中國房地產(chǎn)卓越100榜區(qū)域榜單

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)全面發(fā)展過程中，有的企業(yè)全國擴張、不斷拓展；有的企業(yè)固守本土、深耕細作、各擅所長。2013年度，中國房地產(chǎn)卓越100榜首度推出“區(qū)域榜單”，評選以京滬廣深為代表的重點城市中，銷售金額位列當?shù)厍?0強的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　在評選過程中，我們經(jīng)過實地深入調(diào)研，通過拜訪企業(yè)、專業(yè)機構、業(yè)內(nèi)人士，不僅獲取了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的準確資訊，也是對各區(qū)域的一次全面了解，通過一份區(qū)域銷售10強榜單及區(qū)域市場報告，呈現(xiàn)最真實的區(qū)域房地產(chǎn)市場。

　　本年度區(qū)域榜單將評選中國大陸9個重要城市的區(qū)域榜單，分別為：北京區(qū)域榜、上海區(qū)域榜、廣州區(qū)域榜、深圳區(qū)域榜、杭州區(qū)域榜、南京區(qū)域榜、重慶區(qū)域榜、福州區(qū)域榜、廈門區(qū)域榜。

　　2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜北京區(qū)域榜

　　2013年北京房地產(chǎn)市場上演狂飆突進，盛況空前。樓市方面，量跌價升。2013年北京商品住宅成交10.92萬套，成交均價為23324元/平米，成交面積1188萬平米，成交金額2770億元，超過2009年歷史最高紀錄。

　　土地市場也以打破紀錄收官。2013年北京市土地市場共成交經(jīng)營性用地140宗1575公頃，其中住宅用地1261公頃，商服用地314公頃；土地成交金額為1829.01億元，同比增長282.29%，創(chuàng)造歷史新紀錄。政策方面，新“國五條”京版細則調(diào)控力度可謂全國最嚴，大力推進自住型商品房建設，客觀上起到拉平房價的作用；年末的預售證收緊政策，使得2013年年底房價過快上漲的勢頭被抑制，但不能獲批的高端項目將集中到2014年一季度至上半年入市。

　　總的來說，2013年北京樓市呈現(xiàn)出嚴重的供不應求現(xiàn)象，因此即使政策調(diào)控短期有效，也會在供需不平的市場沖擊下影響力減淡。也導致之前轉戰(zhàn)二三線以及從未涉足北京市場的房企躍躍欲試，2014年競爭會更加激烈。

　　2013年，北京樓市的銷冠是金融街，161億銷售金額主要來自于商業(yè)項目；而第二名金隅股份全年收金133億，但其中不小部分為保障性住房。

　　融創(chuàng)中國則憑借西山壹號院、長灘壹號、望京·金茂府、亞奧金茂悅、楓丹壹號等高端豪宅在2013年贏得123億銷售，位列第三。

　　過去一年，北京房地產(chǎn)市場與土地市場大熱，也使得自住型商品房等政策出臺。金融街憑借獨特的商業(yè)地產(chǎn)銷售與經(jīng)營模式贏得冠軍，而金隅股份則代表了北京房企中的一種潮流：大量保障性住房的開發(fā)與銷售。

　　另外，受益于北京房地產(chǎn)市場的狂飆突進，和裕地產(chǎn)成為2013年北京最大一匹“黑馬”，區(qū)域銷售額達到100億。

　　2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜上海區(qū)域榜

　　超乎大多數(shù)人的預判，2013年上海土地、商品房均為近幾年漲幅高點。

　　在商品房成交方面，全年上海商品房成交面積和成交金額分別比去年上漲37.1%和45.0%，成交均價上漲6%。與此同時，土地市場持續(xù)高溫。2013年上海市新增土地供應598宗，總面積達2232.98萬平方米。全年土地出讓金收入超2000億，較上年增長137.5%。高溢價率成交成為主流，在成交的215宗商品房地塊中，溢價率在10%以下的僅86宗，占比40%，最高溢價率突破400%。

　　縱觀2013年，“自貿(mào)區(qū)”無疑成了上海樓市熱門板塊的代名詞之一。在3月份中央剛剛推出相關概念之時，市場反應謹慎。8月底自貿(mào)區(qū)正式掛牌，觀望情緒走散，樓市熱情徹底放開。

