直播實錄：2014觀點年度論壇（四）
追問“模式與革新”，尋找地產發(fā)展之路，所有的問題，都需要行業(yè)中的睿智與遠見之士在一個共有平臺上演繹與討論，并在對話、交流中尋找答案。
3月12日，中國房地產行業(yè)年度盛會之一“2014觀點年度論壇”正式啟幕。
據主辦方負責人透露，論壇已邀請到中房協(xié)副會長朱中一、著名經濟學家陳淮、經濟學家王小廣、廣東省房協(xié)會長蔡穗聲、中原集團主席黎明楷、中國新天地行政總裁黃勤道、萊蒙國際集團執(zhí)行董事陳風楊、卓越置業(yè)執(zhí)行總裁張遠、五礦建設董事總經理何劍波、中銳地產集團董事長錢建蓉、金科地產集團副總裁李戰(zhàn)洪、景瑞地產常務副總裁楊鐵軍、泰禾集團副總裁朱進康、新城控股副總裁歐陽捷、金融分析家杜麗虹等嘉賓，與現場數百來賓共議“模式與革新”的宏大主題與年度盛事。
除此之外，2014觀點年度論壇開幕當天晚上，觀點新媒體還將在現場正式發(fā)布“2013年度中國房地產卓越100榜”，盤點2013年里中國地產界最具有代表性的企業(yè)表現，尋找在過去一年堪稱為偉大(Great)的房地產企業(yè)、勇于追求光榮(Glory)的房地產企業(yè)、躋身于中國最優(yōu)秀行列的地產企業(yè)群體(Group)。
誰將登上“卓越100榜”，成為行業(yè)至高無上的榜樣？3月12日，我們一起見證。
觀點網作為論壇官方網站，將對本次論壇進行全程網絡圖文直播，敬請關注！
主持人：接下來我們進入到下午的第二個環(huán)節(jié)，2014觀點年度論壇討論。
住宅調整，商業(yè)興起，金融革新，土地市場改革，發(fā)展中的房地產行業(yè)不斷尋找新的機會，哪一條才是企業(yè)最適合的路徑？2014觀點年度論壇討論環(huán)節(jié)的主題是“商業(yè)模式與細分選擇”。本次年度論壇討論分為兩個環(huán)節(jié)，第一環(huán)節(jié)主題是“模式：房地產企業(yè)轉型與產業(yè)布局”、第二環(huán)節(jié)的主題則是“資本：金融改革創(chuàng)新與房地產融資路徑”。
首先開始第一環(huán)節(jié)的討論，有請主持嘉賓：好屋中國集團總裁陳興女士；思源經紀總裁助理、思源置地顧問公司總經理丁武先生。
下面有請對話嘉賓：新城控股集團高級副總裁歐陽捷先生；首都機場地產集團有限公司董事長李洪先生；廣州華譽景觀工程設計有限公司副總經理項雪梅女士；合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌先生；美國海斯蘭德國際建筑師事務所首席建筑師、董事長馮瑩女士；漢森伯盛國際設計集團董事長、總建筑師盛宇宏先生。
接下來將時間交給兩位嘉賓主持，這次的討論時間是35分鐘。
陳興：大家好，我是好屋中國的陳興。接下來我們將為大家演繹一個地產軍團的現場軍演，為什么這樣講呢？因為我們今天的主題是“模式：房地產轉型與產業(yè)布局”，這里面有首都機場的李總，他就相當于我們的司令，也有副總裁歐陽先生，這是副司令，還有合作商，就是我們的總參，還有總政，就像好屋中國這樣的電商，還有美國海斯蘭德以及漢森伯盛公司的代表。
首先我想先請教一下我們的總司令，就是我們的董事長，請您從首都機場地產集團的角度談談房地產企業(yè)轉型與產業(yè)布局的問題，從戰(zhàn)略的角度跟我們現場各位地產精英們進行一些分享。
李洪：大家下午好，我是來自首都機場地產集團的，首都機場地產集團是首都機場集團的臨空地產運作的平臺，我們做的新興的地產，今天上午聽了各位專家和各位企業(yè)家的演講，我想就2014年房地產的形勢談談自己的一些看法。我認為2014年房地產的形勢總體不容樂觀，我的總體判斷是，形勢比2013年要嚴峻，但是也不至于到崩盤的程度。有幾個方面的因素，有QE退出的影響，有互聯網金融的攪局，有中國貨幣政策緊平衡的大環(huán)境影響，銀根收緊，自然會導致房地產的業(yè)務下降。再一個就是從供應的角度來看，先幾年的情況是政府管保障，市場管市場，前幾年大量的保障房供地、自主性商品房都會在這兩年推向市場，面前剛需的需求，同時中國又在去房地產的投資化，房地產越來越回歸它居住的功能，豪宅這一塊也是很難的，而且由于房地產稅、不動產統(tǒng)一登記等等政策，包括中國現在“打蒼蠅”、“打老虎”，并且房源的供應量比較大，導致現在這樣的市場情況。當然有些城市目前出現供不應求的現象，它的房價越來越高，今年整個形勢比2013年要差，但是也不會崩盤。