在20年前我們發(fā)B股以來，我們每半年中期業(yè)績，每年年度業(yè)績都會來香港見大家。哪怕有一年冷淡到只有幾個人來聽會，我們?nèi)匀徊环艞?rdquo;。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 見習(xí)編輯 何緣 在部分房企將2013年銷售答卷公開不久之后，3月6日，萬科的首場業(yè)績會在香港召開。

　　2013年，萬科行業(yè)老大位置仍得以保持，共實現(xiàn)銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額為1709.4億元，同比分別增長15%和21%。

　　期內(nèi)，萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤較去年同期上升20.5%至151.2億元，銷售金額至1709.4億元，全面攤薄凈資產(chǎn)回報率近19.66%，與2012年持平。

　　與凈利上升相反，期內(nèi)，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為23.69%，較2012年下降3.72個百分點。結(jié)算凈利率12.76%，較2012年下降1.16個百分點。

　　但在行業(yè)毛利普遍下行情況下，當(dāng)天業(yè)績會上這一點少被問及。眾人更多關(guān)注的則是萬科B轉(zhuǎn)H最終時間表，及成功實現(xiàn)在B轉(zhuǎn)H后，在愛好跑步的郁亮引導(dǎo)下的萬科馬拉松將何去何從？

　　“B轉(zhuǎn)H”與萬科新起點

　　在B轉(zhuǎn)H剛獲中國證監(jiān)會批準(zhǔn)后幾天，便召開2013年B股業(yè)績會，著實會將媒體目光聚焦此事上。

　　“在20年前我們發(fā)B股以來，我們每半年中期業(yè)績，每年年度業(yè)績都會來香港見大家。哪怕有一年冷淡到只有幾個人來聽我們開會，我們臺上坐的人和臺下坐的人一樣多，我們?nèi)匀徊环艞?rdquo;。

　　據(jù)郁亮介紹，萬科自1993年開始發(fā)B股，在開始發(fā)B股前，就已想到要讓其走向更加國際化的市場，而在20年之后終于來到一個新的節(jié)點上，萬科迫切希望能成功，但其自知“跑馬拉松的人都知道有時候跑多遠并不是由你來決定的”。

　　就B轉(zhuǎn)H之后，對跑過這場超長馬拉松的萬科來說，是否就到終點了？對此，郁亮給出的答案是否定的，相反其認(rèn)為如果能夠做成功，這將是萬科新的起點。因為萬科從來都是不滿足于現(xiàn)狀，都愿意挑戰(zhàn)自己。

　　而從郁亮的發(fā)言來看，因B轉(zhuǎn)H帶來的新起點，或在其已邁出步伐的海外業(yè)務(wù)上。郁亮稱，如果萬科B轉(zhuǎn)H成功，萬科會加大海外業(yè)務(wù)，會加大國際化進程。B轉(zhuǎn)H成功以后，對萬科的發(fā)展肯定是如虎添翼，“比如說萬科在香港的評級會更好一些”。

　　目前來看，在B轉(zhuǎn)H還未最終成功的情況下，談助力海外業(yè)務(wù)或還為時尚早，但擺在眼前的好處便是因為B轉(zhuǎn)H股事宜，讓萬科加大了分紅派息的力度，而這一點是于去年萬科股東大會上股東甚為爭議的。

　　根據(jù)萬科董事會建議2013年度末期現(xiàn)金股息為每股10股人民幣4.1元，與上一年相比，派息比例提升一倍，每股派息則大幅增長127.8%。萬科還表示，未來公司將在今年29.87%的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步提升排放新近紅利占合并報表凈利潤的比例。

　　移動互聯(lián)時代的房地產(chǎn)

　　與B轉(zhuǎn)H之后萬科將迎來新起點一樣，于當(dāng)天業(yè)績會上，外界關(guān)注最多的還有萬科近期與移動互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)商的幾次親密接觸，而這些接觸會否是萬科在尋求另一方向的突破？

