“不僅僅是今年要達(dá)到2400億，我很有底氣地講，明年還會(huì)有更高的增長(zhǎng)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 本刊編輯部 過(guò)去的一年，張玉良一直處于急速飛行的狀態(tài)：從2012年年末開(kāi)始，韓國(guó)的項(xiàng)目開(kāi)工，2013年每個(gè)月在海外都有動(dòng)作，一直延續(xù)到2014年1月份。剛剛過(guò)完元旦，在倫敦又簽了兩個(gè)項(xiàng)目。

　　作為綠地集團(tuán)的國(guó)際化元年，2013年，張玉良從亞洲到歐洲，從大洋洲到北美，在全球布局了4個(gè)洲、7國(guó)、11城，海外投資總額達(dá)到100億美元，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入30億元人民幣。

　　海外生意做得相當(dāng)紅火，張玉良本人對(duì)此也頗為滿意：“上次去英國(guó)做活動(dòng)，回國(guó)那天在倫敦的一家中餐館吃便餐，我看到一份星島日?qǐng)?bào)，頭版頭條報(bào)道了綠地。”

　　張玉良扶著眼鏡，面露微笑：“全世界對(duì)綠地的關(guān)注度很高，等我們完成整體上市以后，關(guān)注度會(huì)進(jìn)一步提高。”

　　海外擴(kuò)張：掌控自己的力量

　　綠地表現(xiàn)出的強(qiáng)烈進(jìn)取心令人驚嘆，用張玉良的話來(lái)說(shuō)，就是“永不滿足、永不止步”。

　　如今他將目光投至海外，外界當(dāng)然也存有疑問(wèn)：13億人口的市場(chǎng)這么大，為什么要到海外去做人口只有10萬(wàn)、20萬(wàn)的市場(chǎng)？

　　張玉良的看法是，中國(guó)13億人口的市場(chǎng)仍處在重要的成長(zhǎng)期。而就海外市場(chǎng)來(lái)看，去年中國(guó)有9800多萬(wàn)人次出國(guó)旅游，3年之內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到2億人次，同時(shí)還有大量的移民，國(guó)人在國(guó)外購(gòu)房的訴求日益強(qiáng)勁。

　　據(jù)了解，張玉良對(duì)每個(gè)海外項(xiàng)目事必躬親，即便他對(duì)國(guó)際咨詢機(jī)構(gòu)及下屬的調(diào)查報(bào)告已了如指掌，仍會(huì)堅(jiān)持逐一進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

　　從2012年至今，綠地在行業(yè)中已經(jīng)有一套比較成熟的做法。相比其他企業(yè)，張玉良對(duì)于海外投資模式有獨(dú)特的注解。

　　在區(qū)域方面，張玉良選擇進(jìn)入的均為發(fā)達(dá)國(guó)家。他認(rèn)為，這些發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)空間很大，尤其是旅游、移民的中國(guó)人在持續(xù)增加。與一般的公司到能級(jí)低的國(guó)家、能級(jí)低的城市不同，綠地正好相反。

　　而對(duì)于目標(biāo)客群，綠地選擇與中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)共同成長(zhǎng)，“中國(guó)現(xiàn)在到海外投資、旅游、留學(xué)、移民的數(shù)量越來(lái)越龐大，按照最新的統(tǒng)計(jì)，2014年預(yù)計(jì)有1億人次要從中國(guó)到海外去旅游。”

　　除此之外，不同于股權(quán)投資的做法，綠地選擇自己掌控在海外的主要力量。

　　“我們不是做財(cái)務(wù)投資，而是自主經(jīng)營(yíng)，鍛煉國(guó)際化的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這樣可以更好地防范風(fēng)險(xiǎn)。”張玉良表示，綠地也需要依托于國(guó)際性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)在法務(wù)、中介機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品定位等方面都非常專業(yè)，比如戴德梁行、仲量聯(lián)行等都是綠地的合作伙伴。

　　談及2014年在海外的發(fā)展計(jì)劃，張玉良透露，從韓國(guó)到澳大利亞，綠地的項(xiàng)目在去年就已經(jīng)進(jìn)入了銷(xiāo)售期，盡管只是銷(xiāo)售了一部分，但今年可能更高，底線是130億。

　　“結(jié)果可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字，我們想留點(diǎn)余地。因?yàn)榈禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是有周期的，一般都是1-2年，國(guó)外有些地方時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)一些。”

　　PK萬(wàn)科：今年或可以超過(guò)