這里面我感覺也面臨很多新的問題，我認為有三個問題，第一，到底去哪兒發(fā)展。我們不能簡單說一線就沒風險，三四線有些供過于求，總的來看市場是分化的，但是我感覺一線城市也有很大的風險，我傾向于去好的二線城市。第二個，到底做什么產品，從目前的趨勢來看，低端的住宅政府在解決，高端的住宅在去投資化，或者人們的預期在發(fā)生變化。還有一個商業(yè)地產，受電商的沖擊很大，還有文化、旅游、養(yǎng)老地產，這當中也有很多實際的問題沒有解決。第三個，由于受到各方面的沖擊，尤其是互聯網的沖擊，現在進入到消費者主權時代，互聯網把信息不對稱的問題解決了。房地產的運營模式方面還要控制好資金成本，快周轉、保證現金流。
從我們首都機場來說，我們做的是臨空地產，是一種新型的地產，根據國外的理論來講，國外有一個理論，人類都是跟著交通方式的改變在不斷改變發(fā)展的模式和生活的方式，最初是沿著內河發(fā)展，后來沿著沿海發(fā)展，然后沿鐵路、沿著公路，到現代社會越來越向機場周邊聚集。我們做的主要是臨空地產，這是我們的選擇，我們認為未來也有很好的發(fā)展前景。
陳興：謝謝李總給我們的分享。下面想請新城控股集團的歐陽總裁給從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術的角度做一個分享，在房地產的轉型升級和產業(yè)布局方面。因為我們也是從江蘇走出來的公司，這幾年我們也是見證了新城控股的成長和它的奇跡，接下來請歐陽總裁跟各位做一些成功經驗的分享。
歐陽捷：接著李總的話說，對市場的判斷可能我們的意見不一致，我的看法是這樣的，這個市場2014年不會比2013年更差，當然也不會好得太多。如果按照李克強總理的區(qū)間論，我認為10%到-5%之間。為什么這么說？第一，從國際到國內的經濟，整個經濟面是趨穩(wěn)向好，雖然美國的經濟還有點不確定性，歐洲經濟也有點不確定性，但是總的趨勢是沒有大變化的，政治格局也不影響到經濟形勢的變化。第二，中國的市場供需平衡的矛盾沒有得到解決。李克強總理在政府工作報告中提到的三個一億人，城市里拆遷改造一億人，需要多少量？還有新進城的人口的需求誰來解決？這個量是非常大的。我們講白銀十年，在這個階段房地產的供需矛盾不會得到根本性的扭轉。當然，10年之后，我們可以看到，供求的矛盾基本解決，但是品質的問題又會提到新的議事日程上。所以我們看到，廣州還有很多房子還要繼續(xù)更新。從政策面來看，大家都看得很清楚了，新一屆政府上臺一周年，政策面上已經變得非常的透明了，就是市場之手替代行政之手。這個政策面上沒有變化，企業(yè)的戰(zhàn)略就可以按照自己的期望和要求去走。所以從這三個層面來看，我覺得2014年的形勢應該是沒有大的偏差。
但是在整個市場面平穩(wěn)的過程中，還有不確定性，比如說區(qū)域市場的分化等等，這里面會帶來很大的偏差。打個比方說，我們最近看到杭州有的房地產商降價，在新城的發(fā)源地常州，也有這種情況。但是我們都知道，這都是個別樓盤，而且是尾盤為了加速去化。但是這種問題其實反映了他們在一些區(qū)域選擇上出現了偏差。比如說杭州，他選擇降價的樓盤是在城北，城北區(qū)域是供大于求的，而且是個嚴重供大于求的區(qū)域，所以他只好選擇降價。那么一線城市、二線城市是不是一定就好？不一定，還是有它的不同的區(qū)域。再看上海，從上海來看，整體來看，上海的供需矛盾還是比較大的，它的庫存量只有5萬多套，如果它一個月去化一萬套，也就只要5個月就去化掉了，這種情況下，它的房價是很難往下走的。如果再往下走一點，就到了庫存量的臨界點。而我們講，五萬套，這里面還有一個產品匹配問題，有的產品它是高端產品，本身去化就很慢，政府又限制它銷售，不發(fā)預售許可證，所以它必須存在那兒。另外還有市場的周轉，所以我們覺得這里面，企業(yè)在戰(zhàn)略選擇上要看到一個問題，就是我們在區(qū)域的選擇和產品的匹配上要選擇合適的。在一些供大于求的區(qū)域，我們要盡量避免介入，不管是一線城市、二線城市還是三四線城市，在一些供大于求的區(qū)域，我們可以選擇緊缺型產品進入，也是一樣可以打開市場。
對于新城來講，我們在住宅產品上，今天上午跟大家分享了百年住宅這么一個產品，我們覺得這種產品出來之后，應該說可以區(qū)別于市場上供應的絕大多數的住宅產品。當然還有一點，新城也在做商業(yè)綜合體，通過商業(yè)綜合體的建設，來有別于我們大多數企業(yè)做的住宅產品，避開這個紅海，這是我們的戰(zhàn)略選擇。
