　　過去一段時間參加了不少媒體的活動，以及在我們做項目的過程中和開發(fā)企業(yè)，以及開發(fā)企業(yè)中負(fù)責(zé)招商、運(yùn)營部門的同行專家們進(jìn)行過不少的溝通?？偟姆从尘褪请娚贪l(fā)展迅猛，對傳統(tǒng)商業(yè)沖擊巨大。電商總的規(guī)模實際上并不是很大，前兩天騰訊入股京東也才一兩億美元，但是行業(yè)對它的關(guān)注是非常大的?？偟膩碇v，電商到目前為止賺錢的不多，燒錢的多，同時也砸了很多人掙錢的機(jī)會，這是大家對電商的一種普遍的印象。

　　我們也可以看到，在部分城市，特別是二三線城市出現(xiàn)了商業(yè)綜合體、購物中心過度的趨勢，像昆明政府就計劃在未來幾年內(nèi)打造100個商業(yè)綜合體、購物中心。很明顯，以昆明的消費(fèi)水平和消費(fèi)力來看，是很難支撐這樣宏偉的規(guī)模的。

　　我們分析一下電商對傳統(tǒng)商業(yè)沖擊的主要領(lǐng)域是哪幾方面呢？首先對于電腦、手機(jī)、家電類產(chǎn)品的沖擊非常巨大。以前一個中等城市可能有幾十家家電的產(chǎn)品銷售點(diǎn)，但是從發(fā)展的趨勢來看，大的品牌可能只能維持在一個城市的中心城市設(shè)置兩到三家體驗點(diǎn)，體驗店肯定是不掙錢的，在電子產(chǎn)品的趨勢是，線上線下同樣的產(chǎn)品、同樣的價格，而線下的銷售運(yùn)營成本非常巨大，只有廠家自己有動力來維持這樣大的體驗店，而一般的散戶想通過品牌獲取零售的渠道，未來幾乎是很難持續(xù)的。另外一個沖擊比較大的是服裝、鞋帽產(chǎn)品。80后和90后這一代人從年輕的時候就接觸各種電子產(chǎn)品，他們的購物習(xí)慣和60后、70后完全不一樣，目前的主導(dǎo)趨勢是，在實體店去試衣，到線上下單、購物，因為線上的價格明顯低于實體店，實體店在這種運(yùn)營模式下很難生存。而服裝店鋪是購物中心最主要的客戶，這就形成了購物中心發(fā)展的一個主要的矛盾點(diǎn)，購物中心如何維持將來的租金收益？

　　不受沖擊的領(lǐng)域也非常明顯，像餐飲業(yè)、美容美發(fā)、影院、娛樂等等這些具有體驗式的功能，是網(wǎng)上不能替代的行業(yè)。

　　哪些商業(yè)設(shè)施未來能夠生存？我們通過工作不斷地總結(jié)、歸納，我們發(fā)現(xiàn)有兩類商業(yè)地產(chǎn)未來肯定是有發(fā)展前途的，一類是像7-11這類便利店，它臨近大型的居住社區(qū)，以人口規(guī)模、消費(fèi)半徑為支撐點(diǎn)，這種小型、機(jī)動、靈活的便利店，包括小百貨、小超市，肯定會有足夠的生存空間和足夠的利潤點(diǎn)，也可以看到很多風(fēng)投在開始收購這樣的連鎖企業(yè)，有些大型的開發(fā)企業(yè)也開始自己經(jīng)營這種小的便利店、超市，進(jìn)行連鎖型經(jīng)營，這是可以持續(xù)帶來現(xiàn)金流的產(chǎn)業(yè)。另外就是大型、超大型的綜合體驗型商業(yè)購物中心。

　　開發(fā)商如何應(yīng)對電商挑戰(zhàn)？最核心的就是經(jīng)營線上所不能提供的服務(wù)。消費(fèi)者在具有一定的經(jīng)濟(jì)實力之后，不會滿足于只是在線上購買到便宜的商品，線上購買的客戶群和到實體店購買的客戶群實際上是有區(qū)分的。為客戶提供綜合性的、有體驗性的主題性消費(fèi)場所是購物中心唯一能夠戰(zhàn)勝電商挑戰(zhàn)的致勝法寶。因而，規(guī)劃設(shè)計也必須圍繞這一核心進(jìn)行。具體的落實也是我們在常規(guī)的過程中，包括從產(chǎn)品定位、規(guī)劃布局、動線，特別是共享空間，以及公共區(qū)域和出租區(qū)域不同的、細(xì)致的、有針對性的進(jìn)行設(shè)計。剛才泰禾的老總談得非常好，商業(yè)一定是有區(qū)域性特點(diǎn)的，而不是大面積的復(fù)制。

