在人和商業(yè)應(yīng)收款陷入爭(zhēng)議之際，該公司逐漸落伍的“防空洞”商業(yè)模式和財(cái)務(wù)狀況不佳卻是顯而易見(jiàn)的事實(shí)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 趙思茵 曾經(jīng)成功開(kāi)發(fā)了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數(shù)十個(gè)省市級(jí)城市地下人防商城的哈爾濱商人戴永革，在漫長(zhǎng)的3年等待之后，終于等來(lái)了應(yīng)收賬款的契約。

　　3月5日，人和商業(yè)發(fā)布公告稱，與買(mǎi)方簽訂成都契據(jù)，買(mǎi)方已同意向集團(tuán)支付1.9億港元以結(jié)清成都付款，該付款全部結(jié)清后，買(mǎi)方對(duì)購(gòu)買(mǎi)成都項(xiàng)目一事應(yīng)不再有任何未付或未解除的債項(xiàng)和義務(wù)，而成都個(gè)人擔(dān)保也會(huì)被解除。

　　同日(3月5日)，人和商業(yè)集團(tuán)亦與另一買(mǎi)方簽訂鞍山契據(jù)，該買(mǎi)方已同意支付1.27億港元以結(jié)清鞍山付款。在該付款全部結(jié)清后，買(mǎi)方對(duì)購(gòu)買(mǎi)鞍山項(xiàng)目一事應(yīng)不再有任何未付或未解除的債項(xiàng)和義務(wù)，而鞍山個(gè)人擔(dān)保也會(huì)被解除。

　　據(jù)悉，成都及鞍山項(xiàng)目與買(mǎi)方簽訂契據(jù)，人和商業(yè)將獲得3.17億港元未付款項(xiàng)。但是，這一次，人和商業(yè)依舊未言明所謂的“買(mǎi)方”究竟何許人也。

　　應(yīng)付款之謎

　　查閱資料可發(fā)現(xiàn)，以上這兩筆款項(xiàng)可以追溯到三年前。

　　在2010年11月13日,人和商業(yè)公告宣布，向買(mǎi)方出售遼寧省鞍山項(xiàng)目，總價(jià)款為13.05億港元。在簽訂鞍山契據(jù)當(dāng)日，仍有3.45億港元仍未支付。

　　一年后的2011年12月9日，人和商業(yè)再次公告稱,同意向另一買(mǎi)方出售成都項(xiàng)目。據(jù)此，買(mǎi)方有義務(wù)支付總價(jià)款23.72億港元。在簽訂成都契據(jù)當(dāng)天仍有6.38億港元仍未支付。

　　同日(2011年12月9日)，港媒報(bào)道稱，中渝置地主席張松橋在購(gòu)買(mǎi)成都項(xiàng)目時(shí)，拖欠人和商業(yè)20億元，該筆款項(xiàng)應(yīng)于11月底到期。

　　此消息一出，人和商業(yè)董事會(huì)馬上發(fā)布公告，證實(shí)確有約20億元應(yīng)收款于去年11月30日到期，并承認(rèn)成都項(xiàng)目應(yīng)收款遭拖欠，僅收到30%對(duì)價(jià)，而剩余70%、約10億港元的余款將于未來(lái)數(shù)個(gè)月收取。

　　同時(shí)，人和商業(yè)還表示，張松橋或中渝置地從未牽涉入成都項(xiàng)目或其他項(xiàng)目的收購(gòu)及買(mǎi)賣(mài)中。中渝置地也同時(shí)發(fā)出公告予以否認(rèn)。

　　人和商業(yè)半遮半掩的澄清最終使事情暫時(shí)告一段落。2012年2月21日，一家名為RipleyCapital的機(jī)構(gòu)，發(fā)研究報(bào)告重提應(yīng)收款遭拖欠舊事。

　　RipleyCapital在報(bào)告中稱，人和商業(yè)遭到拖欠的應(yīng)收款并非來(lái)自出售成都項(xiàng)目，而是來(lái)自出售濰坊項(xiàng)目的對(duì)價(jià)。并且，有可能是張松橋透過(guò)中渝置地收購(gòu)了人和商業(yè)的濰坊項(xiàng)目，所以中渝置地副主席林孝文成了濰坊項(xiàng)目的新法人代表，但中渝置地或因?yàn)轫?xiàng)目不佳或因?yàn)樽陨碣Y金問(wèn)題并未及時(shí)支付收購(gòu)款。

　　該報(bào)告一出，人和商業(yè)即發(fā)出第二份澄清公告，表示出售濰坊項(xiàng)目股權(quán)的對(duì)價(jià)約10.9億港元，已經(jīng)全部于2011年收訖。濰坊項(xiàng)目的買(mǎi)家不是張松橋，也非中渝置地，而是一個(gè)與人和商業(yè)沒(méi)有任何關(guān)連的獨(dú)立第三方。