陳興：剛剛戰(zhàn)略和戰(zhàn)術的這個模塊在丁武先生主持之前，我也拋磚引玉響應一下剛剛兩位開發(fā)商的發(fā)言。我們是服務商，我們在2001年成立，在2005年成立了國際科技園，都是服務政府和開發(fā)上，2008年我們開始研究房地產如何插上互聯網的翅膀，所以我們在2012年推出好屋中國全民營銷的平臺，目前在全國有40個城市，有205萬的經紀，就是全民營銷，人人可以加入，在這里我只是拋磚引玉。因為今天在現場有非常多的在全國都做得很好的服務商，所以也請丁總引領我們接下來的主持環(huán)節(jié)。
丁武：得大家好，我是思源經紀的丁武，今天我們討論的話題是房地產轉型升級、創(chuàng)新。其實房地產企業(yè)要轉型升級，一定離不開產業(yè)鏈里邊的各個環(huán)節(jié)，而這個產業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)中間，根據我們的微笑曲線的理論，產生價值最大的有兩塊，一塊是規(guī)劃設計，還有一個就是最后的營銷。今天到場的正好是這個產業(yè)鏈里面的這兩個部分的從業(yè)人員，我想請你們從你們的角度談談房地產企業(yè)轉型升級應該怎么做，有什么好的做法。另外，你們各自的企業(yè)也一定經歷了這方面的思考和嘗試，業(yè)介紹一下你們這方面的看法和自己的嘗試。首先有請漢森伯盛國際設計集團的董事長、總建筑師盛宇宏先生。
盛宇宏：謝謝大家，作為房地產行業(yè)前端這樣一個環(huán)節(jié)，我們漢森伯盛在全國服務著幾十個比較著名的地產商，從我們的業(yè)務的狀況可以看到這個市場的狀況，假如我們像前幾次金融海嘯，或者是金融調控，整個公司業(yè)務受到很沉重的打擊，發(fā)展商都不再買地了，不再簽約了，或者是他在簽約項目的時候完全停頓了，那我覺得今年或者明年，這個市場也一定會有問題。但是從去年的狀況來看，我覺得大多數的發(fā)展商都是在加速，已有的項目在加速的推進，要求趕工，要快速的完成施工圖，快速開工。另外新簽項目的類型和數量也在大幅提高，應該說還是一個欣欣向榮的狀況。所以我覺得這個市場，至少在今年，我們覺得還是比較樂觀的狀態(tài)。通過我們業(yè)務的分析，我覺得能有兩個趨勢，一個是規(guī)模，在這個方面，我們的某些客戶已經走得比較極致，比如我們服務的保利地產、上東、富力，類似這種大型地產商，他們從這個項目的拿地、開工到開盤的時間節(jié)點都控制得非常嚴，速度非常的快，而且開工的面積一下幾十萬平方米這樣往前推，對于這種趨勢，我覺得也是反應金科李總的講法，50強占的比例越來越大，我們有一部分企業(yè)在規(guī)?；藴驶?，通過這種模式來降低成本，提高收益。對于這樣的客戶，我覺得我們在產品的研發(fā)、標準化的設置，以及我們整個組織架構怎么樣能夠快速適應他們的開發(fā)要求上，我們已經做了很多的工作。
另外一個方面就是特色地產的發(fā)展。我們現在的客戶里面，已經不像10年前基本上都是做住宅的，現在旅游地產、養(yǎng)老地產、文化地產，還有跟農村合作的地產，以及商業(yè)地產，還有混合型地產、奢侈品的地產，每一種項目都有它自己的特色，這些項目它不一定很大，但是它對設計創(chuàng)意方面也提出了更高的要求，所以從這個角度上，我們設計企業(yè)針對這種特色的要求，要強化我們的創(chuàng)意，強化我們的機構。
丁武：接下來有請做景觀設計的廣州華譽景觀設計公司的總經理項雪梅女士。
項雪梅：各位大家好，首先代表我們公司的總經理張明燕女士跟大家說聲不好意思，今天她沒來，作為這次卓越100榜的主贊助單位，尤其要跟大家說一聲，各位朋友大家好。
針對產業(yè)轉型這個話題，我們從設計單位的配套公司來談我們看到開發(fā)商的轉型。我總結大概有三個趨勢和一個共同點：第一，收回來。我們大部分的伙伴從三四線城市轉回到一二線作為他們的主攻目標。第二，走出去。與我們合作的開發(fā)商，有實力的開發(fā)商都在進行海外的擴張，比如說萬科它已經進軍了北美，綠地也是我們的合作單位，它現在在四大洲7個國家進行11個項目，保利現在也要進入非洲、美國，富力已經把它的富力城建到了馬來西亞。第三，多元化。以前有一些開發(fā)商只專注于做住宅，現在他們向養(yǎng)老、商業(yè)，以及產業(yè)地產等等領域發(fā)展，比如說保利現在大舉進軍養(yǎng)老和旅游地產，萬科以前一直做減法的，現在它也在做加法，在做商業(yè)地產。這三大趨勢總結下來，都有一個共同的特點，就是風險的控制。