　　研究人士認為，上海2013年房價凌厲漲勢，事實上突破了“房價控制目標”，給予短期調(diào)控巨大壓力，封殺了調(diào)控放松的可能。2014年作為長效機制邁向落實的第一年，中央導向的政策密度會相對較高。對上海來說，保障房陷困于“遠水不解近渴”，無法迅速排解商品住宅的供需矛盾及價格壓力。強勁且無法逆轉的土地競買能量、樓市政策執(zhí)行的示范使命，都會推動2014年上海樓市的政策環(huán)境會趨于緊縮。與之相對應，影響到市場交投情緒，房價上行的阻礙會逐漸增大。

　　從銷售10強榜單來看，綠地是毋庸置疑的“一家獨大”的巨頭，區(qū)域銷售額280億的表現(xiàn)驚人，比第二名萬科足足高了100億之多。

　　值得關注的還有融創(chuàng)、綠城強強聯(lián)手的合營公司上海融創(chuàng)綠城投資控股有限公司。自從2012年融創(chuàng)與綠城合作成立融綠平臺以來，便不斷擴大在上海區(qū)域高端住宅的市場份額，2013年度實現(xiàn)銷售金額112億。此外，李嘉誠“長和系”位列第五（86億），也是本年度區(qū)域榜單中唯一上榜非內(nèi)地企業(yè)。

　　上海區(qū)域還有一個顯著特點是兩極分化嚴重，最高綠地為280億，第10名華潤置地僅50億，差距達到230億；銷售超百億的企業(yè)只有3家，其余7家包括“千億房企”保利、中海在內(nèi)，上海區(qū)域銷售均在90億以下。

　　2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜廣州區(qū)域榜

　　2013年廣州房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為一級土地市場成交火熱，二級市場在調(diào)控政策下仍量價齊升，供求兩旺。

　　政策方面，3月“新國五條”細則出臺前進入短暫的搶購期，新建商品住宅量價齊升，20%個稅政策導致二手住宅市場掀起成交高潮；3月底，“新國五條”細則出臺，加強對外地買家的限購措施，4月廣州實行“限價限售”，市場表現(xiàn)為量價齊降，成交數(shù)據(jù)下滑明顯；11月“穗六條”出臺，進一步限制外地買家購房資格，市場觀望情緒加重。

　　土地市場整體成交火熱、開發(fā)商拿地活躍，全年賣地收入726億元，同比增長85%。全年成交以增城、蘿崗、南沙等外圍區(qū)域為主，中心城區(qū)地塊推出均引發(fā)房企激烈爭奪。全年土地成交價格走高，品牌房企拿地表現(xiàn)積極。

　　新建商品住宅成交方面，2013年廣州十區(qū)兩市新建商品住宅共成交93035套，簽約面積1058.48萬平方米，網(wǎng)簽均價13100元/平方米，同比上漲8%。全年供應和成交主要集中在增城、花都、番禺、南沙等外圍區(qū)域，中心六區(qū)成交占比下降，首次置業(yè)型中小戶型產(chǎn)品成為市場主導。但受“限價限簽”影響，2013年廣州網(wǎng)簽盛行“雙合同”，成交數(shù)據(jù)與實際情況存在一定差距。

　　按銷售金額統(tǒng)計，廣州區(qū)域第一保利地產(chǎn)，金額142億，與第二名敏捷集團差距約30億。保利繼續(xù)鞏固了大本營廣州的市場占有率。而敏捷則是廣州本土非上市房企中的亮點，連續(xù)多年排名區(qū)域銷售前列。

　　廣州區(qū)域銷售10強中除敏捷外，都為上市企業(yè)，且多為本地企業(yè)，僅有萬科、中?？梢哉f是非本土或總部不在廣州的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　從銷售金額來看，10家企業(yè)總銷售額為869億，平均銷售金額為86.9億，基本保持一定平衡。

　　2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜深圳區(qū)域榜

　　經(jīng)歷了2012年持續(xù)上行的市場行情，進入2013年，深圳樓市承接2012年余熱，上半年成交一路上揚；下半年市場熱度雖有所減弱，但成交依然維持在較高水平。樓市方面，總體成交量達到438.33萬平方米，同比增長14.99%，成交均價上行至21626元/平方米，同比增長14.39%。

　　2014年，中國經(jīng)濟增長面臨壓力，資金環(huán)境難言樂觀。政策方面，深圳市房價依舊處于高位，行政調(diào)控政策不可能快速退出市場，同時面臨成為房產(chǎn)稅試點城市的可能。但在新增供應大幅增加的基礎上，再加上市場潛在的龐大剛性需求，成交量也不會出現(xiàn)大幅萎縮的可能。預計2014年深圳樓市將扁平化發(fā)展，在合理的定價策略前提下，成交量或與今年基本持平，但市場處于疲軟初期，價格不具備下行動力，預計房價仍將溫和上漲。

