2014年的房地產(chǎn)不會變天但是看到“霧霾”的時間更多了。所以對于2014年的房地產(chǎn)，在看到機會的同時一定要關(guān)注風(fēng)險。

　　推薦語：任何一個現(xiàn)象的出現(xiàn)總能找到其背后的原因，而對這些原因進(jìn)行分析或許能讓前景更加明晰，從而做好相關(guān)的防范與安排。地產(chǎn)股股價暴跌也不例外。

　　蘇鑫 2月24日地產(chǎn)股暴跌5%，“招保萬金”的跌幅均超過6%，而且成交量明顯呈現(xiàn)放大的態(tài)勢。一時間樓市中到處彌漫著看空的情緒。而這些看空的預(yù)期由三個事件引爆：杭州樓盤大幅降價、興業(yè)銀行叫停夾層融資和交通銀行徹底叫停房貸。

　　但樓市真的出了大問題嗎？如果對杭州樓市再進(jìn)一步觀察，會發(fā)現(xiàn)這些降價的樓盤主要是尾盤，而且這些開發(fā)商不僅前期已經(jīng)收獲了很好的收益，同時在其他區(qū)域又拿了新的地塊，急需現(xiàn)金流。此外，降價盤都位于集中放量的城北郊區(qū)。而杭州真正核心區(qū)的房價依舊很堅挺。對于這一輪的地產(chǎn)股暴跌，筆者的判斷相對樂觀?；蛟S你會有如下三個問題：

　　問題一：銀行會不會停止房貸業(yè)務(wù)？未來房地產(chǎn)信貸政策會如何演變？

　　答：不會。興業(yè)銀行叫停了夾層融資，主要是基于其前期已經(jīng)發(fā)行了相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)夾層融資產(chǎn)品。出于優(yōu)化授信投向、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的考慮，暫停了新的房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。而交通銀行徹底叫停房貸的傳聞，更多的是被網(wǎng)絡(luò)娛樂化的結(jié)果。從政策的延續(xù)性而言，未來的房地產(chǎn)信貸政策將延續(xù)2013年的政策，即總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)別對待。對于一線和二線城市的大中型房企，基于安全性考慮，銀行將優(yōu)先授信；對于三四線供應(yīng)量巨大的市場，銀行將收緊信貸。特別是在煤炭、鋼鐵市場持續(xù)低迷的現(xiàn)狀下，銀行很難對房地產(chǎn)再痛下殺手。

　　問題二：2014年房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會收緊？

　　答：不會。G20峰會的央行行長會議中，周小川表示7-8%的GDP增速很適合中國。換言之，中央對宏觀調(diào)控遵循的是底線思維。只要不突破就業(yè)的底線，可以容忍GDP的下滑，但會把目標(biāo)設(shè)定在7.5%水平，故政府不會主動擠地產(chǎn)泡沫。同時，新一屆政府上臺之后并沒有出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　對于今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策方向，筆者判斷有兩個：一是一二線城市繼續(xù)執(zhí)行限購限貸的政策不變；二是中央積極推動房產(chǎn)稅等長效機制的落地，房產(chǎn)稅很可能涉及存量房。

　　問題三：2014年中國房地產(chǎn)泡沫是否會引爆？

　　答：不會。不妨我們回顧一下2013年3月國五條剛剛出臺時，各大媒體充斥著樓價泡沫將被引爆的預(yù)判以及傳聞。但現(xiàn)在來看并沒有引爆?？梢?，房價的漲跌不會因為網(wǎng)絡(luò)的炒作而真正逆轉(zhuǎn)。

　　總體而言，未來房企將呈現(xiàn)兩大發(fā)展趨勢：第一、城市及房企的分化將加劇，第二、房地產(chǎn)將回歸制造業(yè)的方向?；貧w制造業(yè)的核心是利潤率下降并保持較低水平。原因除了激烈的競爭使然，還有大開發(fā)商的戰(zhàn)略性降價，這種主動降價的策略與2008年的被動降價完全不同。如碧桂園在三四線城市采取的低價快銷的策略。源于這些城市供應(yīng)量巨大，需求相對穩(wěn)定且有限。開發(fā)商退而求其次，低價快速回籠現(xiàn)金流，通過提升市場占有率來謀取先發(fā)優(yōu)勢。

　　總之，2014年的房地產(chǎn)不會變天但是看到“霧霾”的時間更多了。所以對于2014年的房地產(chǎn)，在看到機會的同時一定要關(guān)注風(fēng)險。結(jié)論是否正確，關(guān)鍵看一個月內(nèi)“招保萬金”的股價是否回歸到本次暴跌前的水平。

　　蘇鑫 高和投資董事長