　　盡管海外市場(chǎng)已成綠地集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不可或缺的重要分支，但是張玉良在國(guó)內(nèi)一點(diǎn)也沒(méi)有放松。

　　根據(jù)綠地公布，2013年全年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)預(yù)銷(xiāo)售金額1625億元，較上年增長(zhǎng)53%，排名行業(yè)第二；實(shí)現(xiàn)預(yù)銷(xiāo)售面積超1660萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)38%，排名行業(yè)第一。

　　綠地集團(tuán)辦公室主任王曉東介紹，綠地與第一名萬(wàn)科的差距不到100億，也就兩三個(gè)項(xiàng)目而已，如果再稍微加一把力，今年就可以超過(guò)，與第三名萬(wàn)達(dá)的差距則有300多億。2014年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入有望達(dá)到2400億元。

　　被問(wèn)及今年是否能夠趕超萬(wàn)科，張玉良表示，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)只是奮斗的目標(biāo)，目標(biāo)鎖定后，并不在乎是不是第一。

　　“我們2014年的目標(biāo)是建立在對(duì)國(guó)內(nèi)外狀況分析基礎(chǔ)上，而且結(jié)合了自身的實(shí)際情況。從去年的土地儲(chǔ)備來(lái)看，7大同行當(dāng)中，拿地最多的有700多億，我們?nèi)ツ晔?70億，這些儲(chǔ)備資源足以支撐我們接下來(lái)的發(fā)展。”張玉良如是說(shuō)。

　　然而，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入后千億時(shí)代，僅在銷(xiāo)售規(guī)模上做功夫顯然已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。面對(duì)不斷下降的利潤(rùn)率，開(kāi)發(fā)商對(duì)于行業(yè)的利潤(rùn)空間顯得憂心忡忡。

　　不過(guò)，張玉良對(duì)此頗為樂(lè)觀。他認(rèn)為，行業(yè)的利潤(rùn)率不斷下降是一個(gè)成熟的表現(xiàn)。

　　“因?yàn)榍皫啄晷袠I(yè)的利潤(rùn)率普遍比較高，隨著市場(chǎng)的發(fā)展、行業(yè)的進(jìn)步，利潤(rùn)率增幅減緩是必然。”他續(xù)稱，綠地也正經(jīng)歷著同樣的情況，但就行業(yè)來(lái)看，公司利潤(rùn)率不算低，基本在10%-15%之間。不過(guò)凈資產(chǎn)回報(bào)率仍可維持在20%以上，這比一般上市公司要高得多。

　　國(guó)資改革：企業(yè)怎么樣轉(zhuǎn)型

　　有人將企業(yè)的發(fā)展軌跡比作拋物線，在達(dá)到制高點(diǎn)之后，就會(huì)遭遇“天花板”。在張玉良看來(lái)，企業(yè)家不該懼怕“天花板”。

　　“如果一個(gè)企業(yè)家不追求發(fā)展，那就不是好的企業(yè)家。”他表示，誰(shuí)也不知道企業(yè)成長(zhǎng)到多少會(huì)出現(xiàn)天花板，因?yàn)檫@要看整個(gè)市場(chǎng)，看企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　“也許今年2400億，明年就3000億以上了。過(guò)去也有一些說(shuō)法，超過(guò)1000億再往上做就會(huì)到天花板，還有人說(shuō)2000億以上是沒(méi)有可能的。實(shí)際上，我們?cè)缇瓦^(guò)了2000億，這就看企業(yè)怎么轉(zhuǎn)型。”

　　2013年，綠地作出了3個(gè)轉(zhuǎn)變，主要是從單一開(kāi)發(fā)向綜合開(kāi)發(fā)，從國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)向國(guó)際開(kāi)發(fā)，以往是以開(kāi)發(fā)為主，現(xiàn)在是以開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)并重。

　　不過(guò)，對(duì)于綠地而言，轉(zhuǎn)型可以追溯到1997年。按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，綠地在97年開(kāi)始改制為集團(tuán)。到2012年，經(jīng)過(guò)股權(quán)更迭，農(nóng)委等下屬企業(yè)持股51%，職工持股46%，其余3%為社會(huì)股東持有。這種國(guó)有資本控股，職工參股的股權(quán)結(jié)構(gòu)，讓綠地?fù)碛辛藝?guó)企的背景，但又不失現(xiàn)代企業(yè)的靈活。

　　去年12月，緊隨上海公布“國(guó)資改革20條”之后，綠地集團(tuán)宣布選定擴(kuò)股投資人。深圳平安、上海鼎暉、寧波匯盛聚智、珠海普羅及上海國(guó)投協(xié)力五家企業(yè)成為綠地增資擴(kuò)股案中的投資人。

