主持嘉賓：好屋中國集團總裁陳興女士；思源經(jīng)紀總裁助理、思源置地顧問公司總經(jīng)理丁武先生

　　對話嘉賓：新城控股集團高級副總裁歐陽捷先生；首都機場地產(chǎn)集團有限公司董事長李洪先生；廣州華譽景觀工程設計有限公司副總經(jīng)理項雪梅女士；合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌先生；美國海斯蘭德國際建筑師事務所首席建筑師、董事長馮瑩女士；漢森伯盛國際設計集團董事長、總建筑師盛宇宏先生；深圳美佳華實業(yè)有限公司副總經(jīng)理徐濤先生

　　陳興：大家好，我是好屋中國的陳興。接下來我們將為大家演繹一個地產(chǎn)軍團的現(xiàn)場軍演，為什么這樣講呢？因為我們今天的主題是“模式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)布局”，這里面有首都機場的李總，他就相當于我們的司令，也有副總裁歐陽先生，這是副司令，還有合作商，就是我們的總參，還有總政，就像好屋中國這樣的電商，還有美國海斯蘭德以及漢森伯盛公司的代表。

　　首先我想先請教一下我們的總司令，就是我們的董事長，請您從首都機場地產(chǎn)集團的角度談談房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)布局的問題，從戰(zhàn)略的角度跟我們現(xiàn)場各位地產(chǎn)精英們進行一些分享。

　　李洪：大家下午好，我是來自首都機場地產(chǎn)集團的，首都機場地產(chǎn)集團是首都機場集團的臨空地產(chǎn)運作的平臺，我們做的新興的地產(chǎn)，今天上午聽了各位專家和各位企業(yè)家的演講，我想就2014年房地產(chǎn)的形勢談談自己的一些看法。我認為2014年房地產(chǎn)的形勢總體不容樂觀，我的總體判斷是，形勢比2013年要嚴峻，但是也不至于到崩盤的程度。有幾個方面的因素，有QE退出的影響，有互聯(lián)網(wǎng)金融的攪局，有中國貨幣政策緊平衡的大環(huán)境影響，銀根收緊，自然會導致房地產(chǎn)的業(yè)務下降。再一個就是從供應的角度來看，先幾年的情況是政府管保障，市場管市場，前幾年大量的保障房供地、自主性商品房都會在這兩年推向市場，面前剛需的需求，同時中國又在去房地產(chǎn)的投資化，房地產(chǎn)越來越回歸它居住的功能，豪宅這一塊也是很難的，而且由于房地產(chǎn)稅、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等等政策，包括中國現(xiàn)在“打蒼蠅”、“打老虎”，并且房源的供應量比較大，導致現(xiàn)在這樣的市場情況。當然有些城市目前出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，它的房價越來越高，今年整個形勢比2013年要差，但是也不會崩盤。這里面我感覺也面臨很多新的問題，我認為有三個問題，第一，到底去哪兒發(fā)展。我們不能簡單說一線就沒風險，三四線有些供過于求，總的來看市場是分化的，但是我感覺一線城市也有很大的風險，我傾向于去好的二線城市。第二個，到底做什么產(chǎn)品，從目前的趨勢來看，低端的住宅政府在解決，高端的住宅在去投資化，或者人們的預期在發(fā)生變化。還有一個商業(yè)地產(chǎn)，受電商的沖擊很大，還有文化、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)，這當中也有很多實際的問題沒有解決。第三個，由于受到各方面的沖擊，尤其是互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，現(xiàn)在進入到消費者主權(quán)時代，互聯(lián)網(wǎng)把信息不對稱的問題解決了。房地產(chǎn)的運營模式方面還要控制好資金成本，快周轉(zhuǎn)、保證現(xiàn)金流。

　　從我們首都機場來說，我們做的是臨空地產(chǎn)，是一種新型的地產(chǎn)，根據(jù)國外的理論來講，國外有一個理論，人類都是跟著交通方式的改變在不斷改變發(fā)展的模式和生活的方式，最初是沿著內(nèi)河發(fā)展，后來沿著沿海發(fā)展，然后沿鐵路、沿著公路，到現(xiàn)代社會越來越向機場周邊聚集。我們做的主要是臨空地產(chǎn)，這是我們的選擇，我們認為未來也有很好的發(fā)展前景。

