2014年，房地產行業(yè)開局平淡，三月政策定調，四月成為關鍵。在分類調控大方向下，蘇州房地產市場的選擇至關重要，不應當局者迷。

　　城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產思想發(fā)展與建設為宗旨，以房地產開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。十年期間，“城市觀點論壇中國行”先后走進青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港等三十多個省市，對中國城市發(fā)展進程、房地產建設、行業(yè)及金融政策等進行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產的動力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　太湖之濱，千年名城，坐擁江南繁盛氣象，城市觀點論壇2014年選擇了“人間天堂”蘇州。

　　作為吳文化的發(fā)源地，江南核心之地，蘇州現已成為中國特大城市及江蘇省第二大城市，雖然近代以來一直處于大上海的“暗影”之下，但并不能被低估。

　　2014年，房地產行業(yè)開局平淡，三月政策定調，四月成為關鍵。在分類調控大方向下，蘇州房地產市場的選擇至關重要，不應當局者迷。

　　今天，觀點新媒體攜城市觀點論壇首次走進蘇州，邀請著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康及更多房地產界、金融界、財經界及政府協會的杰出人物與蘇州眾多房地產開發(fā)及相關企業(yè)，共論行業(yè)2014年市場變化趨勢，預測2014中國房地產新發(fā)展。

　　4月25日上午，由觀點新媒體主辦的2014城市觀點論壇蘇州行正式開幕。觀點網作為論壇官方網站，對會議進行全程網絡圖文直播，敬請關注！

　　專題：2014城市觀點論壇蘇州行

　　直播實錄：2014城市觀點論壇蘇州行（一）

　　主持人：感謝魏萬青先生的分享，下面有請高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生上臺分享。蘇鑫先生演講的題目是商業(yè)地產風險與商業(yè)地產投資。

　　蘇鑫：各位朋友中午好。首先感謝觀點新媒體給我這個機會跟大家做一個分享，尤其是在蘇州這樣一個市場，我們講商業(yè)地產，還是有它的意義的。大家都知道在今年初的時候蘇州突然公布了國內唯一一個商業(yè)地產的政策，對商業(yè)地產的銷售做了很多的限制，這給我們了一個思考，到底商業(yè)地產的風險在哪里？有的人說供應量太大，太集中，有的人說運營有很多問題。但是在我看來，我覺得最大的風險應該是在散售。為什么大家覺得有風險還要散售呢？很簡單，因為商業(yè)地產是需要錢堆起來的，但是我們沒有錢。因為金融產品太多，支持商業(yè)地產的太少，所以開發(fā)商慣性的就是流動性的賣著來，當然商業(yè)地產也是如此。這樣問題就出現了，我們一棟寫字樓很多的業(yè)主同時收樓，同時在出租，有很多的代理公司，結果怎么樣呢？結果造成了小業(yè)主之間的互相競價，租金就低下來，這樣造成資產的價值就大幅度的縮減，不能達到這個資產應有的水平。

　　有沒有解決方案？有問題就有解決方案。住宅在十年前大量的都是毛坯房，實際上公寓都已經精裝修了，其實散賣的商業(yè)地產也必須要做精裝修。這個理念很簡單，就是客戶在買這個投資品的同時要簽資產管理協議，這樣才能夠讓資產類似于單一的業(yè)主，這樣我們就不會出現小業(yè)主之間的互相競價，我們的出租就是一個市場化水平的出租，租金和租客就能達到應有的水平。租金上去了，資產的價值自然就能上去。但是我要強調一下，我們?yōu)槭裁唇匈Y產精裝修呢？因為很多投資人是私營企業(yè)家，對資產管理不是很理解，精裝修能夠讓大家聽明白。

　　資產精裝修不是我們說的包租，包租是一種定價手段，它是一個營銷手段。更不是統(tǒng)一的出租，關鍵是你要跟投資人產生一種法律的托管關系。說起來容易，這個實際上對資產管理公司是有巨大挑戰(zhàn)的，首先必須是大的投資人，小的投資人是很難接受的。