　　據(jù)張玉良介紹，這是綠地第一階段的增資擴(kuò)股，此次完成以后，所有制結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，混合所有制團(tuán)隊(duì)大概占公司股份29%，國(guó)有股份大概48%左右，新的股東一共有10家，新進(jìn)5家。未來(lái)，按照市場(chǎng)與企業(yè)發(fā)展的情況，綠地還會(huì)繼續(xù)實(shí)施相應(yīng)的改變。

　　據(jù)了解，2014年綠地集團(tuán)將參與國(guó)有企業(yè)的并購(gòu)重組，“我們將參與到地方國(guó)企，包括中央企業(yè)等不同層面的重組、調(diào)整中去，發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行資源整合。”

　　張玉良透露，混合所有制參與中央企業(yè)、地方國(guó)企改革的過(guò)程當(dāng)中，綠地的對(duì)象會(huì)鎖定兩條，即與行業(yè)關(guān)聯(lián)度比較高，能夠協(xié)同成長(zhǎng)的；同時(shí)也傾向于投資平臺(tái)。

　　整體上市：希望上半年能成功

　　張玉良的目標(biāo)是要打造神形兼?zhèn)涞谋就量鐕?guó)公司，計(jì)劃用3-5年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。

　　怎么才叫跨國(guó)公司呢？“現(xiàn)在商務(wù)部、國(guó)資委對(duì)跨國(guó)公司的界定都有標(biāo)準(zhǔn)，主要是指在海外的投資、在海外實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入、在海外的資產(chǎn)規(guī)模占比達(dá)到20%-25%。除了硬件之外，內(nèi)在的國(guó)際化理念同樣重要。”

　　為此，張玉良提出，第一個(gè)十年在上海，第二個(gè)十年在中國(guó)，第三個(gè)十年要成為世界的綠地。

　　去年8月成功控股盛高置地、登陸港交所之后，綠地集團(tuán)整體上市成為張玉良即將攻陷的另一座“城池”。

　　“整體上市是上海市委市政府國(guó)有企業(yè)改革的一個(gè)重要的步驟，同時(shí)也讓我們的企業(yè)更加公眾化、市場(chǎng)化，便于進(jìn)一步國(guó)際化，是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的一個(gè)重要舉措。”

　　據(jù)2月19日媒體消息，綠地集團(tuán)已于2月初向證監(jiān)會(huì)遞交上市材料，若進(jìn)展順利，綠地將于上半年成功登陸A股。

　　資料顯示，自去年6月28日停牌的金豐投資，因?yàn)榫G地集團(tuán)重組事宜，已整整7個(gè)月沒(méi)有交易。

　　“2013年下半年以來(lái)，由于公司規(guī)模比較大，我們的評(píng)估、審計(jì)等大量前期的基礎(chǔ)工作已經(jīng)做完，期望在今年2月初能夠把所有的申報(bào)工作完善。但確實(shí)因?yàn)樯婕懊姹容^大、單位也比較多，各方面工作的銜接也比較多，我們希望今年上半年能夠成功。”

　　張玉良續(xù)稱，上市以后，綠地的管理將對(duì)標(biāo)跨國(guó)公司，對(duì)標(biāo)上市公司的要求。在企業(yè)品牌影響力方面得到進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　以下是采訪綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁張玉良的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2013年，綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了53%的增長(zhǎng)，按照規(guī)劃，2014年仍會(huì)保持50%以上的增長(zhǎng)，怎么看公司今年的目標(biāo)？如何評(píng)估2014年的市場(chǎng)？

　　張玉良：我們2014年的目標(biāo)是建立在對(duì)國(guó)內(nèi)外狀況分析的基礎(chǔ)上，而且結(jié)合了自身的實(shí)際情況。

　　從去年的土地儲(chǔ)備來(lái)看，7大同行當(dāng)中，拿地最多的有700多億，我們?nèi)ツ晔?00多億，800多億的儲(chǔ)備資源足以支撐我們接下來(lái)的發(fā)展。

　　伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)，新型城鎮(zhèn)化仍在推進(jìn)，中國(guó)仍然是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。外界有疑問(wèn)，13億人口的市場(chǎng)這么大，綠地為什么要到海外去做10萬(wàn)、20萬(wàn)人口的市場(chǎng)？