　　郁亮表示，通過接觸，“感受最深的是天要變了，移動互聯(lián)網(wǎng)時代來了之后確實會改變很多”。

　　郁亮稱，我們傳統(tǒng)行業(yè)對客戶還不夠好。比如說我們以前做東西希望賣多點錢，這樣能有更多的溢價，股東更高興，我們也覺得很開心，我們做了好東西，消費者也覺得還不錯，反正你做得好，多付點錢給你。但是在移動互聯(lián)網(wǎng)時代我覺得好像不是這樣玩法。

　　郁亮指出，因為在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，只有老大才有百分之六、七十的市場份額，老二還能夠喝點湯，老三還能夠勉強活著，老四就沒有了，徹底被吃掉了。所以在互聯(lián)網(wǎng)時代，覺得對客戶更要足夠的好。

　　“比如說我們再指望出一個好產(chǎn)品多賣點錢不可能，一個好產(chǎn)品也是賣這個價格，這樣才能體現(xiàn)出對客戶的更好，這是我們學(xué)了這么多以后在努力做的事情”。

　　此外，談及移動互聯(lián)網(wǎng)時代來臨對萬科在管理方面的影響，郁亮表示，移動互聯(lián)網(wǎng)時代意味著信息要徹底的扁平化和對稱化。企業(yè)金字塔式的組織架構(gòu)不再適應(yīng)這個時代要求，而需要調(diào)整組織架構(gòu)，適應(yīng)扁平化的社會結(jié)構(gòu)，這些都是需要面對的問題。

　　此外，被問及會不會跟小米合作建萬米樓時，郁亮回應(yīng)會不排除合作的可能，但是目前沒有具體的合作計劃。“萬米樓是很多人猜想的，房子能不能做成手機一樣的東西，我現(xiàn)在覺得有很大的分別，這件事情目前看來好像有點遠”。

　　另外，正值兩會之際，郁亮于會上，也談及了自身對樓市政策的一些看法，尤其是雙向調(diào)控這一熱點話題。

　　“這次所謂的雙向調(diào)控也是分類指導(dǎo)，分類指導(dǎo)更可以解決過去十年以來宏觀調(diào)控所要解決的問題，讓老百姓能夠住上房子，這在分類指導(dǎo)里面是核心目的”，郁亮如此認(rèn)為。

　　以下為萬科2013年全年香港業(yè)績會問答現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：如果說萬科的發(fā)展也是一場馬拉松，B轉(zhuǎn)H的成功是在馬拉松的哪個階段，過了這個階段對萬科來說有什么意義？

　　郁亮：我們B轉(zhuǎn)H還沒有到終點，我們從1993年開始發(fā)B股，我們希望在資本市場方面能夠更國際化。在20年之后我們終于來到一個新的節(jié)點上，B轉(zhuǎn)H能不能轉(zhuǎn)成功我們還在盡力爭取，現(xiàn)在國內(nèi)我們拿到了批準(zhǔn)，正在安排香港這邊的事情，希望能夠順利完成這件事情。如果完成是不是意味著馬拉松到終點了呢，跑過馬拉松的人不會把馬拉松當(dāng)成挑戰(zhàn)，當(dāng)你過了一個挑戰(zhàn)以后，你可以挑戰(zhàn)更高的東西。如果能夠做成功，這將是萬科新的起點。對萬科來說，我們從來都是不滿足于現(xiàn)狀，都愿意挑戰(zhàn)自己。在20年前我們發(fā)B股以來，我們每半年中期業(yè)績，每年年度業(yè)績都會來香港見大家。哪怕有一年冷淡到只有幾個人來聽我們開會，我們臺上坐的人和臺下坐的人一樣多，我們?nèi)匀徊环艞墶?/p>

　　現(xiàn)場提問：B轉(zhuǎn)H現(xiàn)在有沒有時間表，在香港上市的情況怎么樣？如果成功以后，萬科在海外發(fā)展或者在香港其他地方發(fā)展的步伐會不會加快？