　　土地市場方面，2013年深圳市土地房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站招拍掛出讓居住用地共3宗，出讓面積僅有13.2萬平方米，相比于去年縮水超過7成。

　　在深圳無地可賣的情況下，城市更新成為房企“搶食”的新戰(zhàn)場。經(jīng)過2013年新一輪的爭奪，佳兆業(yè)、卓越、華潤、京基等房企與各區(qū)政府簽訂城市更新合作框架協(xié)議的消息不斷，累計獲取的舊改土地總面積已經(jīng)超過千萬平方米。

　　區(qū)域銷售10強榜單中，萬科是深圳區(qū)域無可爭議的“老大”，緊隨其后的招商地產(chǎn)、佳兆業(yè)同樣是在深圳市場呼風喚雨多年的品牌房企。

　　與廣州區(qū)域類似，深圳區(qū)域銷售10強入榜企業(yè)也少見外來企業(yè)，這成為華南房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)場。缺少外來競爭的壓力，也許是近幾年來廣深房地產(chǎn)企業(yè)逐漸被北京、上海區(qū)域企業(yè)超越的原因之一。2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜入榜100家企業(yè)中，北京企業(yè)25家，上海20家，華南區(qū)域廣州14家、深圳13家，已經(jīng)沒有了以前“廣深獨大”的格局。

　　深圳區(qū)域銷售前10強企業(yè)總銷售額為607億，第十名僅28億，在四大一線城市中位列最后一位，總銷售額同樣最低。

　　2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜杭州區(qū)域榜

　　2013年，杭州的樓市特征明顯，主要表現(xiàn)為高庫存、潛在供應量大、土地市場瘋狂，價格平穩(wěn)，大型房企不斷進入，市場競爭激烈，板塊內(nèi)部競爭尤為明顯。

　　2013年，剛需絕對是市場的主力，改善型市場仍被壓抑。從2013年杭州市場推出和成交的房源來看，絕大部分均為剛需房源。自“杭六條”之后，二套房七成首付，進一步阻礙了改善型市場的需求，助長了購房者的觀望情緒。

　　2013年杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房簽約87015套，其中主城區(qū)簽約43386套，余杭區(qū)簽約30832套，蕭山區(qū)簽約12797套。同期，杭州商品房庫存屢創(chuàng)新高，年底杭州主城區(qū)庫存一直維持在5萬套以上。

　　土地市場方面，不少大型房企紛紛入駐杭州，銷售額排名全國前15位的開發(fā)商全部進入杭州市場。

　　2013年全年，杭州共成功出讓225宗地塊，成交總額高達1326.9億元，較2012年翻倍，同時刷新歷史紀錄。杭州主城區(qū)102宗地塊，出讓金額達841.6億，也創(chuàng)新高。地價方面，杭州全年宅地樓面均價11823元/平方米，同樣創(chuàng)歷史新高。

　　從銷售10強榜單可以看出，排名毫無意外，綠城、萬科南都、濱江一如既往占據(jù)前列位置。杭州市場的火爆，一個明顯表現(xiàn)就是本土房企僅有綠城、濱江、德信控股三家，其余七家均為全國性品牌房企。

　　綠城一家獨大的局面仍然維持，188億的銷售金額較第十名的23億高出160億，即使第二名萬科南都，也比綠城少88億。

　　銷售總額來看，10家企業(yè)共收金約650億，綠城占其中近3成。平均銷售金額65億，僅三家企業(yè)超過平均線，兩極分化較明顯。

　　杭州大熱之后，卻出現(xiàn)了引領降價的現(xiàn)象，成為全國矚目的焦點，值得關注。

　　2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜南京區(qū)域榜

　　2013年，南京土地市場成交面積達到一千萬平米，表現(xiàn)為僅次于2009年高峰。2013年經(jīng)歷了年初調(diào)控恐慌、新老政府面臨交替、年中的“錢荒”、后來三中全會等，南京作為二線城市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)依然極為搶眼。

