　　另外，據(jù)施侃成在業(yè)績會上介紹，眾安房產(chǎn)截至2013年底的土地總儲備面積為652萬平米，平均成本是973元/平米，其中杭州地區(qū)土地儲備約858元/平米，除杭州以外浙江地區(qū)約2349元/平米，安徽地區(qū)177元/平米，江蘇地區(qū)1745元/平米。

　　而在新城鎮(zhèn)土地開發(fā)方面，眾安房產(chǎn)也有所涉及。2013年11月，眾安分別與浙江省白塔及桐廬縣訂立了合作協(xié)議，開發(fā)該區(qū)域城鎮(zhèn)土地，預(yù)計開發(fā)總用地面積為35平方公里。

　　以下為眾安房產(chǎn)2013年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：近期以杭州為代表的華東多個區(qū)域出現(xiàn)了降價潮，請問公司如何看待這種現(xiàn)象？公司的項目也主要集中在華東地區(qū)，是否會受降價潮影響？有沒有考慮采取降價的策略？

　　施侃成：房地產(chǎn)市場通過2008年到2013年這5年起伏不定的發(fā)展，現(xiàn)有的城市局部市場已經(jīng)非常理性化，投資者、消費者也非常清楚城市未來的發(fā)展。在我們看來，一個城市的區(qū)域發(fā)展也有好壞之分。以浙江杭州為代表，2013年總銷售面積為997萬平米，2014年預(yù)計新增1054萬平米，如果按照行業(yè)的平均去化率，其實用兩年時間就可以消化，這種市況也這符合我們公司年去化50%左右的指標。

　　所以，我認為杭州市場目前還是屬于健康的。至于為什么目前有企業(yè)在降價？我認為是因為在一個城市中，既有好的區(qū)域，也有不好的區(qū)域，而這些降價的區(qū)域基本上都是比較偏遠，并且供應(yīng)量比較大。

　　今年春節(jié)以后，德信房產(chǎn)是杭州市場第一個采取降價策略的。但據(jù)我們了解，是因為這個企業(yè)早前在市場上拿了一塊價值17億元的土地，之后不久其項目就開始降價，而降價的背后是原來的定價太高，并且項目所處的區(qū)域不是杭州的主城區(qū)，而是偏遠區(qū)域。所以在這樣的背景下，其實德信降價之后還有30%的利潤空間。所以整體而言，我認為現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展空間和發(fā)展前景都是比較理性的，就眾安來說，今后會更加注重剛需產(chǎn)品的發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：請問公司目前的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是以酒店、商業(yè)，還是以住宅為主？早前蘇州的商業(yè)限購令對公司在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展有無影響？

　　施侃成：眾安目前的業(yè)務(wù)有三大板塊，一個是房地產(chǎn)開發(fā)，第二個是城市綜合體以及城鎮(zhèn)化建設(shè)，第三是服務(wù)板塊，主要是專注于物業(yè)居住小區(qū)的服務(wù)對象，而且我們提出全方位的服務(wù)內(nèi)容，從農(nóng)民的食品供應(yīng)，到家政服務(wù)，到居家養(yǎng)老服務(wù)，到遠程醫(yī)療服務(wù)，都進入了我們服務(wù)的領(lǐng)域，這是目前公司的三大板塊。

　　至于蘇州的商業(yè)項目，由于公司與蘇州市政府簽訂了合同，我們會嚴格按照合同開發(fā)建設(shè)，并沒有受到限購的影響，項目都是可以正常銷售的。

　　現(xiàn)場提問：請問目前眾安房產(chǎn)分拆的業(yè)務(wù)是什么？現(xiàn)在進展情況如何，什么時候完成？

　　林友耀(財務(wù)總監(jiān))：關(guān)于分拆的情況，我們以及發(fā)布公告，公司會按照申請流程嚴格執(zhí)行來做，目前正在按照程序推進。至于分拆的業(yè)務(wù)，公告中曾表明是一些商業(yè)方面的業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)場提問：請問公司今年的可售貨值有多少，推售的區(qū)域如何分布，今后是否會考慮進入一些新的城市？選擇標準又是什么？

　　施侃成：作為企業(yè)來講，我認為始終要保持穩(wěn)健發(fā)展。2014年，公司計劃安排的總體銷售目標是50億元，土地投資方面約30億元。我們的主要業(yè)務(wù)范圍還是在長三角區(qū)域，并且會拓展公司認為合適的新城市，而這些城市要有很大的剛需需求，整體市場是穩(wěn)健的。我相信這樣的城市在長三角還有很多，我們會努力去拓展。

　　現(xiàn)場提問：公司目前的住宅項目占比會偏多一些，那么今后是否有計劃在商業(yè)地產(chǎn)方面擴大投資？

　　施侃成：我們公司的房地產(chǎn)開發(fā)一直以來是專注于兩個板塊，一個是住宅，一個是商業(yè)。在商業(yè)板塊方面，我們接下來會重點配合新城鎮(zhèn)化建設(shè)去推進。未來幾年，城鎮(zhèn)化將是中國的一個重要發(fā)展內(nèi)容，也是國家的重要戰(zhàn)略布局，所以在這個發(fā)展過程當中，我們會重點經(jīng)營城鎮(zhèn)化商業(yè)綜合體。

　　與此同時，我們的商業(yè)板塊也將局部延伸到長三角以外的省份。而在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程當中，如何實現(xiàn)與城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)化，包括農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化、綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化相結(jié)合，這方面我們已經(jīng)在做一些具體的研究和布局，以及推進。

　　現(xiàn)場提問：公司去年與浙江省白塔、桐廬縣簽訂了合作協(xié)議，請問目前這兩個項目進度如何？預(yù)計能為公司帶來什么樣的收益？桐廬縣養(yǎng)生項目的總投資是70億，請問項目將采取什么方式開發(fā)，在資金投入上是否會有壓力？

　　施侃成：公司在去年確定了桐廬的小源山，以及仙居的白塔鎮(zhèn)兩個城鎮(zhèn)化項目。

　　其中桐廬項目是做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，因為我認為中國的老年產(chǎn)業(yè)將是今后重要的發(fā)展方向。白塔鎮(zhèn)項目則將發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，我們的設(shè)想是將農(nóng)業(yè)也當作工業(yè)和商業(yè)來發(fā)展。

　　至于開發(fā)模式，這兩個產(chǎn)業(yè)項目，我們都是與當?shù)卣餐_發(fā)。目前公司已經(jīng)與當?shù)卣M建了合資公司，聯(lián)合開發(fā)，聯(lián)合經(jīng)營。由于涉及到城鎮(zhèn)化建設(shè)，中央和有關(guān)方面的支持力度也很大，所以公司會通過滾動開發(fā)的方式來籌集資金，包括專項貸款。

　　另外，對于今后的收益，公司將主要通過產(chǎn)業(yè)化發(fā)展去產(chǎn)生效益。目前在這方面發(fā)展較好的日本，如果農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化再加上物流配合，一個公司每年產(chǎn)生的銷售額能達到1000億元左右。所以在方面，公司今后盈利的產(chǎn)生，我認為會通過產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，然后帶動產(chǎn)業(yè)鏈去獲取相應(yīng)的效益。

（審校：楊曉敏）