　　資產管理是有意義的，為什么資產管理有意義？為什么散售有問題？（圖）這是去年的諾貝爾經濟獎的獲得者，他研究了美國一百年的股票市場的漲漲跌跌，預測了2008年的金融危機。不幸的是今年預測的中國房地產泡沫也會出來，但愿沒有預測準。他說人作為投資是非理性的，影響投資的這個價值波動產生偏離在短期是大概的時間，所以任何一個人想預測明天的股價都是頭腦發(fā)熱。但是在中長期它的價值和價格是接近的，是趨同的。這些投資品跟消費品是不同的，我們靠什么判斷呢？靠我們的經驗是解決不了投資的，我們不知道什么時候買房子，當然我們可以找專家。但是專家呢，中央電視臺任志強說房價要漲，同樣一個臺，過了廣告以后說房價要跌，我們相信誰？我們判斷商業(yè)地產的價值就要看它的租金回報率。我們能不能用一種資產管理的形式通過一種協議把這個管理權拿到呢？這是可行的，因為大家可以算這個簡單的賬，如果租金是5塊錢，散售的是5塊錢，我們通過資產精裝修是6塊錢，這樣只漲一塊錢，但是由租金定的未來的價值就產生了巨大不同，資產價值就差了20%。我有一個大膽的預言，未來不光是公寓是精裝修的，我們散賣的商業(yè)地產也必須做資產精裝修。

　　我們在蘇州投的項目叫樂嘉匯，它有寫字樓，有商業(yè)，也有服務式公寓。投資型服務公寓是租給了服務公寓的使用人，是一個月、幾個月的商務人士，而且商務人群的出資是比較高的。一個散售的酒店公寓租金可能是5千塊錢，但是投資型的服務式公寓可能就是7千塊錢，它的資產價值夠會差40%。但是服務式公寓沒有那么容易做，必須要有品牌的運營商，有專業(yè)的資產管理公司。我們跟中國目前最大的服務式公寓運營商中服控股來合作。這說明不光是寫字樓可以做資產管理，資產精裝修，其實服務式公寓一樣可以。

　　我們說商業(yè)地產有風險，最主要的是我們只是散售，而且我們沒有看到散售所遇到的風險。我們現在已經看到萬科開始做資產管理了，很大大的開發(fā)商也開始做資產管理了，這是給我們的一個啟發(fā)。關于商業(yè)地產的一些投資理念和投資經驗，我總結了在SOHO這十幾年的經驗，會后大家可以到我這里來取這個冊子。

　　主持人：下面進入我們今天的Q&A環(huán)節(jié)，榮幸的邀請本環(huán)節(jié)另外兩位演講嘉賓上臺就坐，有請陳興女士和魏萬青先生。

　　首先我想請問魏萬青先生，未來融創(chuàng)綠城會不會拓展到其他區(qū)域？會不會有下一個桃花源？

　　魏萬青：我們目前還是居于蘇州和上海，包括南京市場也在做前期的一些調研，我們的重心目前來看的話還是在蘇州。我們近期也在看一些地，包括蘇州新區(qū)的一些地。

　　主持人：蘇總您有什么建議幫助開發(fā)商提升品牌營銷？提升出租率呢？

　　蘇鑫：就是因為中國的商業(yè)地產沒有金融支持，最近有些公司已經開始跟一些金融機構在一起做商業(yè)地產的基金來支持。在前期商業(yè)地產都面臨租金低、回報低的問題。這里面既有我們看到的這種風險，也有我們看到的機會，和更大的金融公司一起合作，這個機會還是存在的。包括今年初我們在上海投了一個非常大的基金，是開發(fā)型基金。我相信未來商業(yè)地產的這種創(chuàng)新，開發(fā)孵化持有型的這種基金，或者其他形式可以支持在座的各位開發(fā)商做商業(yè)地產。這樣大家就把產品和運營做好，就會有更多的金融機構來支持大家。

　　主持人：非常感謝三位演講嘉賓，今天我們上午的演講環(huán)節(jié)到此結束。下面是進入圓桌論壇環(huán)節(jié)，降低、存量成為今年長三角樓市關鍵詞，在難以預測的形勢下，未來蘇州房地產市場將呈現怎樣的局面？發(fā)展中的房地產行業(yè)不斷尋找新的機會，哪一條才是企業(yè)最合適的路徑？

　　今天圓桌論壇的主題就是長三角經濟圈命題下的蘇州樓市。今天的論壇分三個議題：存量與降價：變革中的市場、長三角一體化下的蘇州樓市、中小房企轉型與金融改革創(chuàng)新。