今天上午歐陽總提到了百年住宅的理念，還有下午演講的朱總提到了他們的不夜城的商業(yè)概念，現在開發(fā)商都在講創(chuàng)新，這也跟我們的景觀設計是一致的，創(chuàng)新就是走差異化的道路。景觀設計不光要創(chuàng)新，同時它要提供一個完整的產品給客戶，這個完整產品就包括了創(chuàng)新性、可實施性，也就是可靠性，然后是性價比（經濟性），以及配合度，我們認為幾個理念也適合開發(fā)商公司。
丁武：項總和盛總都是本土的設計公司，我們這邊還有一位女士是國際的設計公司，來自美國海斯蘭德國際建筑有限公司的馮瑩女士。請馮總介紹一下，你們從國外來，到中國市場，你們怎么看中國的房企創(chuàng)新，以及你們做的嘗試？
馮瑩：我們是2003年進入中國的，在2003到2009年基本上是以豪宅市場為主，2009年以后開始做商業(yè)綜合體、旅游地產、城市規(guī)劃，以及最近比較多出現的超大型的項目。我認為目前開發(fā)商目標都非常明確，都是在建立自己的新的王朝。轉型實際上是企業(yè)觀念的轉變，它的原動力是企業(yè)的發(fā)展目標更加的明確，也是企業(yè)趨于成熟的體現。當我們目前的房地產企業(yè)更趨于服務型、人性化時，它就會關注到社會的廣泛需求，它的產業(yè)布局就會和金融業(yè)、商業(yè)、工業(yè)、文化產業(yè)、旅游業(yè)等充分捆綁。這樣在降低未來的金融風險的同時，增加現金流的保證，也同時避免和社會大的行業(yè)發(fā)展趨勢產生脫節(jié)。
作為設計企業(yè)，我們認為設計的市場進入一個創(chuàng)新階段，在目前這個階段，我們會更注重市場的細分，關注市場需求的變化，包括用戶年齡層的變化，以發(fā)展的眼光進行設計工作。我們希望規(guī)避同質化的金正和重復性的生產，希望用創(chuàng)意帶動創(chuàng)造，用創(chuàng)造帶動創(chuàng)新。
丁武：謝謝馮總的介紹。合富輝煌是從廣州成長起來的一個大型的營銷策劃代理公司，也做二手房中介。今天我們請到了合富輝煌房地產經濟研究院的院長龍斌先生，接下來請龍院長給我們講講您眼中的創(chuàng)新、轉型，以及合富輝煌在這方面的嘗試。
龍斌：大家都關注2014年的走勢，我們集團也有一個白皮書，在大家的資料里面，有一些觀點，我這里就不展開了。
我記得2013年，我們的白皮書很多觀點當時已經提得非常明確了，包括市場分化、剛需主導、政策的預調、微調，應該說這個行業(yè)的變化，在座的各位都有親身的體會。從創(chuàng)新、模式的轉換來看，我覺得主要應該關注的是什么呢？最重要的實際上是中國經濟、城市、政策市場的變化，帶來的行業(yè)的變化。如果從轉型的角度來看，我覺得它應該是充滿風險的。比如經濟的轉型，中國經濟轉了沒有？正在轉，但是它帶來的各種各樣的問題，我們大家都能體會到。房地產也是一樣。這么多年，我們觀察這個市場企業(yè)的變化，有一個指標大家其實可以關注一下，就是現在房地產這些領先的企業(yè)，上千億營業(yè)額的有7家，這7家是不是通常意義上的產業(yè)的轉型呢？都不是。我覺得對房地產企業(yè)來看，它是一個不斷應對市場的變化，政策的變化、社會的變化、經濟的變化、城市的變化的過程。根據這些變化，它不斷地在追求極致，也就是我們說的專業(yè)性。前幾名的企業(yè)有做剛需的，有做改善的，也有做超高綜合體的，還有做商業(yè)地產的，它都有一脈相承的關系。所以從這個角度來看，我認為所謂的轉型，我們房地產一定不能把它理解成通常實體經濟，或者說制造業(yè)那種轉型，實際上應該是一個追求極致，追求專業(yè)性、追求不但的符合這個市場的需要這樣一個過程。
另外一點，就像現在大家關注到的，包括萬科在海外，做商業(yè)地產，做城市的運營商等等，我覺得它是有那個需求的。城市發(fā)展到今天，我們經濟發(fā)展到今天，變化非常大，企業(yè)應該是順應這種變化，滿足這個需求。所以我想這一塊也是我們理解轉型非常重要的一點。再有一點，風險把控非常關鍵，如果一個傳統(tǒng)的生產住宅產品的，在某一類型的產品特別具有開發(fā)能力的，你去做商業(yè)地產，或者做旅游地產，應該說風險相當大。所以在轉型過程中，風險的把控十分關鍵。