　　郁亮：如果我們B轉(zhuǎn)H成功，我們會加大海外業(yè)務(wù)，會加大國際化進程。B轉(zhuǎn)H成功以后，對萬科的發(fā)展肯定是如虎添翼，比如說萬科在香港的評級會更好一些，因為現(xiàn)在我們評的是萬科香港公司，未來我們可以把整個公司拿來做評級，這樣實力會大增，更有利于我們做各種各樣的安排，相信對萬科各方面都有促進，不只是在國際化方面。時間表我們在努力爭取，跑馬拉松的人都知道有時候不是由你來決定的?？傊Ｍ皆缭胶茫俏覀兇_實沒有時間表拿出來，我們在努力做這件事情，因為我們等了很久。嚴(yán)格說我們等了21年，從開始啟動也等了一年多，所以我們的著急程度你們可以想象，但確實我們還要按照香港的規(guī)則來做這件事情。

　　現(xiàn)場提問：今年因為萬科的凈資產(chǎn)收益率高了，所以你們的派息大幅度提升，是不是意味著萬科今后幾年投資擴張規(guī)模會相對減慢？這個派息政策會不會延續(xù)到你們之后的H股？派息會不會考慮每年以某個穩(wěn)定的數(shù)字增長？

　　郁亮：為什么我們要增加派息這件事情，確實和H股有關(guān)系。我們研究了一下，在香港上市的地產(chǎn)股平均派息水平比國內(nèi)高，國內(nèi)平均在15%到20%左右，而香港在30%左右。我們想成為香港H股公司，所以我們不如提前先把我們的派息水平和香港的派息水平相一致。尤其是在股票價格比較低的時候，投資者也呼吁我們增加派息水平來支持我們的股價，也回應(yīng)一下投資者的需求和想法。因為萬科的投資者有很多，差不多有一百多萬投資者，不同投資者有不同想法，我們需要照顧到各種類型投資者，所以我們決定今年提升到30%左右的派息水平。萬科未來希望能夠保持這個水平，但我們不會明確說今年30%，明年35%，后年40%，不會這樣公布，我們沒有這個政策。我們也需要看公司的發(fā)展情況，我們的資金情況和投資者需求，投資者的訴求在哪里，我們平衡這些以后再做最后的決定。但是，我想當(dāng)我們今年把派息水平提升到30%以后，這30%就是一條線，在這條線上我們展開對未來派息的安排。

　　現(xiàn)場提問：隨著萬科海外業(yè)務(wù)的增加，在海外發(fā)債的幾率也在增加，有沒有考慮在匯率方面做一些風(fēng)險規(guī)避的對沖動作？現(xiàn)在市場比較關(guān)心的是國內(nèi)信托產(chǎn)品沒辦法兌付的事件，有一些人擔(dān)心沒辦法及時湊利息，付本金的情況開始出現(xiàn)。作為在香港發(fā)債最多的國內(nèi)企業(yè)您認(rèn)為會不會受到?jīng)_擊？萬科今后在香港的融資成本會不會提升，在選擇人民幣還是低息債或者是美元債？

　　郁亮：人民幣自從雙向波動以來，不是單邊波動之后使得匯率的風(fēng)險就突出了。任何的對沖工具都是種成本，所以我們會仔細(xì)分析成本和收益之間的比較。我們現(xiàn)在專門研究過發(fā)債的規(guī)模和海外業(yè)務(wù)收入，我們外匯收入之間是基本平衡的，我們也時刻關(guān)注這匯率的風(fēng)險，在適當(dāng)?shù)臅r候我們會采取一系列機制解決這個問題。我們海外業(yè)務(wù)方面基本上是聘請當(dāng)?shù)刈顑?yōu)秀的人做這件事情，而不是從國內(nèi)派干部過去，這一點和別人不太一樣。我們都是美國公司，是美國團隊操作，我們香港公司有香港公司操作，所以他們能夠提供這個市場最合理的對沖工具和方法幫我們規(guī)避風(fēng)險，這方面我們已經(jīng)采取措施了。

　　國內(nèi)有一些公司信托產(chǎn)品方面?zhèn)€別出現(xiàn)兌付問題，這是很正常的現(xiàn)象，即使世道非常好也不能保證每個開發(fā)商都賺錢，我覺得這個情況出現(xiàn)也是正常的，否則優(yōu)秀發(fā)展商沒辦法脫穎而出。這會不會影響我們在海外發(fā)債呢，因為很多公司不能在海外發(fā)債，能夠來海外發(fā)債的都是國內(nèi)優(yōu)秀的發(fā)展商，所以我覺得不會有多大的影響。發(fā)債成本和國際市場更接近，而不是說國內(nèi)影響更大一點。