　　陳興：謝謝李總給我們的分享。下面想請新城控股集團的歐陽總裁給從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的角度做一個分享，在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)布局方面。因為我們也是從江蘇走出來的公司，這幾年我們也是見證了新城控股的成長和它的奇跡，接下來請歐陽總裁跟各位做一些成功經(jīng)驗的分享。

　　歐陽捷：接著李總的話說，對市場的判斷可能我們的意見不一致，我的看法是這樣的，這個市場2014年不會比2013年更差，當然也不會好得太多。如果按照李克強總理的區(qū)間論，我認為10%到-5%之間。為什么這么說？第一，從國際到國內(nèi)的經(jīng)濟，整個經(jīng)濟面是趨穩(wěn)向好，雖然美國的經(jīng)濟還有點不確定性，歐洲經(jīng)濟也有點不確定性，但是總的趨勢是沒有大變化的，政治格局也不影響到經(jīng)濟形勢的變化。第二，中國的市場供需平衡的矛盾沒有得到解決。李克強總理在政府工作報告中提到的三個一億人，城市里拆遷改造一億人，需要多少量？還有新進城的人口的需求誰來解決？這個量是非常大的。我們講白銀十年，在這個階段房地產(chǎn)的供需矛盾不會得到根本性的扭轉(zhuǎn)。當然，10年之后，我們可以看到，供求的矛盾基本解決，但是品質(zhì)的問題又會提到新的議事日程上。所以我們看到，廣州還有很多房子還要繼續(xù)更新。從政策面來看，大家都看得很清楚了，新一屆政府上臺一周年，政策面上已經(jīng)變得非常的透明了，就是市場之手替代行政之手。這個政策面上沒有變化，企業(yè)的戰(zhàn)略就可以按照自己的期望和要求去走。所以從這三個層面來看，我覺得2014年的形勢應該是沒有大的偏差。

　　但是在整個市場面平穩(wěn)的過程中，還有不確定性，比如說區(qū)域市場的分化等等，這里面會帶來很大的偏差。打個比方說，我們最近看到杭州有的房地產(chǎn)商降價，在新城的發(fā)源地常州，也有這種情況。但是我們都知道，這都是個別樓盤，而且是尾盤為了加速去化。但是這種問題其實反映了他們在一些區(qū)域選擇上出現(xiàn)了偏差。比如說杭州，他選擇降價的樓盤是在城北，城北區(qū)域是供大于求的，而且是個嚴重供大于求的區(qū)域，所以他只好選擇降價。那么一線城市、二線城市是不是一定就好？不一定，還是有它的不同的區(qū)域。再看上海，從上海來看，整體來看，上海的供需矛盾還是比較大的，它的庫存量只有5萬多套，如果它一個月去化一萬套，也就只要5個月就去化掉了，這種情況下，它的房價是很難往下走的。如果再往下走一點，就到了庫存量的臨界點。而我們講，五萬套，這里面還有一個產(chǎn)品匹配問題，有的產(chǎn)品它是高端產(chǎn)品，本身去化就很慢，政府又限制它銷售，不發(fā)預售許可證，所以它必須存在那兒。另外還有市場的周轉(zhuǎn)，所以我們覺得這里面，企業(yè)在戰(zhàn)略選擇上要看到一個問題，就是我們在區(qū)域的選擇和產(chǎn)品的匹配上要選擇合適的。在一些供大于求的區(qū)域，我們要盡量避免介入，不管是一線城市、二線城市還是三四線城市，在一些供大于求的區(qū)域，我們可以選擇緊缺型產(chǎn)品進入，也是一樣可以打開市場。

　　對于新城來講，我們在住宅產(chǎn)品上，今天上午跟大家分享了百年住宅這么一個產(chǎn)品，我們覺得這種產(chǎn)品出來之后，應該說可以區(qū)別于市場上供應的絕大多數(shù)的住宅產(chǎn)品。當然還有一點，新城也在做商業(yè)綜合體，通過商業(yè)綜合體的建設，來有別于我們大多數(shù)企業(yè)做的住宅產(chǎn)品，避開這個紅海，這是我們的戰(zhàn)略選擇。