　　中國(guó)13億人口的市場(chǎng)仍處在重要的成長(zhǎng)期。從中央提出的新型城鎮(zhèn)化，到出臺(tái)的相關(guān)規(guī)劃；無(wú)論是針對(duì)新城鎮(zhèn)的產(chǎn)城一體化，還是對(duì)舊城、老城改造的步伐，中央提出三個(gè)“一個(gè)億”，即到2020年，要解決約1億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。

　　簡(jiǎn)單理解，“一個(gè)億”是繼續(xù)由農(nóng)村轉(zhuǎn)到大中城市，“一個(gè)億”是已經(jīng)進(jìn)入城市的人口要變成市民；還有“一個(gè)億”是棚戶區(qū)的人要改造，這些市場(chǎng)是巨大的。

　　與此同時(shí)，在這個(gè)市場(chǎng)上，我們也有競(jìng)爭(zhēng)力。去年我們商業(yè)地產(chǎn)的出售部分占總銷(xiāo)售額的42%，在全國(guó)的企業(yè)當(dāng)中比例是最高的。而且商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)空間很大，去年我們平均增長(zhǎng)50%，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的增長(zhǎng)達(dá)到了80%，這就說(shuō)明綠地的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以及增長(zhǎng)完全符合市場(chǎng)需求。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您對(duì)于海外市場(chǎng)有怎樣的看法？綠地在這方面有怎樣的特點(diǎn)？

　　張玉良：我們看好海外市場(chǎng)。從2012年至今，我們?cè)谛袠I(yè)中已經(jīng)有一套比較成熟的做法。相比其他企業(yè)，我們海外投資有幾點(diǎn)不同。

　　第一，我們?nèi)サ亩际前l(fā)達(dá)國(guó)家，這些發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)空間很大，尤其是中國(guó)人旅游、移民的量在持續(xù)增加。這與一般的公司到能級(jí)低的國(guó)家、能級(jí)低的城市不同，我們正好相反。

　　在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也是一樣，別人在三四線，我們從2012年開(kāi)始轉(zhuǎn)入一二線城市。因?yàn)橐欢€城市的市場(chǎng)空間更大，三四線城市的空間在萎縮，2013年已經(jīng)有明顯的趨勢(shì)性變化。

　　第二，我們不是做財(cái)務(wù)投資，而是自己掌控在海外的主要力量，鍛煉國(guó)際化的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這樣可以更多的防范風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，綠地也需要依托于國(guó)際性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)在法務(wù)、中介機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品定位等方面都非常專業(yè)，比如戴德梁行、仲量聯(lián)行等都是我們的合作伙伴。

　　就海外市場(chǎng)來(lái)看，去年中國(guó)有9800多萬(wàn)人次出國(guó)旅游，3年之內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到2億人次，同時(shí)還有大量的移民在繼續(xù)往外走，國(guó)人在國(guó)外購(gòu)房的訴求依然強(qiáng)勁。

　　作為一個(gè)大公司，雖然堅(jiān)定地看好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，但不能僅做中國(guó)市場(chǎng)，也要做全球客戶的市場(chǎng)，因而絕不能放棄國(guó)際市場(chǎng)。比如倫敦60%的房子都不是賣(mài)給英國(guó)人的，因而我們的項(xiàng)目可能有中國(guó)人在內(nèi)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，不僅是中國(guó)人，外國(guó)人也是我們的目標(biāo)客戶。

　　從這些角度來(lái)看，我們覺(jué)得無(wú)論是中國(guó)市場(chǎng)還是海外市場(chǎng)都是比較樂(lè)觀的。如果一定要說(shuō)擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)，那應(yīng)該就是自己的可控能力，團(tuán)隊(duì)建設(shè)能不能跟上這樣的需要。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年，公司在海外市場(chǎng)有怎樣的發(fā)展目標(biāo)？

　　張玉良：從韓國(guó)到澳大利亞，我們的項(xiàng)目在去年就已經(jīng)進(jìn)入了銷(xiāo)售期，盡管只是銷(xiāo)售了一部分。今年可能更高，底線是130億，結(jié)果可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字，2015年可能會(huì)達(dá)到300億。因?yàn)榈禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是有周期的，一般都是1-2年，國(guó)外有些地方時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)一些。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：綠地整體上市的事情，現(xiàn)在處于什么階段？

　　張玉良：整體上市是上海市委市政府國(guó)有企業(yè)改革的一個(gè)重要步驟，同時(shí)也讓綠地更加公眾化、市場(chǎng)化，便于進(jìn)一步國(guó)際化，是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的一個(gè)重要舉措。