　　現(xiàn)場提問：擁有H股上市平臺之后，未來用于境外融資是通過萬科置業(yè)海外還是萬科H？萬科置業(yè)海外未來在萬科處于什么樣戰(zhàn)略位置，主要發(fā)展哪方面的業(yè)務(wù)？

　　郁亮：我們H股如果能夠做成功，相當(dāng)于我們有H股，同時還有一個香港萬科置業(yè)海外。其實現(xiàn)在的分工不會由于H股的發(fā)行而發(fā)生變化，它現(xiàn)在怎么做的我們未來也會怎么做。比如說現(xiàn)在定位香港置業(yè)海外主要集中香港業(yè)務(wù)，所以目前我們沒有什么變化。當(dāng)然，我們也會考慮香港置業(yè)海外這邊有沒有可能做更多的事情，但是現(xiàn)在我們還沒有計劃，目前來說H股不會影響萬科置業(yè)海外的運作。

　　現(xiàn)場提問：之前有消息傳出來，萬科可能會有意發(fā)展民營銀行，能不能說一下萬科在這方面的發(fā)展思路？

　　郁亮：民營銀行除了我們和騰訊傳了前海銀行的緋聞之外我們沒什么打算，當(dāng)然這個緋聞不是我們傳的，不知道他們怎么編出來的，我們對民營銀行沒有任何的考慮。民營銀行是一個很花錢的事情，我們怎么能夠養(yǎng)得起，我們養(yǎng)不活它，也養(yǎng)不到它，所以我們對民營銀行沒有興趣，我們沒有投資民營銀行的計劃和想法。

　　現(xiàn)場提問：萬科今年拿地會主要集中在哪些城市，今年拿地預(yù)算是多少？早前萬科海外拿了香港荃灣的地塊發(fā)展情況怎么樣，之后在香港會不會繼續(xù)拿地？

　　郁亮：在土地政策方面，我們不會分一、二、三、四線，現(xiàn)在很多人覺得三、四線城市不行了，一、二線城市很好。萬科在大家一窩蜂去三、四線城市的時候也沒放棄一、二線城市投資，而在現(xiàn)在大家都回到一、二線城市的時候，萬科同樣會關(guān)注三、四線城市。我們是均衡投資策略，我們會均衡整個投資階段，而不會一窩蜂隨著市場熱點往哪里跑。我們的補地行為是根據(jù)我們的消耗量決定的，也是根據(jù)我們對市場的判斷所決定的，這方面我們沒有明確的說今年買地重點在哪里，但是我們有一個最基本的要求和規(guī)則，我們要買的地是蓋有人住的房子，由此，我們會繼續(xù)強調(diào)做主流需求地，這是我們強調(diào)的重點，我們買地重點在這方面，但是不是按照一、二、三、四線去區(qū)分。

　　我們和新世界合作的荃灣項目現(xiàn)在進展很正常，因為這個項目我們是小股東，主要由新世界操盤，具體情況可以問一下新世界那邊。

　　現(xiàn)場提問：李嘉誠先生最近說內(nèi)地是面粉貴過面包，你們在內(nèi)地做房地產(chǎn)壓力會不會很大，怎么看李嘉誠先生的這番言論？第二個問題，現(xiàn)在國際化是一個方向，今年海外買地投資額和去年相比有什么樣的趨勢？

　　郁亮：我沒機會看到李先生說中國內(nèi)地的土地是面粉貴過面包，我覺得這個是有所指，而不是通指，中國這么大，不能說所有的情況都這樣。李先生是我們非常敬重的一個企業(yè)家，而且他為香港做了很大的貢獻，無論是為人還是做企業(yè)都值得我們?nèi)W(xué)習(xí)。至于說他對中國房地產(chǎn)市場的看法，我還沒有機會聽到他的看法，如果有機會我一定向他好好請教。