　　首先是有請我們的主持嘉賓黎振偉先生。

　　下面我們有請著名財經專家、財政部財政科研究所賈康先生，金科地產集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生，新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生，吳中地產集團總裁曾昌宇先生，融創(chuàng)綠城蘇州公司副總經理魏萬青先生，高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生，德信資本董事長陳義楓先生，SKYLINE思凱來國際總經理陸靜女士，合富輝煌（中國）上海公司副總經理趙春雷先生。

　　黎振偉：我們來到美麗的蘇州，如果蘇州的房地產今天都擔憂有問題，我想中國就不用做了。所以我想我們這個題目能不能改一下，就是在蘇州這種特定的環(huán)境下我們的房地產應該如何搞得更好。而不是怎么去降價，怎么去走貨。這個是需要，但不是最重要的，如果蘇州都搞不好，那其他地方就不用做了。

　　蘇州在它特定的產業(yè)、文化發(fā)展之下，給房地產帶來的機會跟啟示是哪些呢？首先問一下賈康所長，蘇州的GDP排第六，人均GDP是排第二的，人口跟深圳差不多，蘇州已經是超越了二線城市，在這種情況下賈康所長您認為在今后的經濟紅利下蘇州的房地產應該怎樣呈現它的特色？

　　賈康：我覺得蘇州所有1.5線城市，從現在的產業(yè)支撐，注重生態(tài)、人文和方方面面的要素，按照現代化為趨向的結合融合來看，應該有很好的題目。如果我們對蘇州都悲觀的話，你就不要想搞了。中國在這個發(fā)展過程中，不要有劇烈的大起大落，要平穩(wěn)發(fā)展。

　　黎振偉：下面請問李戰(zhàn)洪先生一個問題，剛才您的發(fā)言當中是講如何轉型。金科是從重慶來到蘇州的，我想問李總，從您的模式來看，在蘇州這種城市我們金科地產應該用什么樣的模式呢？

　　李戰(zhàn)洪：如果說模式，其實全國房地產整體的模式差異都不是很大的。如果要說蘇州和重慶的區(qū)別，我覺得第一個就是蘇州的經濟環(huán)境、地理環(huán)境以及它的企業(yè)深度環(huán)境來說它的地位已經決定了。它和其他區(qū)域最大的區(qū)別，我覺得它和華東其他城市一樣，特別聽黨的話，對政策特別敏感。我覺得以蘇州為代表的華東地區(qū)是最聽黨的話的一個城市，對政策的敏感度特別高。提降價其實是炒作，開發(fā)商沒有人，也沒有必要去承擔降價的責任。中央政府不愿意降稅費、地方政府不愿意降地價，金融行業(yè)不愿意降利息，這三大頭都不愿意降，老百姓不愿意降房價，一降房價之后自己的資產就貶值了，他們也不開心。四個大頭都不愿意降，你開發(fā)商降什么東西？所以降價也不是出路。

　　黎振偉：如果一個城市確實沒有這個能力支撐這個市場的話，你不降也不行。在蘇州這個城市你可能不用降價，因為它有支撐?？墒怯械某鞘胁幌虢狄膊恍校热缯f鄂爾多斯、溫州等等。我們下一位嘉賓就是我們新城控股集團有限公司的歐陽捷先生，我們這次來的路上都在探討常州現在的問題。你從常州來到蘇州，您怎么比較？它都是在長三角中心區(qū)的城市發(fā)展，它們之間的差距在哪里了？

　　歐陽捷：您提的這個問題非常好，第一個我想講的觀點是蘇州不用擔心。三個月之后，整個市場會恢復。為什么這么說？第一，城鎮(zhèn)化進程還遠遠沒有結束。蘇州對人口的吸引力是巨大的，蘇州的文化底蘊非常豐厚，蘇州的民間資本是非常雄厚的。另外我們從供求關系上來講，蘇州也就5萬多套庫存量，每個月去化一萬多套的話也就是四個多月，所以也不存在大的問題。常州是不是鬼城？我們是從常州出來的，常州其實也不是鬼城，只不過我們是現在人的城鎮(zhèn)化速度滯后于城的城鎮(zhèn)化速度。就是說我們的城鎮(zhèn)速度推進的快了點，人的進駐慢了點。其實蘇州也有這個問題，但是蘇州政府對土地的控制是非常有效率的，所以它們土地的供應量并不多，控制是比較有節(jié)奏的，有效率的。所以我覺得蘇州市政府在這方面做的非常好。常州市政府以前在方面可能還經驗不夠，不像蘇州這么有經驗?，F在常州市政府已經醒悟過來，去年的土地供應量比前年的減少了一半，今年還要再減少三分之一，整個供應量的供求關系調整了之后，我們這個市場還會恢復過來。我們企業(yè)還是要做好自己的事，第一是做好品質，第二是做好自己的管理，第三是做好客戶的定位。