　　2013年下半年以來(lái)，由于公司規(guī)模比較大，我們的評(píng)估、審計(jì)等大量前期的基礎(chǔ)工作已經(jīng)做完，期望在2月初能夠把所有的申報(bào)工作完善。但確實(shí)因?yàn)樯婕懊姹容^大、單位也比較多，各方面工作的銜接也比較多。我們希望今年上半年能夠成功，但這個(gè)是政府主管部門(mén)的審批，我們只能配合他們的工作。整體上市是方向，我們正在積極推進(jìn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：A股上市之后，綠地會(huì)在哪些方面得到發(fā)展？

　　張玉良：上市以后，我們的管理要對(duì)標(biāo)跨國(guó)公司、對(duì)標(biāo)上市公司的要求，在信息發(fā)布等方面要符合公眾化市場(chǎng)的需要。從整體來(lái)看，上市以后，集團(tuán)的很多機(jī)制也會(huì)更加市場(chǎng)化。

　　另外，從增資擴(kuò)股結(jié)果來(lái)看，整體上市后，資本實(shí)力會(huì)得到進(jìn)一步增強(qiáng)。綠地為什么增長(zhǎng)那么快？既收購(gòu)香港公司，進(jìn)行發(fā)債，國(guó)內(nèi)又增資，支撐了企業(yè)快速成長(zhǎng)所需的資本金基礎(chǔ)。

　　在企業(yè)品牌影響力方面，不僅僅是在國(guó)內(nèi)，我們更希望成為世界的綠地，擴(kuò)大全球品牌影響。從去年來(lái)看，我們積累了很好的基礎(chǔ)，現(xiàn)在全世界所有的主流媒體，幾乎每個(gè)月都會(huì)有關(guān)于綠地的報(bào)道，過(guò)去都是沒(méi)有的。比如上次去英國(guó)做活動(dòng)，回國(guó)那天在倫敦的一家中餐館吃便餐，我看到一份星島日?qǐng)?bào)，頭版頭條報(bào)道了綠地。

　　全世界對(duì)綠地的關(guān)注度很高，整體上市以后，關(guān)注度會(huì)進(jìn)一步提高。去年在香港資本市場(chǎng)登陸以后，大家雖然關(guān)心著我們的“兒子”(綠地香港)，但實(shí)際上對(duì)母公司的了解也更進(jìn)了一步。這樣的好處有很多：不僅能夠提高國(guó)際知名度，而且還可以督促企業(yè)更加規(guī)范、完善。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您提到今年參與國(guó)資委的并購(gòu)重組，這方面有什么計(jì)劃？另外，平安入主以后，應(yīng)該有兩個(gè)席位可以到董事會(huì)，這方面有什么進(jìn)展？

　　張玉良：公告當(dāng)中提到，每5%的股份以上可以有一個(gè)董事或監(jiān)事，1月底開(kāi)完股東會(huì)，平安會(huì)來(lái)一個(gè)董事和一個(gè)監(jiān)事，不過(guò)人選還沒(méi)有定，只定了席位。對(duì)平安來(lái)講，投資綠地主要是戰(zhàn)略投資，不是參與管理的。

　　第二個(gè)問(wèn)題，借助十八屆三中全會(huì)的決定，我們要參與國(guó)資改革當(dāng)中的重組問(wèn)題。

　　去年關(guān)注度比較高的是混合所有制，綠地本身已經(jīng)是混合所有制，而且在上海市委市政府的支持、關(guān)心下，我們的市場(chǎng)化程度比較高。

　　從市場(chǎng)化的實(shí)踐行動(dòng)來(lái)看，企業(yè)發(fā)展能有這么好的推進(jìn)，也證明這是一個(gè)正確的做法。從2000萬(wàn)到去年的3500億，企業(yè)成長(zhǎng)了17000多倍。我們的原始資本金是2000萬(wàn)，到賬的時(shí)候還抽掉了600萬(wàn)，只有1400萬(wàn)。21年的時(shí)間，我們從1400萬(wàn)變成700億的凈資產(chǎn)，這個(gè)成長(zhǎng)說(shuō)明這個(gè)機(jī)制非常重要。

　　2014年對(duì)全國(guó)來(lái)講是一個(gè)改革年，三中全會(huì)講得很清楚，我們希望在今年參與國(guó)資改革當(dāng)中，特別是希望有機(jī)會(huì)進(jìn)入混合所有制改革當(dāng)中。參與央企的改革、參與各省地方混合所有制的改革，也是今年我們工作的重要內(nèi)容之一。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于增資擴(kuò)股，有沒(méi)有考慮會(huì)有新一輪的增資擴(kuò)股的動(dòng)作？