　　事到如今，人和商業(yè)再次公告宣布，鞍山和成都項(xiàng)目的買(mǎi)方同意結(jié)清款項(xiàng)。雖然，人和商業(yè)始終并未明確說(shuō)明遭拖欠應(yīng)收款的總額以及構(gòu)成，也未說(shuō)明成都項(xiàng)目買(mǎi)家的真實(shí)身份。

　　在人和商業(yè)應(yīng)收款陷入爭(zhēng)議之際，該公司逐漸落伍的“防空洞”商業(yè)模式和財(cái)務(wù)狀況不佳卻是顯而易見(jiàn)的事實(shí)。

　　“防空洞”模式?jīng)]落

　　資料顯示，人和商業(yè)發(fā)端于上世紀(jì)90年代初的哈爾濱。

　　1992年，人和商業(yè)在哈爾濱開(kāi)設(shè)了第一個(gè)項(xiàng)目“人和地下大道”，大部分鋪面出租給了從事女裝批發(fā)及零售業(yè)務(wù)的租戶。

　　據(jù)悉，人和商業(yè)的商業(yè)模式主要是興建人民防空工程，并在和平時(shí)期將其用作地下商城，通過(guò)出租商鋪或轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，獲取回報(bào)。

　　此后，人和商業(yè)沿著地下人防工程進(jìn)行商業(yè)化開(kāi)發(fā)這條道路不斷前行，成功開(kāi)發(fā)了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數(shù)十個(gè)省市級(jí)城市地下人防商城，并創(chuàng)造了中國(guó)首個(gè)地下商業(yè)品牌“地一大道”。

　　人和商業(yè)13年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2013年6月30日止，該公司在全國(guó)11個(gè)城市已擁有在運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)19個(gè)。儲(chǔ)備總建筑面積目前為497萬(wàn)平方米。其中包括總建筑面積相當(dāng)于149萬(wàn)平方米的13個(gè)在建項(xiàng)目和立項(xiàng)批準(zhǔn)總建筑面積相當(dāng)于349萬(wàn)平方米的19個(gè)已批項(xiàng)目及計(jì)劃開(kāi)工當(dāng)中項(xiàng)目。

　　但是，在擴(kuò)張的同時(shí)，一些問(wèn)題也在不斷浮出水面。

　　有分析稱，地下商城的開(kāi)發(fā)在建設(shè)期間一般需要大量資本支出，并且轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)及出租項(xiàng)目需數(shù)月才產(chǎn)生正現(xiàn)金流量。因此，人和商業(yè)的快速擴(kuò)張給自身現(xiàn)金流造成了不小的壓力。

　　此外，人和商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式也有一定的局限性。首先，其運(yùn)營(yíng)的是人防工程設(shè)施，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍；其次，購(gòu)買(mǎi)者受讓的是商鋪單元的經(jīng)營(yíng)權(quán)，難以取得其商鋪單元的房產(chǎn)證，銀行按揭模式并不適用。由此，人和商業(yè)可能面臨比一般商業(yè)地產(chǎn)更長(zhǎng)的資金回收周期。

　　并且，受運(yùn)營(yíng)模式的影響，人和商業(yè)的近年來(lái)的收入就受到極大影響，其2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告也顯示，截至2013年6月30日止6個(gè)月，人和商業(yè)錄得收入為2.62億元，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)收入0.39億元，銀行存款和現(xiàn)金合計(jì)為10.38億元。

　　但是，截至2013年6月30日，人和商業(yè)已訂約但未撥備及已授權(quán)但未訂約的未來(lái)資本開(kāi)支分別約為28.17億元及34.45億元。遠(yuǎn)超過(guò)人和商業(yè)半年的收入和流動(dòng)金額。

　　同時(shí)，人和商業(yè)的融資費(fèi)用由去年同期的1.98億元增加至2.16億元。

　　也正是在如此緊張的現(xiàn)金狀況下，人和商業(yè)應(yīng)收款的問(wèn)題變得更為敏感了。

　　人和商業(yè)半年報(bào)顯示，截至2013年6月30日，該公司記錄入流動(dòng)資產(chǎn)的應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款為21.65億元。

　　“這次的應(yīng)收賬款的即將成行也只能暫緩其在現(xiàn)金流上壓力。”有市場(chǎng)人士如此分析道。

　　某市場(chǎng)人士亦對(duì)觀點(diǎn)新媒體稱，除了以上的影響，近年來(lái)大熱的電商對(duì)商場(chǎng)影響非常大，定位低端、購(gòu)物環(huán)境較差的“防空洞”商場(chǎng)首當(dāng)其沖。

　　“最近，我去了青島等二線城市考察，所見(jiàn)到的地下商場(chǎng)空置率都有不同程度上升，較好的地下商場(chǎng)空置率也有50%。”上述的市場(chǎng)人士如此說(shuō)。