丁武：最后我講講我們在轉型方面的思考。思源經濟是一個做了快20年的公司，我們主業(yè)是做地產代理，我們也在思考轉型，我們想把我們的產業(yè)鏈拉長，我們一方面往上，服務到了土地環(huán)節(jié)，幫助政府和一級開發(fā)商做土地策劃、土地的推廣、招商，土地方面的運營，這方面是一個轉型。另外我們做二手房，在做這個業(yè)務，所以主要是產業(yè)鏈拉長，然后把中間的業(yè)務鏈條打通，我們有相當一部分客戶群是一樣的，圍繞著同樣的客戶群產業(yè)鏈條的擴張，這也是一種多元化的模式。
結合我們前面幾位嘉賓的闡述，以及我最近看到的萬科在年報上有一段話，就是對于互聯網的思考，他們高層帶了團隊到眾多的互聯網公司去進行了考察，最后得出的結論是，互聯網會改變世界，會改變房地產行業(yè)，但是我們本身行業(yè)還是非常需要我們這些人在自己的領域里邊持續(xù)做好，更多的是吸收互聯網的思想和工具。所以本身做好內功，然后在自己優(yōu)勢的基礎上適度的拓展，找到一些新的機會，這恐怕是我們轉型的一個最基本的思考點。由于時間關系，我們今天的論壇環(huán)節(jié)到此結束。
主持人：非常專業(yè)的對話和討論，非常感謝臺上各位討論嘉賓以及我們的主持嘉賓，請各位嘉賓回座休息。我們馬上就進入第二環(huán)節(jié)的內容，討論主題是：資本：金融改革創(chuàng)新與房地產融資路徑。
首先，有請本環(huán)節(jié)的主持嘉賓上臺就坐：廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同先生；華夏時報副總編輯筆夫先生。
下面有請對話嘉賓：卓越置業(yè)集團有限公司執(zhí)行總裁張遠先生；金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士；金地集團戰(zhàn)略發(fā)展總監(jiān)王南先生；第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄先生；德信資本董事長陳義楓先生；高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋先生；世邦魏理仕華南區(qū)商業(yè)服務部資深董事嚴思慧女士。
接下來有請兩位主持嘉賓開啟對話。
韓世同：我們每個嘉賓可能只能講三四分鐘，我們看到臺上主要是兩類人，主要是做金融服務方面、金融稅務服務方面的，以及策劃、物業(yè)管理方面的代表。我剛剛在旁邊參加了《郎眼財經》的錄制節(jié)目，他們講到的跟杜女士講的問題，財經的問題對房地產的影響還是比較大的。剛剛杜女士的時間不太夠，所以我想請杜女士把金融方面的問題再說一說，說說金融對我們的影響，然后開發(fā)商應該怎么應對的問題講講。
杜麗虹：那我就接著剛才的演講再說幾句。從2012年開始，中國就在進行金融市場化的改革，這個市場化的改革它主要帶來了兩個方面的影響，一個是現在大家討論的比較熱的利率市場化。利率市場化這件事情其實它從國際上來講，它在初期一定會導致利率的上升，然后可能會有一些金融機構由于惡性的利率競爭而破產，出現這樣的一些風險，然后整個市場的利率才回歸到一個理性的水平，所以應該說利率市場化這件事情，無論是在國內還是國外，它可能初期的表現都是資金成本的上升。只是說中國今天是利率市場化加上了一個互聯網金融，它就把這件事情變得更快樂。因為美國從1976年開始推利率市場化，但是它是到1987年的時候才有儲貸危機的爆發(fā)，才引發(fā)了市場風險，因為它那時候沒有互聯網金融。但今天中國有了一個互聯網金融，所以可能所有的事情發(fā)生得會更快，但是原理應該都是一樣的。這是一個方面。它對地產商的影響我剛才也說到了，一個是我們的資金成本在上升，一個是我們現在想借到長期的錢更難了，因為短期的收益率就已經很好了。所以大家不愿意把長錢借給你，這是一個方面的影響。