　　關(guān)于海外買地的情況，為什么萬科去海外我想解釋一下。是因為海外地價比中國便宜我們?nèi)コ琢?？如果我們這樣做，我們和80年代日本去美國買房子，買地不是一回事嗎，我們憑著有錢就去了。我們怎么可能比紐約猶太人有錢呢？比那些不動產(chǎn)家族有錢呢？所以，你可以注意到萬科去的每一個地方，我們找的每一個項目合作伙伴都是當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的合作伙伴。我們海外業(yè)務(wù)發(fā)展第一個目的是為了學(xué)習(xí)，為了學(xué)習(xí)我們才和當(dāng)?shù)刈顑?yōu)秀的發(fā)展商合作，我們學(xué)到了很多東西；第二個目的，我們走出去是為了請進來，我們到紐約、香港、新加坡，當(dāng)?shù)赜懈嗟暮献骰锇殛P(guān)注我們，更多機構(gòu)希望和我們合作開拓國內(nèi)業(yè)務(wù)，這樣我們知名度提高了，很多人會找上門來。否則別人不知道萬科是誰，我們在國內(nèi)很有名，到國外像鄉(xiāng)巴佬一樣沒人理你，通過走出去以后和頂尖合作伙伴合作我們獲得更多朋友，共同探討國內(nèi)的發(fā)展機會，所以走出去也是為了請進來；第三個目的，我們順便為中國失去買房資格的有錢人提供投資渠道，這是順便做的事情，我們不想說在海外建華人社區(qū)，我們是順便做這個事情，不是我們的主要目的。萬科不會給自己海外預(yù)算定目標(biāo)，必須花多少錢做這件事情，只要有合適投資機會我們就去做，但是這個量還是很小的，因為目前萬科現(xiàn)在有400個項目在操作，我們現(xiàn)在投了海外4個項目，只有1%，再翻一倍也是2%而已，所以這個我們還有相當(dāng)大的空間，目前我們還是基于前面三個目的做海外業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)場提問：總理的工作報告里面沒有過多提到房地產(chǎn)，您怎么從政策方面解讀？您能不能具體聊聊您對樓市雙向調(diào)控的理解？另外，中央對保障房有一個480萬的預(yù)計，萬科在今年保障房建設(shè)方面的計劃是怎樣的？

　　郁亮：總理工作報告里面談房地產(chǎn)我們覺得和過去有變化，不代表對房地產(chǎn)不太重視了，而是對房地產(chǎn)很重視。這種變化是我們?nèi)f科一直所希望看到的，我們一直說一件事情，中國這么大，有660個城市，660個城市表現(xiàn)狀況不太一樣，不僅僅是一線、二線，東部、西部、南面、北面也不太同。所以房地產(chǎn)政策如果根據(jù)北京、上海情況來定全國的調(diào)控政策顯然不理性。

　　這次所謂的雙向調(diào)控也是分類指導(dǎo)，分類指導(dǎo)更可以解決過去十年以來宏觀調(diào)控所要解決的問題，讓老百姓能夠住上房子，這在分類指導(dǎo)里面是核心目的。為了解決這個問題，我們可以看到政府工作報告里面提到了保障房建設(shè)的問題，同時提到了增加普通商品房供應(yīng)的問題，而沒有把房價控制作為主要目標(biāo)。因為對房價控制來說，對一些買不起房子的人來說仍然解決不了他的居住問題，只是讓買房的人負(fù)擔(dān)少一點。所以，政府工作報告這次回到了住房問題的源點，解決大部分老百姓的居住問題，多管齊下來解決。我想這更是一個房地產(chǎn)市場長期健康的機制，我們對這樣的政府工作報告內(nèi)容舉雙手贊成。

　　對于政府說的雙向調(diào)控我今天中午才知道，之前只是說不透露內(nèi)容，保密的，今天人家解釋了我才了解了這件事情，我也在學(xué)習(xí)之中，所以我不知道政府會怎么考慮。房產(chǎn)稅不會說哪個城市先做，因為要立法，就不存在哪個城市先做，房產(chǎn)稅立法之后才能做。我是這樣理解的，但是理解對不對還需要觀察，因為我也在加強兩會的學(xué)習(xí)。