　　張玉良：增資擴(kuò)股完以后，所有制結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，混合所有制團(tuán)隊(duì)大概占公司股份29%，國(guó)有股份大概48%左右，新的股東一共有10家，新進(jìn)5家。未來(lái)，按照市場(chǎng)與企業(yè)發(fā)展的情況，我們還會(huì)繼續(xù)實(shí)施相應(yīng)的改變，但第一階段已經(jīng)做完了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：參與央地兩級(jí)國(guó)企改革，有沒(méi)有目標(biāo)的領(lǐng)域？另外，在能源板塊，在現(xiàn)在的市場(chǎng)不太好的情況下，綠地有沒(méi)有什么思路去改善？

　　張玉良：參與中央企業(yè)、地方國(guó)企改革的過(guò)程當(dāng)中，我們的對(duì)象是鎖定兩條。第一條是與我們行業(yè)關(guān)聯(lián)度比較高的，能夠協(xié)同成長(zhǎng)的，這個(gè)工作在推進(jìn)當(dāng)中。希望進(jìn)入以后這些單位像我們一樣，成為真正的混合所有制。也就是說(shuō)，團(tuán)隊(duì)也都持股，把個(gè)人利益和國(guó)家利益捆綁起來(lái)。

　　目前，我們的混合所有制團(tuán)隊(duì)有29%的股權(quán)。同時(shí)，希望在經(jīng)營(yíng)權(quán)方面我們是能夠參與的，并不只是做戰(zhàn)略投資。第二條是傾向于投資平臺(tái)，如果是好的有成長(zhǎng)性的企業(yè)，通過(guò)我們的投入，讓它轉(zhuǎn)換機(jī)制，增強(qiáng)我們資本運(yùn)作方面的功能與收益。

　　關(guān)于上市以后能源效益相對(duì)比較差的問(wèn)題。能源相對(duì)比較差是一個(gè)現(xiàn)狀，這兩年中國(guó)的能源企業(yè)都比較困難，主要原因是能源消耗的增速在放緩，資源價(jià)格也出現(xiàn)了大幅下調(diào)，所以去年以及今年我們這方面的效益也比較差。不過(guò)現(xiàn)在我們正在改善，主要還是轉(zhuǎn)型商業(yè)模式。比如在煤炭方面，我們采取了深加工，拓展相關(guān)區(qū)域與產(chǎn)地相結(jié)合的商業(yè)模式，以提高能源運(yùn)行質(zhì)量?？傮w上，估計(jì)未來(lái)一兩年能源還是處于困難階段。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年的銷(xiāo)售額會(huì)不會(huì)超過(guò)萬(wàn)科，成為第一名？在金融領(lǐng)域，綠地可能會(huì)與地方合作建立金融交易所，能否介紹一下這方面的情況？

　　張玉良：首先，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)是我們奮斗的目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)鎖定以后，我們也不在乎是不是第一。綜合競(jìng)爭(zhēng)能力的體現(xiàn)最后會(huì)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，是不是第一就看能力有沒(méi)有達(dá)到，如果到了，我想我們會(huì)繼續(xù)成長(zhǎng)，可能還不止這個(gè)數(shù)據(jù)。當(dāng)然，我們是很有底氣的，這個(gè)數(shù)字我們會(huì)實(shí)現(xiàn)的。

　　第二個(gè)問(wèn)題，金融現(xiàn)在是我們發(fā)展的重要板塊，前兩年具備了一些基礎(chǔ)，2014年希望有較大的成長(zhǎng)。今年的成長(zhǎng)主要得益于綠地整個(gè)品牌的提升，同時(shí)獲取資源的能力在不斷加強(qiáng)，而且不僅是國(guó)內(nèi)，在全球獲取資源的能力都在加強(qiáng)。另外，得益于集團(tuán)的發(fā)展，綠地在全國(guó)各省的口碑、影響力、受歡迎度都比較高。

　　我們與三個(gè)省有金融合作，主要是在三個(gè)方面。第一，是金融資產(chǎn)交易中心，實(shí)際上就是資產(chǎn)交易；第二，是類似于投行類的金融租賃公司；第三，是小貸公司。我們?cè)谌珖?guó)近10個(gè)省開(kāi)了小貸公司，現(xiàn)在有十幾個(gè)小貸公司，已成為中國(guó)最大的小貸公司。我們?cè)谏虾，F(xiàn)在有4個(gè)小貸公司，并且都是控股的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在業(yè)內(nèi)有一個(gè)說(shuō)法，萬(wàn)科是行業(yè)老大，這兩年為了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，不斷地拿地，似乎有些“業(yè)績(jī)牽著鼻子走”的狀態(tài)，綠地怎么看發(fā)展瓶頸的問(wèn)題？

