曹志偉：大家下午好！今天講的題目，剛才主持人已經(jīng)講了，改革跟房地產(chǎn)有什么關(guān)系。

　　去年我在中央編辦給中央的領(lǐng)導講了一個話題，“推進行政審批制度改革，釋放行政紅利，促進經(jīng)濟發(fā)展和政府職能轉(zhuǎn)變”。大家都知道，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的重要組成部分，也是起決定性作用的一個環(huán)節(jié)，我們跟政府打交道也非常多，政府幾乎可以決定房地產(chǎn)的興衰。我們從這個圖來看，在廣州大學城有一塊地，當年我參與了這個地的拍賣，我們競爭不過國企，當時的樓面地價是9800多塊錢，2012年它針對老師推出，大家做地產(chǎn)的人知道，先把高端的人士引進來，然后把自己包裝成高端、大氣、上檔次的樓盤，這樣進行營銷，大家跟大學老師做鄰居，每天在樓下可以見到很多?；?，當時的價格是17000塊錢，我同學當時問我該不該買這個樓盤，我把這個餅圖做出來告訴他看，我說開發(fā)公司這個售價是不賺你錢的。它的房價定價是17350，相對于9800多塊錢的地價，它是不賺錢的。這個當中，政府收的地價占到48.9%，再有各種稅費占57.3%。建安成本是18.5%，其中資金成本是14.11%，其實這部分已經(jīng)很低了。這個盤在一年后再推售，賣到了27000，這樣開發(fā)商就有26%左右的利潤。可以看出，開發(fā)商賺錢是靠時間換空間，它漲的部分還是地價的部分，當年在拍的土地，都比他原來的9800塊錢要高出30%到50%，所以他賺的是土地升值的部分，其實房產(chǎn)部分是沒錢賺的，賺的是地產(chǎn)部分。當房價到27000的時候，它的資金成本占到了9.56%，這不是它的資金用少了，而是因為房價上升了。在稅費不變的情況下，要減少開發(fā)上的壓力，可能拿銀行開刀，銀行也不干，那怎么辦？這就需要政府提高運行效率，減少審批環(huán)節(jié)，減少資金壓力，降低房地產(chǎn)投資的風險。

　　所以我做了一張證圖，中央電視臺對這個事情進行了連續(xù)的報道。這里是新聞聯(lián)播講的一段話。待會兒我發(fā)言結(jié)束還要去參加一個聽證會，就是這兩天鬧得沸沸揚揚的停車費漲價的事情。停車場的建設(shè)費用是由市場決定的，土地也是市場決定的，但是它的價格居然有政府部門拍領(lǐng)導馬屁，十年前定的腰斬的價格，然后哄著大家去買車，買完車再收費，再限單雙號，再限牌?，F(xiàn)在大家沒地方停車了，再把停車費漲價。先漲的就是他們控制壟斷資源的路邊停車。然后搞出方案，一個是住宅漲，一個是不漲，但是無論哪個方案，他控制的路邊停車都會瘋漲，不用承擔保管的責任，不用承擔損失的責任，它的租金已經(jīng)是開發(fā)商租金的4倍，現(xiàn)在還要再漲。它拋一個方案出來，讓老百姓去罵開發(fā)商。所以有時候無恥的想法會讓他的行為無知。我也被內(nèi)定為聽證會的人員。但是大家放心，我不會接受這種和諧的，因為這個多余的手就應該收回去。如果還伸向市場的話就應該砍掉，所以廣東省取消物價局，這是個英明的決策。我當時講有三個部門要取消，鐵道部、物價局、發(fā)改委。我也當著中央領(lǐng)導講，發(fā)改委的全程是什么？“阻礙國家發(fā)展不改革委員會”。中央領(lǐng)導也笑了。