　　然而不管政策走勢是否符合當初的預期，南京房地產(chǎn)市場用上漲的銷售及屢破新低的庫存向市場釋放著這樣的信息：房地產(chǎn)市場依然火爆。

　　在這樣的大環(huán)境下，南京的城市建設以青奧會為主要重點，同時預計2014年年中及年尾將有4條地鐵線通車，2015年另外3條地鐵線通車。

　　城市建設及發(fā)展也帶來城市區(qū)位價值的變化。2013年南京依然是河西板塊最為火爆，同時隨著開發(fā)進行，江心洲也成為南京機具價值的“富人島”。不過土地面積有限，當開發(fā)進行到后期階段，城市拓張方向也隨之轉變。

　　地鐵線的建設，讓江北板塊開始煥發(fā)生機。此前的浦口地王，無疑是對城市未來發(fā)展走勢的正確預判。而未來，江北板塊將承載城市發(fā)展新的動力。

　　2013年，南京住宅市場新增供應房源79705套，成交房源92091套，供銷比0.87，是僅次于2009年的最好成交量。土地市場，2013年南京總出讓金額793.61億元，同比上漲121.51%。這一數(shù)據(jù)不單單是前兩年南京土地成交金額的總和，還創(chuàng)下了“招拍掛”以來南京土地成交金額的最高點。

　　南京區(qū)域市場比較特別，銷售排名第一的碧桂園南京項目地處句容等非南京市區(qū)，評審委員會考慮多項因素之后，將碧桂園列入南京區(qū)域銷售統(tǒng)計。

　　整個南京區(qū)域，除碧桂園外沒有銷售超百億的企業(yè)，第二名蘇寧環(huán)球為本土豪強；弘陽集團不是南京原生企業(yè)，不過在發(fā)展中大本營都在南京，也逐漸被當成南京本土企業(yè)，現(xiàn)在的重點項目仍然是上城和愛上城項目。另外依托于早年獲取的大量低價土地，弘陽現(xiàn)在的項目可以擁有較好的利潤率。

　　南京區(qū)域銷售較為平均，保利、萬科、中海、金地等均外來過江龍，均在40-60億之間，令人較意外的還有明發(fā)及榮盛，一個來自海西，一個來自河北。

　　2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜重慶區(qū)域榜

　　作為房產(chǎn)稅試點城市之一，又是最年輕的四大直轄市之一，重慶房地產(chǎn)市場特點鮮明。

　　消息顯示，2014年1月1日起，重慶再次調(diào)整全市高檔住房房產(chǎn)稅繳納標準，主城九區(qū)高檔應稅住房價格標準為13192元/平方米，較2013年提高413元。

　　2013年全年，重慶主城區(qū)商品房實際成交266455套，成交面積2381.17萬平米，成交金額1720.81億元，總成交建面均價7227元/平米。與2012年同期成交情比較，2013年1-12月成交量價均有明顯上漲。

　　2013年，重慶市主城區(qū)新開盤面積1094.96萬平米，新推房源121449套，開盤成交率51.2%，比去年同期比較減少1.2個百分點，開盤成交狀況保持穩(wěn)定。土地市場，重慶主城區(qū)1-12月共成交國有建設用地3095.93萬平米，比去年同期上漲14.4%，其中居住及商業(yè)用地2056.90萬平米，同比增加32.6%。

　　僅在2013年12月份，土地市場名企拿地頻繁，融創(chuàng)兩天連拿7塊地，金科、晉愉和華宇分別拿下2塊地。此外，龍湖、綠地、北大資源、同景、方興、金融街、澤科均在土地市場有所斬獲。

　　從榜單來看，金科超越龍湖成為2013年重慶區(qū)域銷售冠軍，本土企業(yè)協(xié)信、東源、融匯、華宇一一上榜。加上金科，甚至重慶起家的龍湖，本土房企占據(jù)6席。外地房企唯有融創(chuàng)異常突出，其他是萬科、保利、中海三大全國性開發(fā)巨頭。

　　10家房企銷售總額為625億，平均銷售額為62.5億，四家房企銷售高于平均線，兩家超百億。

　　2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜福州區(qū)域榜

　　2013年，福州樓市成交方面經(jīng)歷了一個大起大落的過程——上半年成交創(chuàng)近四年的峰值，面積高達158萬平，下半年成交縮水“過半”，甚至在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”連續(xù)出現(xiàn)成交不足千套的狀況，直到年底成交才逐步趨穩(wěn)。但在價格方面，盡管受到多重調(diào)控，房價卻一直穩(wěn)中有升。

　　福州樓市下半年滯漲的局面，與房價的一路高歌脫不開關系。據(jù)百城房價指數(shù)顯示，2013年1月福州房價為13594元/平方米，而到了11月份房價已經(jīng)達到15380元/平方米，11個月間均價拉升了1738元/平方米。

