展望未來，我們進(jìn)入了一個比較弱的短周期，全國樓價體現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢，但是城市之間的分化在加劇，而且分化加劇趨勢會越來越明顯。

　　陳義楓：各位上午好，我花10分鐘時間簡單的分享一下我們公司對市場的一個基本判斷。

　　展望未來，我們進(jìn)入了一個比較弱的短周期，全國樓價體現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢，但是城市之間的分化在加劇，而且分化加劇趨勢會越來越明顯。

　　我們是全國領(lǐng)先的、獨立的房地產(chǎn)投資基金，我們更多地從金融的視角和實踐的視角來看待這個市場。今天我演講的關(guān)鍵詞有四個：一個是小周期、大結(jié)構(gòu)，一個是警惕流動性風(fēng)險，創(chuàng)造主動性安全。前面兩個是基本認(rèn)識，第三個是我們對地產(chǎn)，以及地產(chǎn)投資的風(fēng)險認(rèn)識，第四個是我們德信資本的風(fēng)險管理理念。

　　所謂小周期，指的是我們認(rèn)為現(xiàn)在進(jìn)入一個周期波動幅度比較小的時代。大家知道，周期按時間長短來分，可以分為長周期和短周期。從長周期來看，過去的十年可能是一個，我們叫黃金十年，大致上是一個上漲的十年。未來十年我們認(rèn)為是白銀十年，我們認(rèn)為是載負(fù)振蕩，緩慢上升的十年。上升是緩慢的，這是一個基本趨勢的認(rèn)識。

　　我們有很多對樓價有支撐的因素，包括經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，包括城市化。我們認(rèn)為城市化和經(jīng)濟(jì)增長是樓價的長周期的支撐因素，貨幣環(huán)境我們?nèi)匀徽J(rèn)為是一個比較寬松的環(huán)境，可能是從過度寬松轉(zhuǎn)變?yōu)楸容^寬松，土地供應(yīng)仍然是受到嚴(yán)格控制的，這是一個長周期的政策因素。當(dāng)然還有收入分配問題、投資渠道問題，這些問題有一些仍然存在，有一些正在變化。比如說經(jīng)濟(jì)增長，可能速度有略微的下調(diào)，投資渠道問題可能會適當(dāng)多一些，但是基本各級還沒有發(fā)生質(zhì)的變化，這些都是長周期的樓價支撐的因素，或者說是上漲的因素。

　　但是我們認(rèn)為政府也有強烈的動機(jī)去控制樓價過快上漲，而且它不但有動機(jī)，還有許多的手段，這些手段我認(rèn)為短期因素是明顯的。但是基于GDP對房地產(chǎn)的依賴，政府調(diào)控樓價的政策目標(biāo)并不是要把樓價調(diào)下來，政府要的是樓價要相對平穩(wěn)，成交要活躍，房地產(chǎn)的投資仍然是比較平穩(wěn)的。

　　所以我們認(rèn)為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)，并不是樓價下跌的目標(biāo)。政府的底線思維是非常明顯的，這一屆政府仍然是堅守底線思維。所以我們認(rèn)為，平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場是政策目標(biāo)，也是各個博弈主體的共識。博弈主體包括中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、小業(yè)主、購房者，他們能共同接受這個目標(biāo)。所以我們認(rèn)為載負(fù)振蕩、緩慢上升，在未來十年是一個基本的格局。

　　這是一個跨度十年的長周期，短周期會怎么樣？我們認(rèn)為從2012年5月份到2013年末，我們經(jīng)歷了20個月的比較強的短周期。這個比較強的短周期剛剛過去，大家都有感受，比如說區(qū)劃速度比較快，全國樓價漲幅在2位數(shù)左右，一線城市環(huán)比漲幅20%左右，分化在加劇，而且分化加劇的趨勢會越來越明顯。

　　展望未來，我們進(jìn)入了另外一個短周期，這是一個比較弱的短周期。我們認(rèn)為時間會有一年半左右，這是一個主觀的判斷。這個短周期會有什么特征呢？首先，全國樓價我們認(rèn)為是平穩(wěn)的，弱的短周期在長周期的格局下，它體現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢。一線城市仍然會溫和的上漲，二線城市是平穩(wěn)的，跟全國平均狀況差不多，但是分化加劇。三四線城市會比較弱，但是三四線城市內(nèi)部會有兩極的分化，可能有的分化會比一線城市還要好。

　　我們總結(jié)了一下小周期的論斷，地產(chǎn)必然是有周期性的，長周期的特征是穩(wěn)定。短周期，目前開始的一年半時間是弱的格局，所以當(dāng)下我們要謹(jǐn)慎面對市場，但是不必悲觀。

　　跟小周期相對應(yīng)的是大結(jié)構(gòu)。所謂大結(jié)構(gòu)，就是這個市場的各種類別，各種分類里頭，差異越來越大。首先一線二線城市和三四線城市差異日益加大。一線城市比較好，在同一個級別內(nèi)部，但是三四線城市的差異在加大。分化的原因，我覺得主要看城市的供求，我們在實際投資中，就重點考察一個目標(biāo)城市的供求狀況，包括現(xiàn)有的人居面積、供地的面積，這兩個面積是按人均來算，地方政府供地的風(fēng)格，以及土地儲備的狀況。

　　我們會發(fā)現(xiàn)不同城市有不同的人口結(jié)構(gòu)，有的城市外來人口比重非常大，比重大的時候，常住人口的購買房子的含金量就小一些。有一些城市本地人口占絕大多數(shù)，它可能含金量就高一些。我們在人均面積的橫向面積也有一些講究，從需求角度我們認(rèn)為，關(guān)鍵是看產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)有競爭力，需求就有后勁。有些城市由于地緣的原因、政策的原因，會對周邊的經(jīng)濟(jì)政策有吸附效應(yīng)，看完供求之后就能知道這個城市分化的原因。供小于求的就會走強，供大于求的就會走弱，這一點是市場起主導(dǎo)作用。

　　結(jié)構(gòu)化里頭，除了區(qū)域的分化，還有開發(fā)商的品牌、開發(fā)商的產(chǎn)品能力、融資成本等等，這些因素決定了不同開發(fā)商之間的差異化。對投資機(jī)構(gòu)來講，慎重選擇交易對手也是至關(guān)重要的，開發(fā)商分化加劇，呈現(xiàn)出不同的業(yè)態(tài)。結(jié)構(gòu)化差異加大，我們一樣能夠找到結(jié)構(gòu)化中的強者。我們認(rèn)為，主要的風(fēng)險不是價格下跌風(fēng)險，價格是平穩(wěn)的，但是區(qū)劃速度會明顯的放慢，流動性風(fēng)險才是主要風(fēng)險。作為投資機(jī)構(gòu)在足夠的安全邊際下，注重流動性風(fēng)險，流動性風(fēng)險比安全性風(fēng)險更難實現(xiàn)。

　　主動安全理念是我們的一個風(fēng)險管理理念。我們通過認(rèn)真的市場研究和分析，找到市場走勢的規(guī)律，制定有針對性的投資策略，根據(jù)投資策略慎重選擇投資區(qū)域、投資對手，然后制定有針對性的投資方案來提前規(guī)避風(fēng)險。主動安全理念就是一個防范于未然的風(fēng)險管理理念，而不是事后減少損失的被動的風(fēng)險管理理念。