　　萬科過去參加了超過300多萬平方米的保障房建設(shè)，保障房建設(shè)不是想?yún)⑴c就能夠有，還需要去爭取。現(xiàn)在主要交給政府公司在操作這件事情，但是會不會采用市場化手段讓我們做保障房，現(xiàn)在還是未知數(shù)。對于萬科來說，我們會積極參與這個事情。

　　現(xiàn)場提問：今天早上財政部說今年主要目標(biāo)是要把房產(chǎn)稅立法，您認(rèn)為房產(chǎn)稅對房價有什么影響？

　　郁亮：這是個長期以來困擾市場很大的問題。我們可以看到這次特別重要的是說房產(chǎn)稅要先立法后收，這一點是特別重要的變化。我們過去很多宏觀調(diào)控政策是不需要立法就直接做，這次人大終于發(fā)現(xiàn)收稅是人大的權(quán)利，不是政府的權(quán)利，所以這次房產(chǎn)稅先立法代表我們新一屆政府在依法治理方面走出了一大步。既然是立法的過程，我相信一定是個非常慎重的過程，來征求各方面意見的過程，我覺得這是個很好的事情。如果哪一天這個立法通過了，也會取得非常好的效果。

　　收房產(chǎn)稅是干嘛的，是為了更好解決居住問題，而不是說給老百姓增加負(fù)擔(dān)。如果是由人大立法，這個事情本身對解決居住問題有幫助，人大才會支持立法，所以它對房地產(chǎn)是有正面作用，而不是反面作用。

　　現(xiàn)場提問：您認(rèn)為未來內(nèi)地房屋供應(yīng)過剩的情況會不會繼續(xù)？萬科有沒有海外并購的計劃？

　　郁亮：預(yù)測從來不是我的強項，如果我有預(yù)測就改行，我做投資，我做對沖基金可以賺很多錢，我沒這個能力，萬科強調(diào)是應(yīng)對。對今天房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，你要找到它不好的理由有一大堆，說某某降價了，某某房子賣不出去了，鬼城了。要說這個市場還有很多利好的理由，地王還在出現(xiàn)，所以每個人都可以來找到自己的依據(jù)來證明自己的觀點。萬科從2008年以后對市場的判斷和看法就是一致的，我們始終持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。之所以說樂觀，第一個是我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場前景還有15年左右是沒有問題的，因為中國城市化水平還在繼續(xù)提高。這次政府工作報告里面有三個一億，一億人從農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。一億人從舊城區(qū)、棚戶區(qū)轉(zhuǎn)移到一個好的地方，還有一億人是中西部的就近城市化。這證明中國城市化還在迅速進展之中，在一個城市化過程還沒有結(jié)束的情況下說房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，從世界各國情況來看都不太容易出現(xiàn)。

　　第二個，很多人擔(dān)心中國人口拐點出現(xiàn)了，中國總?cè)丝诠拯c是到了，但是我們可以看到，盡管中國目前來看總?cè)丝诠拯c有可能出現(xiàn)，但是中國受教育人口數(shù)字大幅度提升，中國的大學(xué)學(xué)歷達到40%。也就是說中國人口質(zhì)量紅利還在增加，而不是在減少。當(dāng)然，現(xiàn)在我們國家黨和政府及時調(diào)整計劃生育政策，允許放開單獨二胎政策對這個事情也是有幫助的。我們對中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展還是有信心。基于這些判斷，我們對中國房地產(chǎn)市場前景是樂觀的。

　　另外，供應(yīng)的問題，現(xiàn)在很多城市的供應(yīng)量在12個月左右，這確實需要警惕。如果一年以下算是平衡狀態(tài)，一年以上我覺得可能需要警惕，不同城市有不同表現(xiàn)。這個情況帶來的不利因素是房子競爭壓力大了很難賣。好處是從宏觀上來說，因為房價上漲的壓力變小了，所以我們不用擔(dān)心政府再加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，因為供應(yīng)多了之后價格問題就會相對比較平穩(wěn)表現(xiàn)；供應(yīng)多了以后還有一個好處，對有競爭實力的發(fā)展商有好處，如果在市場特別看好的情況下買地總比不過最膽大的那個人，在市場變得有壓力的時候，膽大的人會離場，理性的人會出現(xiàn)。這樣對市場長期發(fā)展有幫助，對有競爭能力的發(fā)展商有幫助。所以我們基于這些判斷，我們是持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