　　此外，進入下半年，福州高端項目開始集體謀動，也是價格快速拉升的誘因之一。如華潤橡府、梅峰禮居、建發(fā)國賓府、融僑外灘、融信白宮、陽光城.麗茲公館等高端大戶價格不菲。

　　土地市場方面，2013年，福州土地供應加快，全年供應54幅地塊，其中上半年供應13幅，下半年供應量達41幅；全年共出讓34幅用地，其中商住用地共出讓9幅，占26%左右，成交總規(guī)模僅173.6萬平方米。

　　前10強銷售榜單來看，陽光城是2013年度福州樓市最大亮點，得益于區(qū)域深耕、高周轉快銷、多重產(chǎn)品線組合策略，全年實現(xiàn)銷售112億元，同比翻番。旗下陽光凡爾賽宮、西海岸、陽光城翡麗灣、陽光理想城、陽光城SOHO、陽光城時代廣場、IFC福州國際金融中心等多盤聯(lián)動，且住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)雙管齊下。

　　福州區(qū)域銷售前10強榜單，也凸顯了當前“閩商”的強勢，包括世茂在內(nèi)多達8家為本土企業(yè)，僅有萬科、首開股份各占得一席之地。

　　10強企業(yè)僅陽光城一家銷售超100億，10強總銷售額578億，平均銷售額57.8億，整體較平均。

　　此外，深深地產(chǎn)以36億元銷售業(yè)績位列第8名，讓外界對這個低調(diào)的閩侯本土開發(fā)商刮目相看。

　　深深地產(chǎn)以“深耕閩侯、低價格、快銷售”為特征，2013年在售的兩個閩侯剛需項目博仕后官邸、博仕后龍港城均取得了較好的銷售業(yè)績。

　　2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜廈門區(qū)域榜

　　2013年，縱觀海西區(qū)域各城市樓市的整體態(tài)勢，福州、泉州、廈門、莆田、漳州等供銷量均在歷史高位水平，而廈門樓市的表現(xiàn)更是瘋狂！這瘋狂的背后，“國五條”頒布后的搶購潮，供需失衡，地王頻現(xiàn)，政策、土地市場的“一波三折”貫穿著全年的樓市。

　　年初，新國五條及細則出臺，首波調(diào)控來襲，老調(diào)重彈“20%的個人所得稅”，在不確定的政策預期之下，市場各方陷入各種“恐慌”，二手房市場搶搭政策末班車，客戶“恐慌性”購房，開發(fā)商搶跑地方細則落實的“空窗期”，第一季度全市銷量突破170萬平方米，接近2012年全年銷售量的38%，廈門樓市上演了2013年“一波”逆襲的瘋狂。

　　土地市場方面，年內(nèi)4場商住用地拍賣，全年土地出讓總建筑面積僅為386萬平方米，商住用地共成交14宗，溢價率高，多數(shù)地塊刷新區(qū)域單價成為新地王。稀缺的土地放量，尤其是商住用地，引爆激烈的爭奪?？傮w來看，島內(nèi)住宅用地樓面均價逼近25000元/平方米，而島外住宅用地均價每平方米也接近萬元。

　　2013年，廈門全市新增商品住宅供應面積431萬平方米，成交面積449萬平方米。全年實現(xiàn)商品房銷售面積786.41萬平方米，增長27.8%，其中住宅銷售增幅仍在20%以上；商品房銷售額1071.85億元，增長41.8%，其中住宅銷售額846.18億元，增長36.0%。

　　在火熱的市場背景下以及地王效應雙重因素的帶動下，廈門全市商品住宅價格快速飆升，成交均價達歷史新高15700元/平方米，環(huán)比上漲18%。

　　從銷售10強榜單分析，廈門10強總銷售金額為本次9大區(qū)域榜單中最低，僅391億元；也是唯一一個沒有銷售超100億房企的城市，最高禹洲地產(chǎn)僅57億，最低廈門住宅為24億，超過50億也僅有兩家。

　　與福州一樣，廈門區(qū)域銷售10強中也有8家為本土企業(yè)，兩個外地企業(yè)仍然是萬科占據(jù)其中之一。更為值得注意的是，本次卓越100榜區(qū)域榜單九大城市銷售前10強中，萬科均占有一席之地，也是唯一一家同時上榜的全國性房地產(chǎn)企業(yè)。

（審校：勞蓉蓉）