　　其實常州的房價沒有說的那么嚴重，我們就是打個95折，所以影響并不是很大。對于我們蘇州的開發(fā)企業(yè)，包括我們自己在蘇州有有9個盤，我們蘇州自己的企業(yè)也是一樣要堅定信心。另外中央也是有底線政策的，底線思維，如果經濟出現了下滑，房地產出現了下滑，政府是會做微刺激的。

　　黎振偉：下面我們請問蘇鑫總，他不是講樓盤，他是講城市，因為他是投資者。從您的角度怎么看蘇州的商業(yè)地產投資的模式？

　　蘇鑫：剛才您也提到了鄂爾多斯，我們每年有一個民間組織調研，每年我們都去鄂爾多斯，所以見證了鄂爾多斯整個從泡沫到崩盤。現在的結果是什么呢？道德水平高的人基本上跳樓自殺了，道德水平差的人都跑了。房價從100萬跌到50萬就會出現一種現象，就是說怎么還這個錢呀？這100萬不是他們自己的，好鄂爾多斯人非常的聰明，他們換了一種方式，不能用貨幣來評判。有些人很聰明，他們就從四川弄了一種酒，比方說這個酒值1萬，我們造價就說值2萬，所有都用這個酒來切分。這個酒不是明碼標價的，是四川的很聰明的人為鄂爾多斯的人特地生產的一種酒。我們投蘇州就是因為蘇州是1.5線城市，沒有城市的發(fā)展有什么城鎮(zhèn)化呢？城鎮(zhèn)化是被動形成的過程，1.5線城市當然是有需求的，盡管現在蘇州房地產市場供應依然很大，三年五年能不能消化掉？最終還是要看城市的量級，看它的經濟發(fā)展。

　　這次政府出臺了一個對商業(yè)地產的限制，我覺得還是比較英明的，弄一個門檻，你自己決定，你有錢就投，沒有錢就離遠點。你做商業(yè)地產可以再細分，商業(yè)地產的最終是消費者，消費者各方面的意識和理念發(fā)生了重大變化，這個時候就會有很多的機會，但是簡單的復制別人成功的經驗還是有問題的。我覺得還是非?？春?.5線城市的商業(yè)地產的，如果我要投商業(yè)地產，這個時候你一定要找一些長錢，這是必須的。另外要研究一下消費者的需求，如果我們能夠把產品研究的很好，把消費者也研究的很好，其實是沒有問題的。

　　黎振偉：其實蘇州再好，如果你在某類物業(yè)短期內投入很多也消費不了，因為蘇州畢竟不是一線城市。下面請問的嘉賓是我們來自吳中地產集團的總裁曾昌宇，您是老牌蘇州企業(yè)。我看到您的企業(yè)也是有很多老牌的物業(yè)公司，你們要做的是面對蘇州城市大發(fā)展，你們怎么看蘇州這種物業(yè)的發(fā)展，怎么把握它的機會和控制這個力度呢？