　　另外，我們在和開發(fā)企業(yè)招商部門的溝通中發(fā)現(xiàn)，招商部門對規(guī)劃設(shè)計提出了新的要求，特別是面對電商的挑戰(zhàn)，各個商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營企業(yè)都會挖空心思來通過各種活動形成商業(yè)氣氛的形成，包括國內(nèi)、國外各種節(jié)日，每個月都有節(jié)日，每個月都得做商業(yè)活動，從春節(jié)到情人節(jié)，到三八節(jié)、端午節(jié)、父親節(jié)、母親節(jié)、中秋、五一、十一、感恩節(jié)、圣誕節(jié)等等。所以從運(yùn)營的角度來講，需要購物中心大型的商業(yè)設(shè)施能夠更多的具有體驗性的設(shè)施和空間為各種活動的主辦提供方便。同時，大品牌的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商不斷地形成一種新的招商模式，實行動態(tài)的招商。開始要求商家的入住，除了對于商家的品牌和定位有要求之外，要求服裝類的供貨商在線下和線上提供不同的產(chǎn)品，我覺得這是一個非常值得關(guān)注的趨勢。從目前全球化產(chǎn)業(yè)布局和電子信息智能化高效管理運(yùn)營的可能性來說，對于生產(chǎn)企業(yè)完全有可能對提供線上和線下不同的產(chǎn)品，因為線上和線下的消費(fèi)者購買力和訴求點(diǎn)是不一樣的。線上、線下不同的產(chǎn)品為生產(chǎn)企業(yè)提供了更多的盈利空間，而線上線下不同的產(chǎn)品，一旦這種商業(yè)模式成立，會形成生產(chǎn)企業(yè)、電商、零售企業(yè)、消費(fèi)者多方共贏的局面。

　　招商、運(yùn)營對規(guī)劃設(shè)計的新要求：店鋪還手率大大提高、業(yè)態(tài)變化劇烈，以前可能是做服裝的部分只做服裝，但是很多發(fā)現(xiàn)做服裝的店鋪，原來設(shè)計主要為服裝的，可能變成電玩，或者是餐飲，或者是其它完全不同的業(yè)態(tài)形式。因而要求購物中心的建筑更具有靈活性，從建筑空間、結(jié)構(gòu)何在、空調(diào)設(shè)施、電力配置、上下水設(shè)施等等更加靈活。

　　在操作上如何來做？我們看一下發(fā)達(dá)國家的做法。德國有可持續(xù)建筑認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，它不僅關(guān)注綠色建筑，我們通過研究發(fā)現(xiàn)，它非常關(guān)心社會質(zhì)量，包括運(yùn)營對社會的影響，以及經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，這是一個可持續(xù)建筑的評估體系，這一評估體系對于不同的建筑類型有不同的評估方法，包括對商業(yè)建筑。在商業(yè)建筑方面，在面對電商的挑戰(zhàn)方面，雖然他們沒有明確的提出，但是他們提出了一些對開發(fā)企業(yè)和設(shè)計機(jī)構(gòu)對有參考價值的著眼點(diǎn)和切入點(diǎn)，諸如他們對購物中心有展覽功能空間的靈活性和功能改變的可能性方面設(shè)定了非常全面的評價標(biāo)準(zhǔn)，包括面積系數(shù)、空間結(jié)構(gòu)可分割性、建筑層高、樓板承載力、樓板吊掛點(diǎn)，平面劃分、建筑構(gòu)造，電器設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)，空調(diào)的分割控制、上下水、垃圾排污能力，公共空間、溝通空間的質(zhì)量，而且還有兒童托付、兒童空間的評價體系，公共空間的質(zhì)量，如何引導(dǎo)不同的客戶群，特別是有購買力、高端的客戶群進(jìn)入購物中心，從購物的指示牌到進(jìn)入購物中心，以及體現(xiàn)他們地位的停車設(shè)施和休息空間，以及走廊、接待等等，這些公共空間的質(zhì)量評價，都是客戶體驗和客戶感受尊貴和提供增值服務(wù)方面，購物中心能夠提供的服務(wù)點(diǎn)，這是高端客戶的需要，也是未來商業(yè)地產(chǎn)生存最重要的價值服務(wù)點(diǎn)。

（審校：勞蓉蓉）