　　陳興：剛剛戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的這個模塊在丁武先生主持之前，我也拋磚引玉響應一下剛剛兩位開發(fā)商的發(fā)言。我們是服務商，我們在2001年成立，在2005年成立了國際科技園，都是服務政府和開發(fā)上，2008年我們開始研究房地產(chǎn)如何插上互聯(lián)網(wǎng)的翅膀，所以我們在2012年推出好屋中國全民營銷的平臺，目前在全國有40個城市，有205萬的經(jīng)紀，就是全民營銷，人人可以加入，在這里我只是拋磚引玉。因為今天在現(xiàn)場有非常多的在全國都做得很好的服務商，所以也請丁總引領我們接下來的主持環(huán)節(jié)。

　　丁武：得大家好，我是思源經(jīng)紀的丁武，今天我們討論的話題是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新。其實房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)型升級，一定離不開產(chǎn)業(yè)鏈里邊的各個環(huán)節(jié)，而這個產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)中間，根據(jù)我們的微笑曲線的理論，產(chǎn)生價值最大的有兩塊，一塊是規(guī)劃設計，還有一個就是最后的營銷。今天到場的正好是這個產(chǎn)業(yè)鏈里面的這兩個部分的從業(yè)人員，我想請你們從你們的角度談談房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級應該怎么做，有什么好的做法。另外，你們各自的企業(yè)也一定經(jīng)歷了這方面的思考和嘗試，業(yè)介紹一下你們這方面的看法和自己的嘗試。首先有請漢森伯盛國際設計集團的董事長、總建筑師盛宇宏先生。

　　盛宇宏：謝謝大家，作為房地產(chǎn)行業(yè)前端這樣一個環(huán)節(jié)，我們漢森伯盛在全國服務著幾十個比較著名的地產(chǎn)商，從我們的業(yè)務的狀況可以看到這個市場的狀況，假如我們像前幾次金融海嘯，或者是金融調(diào)控，整個公司業(yè)務受到很沉重的打擊，發(fā)展商都不再買地了，不再簽約了，或者是他在簽約項目的時候完全停頓了，那我覺得今年或者明年，這個市場也一定會有問題。但是從去年的狀況來看，我覺得大多數(shù)的發(fā)展商都是在加速，已有的項目在加速的推進，要求趕工，要快速的完成施工圖，快速開工。另外新簽項目的類型和數(shù)量也在大幅提高，應該說還是一個欣欣向榮的狀況。所以我覺得這個市場，至少在今年，我們覺得還是比較樂觀的狀態(tài)。通過我們業(yè)務的分析，我覺得能有兩個趨勢，一個是規(guī)模，在這個方面，我們的某些客戶已經(jīng)走得比較極致，比如我們服務的保利地產(chǎn)、上東、富力，類似這種大型地產(chǎn)商，他們從這個項目的拿地、開工到開盤的時間節(jié)點都控制得非常嚴，速度非常的快，而且開工的面積一下幾十萬平方米這樣往前推，對于這種趨勢，我覺得也是反應金科李總的講法，50強占的比例越來越大，我們有一部分企業(yè)在規(guī)?；?、標準化，通過這種模式來降低成本，提高收益。對于這樣的客戶，我覺得我們在產(chǎn)品的研發(fā)、標準化的設置，以及我們整個組織架構(gòu)怎么樣能夠快速適應他們的開發(fā)要求上，我們已經(jīng)做了很多的工作。

　　另外一個方面就是特色地產(chǎn)的發(fā)展。我們現(xiàn)在的客戶里面，已經(jīng)不像10年前基本上都是做住宅的，現(xiàn)在旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，還有跟農(nóng)村合作的地產(chǎn)，以及商業(yè)地產(chǎn)，還有混合型地產(chǎn)、奢侈品的地產(chǎn)，每一種項目都有它自己的特色，這些項目它不一定很大，但是它對設計創(chuàng)意方面也提出了更高的要求，所以從這個角度上，我們設計企業(yè)針對這種特色的要求，要強化我們的創(chuàng)意，強化我們的機構(gòu)。