　　張玉良：萬(wàn)科是一家優(yōu)秀的公司，我相信它還會(huì)繼續(xù)成長(zhǎng)。

　　綠地的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比較合適，所以對(duì)于業(yè)績(jī)成長(zhǎng)的要求，不僅僅是今年要達(dá)到2400億，我很有底氣地講，明年還會(huì)有更高的增長(zhǎng)。

　　當(dāng)然，成長(zhǎng)到多少會(huì)出現(xiàn)天花板不敢說(shuō)，因?yàn)檫@要看整個(gè)市場(chǎng)，要看我們的競(jìng)爭(zhēng)能力，也許今年2400億，明年就3000億以上了。過(guò)去也有一些說(shuō)法，超過(guò)1000億再往上做就會(huì)到天花板，還有人說(shuō)2000億以上是沒(méi)有可能的。實(shí)際上，我們?cè)缇瓦^(guò)了2000億，這就看企業(yè)怎么轉(zhuǎn)型。

　　也不能說(shuō)是被輿論綁架，就必須拿地，自己要有定力。但如果一個(gè)企業(yè)家不追求發(fā)展，那就不是好的企業(yè)家。綠地有兩個(gè)“永不”，即“永不滿足、永不止步”。

　　去年，綠地是財(cái)富榜第359位，今年大概是在280位到270位之間，我們的目標(biāo)是明年到200強(qiáng)以內(nèi)，后年將會(huì)提到100強(qiáng)，我們現(xiàn)在提出的就是做全球跨國(guó)公司100強(qiáng)這個(gè)目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年怎么安排拿地節(jié)奏，重點(diǎn)會(huì)放在哪些區(qū)域？對(duì)城鎮(zhèn)化會(huì)參與到什么程度？

　　張玉良：從拿地的區(qū)域來(lái)看，我們是順應(yīng)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)劃要求，包括一季度中央要公布的城鎮(zhèn)化的規(guī)劃，現(xiàn)在提出中西部地區(qū)要發(fā)展一批300萬(wàn)到500萬(wàn)人口的城市。從目前的情況來(lái)看，過(guò)去城鎮(zhèn)化就是大規(guī)模的農(nóng)村人口到城市來(lái)，這樣的城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量很差?，F(xiàn)在中央不是這樣認(rèn)為的，而是提出三個(gè)“一個(gè)億”，其中舊區(qū)改造任務(wù)比較重。在北京，我們要上三個(gè)舊城改造的大項(xiàng)目。另外我們跟江西簽訂了100億的舊城改造項(xiàng)目，設(shè)立100億的舊城改造基金。

　　這種新型城鎮(zhèn)化的區(qū)域是在重點(diǎn)城市，不是全面鋪開(kāi)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)還是在一線城市和省會(huì)城市，以及中央鎖定的中西部地區(qū)的一些重點(diǎn)城市。

　　至于拿地節(jié)奏，按照市場(chǎng)來(lái)看，什么時(shí)候市場(chǎng)相對(duì)資源成本比較低，我們拿地力度就會(huì)加快一點(diǎn)。對(duì)于“地王”項(xiàng)目，我們也做的，但一般不做單價(jià)“地王”，總價(jià)“地王”就不一定了，可能是看中土地比較大，綜合性比較強(qiáng)，便于整體開(kāi)發(fā)。尤其是這幾年，我們建的產(chǎn)城一體化、空港產(chǎn)業(yè)園、高鐵產(chǎn)業(yè)園比較多。

　　全球的經(jīng)濟(jì)發(fā)展告訴我們，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段以后，空港對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用很大。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，像綠地這樣的公司很適合圍繞航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)城一體。

　　另外，關(guān)于參與城鎮(zhèn)化的形式。目前來(lái)看，我們主要通過(guò)舊城改造，發(fā)展新城、產(chǎn)城一體，在這方面我們基本上會(huì)延續(xù)2013年的做法。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：國(guó)土資源部出臺(tái)了一個(gè)有關(guān)土地供應(yīng)的新風(fēng)向，減少新增建設(shè)供地，這會(huì)對(duì)綠地這一類的大企業(yè)帶來(lái)什么影響？特別是在華東的一二線的城市。

