陳義楓：諸位下午好，我們是房地產基金管理公司，房地產市場有各種參與博弈的力量，地產基金作為一股嶄新的力量，也越來越具有更大的影響力，今天我跟大家分享站在地產基金的視角怎么看這個市場，我們準備怎么做，供大家參考。

　　我講四個關鍵此，第一是小周期，第二是大結構，第三是警惕流動腥風醎，第四是創(chuàng)導主動安全。所謂小周期，指的是周期波動的幅度比較小，而不是說很短的周期。大結構指的是結構化差異越來越大。

　　首先講小周期。房地產具有投資屬性，也也很明顯的周期性。周期從時間跨度來分有長周期和短周期之分。我們認為，從長周期來講，從2011年以前，第一個十年基本上是一個單邊比較快上漲的走勢。當然這里面因為外部沖擊，有一些短期的急跌，但是總體上是一個上漲的趨勢。第二個十年，我們認為是白銀十年，我們認為第二個十年的基本格局會窄幅波動、緩慢上升。以十年跨度來看，目前所處的第二個十年就是窄幅波動、緩慢上升的階段。為什么有這個結論？我們認為，樓價有很多長周期的支撐因素，支撐它能夠在比較高的價位上有很多因素，第一個是經濟增長、購買力上升，這是一個基本面，而且目前的習李新政還是給大家?guī)硪恍┬判?，全面深化改革是夯實經濟基礎、提升經濟增長的可持續(xù)性的舉措，長線看好。第二，我們認為城市化還處于快速城市化的階段，實實在在的城市化率也就40出頭，還有很長的路要走，速度還比較快。第三，貨幣還會持續(xù)超發(fā)。今天上午有一位老師講了，貨幣從過度寬松到不太寬松，這本身是一個趨緊的過程，這一點我非常贊同，從過度寬松變成比較寬松，再到適度寬松。但是我想這是一個漸進的過程，總體上還是比較松的，不會太緊。貨幣環(huán)境正?；且粋€漸進的過程。有人說，利率市場化，尤其是存款利率市場化，帶來投資性購房的替代效益，這一點我也贊同，而且我認為這一點是一個實質性的重大影響因素。但是反過來講，一個漸進式的存款利率市場化不僅僅是余額寶帶來的，從幾年前開始就有了，所以這是實質性的長遠影響，但是也不是一夜之間出現(xiàn)的影響，所以我們認為這個因素還是一個中性的因素。再一個是土地供應受到限制，尤其是特大型城市，土地財政的沖動很難一下子改變。當然還有投資因素，收入分配不均，少數人擁有大量的財富，購房仍然是一個重要選擇。所以我們認為有很多長周期的支撐力量，支撐房地產市場向好。

　　政府也擔心樓價過快上漲，繼續(xù)擴大泡沫，調控力度仍然會很大?，F(xiàn)在不提調控不等于沒有調控，其實是沒有反復去說，但是原來有的都在做，所以我認為調控在需要的時候會有，調控者的調控水平有所提高，調控的節(jié)奏把握得更好，過去兩三年政府對市場的表現(xiàn)應該是比較滿意的。

　　但是政府調控的政策目標，我認為它是要求穩(wěn)，而不是要求跌。我們還不敢認為政府是希望它大幅上漲的，但是政府可能真的希望它穩(wěn)步、可接受的上漲，我們認為政府的心思跟它說的恐怕還不一樣?，F(xiàn)在最高領導人強調避免犯顛覆性錯誤，強調底線思維，強調雙向調控等等，這些都告訴我們，快不了，包括今年定了GDP7.5%的增長目標，業(yè)界認為還是比較高的，所以我們認為地產市場和宏觀經濟高度的相關性，它差不到哪里去。所以不漲、小漲或者平穩(wěn)成為政府調控的目標，也是各方的共識。所以我們認為，窄幅波動、緩慢上升是我西索處這個十年周期的一個基本特征，這是長周期來看。從短周期來看，我們認為2012年月份到2013年末這個強周期已經過去。強周期的特征就是漲得非?？?，一線漲得更快。

　　展望未來，我們認為可能有一年半左右的弱周期。弱周期的特征，首先全國的平均樓價是平穩(wěn)的，不一定能跌得下來，但是漲幅也不會大，這也就是弱的情況，一線城市還是會漲得比全國平均高一些，我們還是看好一線城市的。二線城市總體平穩(wěn)，大家分化會加劇，三四線會出現(xiàn)兩極分化的情況。

