早前外界說要改建大悅城，就只是一種猜測，跟地塊本身的規(guī)劃并不相符。

　　觀點網 見習編輯 郭凈凈 自2010年便開始籌謀的安定門大悅城，至今仍處于擱淺中；而外界的猜測從未停止，近日更盛傳"安定門大悅城停擺，要變身為商務綜合體"。

　　3月3日，有消息稱，中糧置業(yè)投資有限公司預將把北京安定門三利百貨將不再延續(xù)大悅城產品線，改建為"商業(yè)+寫字樓模式"的商務綜合體，至此，該項目或為中糧商業(yè)版圖探索小型商業(yè)的"試驗田"。

　　對此，中糧置地有關人士對觀點新媒體否認稱，這只是外界的猜測，并非公司的表態(tài)，目前最新調整的規(guī)劃仍需相關部門審核，最快得等到4月中下旬才可能出結果。

　　中購聯(lián)產業(yè)資訊中心主任郭增利指出，安定門區(qū)域的規(guī)劃本身就是以寫字樓為主的物業(yè)，而非購物中心為主的；"那個區(qū)域是不允許建大型商業(yè)中心的，早前外界說要改建大悅城，就只是一種猜測，跟地塊本身的規(guī)劃并不相符"。

　　變身商務綜合體

　　之前消息表示，中糧方面把上述項目暫定名為安定門項目，三利百貨所屬商業(yè)辦公用地性質保持不變，項目主體將以寫字樓為主，改造完成后該項目商業(yè)面積約在1.2萬平方米左右，項目最終更強調商務概念，建設成綠色、健康、科技、精致的企業(yè)總部。據消息人士透露，中糧方面計劃安定門項目于2014年年中動工，2016年下半年投入使用。

　　對此，中糧置地內部人士否認稱，之前媒體對安定門的報道還只是猜測，并不是公司的表態(tài)，目前最新調整的規(guī)劃仍需相關部門審核，最快得等到4月中下旬才可能出結果；并稱"項目公司還不能明確具體規(guī)劃方案，規(guī)劃方案還在討論"。

　　"目前，中糧內部對安定門項目仍有兩種規(guī)劃方案，還未確定要采取哪種方案，"權威人士查證后對觀點新媒體透露。據悉，三利百貨商場曾是是定安門商圈惟一一家大型百貨商場，目前其正在加緊拆遷，此前該項目一直被認為將被改建成迷你版大悅城。

　　而多位北京業(yè)內指出，安定門肯定是向商務綜合體方面規(guī)劃，根據最近政府公布的北京市職能體系的遠期規(guī)劃，對核心商業(yè)運用的規(guī)劃要求更嚴格，高端商務區(qū)均將留在北京四環(huán)以內，而為了分擔金融街、CBD的壓力，安定門、德勝門及兩廣路附近等區(qū)域都是重點的商務規(guī)劃區(qū)。

　　"安定門區(qū)域的規(guī)劃本身就是以寫字樓為主的物業(yè)，而非購物中心為主的，那個區(qū)域是不允許建大型商業(yè)中心的，"郭增利接受觀點新媒體采訪時指出，早前外界說要改建大悅城，就只是一種猜測，跟地塊本身的規(guī)劃并不相符。

　　據悉，安定門本身不能稱為商圈，緊鄰北京二環(huán)路，即安定門橋，可以理解為"老城復興改造地塊"，一直以來便規(guī)劃為商務區(qū)。資料顯示，和平里商務新區(qū)是《東城區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃(2011-2030年)》確定的重點建設功能區(qū)，致力于建成高端生態(tài)商務區(qū)。

　　因此，郭增利認為，安定門三利百貨改建商務綜合體的規(guī)劃也與和平里商務新區(qū)步調一致；"不管誰去做，那個地方都是商務功能，而包含的商業(yè)部分只是為寫字樓服務的商業(yè)配套而已。"

　　事實上，對于中糧來說，安定門項目變身商務綜合體更有發(fā)展前景。據分析，該區(qū)域臨近地壇和三環(huán)大型商業(yè)發(fā)展整體的限制，讓中糧無法在安定門項目上大展拳腳；此外，北京特別是北二環(huán)地區(qū)優(yōu)質寫字樓項目稀缺，商務綜合體風險小，回報率較高，而1萬多平方米的商業(yè)配套運營相對也比較容易。

　　停滯的大悅城

　　經查證，三利百貨與大悅城的同屬中糧集團。此前三利百貨的母公司是從屬于中國土產畜產進出口總公司的中土畜三利實業(yè)發(fā)展有限公司，2004年，土產畜產進出口總公司在國資委重組后并入中糧集團。彼時，地理位置優(yōu)越而多年來經營業(yè)績較為平淡的三利百貨便成了中土畜地產業(yè)務中首個被整合目標，按照三利百貨稱停業(yè)是"內部調整"，而中糧則說是"內部資產轉讓"。

　　根據安定門項目2010年的規(guī)劃方案中，"主體部分為八層，局部五層，其中四、七、八層及屋頂各有四個大陽臺，地下四層，其中B2-B4為大型停車場"，改建后的商業(yè)體量為1.8萬平方米；而原來的三利百貨商場為五層經營布局，營業(yè)總面積1萬平方米。彼時，中糧將該項目定位為"大悅城迷你形象店"。

　　但"內部轉讓"的有利條件并未能加快項目運作過程，安定門項目的改建方案審批了近4年仍未通過。直至現在，北京安定門大悅城一直齟齬難行，處于停擺狀態(tài)。

　　2012年2月份，中糧曾向媒體透露，由于臨近地壇古建筑群，項目層高等受限，中糧集團位于北京安定門的大悅城改建工程依然處于審批狀態(tài)。彼時，有消息稱，如果商場層高等環(huán)節(jié)和預期落差過大，導致項目投資回報率不達標，中糧方面有可能放棄安定門大悅城的建設計劃。

　　至2013年5月31日，中糧方面再次正式遞交申請，希望在三利百貨原址基礎上進行改造，建成商場和辦公樓。當時，北京市規(guī)劃委網站公示的中糧申請控規(guī)的調整方案顯示，三利百貨所屬商業(yè)用地性質保持不變，但高度將從45米增高至60米，容積率從3.2調整為4.8，綠地率從20%縮減為10%。三個月后(8月31日)，三利百貨正式閉店。

　　至今，三利百貨停業(yè)已達三個季度，但相關規(guī)劃方案仍未獲批。中糧官網的信息仍顯示，位于北二環(huán)安定門橋東北角的北京安定門大悅城，項目占地面積是1.3萬平方米，建筑面積是4.9萬平方米，其中，商業(yè)面積是1.8萬平方米，建筑組成有購物中心和寫字樓，主體結構規(guī)劃是地上11層、地下2層，由購物、餐飲、娛樂、文化等業(yè)態(tài)組成，而項目開業(yè)時間依然未定。