　　丁武：接下來有請做景觀設計的廣州華譽景觀設計公司的總經(jīng)理項雪梅女士。

　　項雪梅：各位大家好，首先代表我們公司的總經(jīng)理張明燕女士跟大家說聲不好意思，今天她沒來，作為這次卓越100榜的主贊助單位，尤其要跟大家說一聲，各位朋友大家好。

　　針對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型這個話題，我們從設計單位的配套公司來談我們看到開發(fā)商的轉(zhuǎn)型。我總結(jié)大概有三個趨勢和一個共同點：第一，收回來。我們大部分的伙伴從三四線城市轉(zhuǎn)回到一二線作為他們的主攻目標。第二，走出去。與我們合作的開發(fā)商，有實力的開發(fā)商都在進行海外的擴張，比如說萬科它已經(jīng)進軍了北美，綠地也是我們的合作單位，它現(xiàn)在在四大洲7個國家進行11個項目，保利現(xiàn)在也要進入非洲、美國，富力已經(jīng)把它的富力城建到了馬來西亞。第三，多元化。以前有一些開發(fā)商只專注于做住宅，現(xiàn)在他們向養(yǎng)老、商業(yè)，以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等等領域發(fā)展，比如說保利現(xiàn)在大舉進軍養(yǎng)老和旅游地產(chǎn)，萬科以前一直做減法的，現(xiàn)在它也在做加法，在做商業(yè)地產(chǎn)。這三大趨勢總結(jié)下來，都有一個共同的特點，就是風險的控制。

　　今天上午歐陽總提到了百年住宅的理念，還有下午演講的朱總提到了他們的不夜城的商業(yè)概念，現(xiàn)在開發(fā)商都在講創(chuàng)新，這也跟我們的景觀設計是一致的，創(chuàng)新就是走差異化的道路。景觀設計不光要創(chuàng)新，同時它要提供一個完整的產(chǎn)品給客戶，這個完整產(chǎn)品就包括了創(chuàng)新性、可實施性，也就是可靠性，然后是性價比(經(jīng)濟性)，以及配合度，我們認為幾個理念也適合開發(fā)商公司。

　　丁武：項總和盛總都是本土的設計公司，我們這邊還有一位女士是國際的設計公司，來自美國海斯蘭德國際建筑有限公司的馮瑩女士。請馮總介紹一下，你們從國外來，到中國市場，你們怎么看中國的房企創(chuàng)新，以及你們做的嘗試？

　　馮瑩：我們是2003年進入中國的，在2003到2009年基本上是以豪宅市場為主，2009年以后開始做商業(yè)綜合體、旅游地產(chǎn)、城市規(guī)劃，以及最近比較多出現(xiàn)的超大型的項目。我認為目前開發(fā)商目標都非常明確，都是在建立自己的新的王朝。轉(zhuǎn)型實際上是企業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，它的原動力是企業(yè)的發(fā)展目標更加的明確，也是企業(yè)趨于成熟的體現(xiàn)。當我們目前的房地產(chǎn)企業(yè)更趨于服務型、人性化時，它就會關(guān)注到社會的廣泛需求，它的產(chǎn)業(yè)布局就會和金融業(yè)、商業(yè)、工業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等充分捆綁。這樣在降低未來的金融風險的同時，增加現(xiàn)金流的保證，也同時避免和社會大的行業(yè)發(fā)展趨勢產(chǎn)生脫節(jié)。

　　作為設計企業(yè)，我們認為設計的市場進入一個創(chuàng)新階段，在目前這個階段，我們會更注重市場的細分，關(guān)注市場需求的變化，包括用戶年齡層的變化，以發(fā)展的眼光進行設計工作。我們希望規(guī)避同質(zhì)化的金正和重復性的生產(chǎn)，希望用創(chuàng)意帶動創(chuàng)造，用創(chuàng)造帶動創(chuàng)新。

　　丁武：謝謝馮總的介紹。合富輝煌是從廣州成長起來的一個大型的營銷策劃代理公司，也做二手房中介。今天我們請到了合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院的院長龍斌先生，接下來請龍院長給我們講講您眼中的創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型，以及合富輝煌在這方面的嘗試。