　　地產行業(yè)具有金融屬性，我們進入了一個波動幅度比較小的時代，周期我們可以去考慮，但不是最重要的考慮因素。反過來講，這個結構化差異會加大，我們要更加重視結構化。

　　首先，一二三線之間的差異會加大，兩極分化會更加嚴重。同一個級別，比如說二線，二線內部分化加劇，三四線內部就更加分化加劇。分化看什么？我認為分化看供求，要找好的地方去投資，分析它的供求關系。供應要看幾個方面，第一是看現(xiàn)有人均居住面積，第二看過往三年累計的供地面積?，F(xiàn)有的存量如果飽和了，那么消化能力就比較弱，過去幾年的累計供地形成當前的一手房供應，還有看地方政府的風格，以及它的土地儲備，地方政府的風格可以嚴重影響一個城市的地產走勢。需求主要看產業(yè)，今天上午有專家也講過，我也很贊同?？催@個產業(yè)在全國的產業(yè)布局里頭有沒有很強的區(qū)域競爭力，能不能吸附周邊的資源。

　　當然，除了區(qū)域的差異化、結構化之外，還有交易對手，我們作為地產基金，我們跟開發(fā)商是一個交易對手的關系，我們要看它的品牌、產品、融資成本等等，這些代表開發(fā)商的市場競爭力的核心要素，它的差異也很大，所以為什么會有行業(yè)集中度的加速提升。不同業(yè)態(tài)之間，我們認為分化也會更明顯。

　　大結構指的是結構化差異加大，投資機會長期存在，但是這樣的投資機會需要高度專業(yè)化的判斷能力、挖掘能力才能夠把握得住，所以我們認為，未來可能作為個體的投資者會比較迷盲，作為機構投資者恐怕會有更多的機會。

　　作為地產基金，我們的投資策略，很重要的一個策略就是警惕流動性風險，這是針對未來一兩年的弱周期而言的。我們認為弱周期，地產價格走勢總體上是比較平穩(wěn)的，雖然比較弱，但是還是處于平穩(wěn)的范圍內，但是去化速度會明顯放慢，流動性風險凸現(xiàn)出來，因為投資需要回收，回收依賴于銷售，銷售速度的減慢，它的減慢的幅度遠遠大于價格波動幅度。所以我們認為，要在足夠的安全邊際確保投資安全性的前提下，要充分注重流動性。我們認為流動性是比安全性更加高的要求，這是從機構投資者的角度來看的。我們認為，地產投資達到一定的安全邊際，達到一個安全性的要求是相對比較容易的，但是要準時、足額的回收你的投資，能夠在預算的時間內做到，相對比較困難。

　　地產基金這個行業(yè)目前處于發(fā)展的初級階段。什么叫初級階段呢？就是大部分的地產基金都是固定收益、固定期限，成本還比較高，到期必須要兌付。這樣的地產基金的初級階段的屬性，要求我們要更加謹慎對待流動性風險，要優(yōu)化投資方案，做好充分的準備。

　　最后一點，倡導主動安全。德信資本在多年的實戰(zhàn)中，我們借鑒了汽車制造行業(yè)的主動安全的理念，對待風險要防范于未然，我們要提前管理風險、提前規(guī)避風險，以及我們在這個理念指導下創(chuàng)造一系列的方法論和工具箱。我這里講一個實戰(zhàn)的邏輯，我們要在理性分析市場的基礎上，首先制定有針對性的投資策略，我們認為投資先搞清楚策略，而不要就項目論項目，漫無邊際，這樣犯錯的幾率較大，效率還比較低。有了策略之后，根據這個策略來選擇投資標的，尋找投資對手，并且通過精準的選手來規(guī)避風險。你有正確的策略，按照這個策略找對了機會，絕大部分的風險就規(guī)避了，然后再把投資方案設計好，使得這個方案有更大的糾錯能力，就是出現(xiàn)了一般的錯誤，你都能解決，你已經做了后備措施，做了壓力測試。然后抵押擔保的措施，我們認為是被動措施。就像汽車一樣，ABS屬于主動安全措施，安全氣囊就屬于被動安全措施。所以這應該是最后一個舉措。

　　由于時間關系，我點到為止。