　　張玉良：國(guó)家的供地是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配的，供地計(jì)劃也會(huì)按照中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要去調(diào)整。這并不是說(shuō)政策是對(duì)或者不對(duì)，我認(rèn)為還是要按照協(xié)調(diào)發(fā)展去做。

　　對(duì)于大企業(yè)來(lái)講，我們希望地價(jià)合適，不要因?yàn)楣?yīng)太少，地價(jià)被炒上去，從而又影響到房?jī)r(jià)。不要因?yàn)橥恋毓?yīng)減少，導(dǎo)致區(qū)域地價(jià)快速上漲，使這個(gè)地區(qū)的整體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力下滑。因?yàn)槌杀咎?，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力馬上下來(lái)，地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)下來(lái)。另一方面，我們會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)的要求，選擇合適的地區(qū)，按照國(guó)家總體倡導(dǎo)的導(dǎo)向去做。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：近兩年，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率在下降，對(duì)此您怎么看？綠地的利潤(rùn)率大概是什么樣的情況？

　　張玉良：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率都在下降，這是行業(yè)的普遍情況，同時(shí)這也是一個(gè)成熟的情況。因?yàn)榍皫啄晷袠I(yè)的利潤(rùn)率普遍比較高，隨著市場(chǎng)的發(fā)展、行業(yè)的進(jìn)步，利潤(rùn)率增幅減緩是必然。

　　綠地也差不多，不過(guò)我們的利潤(rùn)率不算低，基本在10%-15%之間。但凈資產(chǎn)回報(bào)率仍維持在20%以上，這比一般上市公司要高得多。因?yàn)槲覀冑Y本金比較小，所以杠桿相對(duì)比較強(qiáng)。

　　另外，我們是國(guó)內(nèi)公司，不是香港公司或國(guó)際公司，所以有大量的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)以后沒(méi)有計(jì)算，也沒(méi)有評(píng)估。香港公司會(huì)及時(shí)評(píng)估，當(dāng)年把利潤(rùn)結(jié)出來(lái)。我們沒(méi)有這樣做，所以就沒(méi)有反映這一塊的利潤(rùn)。

　　能源的利潤(rùn)比原來(lái)略有降低，但由于我們地產(chǎn)業(yè)務(wù)成長(zhǎng)快，所以從總體上還是平穩(wěn)的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年綠地銷(xiāo)售達(dá)到1600多億，其中有多少是權(quán)益部分？綠地對(duì)于合作模式有什么樣的想法？

　　張玉良：我們合作的項(xiàng)目比較少，去年開(kāi)始有一些比較大的或者較敏感的項(xiàng)目，大家有一些合作。在整個(gè)收入中，合作項(xiàng)目所占比重很少，不超過(guò)10%。因?yàn)槿ツ陝倓傞_(kāi)始，前幾年我們幾乎百分之百是自己做的。

　　從總體上來(lái)看，我們?nèi)匀粫?huì)以獨(dú)資為主，這是我們一貫的模式。特殊情況下，比如別的企業(yè)需要合作，或者我們確實(shí)也需要通過(guò)一些項(xiàng)目進(jìn)入某些區(qū)域，或者需要照顧一些公司，會(huì)考慮合作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：很多企業(yè)把風(fēng)險(xiǎn)控制作為一個(gè)重要的方向，綠地在這方面是怎么做的？怎么看待現(xiàn)金流和負(fù)債率方面的問(wèn)題？

　　張玉良：大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制跟發(fā)展一樣重要，所有行業(yè)的大企業(yè)都非常注重風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　我們的風(fēng)險(xiǎn)控制主要有幾方面重點(diǎn)。首先，事要可控，人更要可控。

　　第二，投資要可控。綠地所有投資都是集團(tuán)定的，下面的單位只是提建議，集團(tuán)決定能不能投。每年我們都會(huì)有預(yù)算，比如今年投多少，有多少的現(xiàn)金流投入，多少的是新增貸款，多少買(mǎi)地等。這個(gè)工作已經(jīng)做了兩年了，去年我們?cè)谀瓿蹙皖A(yù)算了800億的土地款，到年底因?yàn)楝F(xiàn)金流比較好，增加了70億，總共買(mǎi)了870億的地，項(xiàng)目投資也是從預(yù)算開(kāi)始進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　第三，信貸規(guī)模要可控。對(duì)銀行的信貸規(guī)模，各個(gè)單位是沒(méi)有權(quán)利去做的，全部是按照預(yù)算的風(fēng)險(xiǎn)控制范圍。除此之外，還要加速周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)可能也會(huì)影響比較大。

（審校：勞蓉蓉）