　　龍斌：大家都關(guān)注2014年的走勢，我們集團也有一個白皮書，在大家的資料里面，有一些觀點，我這里就不展開了。

　　我記得2013年，我們的白皮書很多觀點當時已經(jīng)提得非常明確了，包括市場分化、剛需主導、政策的預調(diào)、微調(diào)，應該說這個行業(yè)的變化，在座的各位都有親身的體會。從創(chuàng)新、模式的轉(zhuǎn)換來看，我覺得主要應該關(guān)注的是什么呢？最重要的實際上是中國經(jīng)濟、城市、政策市場的變化，帶來的行業(yè)的變化。如果從轉(zhuǎn)型的角度來看，我覺得它應該是充滿風險的。比如經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)了沒有？正在轉(zhuǎn)，但是它帶來的各種各樣的問題，我們大家都能體會到。房地產(chǎn)也是一樣。這么多年，我們觀察這個市場企業(yè)的變化，有一個指標大家其實可以關(guān)注一下，就是現(xiàn)在房地產(chǎn)這些領先的企業(yè)，上千億營業(yè)額的有7家，這7家是不是通常意義上的產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型呢？都不是。我覺得對房地產(chǎn)企業(yè)來看，它是一個不斷應對市場的變化，政策的變化、社會的變化、經(jīng)濟的變化、城市的變化的過程。根據(jù)這些變化，它不斷地在追求極致，也就是我們說的專業(yè)性。前幾名的企業(yè)有做剛需的，有做改善的，也有做超高綜合體的，還有做商業(yè)地產(chǎn)的，它都有一脈相承的關(guān)系。所以從這個角度來看，我認為所謂的轉(zhuǎn)型，我們房地產(chǎn)一定不能把它理解成通常實體經(jīng)濟，或者說制造業(yè)那種轉(zhuǎn)型，實際上應該是一個追求極致，追求專業(yè)性、追求不但的符合這個市場的需要這樣一個過程。

　　另外一點，就像現(xiàn)在大家關(guān)注到的，包括萬科在海外，做商業(yè)地產(chǎn)，做城市的運營商等等，我覺得它是有那個需求的。城市發(fā)展到今天，我們經(jīng)濟發(fā)展到今天，變化非常大，企業(yè)應該是順應這種變化，滿足這個需求。所以我想這一塊也是我們理解轉(zhuǎn)型非常重要的一點。再有一點，風險把控非常關(guān)鍵，如果一個傳統(tǒng)的生產(chǎn)住宅產(chǎn)品的，在某一類型的產(chǎn)品特別具有開發(fā)能力的，你去做商業(yè)地產(chǎn)，或者做旅游地產(chǎn)，應該說風險相當大。所以在轉(zhuǎn)型過程中，風險的把控十分關(guān)鍵。

　　丁武：最后我講講我們在轉(zhuǎn)型方面的思考。思源經(jīng)濟是一個做了快20年的公司，我們主業(yè)是做地產(chǎn)代理，我們也在思考轉(zhuǎn)型，我們想把我們的產(chǎn)業(yè)鏈拉長，我們一方面往上，服務到了土地環(huán)節(jié)，幫助政府和一級開發(fā)商做土地策劃、土地的推廣、招商，土地方面的運營，這方面是一個轉(zhuǎn)型。另外我們做二手房，在做這個業(yè)務，所以主要是產(chǎn)業(yè)鏈拉長，然后把中間的業(yè)務鏈條打通，我們有相當一部分客戶群是一樣的，圍繞著同樣的客戶群產(chǎn)業(yè)鏈條的擴張，這也是一種多元化的模式。

　　結(jié)合我們前面幾位嘉賓的闡述，以及我最近看到的萬科在年報上有一段話，就是對于互聯(lián)網(wǎng)的思考，他們高層帶了團隊到眾多的互聯(lián)網(wǎng)公司去進行了考察，最后得出的結(jié)論是，互聯(lián)網(wǎng)會改變世界，會改變房地產(chǎn)行業(yè)，但是我們本身行業(yè)還是非常需要我們這些人在自己的領域里邊持續(xù)做好，更多的是吸收互聯(lián)網(wǎng)的思想和工具。所以本身做好內(nèi)功，然后在自己優(yōu)勢的基礎上適度的拓展，找到一些新的機會，這恐怕是我們轉(zhuǎn)型的一個最基本的思考點。由于時間關(guān)系，我們今天的論壇環(huán)節(jié)到此結(jié)束。