　　第二個問題，我們會不會在海外并購，這是個很敏感的問題，目前沒有這個計劃。

　　現(xiàn)場提問：萬科商學(xué)院早前拜訪了一些企業(yè)，包括阿里巴巴、騰訊等，在整個過程中讓你印象最深刻的一兩個觀點是什么？對萬科未來的經(jīng)營策略會有什么樣的影響？市場有一些消息說小米想和萬科一塊做萬米樓，會不會有這種可能性？

　　郁亮：在過去一段時間我?guī)ш犎チ藥准易龅貌诲e的公司，包括阿里巴巴、騰訊、海爾、小米，和他們有比較深入的交流和探討，每一家公司都給我留下很深的印象。阿里巴巴和騰訊代表在互聯(lián)網(wǎng)時代中國最優(yōu)秀的兩家公司，而海爾作為一家傳統(tǒng)公司，和萬科一樣同樣擁有30多年的歷史，在傳統(tǒng)行業(yè)運用移動互聯(lián)網(wǎng)思維改造公司方面取得了很大的成績。其中，小米在完全紅海得不能再紅海的行業(yè)居然還能夠做得有聲有色，這確實給我們很多的參考。

　　我們感受最深的是天要變了，移動互聯(lián)網(wǎng)時代來了之后確實會改變很多。最大的改變是什么？我覺得我們傳統(tǒng)行業(yè)對客戶還不夠好。比如說我們以前做東西希望賣多點錢，這樣能有更多的溢價，股東更高興，我們也覺得很開心，我們做了好東西，消費者也覺得還不錯，反正你做得好，多付點錢給你。但是在移動互聯(lián)網(wǎng)時代我覺得好像不是這樣玩法，特斯拉這么好的汽車在香港賣45萬元港幣，在中國賣72萬人民幣，同款車在美國賣10萬美元。通常一個10萬美元的進口車在國內(nèi)賣170萬人民幣，但是它為什么只賣72萬人民幣，和45萬元港幣。它的邏輯是說，如果是個好東西，性價比要絕對好才能吸引更多客戶。因為在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，只有老大才有百分之六、七十的市場份額，老二還能夠喝點湯，老三還能夠勉強活著，老四就沒有了，徹底被吃掉了。所以在互聯(lián)網(wǎng)時代，我覺得對客戶還要足夠的好。

　　第二個，對我們更大的沖擊是，移動互聯(lián)網(wǎng)時代意味著信息要徹底的扁平化和對稱化。企業(yè)金字塔式的組織架構(gòu)不再適應(yīng)這個時代要求，我們需要調(diào)整組織架構(gòu)，適應(yīng)扁平化的社會結(jié)構(gòu)，這些都是我們需要面對的問題。所以，互聯(lián)網(wǎng)這件事更多的是一種思維、一種工具。國內(nèi)有一個著名的90后馬佳佳，被我們深圳公司營銷部請來談?wù)勀贻p人的想法。很多大師結(jié)果坐不住了，說萬科怎么請一個馬佳佳教你做房地產(chǎn)，她知道房事，但是她不知道房地產(chǎn)。我覺得既然90后可以調(diào)戲大叔，為什么不能和她平等相待，請人來講講90后的想法沒有任何的問題。所以，我覺得現(xiàn)在大多數(shù)不適應(yīng)移動互聯(lián)網(wǎng)平等的需要，這些對我們來說有很大的影響。我們會改變什么？對客戶好是不能變的。如果要改變，對客戶更好是我們要改變的。比如說我們再指望出一個好產(chǎn)品多賣點錢不可能，一個好產(chǎn)品也是賣這個價格，這樣才能體現(xiàn)出對客戶的更好，這是我們學(xué)了這么多以后在努力做的事情。

　　關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)的問題，我們會不會跟他們有合作機會，這個不排除，但是目前沒有具體的合作計劃。萬米樓是很多人猜想的，房子能不能做成手機一樣的東西，我現(xiàn)在覺得有很大的分別，這件事情目前看來好像有點遠。