　　我們一個投資項目經(jīng)過20個局、53個處室/中心/站，100個審批事項，蓋108個章，繳36項費，共2020審批工作日，即使走最短線路也要799個工作日。前段時間有人提出要取消地震局，你們想沒想到，氣象局有什么作用？它不是光做一個氣象預報，它要做防雷審查，你要找它下面的單位，告訴你這個是什么防雷級別，搞完這個還不行，然后還要搞一個設(shè)計，這個又給他們獨家做。我說他們收這樣黑心的錢，你不怕雷劈你嗎？很多的機構(gòu)審查就是為了收費而產(chǎn)生的，兩個人，一年收幾千萬。我們要將房價的構(gòu)成比例告訴所有的購房者，我們每個購房者都在為中國的經(jīng)濟做貢獻，我們拿我們的家產(chǎn)，傾家蕩產(chǎn)去買房子，背上了一輩子的債務，實際上是在為中國的經(jīng)濟做貢獻，絕對不是什么不勞而獲。

　　產(chǎn)生這些問題的根源，第一是以批代管的官本位思想，官老爺?shù)男膽B(tài)，第二是部位立法利益化、塊狀化。我們企業(yè)要年審，駕駛執(zhí)照要年審，為什么這些立法不年審呢？我們所有老百姓要對政府制定的法規(guī)每年年審一下。第三是法規(guī)制定過程中缺乏民主的評議。繁瑣的行政審批造成的后果，審批權(quán)限成為腐敗斂財?shù)墓ぞ撸岣吡似髽I(yè)的門檻，阻礙了經(jīng)濟的發(fā)展。

　　我們拿土地出讓來看，政府一塊干凈的地賣給你，它把國有土地使用證給你，需要98個工作日，實際上只是更換了用地單位的名字。其實我賣個房子給你也是一樣，只是換個名字而已，也要經(jīng)過很多的手續(xù)。

　　大家都知道，開發(fā)商資質(zhì)的問題，很多人都知道有開發(fā)商是造假的資質(zhì)，政府機構(gòu)也知道。還有委托招標，企業(yè)投標要經(jīng)過招標中心來招標，這也是假的，你可以邀標，派兩個去圍標?，F(xiàn)在很多部門砍不掉，是因為他們要收費，所以給中央領(lǐng)導的建議，所有收費全部取消。

　　廣州能夠做到，有天時、地利、人和，廣州是一個開放改革的前沿城市，我們的書記、市長是非常具有改革精神的，包括中央總結(jié)，廣州之所以改革能先做成，關(guān)鍵是一把手夠硬，我們的兩個一把手非常過硬。

　　當然，廣州的改革做得好的，我可以背順口溜的，就是市委統(tǒng)籌好，市政府組織好，政協(xié)提案好，還有各部門辦得好。

　　我的觀點：一個政府的行政效率決定了社會的運行效率，也決定了一座城市、一個國家的發(fā)展速度和質(zhì)量。

　　去年我做了一些事情，很榮幸被孕婦們評為孕婦委員，我們現(xiàn)在辦計生證，在廣東已經(jīng)沒那么麻煩了，海南跟江蘇也是跟廣東學，領(lǐng)結(jié)婚證的時候就可以發(fā)計生證了。

　　為此我也做了“人在證圖”，我們一生要辦很多證，我們不是在辦證的路上，就是在辦證，所謂人在證圖就是各個部門各自為政，證出多門。

　　最后與各位官員共勉，包括國家行政學院馬上要開省部級班，我非常樂意去，我跟他們講：為國家辦事、為人民服務。我去講課是從來不收講課費用的，連機票都是我自己出。我跟他們開玩笑，我的級別按照你們的要求只能坐經(jīng)濟艙，但是我坐慣了頭等艙，所以我就自己出機票，我也住不慣招待所，我要住五星級酒店，所以我自己出錢。為國家辦事，為人民服務，當官的不要想錢，部長年薪20多萬，你做這個崗位，你得到的是精神上的，精神上的付出比物質(zhì)上的付出要多很多。我經(jīng)常跟很多老總講，我們富了才能貴，富和貴就是你的物質(zhì)充分滿足的情況下，精神上充分的滿足，你才能富而貴。

　　另外有一張文件，今年的政府工作報告對這個也有一定的參考價值，去年全國政協(xié)俞正聲主席專門負責這個課題，就是關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)研，我也有幸參與，這個文件是屬于保密的，請恕我不能把它向大家展示。中央是清楚這個市場是什么樣的，也知道環(huán)境是什么樣的。