　　曾昌宇：蘇州確實已經成為我們大佬云集之地，作為本土的一家22年的企業(yè)，實際上壓力很大。今天我們可能更多討論在這樣一個時點，在蘇州這樣一個地域，它所面臨的問題。實際上這種裝下下蘇州的問題并不推出，2008年的時候我們出現了28個月的存活量。我們說這些問題還是會給我們很多思考，我們上上周應該是跟八家銀行的行長做了一些交流，我們各大開發(fā)商一起。對于資金的這樣一種狀態(tài)我們還是表現比較擔心的，盡管剛才我們蘇總講到的這樣一個政策，這個從行業(yè)來講可能是一個不錯的政策。從目前來看我們的所有商業(yè)貸款都出現了停貸，所有外地人到蘇州來買房子都停貸。2008年是什么情況呢？我們回想一下，所以對資金的持有還是表現比較擔憂的。當然這是近期的，從遠期和長期來看，蘇州都沒有問題。從一線的大顎來講，我們可能會注重錯位，一是為一般購房者帶來性價比高的產品，二是為改善型或者是終極購房者帶來好的產品。我們推出了三重服務體系，我們的教育服務體系，目前我們是江蘇的第一家中美合作辦學的機構，是我們集團。北美高中，也就是在蘇州讀高中拿到美國的文憑，同時也可以到美國的北卡爾蘭大學讀我們吳中的高中。還有就是我們的醫(yī)療體系，這是基于我們的健康服務方面。第三個就是我們的生活服務，這幾大體系作為本土企業(yè)，包括我們在去年10月18在香港上市的中國融匯也可以做金融服務?？赡芪覀儠蔀橐粋€真正的服務商，我們希望成為一個真正的，綜合性的城市服務商。

　　黎振偉：下為嘉賓是融創(chuàng)綠城的魏萬青先生，其實這兩個公司的文化風格有很多，這次你們在蘇州做了一個很獨特的東西。你們怎么選擇在蘇州做最好的項目，你們不擔心資金積壓嗎？不擔心銷售周期長為你們帶來壓力嗎？

　　魏萬青：桃花源這個地是2009年拿的地王，目前來看是蘇州園區(qū)最好的板塊。當時做設計的時候我們光做方案就有400多套，最初是想做法式的，最后把這個推翻了，覺得這么好的一個地方，最后還是選擇做中式的園林。從工序上，材料選擇和供應商上都有很多的局限，當時也是下決心要把這個做成最好的作品，留給這個城市。實際上這個項目做出來以后，包括去年開放的時候，來自地產界的，包括客戶來了以后確實是非常的認可。去年可能就賣了大約12個億左右，兩個月。今年4月份我們這個項目已經賣了26套，一套是2千萬左右，最高是值5個億一套的，這個可能是在5月份要發(fā)布。這個產品我相信在中國真的不會再有了，獨一無二的一個產品。

　　黎振偉：下一位是合富輝煌的趙春雷總，我們來蘇州賣房子，面對今天的環(huán)境，您覺得我們采取什么樣的策略給開發(fā)商？

　　趙春雷：首先作為營銷機構，服務商的要求是開發(fā)商的一個需求。開發(fā)商有很多做法，有資金導向型的，也快速回籠的，我們是針對開發(fā)商的需求來制定我們的策略。我分別在管蘇州和上海兩地，它們雖然距離并不是很遠，其實我覺得這兩地的差距實際是很大的。

　　黎振偉：下面有請德信資本的陳總，您怎么看蘇州這個城市？

　　陳義楓：我們是來自深圳的一家專業(yè)公司，我們很感謝蘇州。整體的來看，我認為現在中國的地產從長周期來看是穩(wěn)健的，很多長期因素并不大的變化，所以是有支撐的。一年到一年半的時間內可能是一個弱的，冷的困難期，這是一個小周期。這個周期的難度也不是那么大，我們認為這是一個小的幅度。這個并不是下跌的幅度，可能是不漲，或者說微漲，不一定會跌。從樓價看，我們短期內看淡，但不看跌。這個周期就決定了今后房地產的機會不在趨勢下，趨勢很難給你帶來大的機會，當然也不會有那么大的風險。第二個是我們認為結構化的差異很大，首先就是區(qū)域的結構化。蘇州這個區(qū)域究竟怎么樣呢？我們認為蘇州是一個比較好的區(qū)域，產業(yè)基礎非常好。它可以用時間來消化存量，而且消化的速度會比較快。由于過去兩三年可能集中供應比較大，可能需要消化那么一小陣子，但是蘇州是能夠從容應對這些存量的。我認為在大的結構化差異中，蘇州屬于好的那些區(qū)域。

　　未來一兩年的周期可能樓價不會那么悲觀，但是去化的速度要警惕，它的流動性可能面臨挑戰(zhàn)和威脅。我覺得未來兩年的弱周期集中體現在流動性風險。開發(fā)商怎么辦呢？我覺得一個是要有充分的思想準備，要儲備過冬的棉襖。另外可以往金融這個方向靠一靠，可以跟反周期的業(yè)態(tài)合作，我們就是政策越緊做的越多。我們總體是謹慎樂觀的。