金融市場化另外一個方面的影響，有了更多樣化的金融創(chuàng)新的工具，像保險資金推出的各種不動產的投資計劃、債券的投資計劃等等，還有就是之前已經有信托公司和私募的地產基金，2012年又有了公募的基金公司，它的子公司可以設立專項的資產管理計劃，做各種不動產金融的產品，證券公司做資產證券化的門檻也放開了，去年有一單海印股份做的商業(yè)地產的不動產證券化的產品。這個證券化產品的特點就是，它的期限要相對長一點，它最長可以到5年，當然它是要求成熟的資產，而且是不能附帶抵押或質押權力的。還有就是像現在的中信證券等機構都在探索的私募的房地產信托基金，公募的房地產信托基金雖然在說，但是什么時候推出來還不一定，所以現在很多都在做私募的房地產信托基金。這些金融產品中有相當一部分都是在圍繞著不動產的，它為改變我們的資金期限結構、融資結構提供了選擇。以前地產企業(yè)說地產金融是比較被動的，基本上是有什么工具我就使什么，反正總共也沒幾樣能使的，但是現在你的選擇變得更多了，所以這個時候你就需要主動了解這個金融市場的各種工具，然后去選擇最適合你的工具來使用。因為不同的工具，它的要求、資金期限、資金成本都是不同的，所以你需要去選擇一個最適合自己的金融的工具。最終的目標，我個人還是覺得最核心的目標是使你的資金來源的期限和你的資金運用的期限盡可能縮小兩者的差距。舉個極端的情況，如果你的資金來源的期限都在10年以上，即使明年或者后年中國的地產市場真的崩潰了，你也不怕，因為你能夠頂過這個周期。所以我個人的觀點就是，了解這個金融創(chuàng)新，然后去重新塑造自身的金融戰(zhàn)略，實現一個資產和負債的期限匹配。
筆夫：剛才杜女士的講話我受到的啟發(fā)就是，金融創(chuàng)新、利率市場化的一個長期的利好和短期的利空，就是會使得融資成本上升，長期的利好，我的理解是，它帶來了一個金融資源的重整、再分配。因為我們國家的金融資產都是被銀行壟斷的，現在我們的房地產企業(yè)如何度過這一段時間的短痛，杜女士也說了一些，我覺得還不夠具體，就是房地產企業(yè)現在到底應該怎么做能減少這個短期的成本。下面請林總來回答這個問題。
林木雄：大家好，我是第一太平戴維斯的林木雄，由于時間的關系，我就簡短地介紹一下。對于利率市場化這個問題我有兩個觀點，前面的專家的觀點我是比較同意的，就是關于今年流動性的控制方面，我們覺得這個風險還是比較大的。第二是關于目前的金融工具不能目前房地產開發(fā)商開發(fā)和持有的需求，這個缺口很大，我也是比較同意的。
對于未來的發(fā)展，我想講兩個重點，一個是在交易所上市的房地產基金，我們覺得目前在國內已經談了好幾年，但是實際上還沒有實操的案例。目前我們手頭上有一些數據，全世界目前在交易所上市的房地產基金大概的量是7萬億，單單美國這個市場大概有5萬億，亞太區(qū)有7000億，香港有1400億。關于如何持有低一點成本的基金，在國內還有很大的潛力。香港一個那么小的市場，它其實還不是很成熟的市場，有1700億的房地產基金，我覺得國內的市場潛力還很大。第二個是目前國外的房地產私募基金。2013年大概有500多家私募基金在管理國內的一些房地產，大概有6000多億，也就是說每家管理的資產只有十多個億，這個數據跟國外的一些私募基金相比，它的潛力確實很大。我們現在在國內也代表一些國外上市的房地產基金或者是私募基金收購物業(yè)，它隨便一個項目都超過20個億，甚至100億，它們的市場吸納力量，我覺得未來潛力是很大的。這兩塊也可以作為未來發(fā)展的方向，也許一些開發(fā)商或者是投資者也可以從這方面多思考一下。
韓世同：因為林總有事要先離開，我們掌聲感謝。
剛剛林總從國際的咨詢公司的角度提出了一些建議，下面我們聽聽卓越置業(yè)集團的張遠先生的看法，他們是做商業(yè)開發(fā)的企業(yè)，他們在面對目前的金融形勢下，他們房地產融資的對應和做法是怎么樣的。
張遠：其實卓越在中國房地產界可能是比較極端的企業(yè)，我們既不是上市公司，也不是國企，所以融資渠道對我們來講更重要。但是作為一個民營企業(yè)發(fā)展到這個規(guī)模，我們早已接受了利率市場化。不單是我們，包括很多大國企、上市公司，拿資本金買地的情況很少，現在大部分的買地都是市場化運營的。所以從買地這個角度來講，我覺得有信托這個橋梁，把銀行的表內業(yè)務做成表外業(yè)務，這個過程已經不可逆了。我們作為開發(fā)商，更關心的是市場實現的這一塊，我希望金融機構更多的不是創(chuàng)新，而是守約。我們很多的商業(yè)銀行對按揭的政策，對首付的政策經常在變，我們很開發(fā)商賣完房子，一堆的資料壓給商業(yè)銀行，其實我們開始是簽了合同的，但是它說沒有額度，就把資料壓在那里。這是市場行為，市場行為要守約，你對客戶是怎么承諾的，你要按照約定來做。中國的銀行靠著它的壟斷賺取高額利潤，它的機制已經是很賺錢的了，現在我就反過來問，你還想賺那么多錢，你投到哪個行業(yè)？