訊：4月24日，據(jù)外媒援引業(yè)內(nèi)人士消息，中國(guó)首單房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品(REITs)--中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃已于近期完成募集發(fā)行，并將于4月25日成立。其優(yōu)先級(jí)的投資者預(yù)期收益率為每年7%，主要由保險(xiǎn)資金認(rèn)購(gòu)。

　　相關(guān)推介材料顯示，該產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)份額存續(xù)期間獲得基礎(chǔ)收益，退出時(shí)獲得資本增值的10%作為其浮動(dòng)收益部分。而次級(jí)份額存續(xù)期間獲得滿足優(yōu)先級(jí)基礎(chǔ)收益后的剩余收益，并在退出時(shí)獲得資本增值的90%。

　　同時(shí)，該產(chǎn)品發(fā)行期限不超過(guò)5年，首選以REITs方式退出。如以REITs上市方式退出，優(yōu)先級(jí)投資者將在IPO時(shí)點(diǎn)以全現(xiàn)金方式全部退出，相應(yīng)次級(jí)投資者獲得部分現(xiàn)金分配及REITs份額。除REITs方式退出外，基金還可以市場(chǎng)價(jià)格出售給第三方實(shí)現(xiàn)退出。

　　而如果以REITs上市方式退出，優(yōu)先級(jí)派息收益率4.0%的情況下，優(yōu)先級(jí)內(nèi)部報(bào)酬率為8.23%，次級(jí)內(nèi)部報(bào)酬率將達(dá)到22.83%。如以第三方收購(gòu)方式退出，中性情況下優(yōu)先級(jí)內(nèi)部報(bào)酬率為8.02%，次級(jí)內(nèi)部報(bào)酬率為17.81%。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)資管計(jì)劃總規(guī)模為人民幣52.1億元，按7:3的比例劃分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)，中信證券為優(yōu)先級(jí)投資人提供內(nèi)部增信，優(yōu)先級(jí)部分外部評(píng)級(jí)達(dá)到AAA，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)份額皆可在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)交易。

　　由于商業(yè)物業(yè)租賃類的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)仍屬空白階段，中信證券擬以私募REITs的形式推動(dòng)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)金融的實(shí)踐操作，并希望借此建立國(guó)內(nèi)首個(gè)REITs業(yè)務(wù)平臺(tái)獲得此類業(yè)務(wù)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)。

　　此外，萊坊與中房馳昊4月21日?qǐng)?bào)告認(rèn)為，雖然房托市場(chǎng)前景機(jī)遇無(wú)限，但仍存在許多風(fēng)險(xiǎn)及障礙，如中國(guó)仍然缺乏優(yōu)質(zhì)成熟的商用物業(yè)；許多一線城市及重要的二線城市未來(lái)或?qū)⒚媾R商業(yè)物業(yè)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)；商用物業(yè)的整體回報(bào)率缺乏吸引力等。