除了有相應的幾個行業(yè)投資比較保險以外，銀行的資產往哪兒投更安全？如果把這個事情想通了，作為房地產行業(yè)來講，在今年得到的金融上的支持應該是更大一些，而不是像現在這樣，銀行想賺更多的錢，把資金用到更需要的地方去，我就不知道你需要到哪里去，你要投到哪里去，哪個實業(yè)適合你投。現在說房地產行業(yè)最好是找直接融資的，直接融資的市場做成這個樣子，今后就算政府放開，房地產可以在股市直接融資，誰愿意投給你？作為金融界的朋友，我覺得更要想一下，你的錢往哪兒投，你賺得更多，你的錢往哪兒投，你收得回去，風險更低。如果大家把這個問題都想透了，我覺得金融行業(yè)會走得更準一點。
筆夫：這么高的收益率投到哪里去，的確是一個問題。下面我這個問題要問給金地集團的戰(zhàn)略發(fā)展總監(jiān)王總。我們知道，過去十幾年里面，房子之所以好賣，主要是大家的投資沒有別的地方去投，但是現在有理財，8%的收益率也可以了，就沒有必要再買房子了。像老百姓這種想法，對我們的銷售會不會形成影響？從老百姓心理的角度來說，以前股市也不好，只有買房子是一個比較好投資的機會，現在這種高收益的理財產品的出現，是不是改變了消費者的習慣？
王南：我覺得這不是一個金融的話題，這是房地產市場變化的問題。客觀來說，現在中國一年賣住宅賣10億到11億平方米，這個數字再往上走應該不會走得太多了，但是你說這個數字會不會往下掉？我們看到有這么多人，有很多剛需，這個需求還是在的。投資或者投機的需求從限購以后，基本上已經很少了，買房的基本上都是需要住的?，F在大部分中產階級誰手里沒有兩三套房子？他也沒有再買房的欲望。而且把買房作為一個投資手段的人已經很少了，現在市場上每年10到11億平方米的住宅，基本上都是剛性的需求，但是這個增速也是在減緩?，F在整個中國新成立的家庭，新結婚的數量，這個增速也在減緩。如果回答您的這個問題，我覺得投資、投機的需求肯定會少，但是我們從2011年限貸以后，到后來的限購，可以看到中國由于人口基數的原因，包括人口紅利的原因，這樣一個市場的需求還會存在一段時間，肯定不會永遠存在下去。我覺得這是一個市場問題。
筆夫：接下來的提問就有點難了，因為從稅制又回到了金融改革和融資，我都不知道提什么問題。
下面有請德信資本的董事長陳總來談談。
陳義楓：地產基金目前規(guī)模還有限，大家可能還不太熟悉，我們德信資本是總部位于深圳，業(yè)務面向全國的地產基金，我們連續(xù)兩年是全國前十的基金公司，我們也是華南區(qū)唯一一家排名進入前10的地產基金。
由于時間有限，我拋幾個觀點出來。第一，我認為房地產行業(yè)最好的十年已經過去了，現在也不差，過去是黃金十年，現在是白銀十年。但是地產基金的黃金十年剛剛開始，這個觀點是在兩年半以前我再一次大型活動上拋的觀點，業(yè)內都比較認可，從這幾年的實踐來看發(fā)展也很好。這個黃金十年，我認為還有兩個版本，現在是初級版本，現在大家發(fā)展得很快，但是所能擔當的角色有限。什么叫高級版本呢？我認為一旦政策允許，有了房地產公募基金，它就能擔當大的角色，能夠顛覆整個房地產行業(yè)的業(yè)態(tài)。什么時候能夠出公募基金呢？我認為萬事俱備，就等著房地產行業(yè)有系統(tǒng)性風險的苗頭。因為這個是重大利好，這個現在出來，但是其它條件是具備的，什么時候房地產風險比較大，政府放開公募基金，能夠解決很多問題，到那時候，一場地產的革命，尤其是商業(yè)地產的革命就會到來，這是第一個觀點。
第二，我認為金融創(chuàng)新的能力越來越會成為開發(fā)商的一項核心競爭能力，而且它的角色、作用會越來越高。
第三，現在有不少有規(guī)模的開發(fā)商都自辦私募基金的平臺，有的自己獨立辦，有的跟地產基金公司合伙辦。我認為不能小看這個趨勢?，F在這個私募基金對于大開發(fā)商來講只能解決小問題，因為它的規(guī)模比較大，私募基金的融資效率還是比較低的。但是為什么不能小看呢？因為地產商的金融基因需要時間去熏陶，就像武功需要時間去磨煉一樣，一旦公募基金放開你才去學，恐怕你就遠遠落后了。所以我認為開發(fā)商進入地產基金的這個模式也非常有必要。有能力的自己辦，沒有能力的可以合伙辦，再不濟的，你就密切關注，有機會多合作，這是我對開發(fā)商朋友的一個建議。
最后，我向在座的開發(fā)商朋友發(fā)出一個邀約，期待跟我們德信資本開展各種合作。
韓世同：后面還剩下兩位嘉賓，也是國際五大行的，就是高力國際的陳總和世邦魏理仕的嚴總，他們都會談到商業(yè)地產和房地產融資方面的內容，首先有請陳先生談一談，您的策劃經驗非常豐富，給大家介紹一下這里面有哪些路徑。
陳厚橋：我們高力國際是比較專注在房地產商業(yè)地產的策劃、營銷方面，這幾年商業(yè)地產的項目非常多，所以我們在跟發(fā)展商合作的過程中也感受到他們在資金方面的壓力。在這一塊，我有幾個觀點。第一，因為現在市場競爭越來越大，房地產的利潤空間越來越窄，所以金融創(chuàng)新肯定是志在必行的，而且未來可能發(fā)展商對于融資，對于資金的安全更為關注。第二，因為現在市場的發(fā)展逐步向商業(yè)地產轉變，商業(yè)地產的比重也越來越大，參照國外的一些經驗，可能未來的地產開發(fā)模式從純地產開發(fā)會轉向未來的持有、運營。我覺得未來的金融創(chuàng)新可能更多的是跟地產后續(xù)運營要相掛鉤。所以在這幾個方面，比如說聯合開發(fā)，開發(fā)商結合有運營經驗的運營商來做一個聯合開發(fā)，通過運營商來解決后續(xù)項目運營的安全問題，這是一個模式。另外，前面有一位專家提到，專業(yè)的房地產基金，這一塊未來也是一個重點。第三，未來的融資可能更多的是從房地產開發(fā)的中段去介入。我們現在講的融資都是首購環(huán)節(jié)，就是怎么樣融資去拿地，怎么樣融資啟動這個開發(fā)，但是可能未來開發(fā)商會更關注后面這個房子怎么賣出去，怎么把它運營好。在后面怎么樣通過好的方式去吸引這些投資人，特別是藏富于民，怎么樣把這么多民間的資金結合起來，開發(fā)商給投資人定制一個產品，在后續(xù)通過市場的運作，把這個產品通過市場價格銷售出去，這樣開發(fā)商可以贏得一個資金，投資人也可以得到一個獲利的空間，這樣確保了資金進入到地產行業(yè)。所以我覺得未來的重心可能是在中段，特別是跟后續(xù)運營相關的融資。
韓世同：下面請嚴女士接著談一下商業(yè)地產融資的問題。
嚴思慧：謝謝韓老師。我想說一下商業(yè)跟金融方面的看法。我們在做一些開發(fā)商的商業(yè)顧問的時候，就會發(fā)現開發(fā)商迫于一種壓力，必須要做商業(yè)。因為現在很少批出純住宅用地，政府也希望土地能夠集約利用，在財政收入方面能夠增加稅收，而且長期來看也能有稅收收入。開發(fā)商在開發(fā)這些商業(yè)物業(yè)的時候，假如說住宅可能是18個回收期，它可以把資金全部回籠，如果是購物中心的話，我們極少看到10年之內能把資金回籠回來的。在這種情況下，開發(fā)商的融資渠道是非常少的，要么就是向銀行貸款，那個貸款的利率基本上也是到了6%到8%。
另外還有就是金融創(chuàng)新，這需要市場上有充足的資金，我們才能創(chuàng)新。市場上除了金融機構、保險機構還有沒有其它的資金呢？很多資金持有方是需要有穩(wěn)定的回報的。我們認為私募基金是一個創(chuàng)新的渠道，只要是他們能夠合理的運用，而且是能夠受到監(jiān)管的，我認為它可以給商業(yè)的房地產帶來一個新的融資的渠道。
最后有一個提議給到開發(fā)商。與其說我們的物業(yè)建好之后總是想著自己不營運，要把它整體賣掉，不如及早地創(chuàng)建一個自己的營運團隊，因為這個事情提前做好過以后你再做，到時候可能市場上已經出現了很多你的競爭對手，他們的管理能力比你強。所以政府的發(fā)展方向也是，以后會把土地作為更多的商業(yè)功能去推出的。因此，有自己的一個商業(yè)管理團隊會更加好。
筆夫：剛才聽了各位專家的發(fā)言，韓總讓我最后總結，恭敬不如從命。其實也談不上總結，各位專家說的，我覺得真的是非常的專業(yè)，我覺得受益匪淺，如果讓你們聊上一天的話，我覺得大家也不會覺得時間長。
我聽了這么多專家的發(fā)言，我有三點體會，一個是房地產進入了新的時期，原來可能是一個工業(yè)化時期，現在是一個后工業(yè)化時期，房地產這個產品更加金融化，這也是面對房地產的金融服務業(yè)的一個大好的機會。第二，房地產市場專業(yè)分工更加明細，不一定都得自己去做，可以交給專業(yè)的公司來處理。第三是整個市場更加市場化，利率市場化必定帶來整個房地產的市場化。這是我聽了各位專家的發(fā)言之后的一點體會。
謝謝各位專家的發(fā)言，謝謝各位嘉賓，我們這個環(huán)節(jié)到此結束。
主持人：謝謝各位嘉賓。
審校：勞蓉蓉
